# Расчёт ROI для кондо на Пхукете — как построить финансовую модель

> Как построить модель ROI для кондо на Пхукете: валовая доходность, стек расходов, чистая доходность, прирост капитала, итоговый возврат. Механика важнее конкретных цифр.

Расчёт ROI для инвестиционной недвижимости на Пхукете — это несложная арифметика с несколькими местами, где легко ошибиться. Самая частая ошибка — остановиться на валовой доходности, той самой броской цифре из каждого маркетингового буклета, и не проработать стек расходов, который превращает её в чистую. Вторая по частоте — считать прирост капитала гарантированным, хотя он сильно зависит от сегмента, локации и динамики предложения.

В статье разобрана вся механика расчёта ROI с явными допущениями и системой сравнения. Конкретные проценты доходности, цены и ставки комиссий меняются вместе с рынком — разберитесь в структуре, а потом уточните актуальные цифры у управляющей компании, работающей на Пхукете, прежде чем считать конкретную сделку. Динамику цен предложения по районам смотрите в разделе [текущие цены на недвижимость Пхукета](/ru/prices), а цифры квартал к кварталу и год к году, которые можно подставить в модель, — в [ежеквартальном отчёте по рынку недвижимости Пхукета](/ru/prices/report).

Используйте [отдельный калькулятор доходности аренды](/ru/tools/roi-calculator), чтобы проверить свои допущения по цене покупки, аренде, загрузке и комиссии управления.

## Какой ROI реально ожидать от кондо на Пхукете в 2026 году?

Реальный ROI кондо на Пхукете в 2026 году зависит от района, сегмента и качества управления, а не сводится к одной опубликованной цифре. Общий годовой возврат равен чистой арендной доходности плюс прирост капитала — формулу ниже вы считаете на актуальных вводных от управляющей компании, а не берёте готовое число из маркетинговых материалов. Текущие диапазоны доходности по районам — в [[rental-yields-phuket]]; история прироста капитала и различия между сегментами — в [[capital-appreciation-phuket-history]].

```text
Total annual return = Net rental yield + Capital appreciation

Net rental yield  = (Gross rent − all operating costs) / Purchase price
Capital appreciation = (Year-end value − Year-start value) / Year-start value
```

У каждого компонента есть свои подрасчёты и допущения. Цифры чувствительны к локации, конкретному зданию, качеству управления, сроку владения и макроусловиям.

## Как выглядит полный пример расчёта ROI для кондо на Пхукете?

Полный пример проводит валовой арендный доход до чистой доходности через шесть статей расходов, а затем добавляет прирост капитала и даёт итоговый возврат. Цифры ниже — **иллюстративный сценарий**, который показывает механику. Это не прогноз по конкретному объекту, и к моменту, когда вы это читаете, они уже не будут точными в абсолютном выражении. Используйте структуру, а ставки замените актуальными данными от вашей управляющей компании.

### Шаг 1 — Валовой арендный доход

Для кондо массового сегмента в Bang Tao на профессиональном управлении краткосрочной арендой (STR), через среднюю дневную ставку (ADR):

```
High-season days × occupancy × high-season ADR  = high-season revenue
Low-season days  × occupancy × low-season ADR   = low-season revenue
Total                                           = gross annual rental
```

Высокий сезон на Пхукете длится примерно с ноября по апрель, низкий — с мая по октябрь. Загрузка и ADR в высокий сезон заметно выше.

### Шаг 2 — Операционные расходы

| Статья расходов | Что влияет |
|-----------------|------------|
| Комиссия управляющего краткосрочной арендой (STR) | Процент от валовой выручки — самая крупная статья потерь |
| Обслуживание общих зон (CAM) | ฿/м²/месяц × площадь юнита × 12 |
| Резерв на техобслуживание | Процент от стоимости объекта в год |
| Ежегодный налог на землю и строения | Законодательная ставка × оценочная стоимость (для типового жилья сумма небольшая) |
| Страхование | Ежегодное страхование имущества и ответственности арендодателя |
| Фонд капитальных расходов (sinking fund) | Пополнение резерва капитального ремонта (в основном разовый взнос при покупке) |

### Шаг 3 — Доход до налогообложения

```
Net before tax = Gross rental − Operating costs
```

### Шаг 4 — Подоходный налог

Для иностранного владельца — налогового резидента Таиланда, который подаёт декларацию PND.90 с 30% стандартным вычетом:

```
Taxable income       = Gross rent − 30% standard deduction − personal allowance
Tax                  = Apply progressive PIT brackets (0–35%) to taxable income
```

Для нерезидента, который не подаёт декларацию как положено, применяется фиксированный [[withholding-tax-property-sale|налог у источника]] 15% — как правило, это хуже, чем подать корректно. Подробнее — в [[rental-income-tax-foreigners]].

### Шаг 5 — Чистый годовой доход и доходность

```
Net annual income = Net before tax − Income tax
Net yield         = Net annual income / Purchase price
```

Чистая доходность обычно заметно ниже валовой. Маркетинговые материалы по любому объекту называют валовую и на этом останавливаются; инвестиционная математика — это чистая.

### Шаг 6 — Прирост капитала

Используйте консервативный базовый сценарий для кондо массового сегмента и более высокий — для вилл в топовых локациях с ограниченным предложением. Не закладывайте в базу оптимистичную маркетинговую траекторию. Подробнее — в [[capital-appreciation-phuket-history]].

### Шаг 7 — Итоговый возврат

```
Total annual return = Net rental yield + Capital appreciation
```

## Какие ещё сценарии стоит просчитать перед покупкой?

Для конкретного объекта просчитайте как минимум три сценария сверх базового примера выше: долгосрочный арендатор вместо краткосрочной аренды, подача налогов нерезидентом и собственные маркетинговые допущения девелопера.

**Сценарий A — Долгосрочный арендатор вместо краткосрочной аренды.** Ниже комиссия управляющей компании, меньше простоев, нет рисков по [[short-term-rental-license-thailand|Hotel Act]]. Валовая доходность ниже, но и потери меньше — чистая доходность сходится к валовой ближе, чем в варианте с краткосрочной арендой.

**Сценарий B — Нерезидент, без подачи декларации в Таиланде, фиксированный налог у источника 15%.** Тот, кто не подаёт декларацию, платит заметно больше налога, чем тот, кто подаёт. Аргументы в пользу подачи весомые.

**Сценарий C — Агрессивные маркетинговые допущения.** Примите питч девелопера на веру (полная доходность от краткосрочной аренды, минимальный стек расходов, маркетинговый прирост капитала). Сравните с базовым сценарием. Разрыв — это цена доверия к питчу.

## Меняется ли расчёт ROI, если это вилла, а не кондо?

Механика та же — валовой арендный доход минус операционные расходы, делённый на цену покупки, плюс прирост капитала, — но вводные другие: у виллы выше и абсолютная аренда, и абсолютные расходы, потому что она дороже в покупке и дороже в содержании (бассейн, сад, больше работы у управляющей компании). Полное сравнение двух типов объектов по доходности, приросту капитала и сложности владения — в [[condo-vs-villa-investment-phuket]].

## Какие ошибки в расчёте ROI покупатели на Пхукете допускают чаще всего?

Самая частая ошибка — остановиться на валовой доходности, той самой броской цифре из каждого маркетингового буклета, и не вычесть стек расходов, чтобы получить чистую. Ещё шесть ошибок усугубляют её:

**1. Игнорировать простой.** На Пхукете выраженная сезонность. Годовая средняя загрузка ниже пиковой; закладывать полную загрузку — значит строить модель на фикции.

**2. Забыть про подоходный налог.** Существенная статья и для резидентов, и для нерезидентов.

**3. Использовать маркетинговый прирост капитала.** Оптимистичный маркетинг — это не базовый сценарий. Берите консервативные цифры, соответствующие сегменту.

**4. Игнорировать транзакционные расходы при покупке.** Для иностранного покупателя это несколько процентов от цены. Они работают против инвестиционной математики.

**5. Не моделировать расходы при выходе.** Налог у источника, пошлина за передачу права собственности, иногда комиссия агента. При продаже всё это добавляет нагрузку.

**6. Воспринимать программы гарантированной доходности как реальную гарантию.** Гарантии девелоперов, как правило, финансируются за счёт завышенной цены покупки — математика хуже, чем кажется. Подробнее — в [[rental-pool-programs-explained]].

## Как ROI пхукетской недвижимости выглядит на фоне других инвестиций?

Недвижимость на Пхукете — это диверсификатор с умеренной доходностью, а не высокодоходный класс активов: она стоит между кэшем и облигациями с одной стороны и более волатильными акциями с другой, добавляя к этому практическую lifestyle-составляющую и валютный риск (тайский бат (THB) против вашей домашней валюты). Для иностранного инвестора, который размещает капитал, набор для сравнения такой:

- Глобальные акции (долгосрочная номинальная доходность)
- Акции развивающихся рынков
- Другие рынки недвижимости — Бали, Вьетнам, Испания, Португалия — сопоставимая доходность, иные профили риска
- Кэш и облигации — ниже доходность, ниже риск

## Как валютный курс влияет на ROI недвижимости на Пхукете?

Недвижимость на Пхукете номинирована в батах и приносит доход в батах, поэтому ROI в вашей домашней валюте может заметно отличаться от доходности в THB в зависимости от того, как двигался курс за срок владения: за прошлые многолетние периоды домашние валюты смещались относительно бата на двузначный процент. Объект, который приносит целевую чистую доходность в батах, в вашей домашней валюте может принести больше или меньше — всё решает траектория курса.

Инструменты хеджирования существуют (форварды на иностранную валюту, структурированные продукты), но для частного инвестора они непросты. Более простая дисциплина: не считайте пхукетскую недвижимость в своей домашней валюте — считайте в батах и принимайте валютный риск как часть сделки.

## Как покупателю применить этот расчёт?

Превратить этот расчёт в решение о покупке помогают три правила: посчитайте чистую доходность до сделки, закладывайте консервативный прирост капитала и подавайте налоги корректно.

1. **Рассчитайте чистую доходность до покупки, а не после.** Если при реалистичных допущениях объект не сходится, маркетинговая валовая цифра не имеет значения.

2. **Используйте консервативный прирост капитала как базовый сценарий для кондо массового сегмента.** Более высокие цифры оставьте для вилл в топовых локациях. Всё, что выше, — это сценарий, а не база.

3. **Планируйте корректно подавать декларацию PND.90.** Налог у источника 15% для того, кто не подаёт декларацию, заметно хуже эффективной ставки при корректной подаче. Получите Tax ID, подайте декларацию, сэкономьте реальные деньги.

Более широкий контекст по доходности — в [[rental-yields-phuket]]. Механика налогов — в [[taxes-buying-property-thailand]] и [[rental-income-tax-foreigners]]. История прироста капитала — в [[capital-appreciation-phuket-history]]. Вопрос программ rental pool — в [[rental-pool-programs-explained]].

## Ссылки

- [Revenue Department of Thailand](https://www.rd.go.th)