# Графики платежей off-plan в Пхукете — что нормально, а что хищнически

> Как читать график платежей off-plan в Пхукете, связывать взносы со строительным прогрессом и находить условия, о которых стоит договориться до подписания.

Покупка off-plan требует платежей до того, как объект достроен. График платежей определяет, когда деньги уходят из-под контроля покупателя и какой строительный прогресс должен существовать к этому моменту. Сравните этот риск с покупкой готового объекта в [[off-plan-vs-resale-thailand]], а допущения о доходности аренды держите отдельно — они разобраны в [[rental-yields-phuket]].

## Как выглядит типичный график платежей off-plan в Пхукете?

График off-plan на Пхукете обычно проходит четыре этапа: резервационный задаток ฿50 000–300 000, или 1–5% от цены, чтобы забронировать объект; взнос при подписании договора купли-продажи через 14–30 дней, доводящий совокупный платёж до 10–30%, причём резервационный задаток засчитывается в него, а не прибавляется к нему; взносы по строительным вехам; итоговый баланс при передаче объекта. Когда каждый из этих платежей можно вернуть, разбирает [[deposit-refundable-thailand-property]].

Проценты — это та часть, о которой договариваются. Последовательность этапов — нет: в разумном графике каждый взнос после договорного платежа обусловлен определённым строительным прогрессом.

| Этап | Что должен определять договор |
|---|---|
| Резервационный задаток | Какой объект забронирован, до какой даты нужно подписать договор и возвращается ли платёж или засчитывается в цену |
| Подписание договора купли-продажи (SPA) | Цена покупки, сумма к оплате и полный график последующих взносов |
| Строительные вехи | Какие физические работы запускают каждый взнос и какими доказательствами это подтверждается |
| Передача объекта | Итоговый баланс, порядок осмотра, шаги по переоформлению права и незакрытые недоделки |

Названия этапов важны меньше, чем их последовательность. Не считайте платёж обычным взносом по вехе, пока договор не говорит, что именно завершено и как покупатель может это проверить.

## Что выбрать — фронтально загруженный или бэк-загруженный график?

График, в котором бо́льшая часть цены платится после подтверждённого прогресса, оставляет больше строительного риска застройщику. Фронтально загруженный график просит покупателя финансировать работы до их завершения; бэк-загруженный заставляет застройщика нести бремя финансирования дольше, вплоть до передачи объекта.

Средние платежи бывают одним крупным взносом или несколькими мелкими. Мелкие взносы, привязанные к конкретным работам, оценивать проще: покупатель может сопоставить каждый запрос на оплату с согласованной вехой. Подходящий график зависит от репутации застройщика и защитных условий договора, а не от одной пропорции в процентах.

## Как финансирование застройщика влияет на мой график платежей?

Чем сильнее застройщик зависит от ранних платежей покупателей, тем внимательнее покупателю стоит изучить график и способность застройщика довести проект до конца. Попросите подтверждение завершённых проектов, выясните, кто финансирует строительство, и узнайте, сможет ли застройщик продолжать работы, если продажи замедлятся.

Не полагайтесь на маркетинговый ярлык или заявленный «уровень» застройщика. Полезны конкретные доказательства: готовые объекты, которые можно осмотреть, юридическое лицо, названное в договоре, люди, отвечающие за строительство, и условия финансирования и сдачи в самом договоре.

## Что должна содержать оговорка о строительной вехе?

Оговорка о вехе должна определять завершённые работы, доказательства их выполнения и последствия задержки или брака. Каждая оговорка о платеже должна закрывать следующее:

- **Объективная проверка.** Определите работы и потребуйте доказательства — сертификацию инженером или независимый осмотр; не оставляйте оценку завершённости на усмотрение застройщика.
- **Сроки.** Дайте каждой вехе дату или понятное временное окно вместо открытой оценки.
- **Средства защиты покупателя.** Пропишите, что покупатель может сделать при отставании: приостановить дальнейшие платежи, потребовать согласованную компенсацию или расторгнуть договор, если условия это позволяют.
- **Симметричные последствия.** Сверьте последствия задержки со стороны застройщика с любым штрафом покупателя за просрочку платежа.
- **Спецификации.** Приложите согласованные параметры объекта, отделку, оборудование и удобства отдельным приложением, чтобы завершённость можно было оценивать по чему-то конкретному.

Этим условиям место в [[purchase-agreement-thailand|договоре купли-продажи]], а не только в буклете или переписке с отделом продаж.

## Делает ли эскроу задаток по off-plan безопасным?

Эскроу защищает средства, которые ещё не перечислены, но не делает покупку off-plan безрисковой. Убедитесь по договору, какие платежи попадают на эскроу-счёт, кто выступает эскроу-агентом, какие доказательства освобождают средства и что происходит с неперечисленными деньгами, если проект провалится.

Не в каждом проекте схема одинакова. Механику для проверки смотрите в [[escrow-payments-thailand]], а заявленное эскроу подтвердите у названного банка или лицензированного агента до подписания.

## Какие тревожные признаки в графике платежей должны меня остановить?

Остановитесь, если договор просит существенную оплату до проверяемого строительного прогресса или отдаёт застройщику единоличное право решать, когда веха достигнута. Типичные предупреждающие знаки:

- Запросы на оплату до определённой физической вехи.
- Вехи, описанные только как завершённые «по усмотрению застройщика».
- Сроки сдачи, поданные как оценка, без указанного средства защиты покупателя при задержке.
- Последствия просрочки платежа для покупателя без сопоставимых последствий для задержки застройщика.
- Спецификации или заявленные в рекламе удобства, отсутствующие в подписанных приложениях.
- Заявленное эскроу, которое не названо в договоре или не поддаётся проверке.

Одно условие не решает исход всей покупки, но несколько вместе повышают ценность независимой юридической и технической консультации до любого дальнейшего платежа.

## О чём договориться до подписания договора купли-продажи off-plan?

Договаривайтесь о последовательности платежей, доказательствах по каждой вехе, средстве защиты при задержке и спецификациях до подписания договора. Каждый согласованный пункт вносите в подписанный договор или в приложенное пронумерованное приложение.

- Сделайте последующие взносы обусловленными объективно проверяемым прогрессом.
- Установите даты или понятные окна для строительства и передачи объекта.
- Пропишите, что покупатель может сделать, если застройщик срывает веху или дату сдачи.
- Закрепите право на осмотр перед каждым платежом по вехе.
- Назовите схему эскроу и условия освобождения средств.
- Приложите полные спецификации и перечень удобств.
- Если нужно финансирование, закройте соответствующее условие в договоре; см. [[deposit-refundable-thailand-property]].

### Кому подходит покупка off-plan с графиком платежей?

Она подходит покупателю, который способен разобраться в договоре, принять строительный график и держать деньги наготове к каждой согласованной вехе. Такой покупатель также готов проверять прогресс и получать независимую консультацию до крупных платежей.

### Кому покупка off-plan может не подойти?

Покупателю, которому нужно осмотреть готовый объект до того, как уплачена бо́льшая часть цены, off-plan может не подойти. Готовый объект на перепродаже снимает риск сдачи, хотя требует собственной проверки.

## Ссылки

Первичные источники:

- [Закон об эскроу B.E. 2551 (2008)](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/dVUzVXYyZlp5NjRhTVBMQUZuU1ZYZz09)
- [Гражданский и торговый кодекс](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/Qko1NGNVa1FhMG9hTTNGcU9sTGxydz09)
- [Управление налогово-бюджетной политики Министерства финансов — эскроу-агенты и актуальный список лицензированных агентов](https://www.fpo.go.th/main/Department/Bureau-of-Financial-Protection-Policy/%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%94%E0%B8%B9%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%9C%E0%B8%A5%E0%B8%9B%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B9%82%E0%B8%A2%E0%B8%8A%E0%B8%99%E0%B9%8C%E0%B8%82%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%84%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2-(1)/%E0%B8%9C%E0%B8%B9%E0%B9%89%E0%B8%94%E0%B8%B9%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%9C%E0%B8%A5%E0%B8%9B%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B9%82%E0%B8%A2%E0%B8%8A%E0%B8%99%E0%B9%8C%E0%B8%82%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%84%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2-(Escrow-Agent).aspx)
- [Бюро по защите прав потребителей (OCPB)](https://www.ocpb.go.th/)
- [Земельный департамент (Land Department)](https://www.dol.go.th/_t/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-allotment-registration/)
- [Комитет по договорам при Бюро по защите прав потребителей — уведомление, относящее продажу кондоминиумов к контролируемым договорам, B.E. 2543 (2000), включая ещё не построенные объекты](https://www3.ago.go.th/center/wp-content/uploads/2021/12/15-1.pdf)