# Закон о кондоминиумах Таиланда — квота иностранного владения по статье 19/2

> Закон о кондоминиумах Таиланда 1979 года: как статья 19/2 задаёт квоту иностранного владения в 49% и как юридические лица управляют зарегистрированными кондоминиумами.

Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) — основополагающий тайский закон, регулирующий владение кондоминиумами. Любая сделка с кондоминиумом в Таиланде совершается в его рамках. Для иностранных покупателей ключевое положение закона — статья 19/2 (статья 19 bis), устанавливающая квоту иностранного владения в 49% на проект. Закон также создаёт структуру юридического лица кондоминиума, регистрационный порядок и — для обычного пути по статье 19(5) — требования к подтверждению происхождения иностранных средств.

## Как Закон о кондоминиумах влияет на покупку кондоминиума?

Закон регулирует регистрацию кондоминиума, владение квартирами и общими зонами; для иностранных покупателей он задаёт квоту владения и порядок ввоза средств. Три его основные функции:

**1. Определяет понятие кондоминиума.** Кондоминиум — здание, зарегистрированное по Закону, с квартирами в раздельной собственности и общими зонами в совместной собственности. Закон устанавливает требования к регистрации, конструктивные нормы и правила форм собственности.

**2. Устанавливает правила иностранного владения.** Статья 19/2 (статья 19 bis) ограничивает площадь в иностранной собственности величиной 49% на проект. Иностранный покупатель должен подпадать под одну из пяти категорий статьи 19 — обычный путь покупки идёт по статье 19(5), которая требует соответствующего банковского подтверждения. Иностранцы вправе владеть фрихолдом (freehold) в пределах квоты; сверх квоты фрихолд недоступен.

**3. Создаёт рамочную структуру юридического лица кондоминиума.** Каждый проект кондоминиума имеет юридическое лицо кондоминиума (juristic person), управляющее общими зонами и совместными службами. Оно действует через избранный комитет собственников, собирает взносы на обслуживание общих зон (CAM) и в фонд капитальных расходов (sinking fund), ведёт инженерные службы и выдаёт документы для перехода права собственности.

## Как работает правило 49% в статье 19/2 (статья 19 bis)?

Статья 19/2 (статья 19 bis) ограничивает продаваемую площадь в иностранной собственности величиной 49% от всей продаваемой площади зарегистрированного проекта кондоминиума. Разъяснения правительства Таиланда называют тот же предел. Аутентичный текст закона — на тайском; английский перевод по ссылке ниже неофициален.

Наиболее обсуждаемое положение. Механика:

- Лимит — 49% от общей продаваемой площади (в м²), а не от числа квартир
- Общие зоны, парковки, вестибюли и инфраструктура в расчёт не включаются
- Лимит действует на каждый зарегистрированный проект, а не на застройщика или здание, если здания зарегистрированы отдельно
- Покупателям, идущим по обычному пути статьи 19(5), нужно банковское подтверждение для их способа финансирования; [[fet-form-foreign-exchange-transaction|форма FET]] документирует подходящий перевод в иностранной валюте
- При достижении зданием отметки 49% регистрация нового иностранного фрихолда невозможна до освобождения квоты (продажа иностранной квартиры тайскому гражданину или переоформление в лизхолд)

Подробнее: [[condo-foreign-quota-49-percent]].

## Чем занимается юридическое лицо кондоминиума?

Юридическое лицо кондоминиума ведает коллективными интересами зарегистрированного кондоминиума и выдаёт документы, нужные для перехода права собственности. Оно создаётся при регистрации здания и выполняет следующие ключевые функции:

- **Обслуживание общих зон** — бассейн, спортзал, вестибюль, лифты, охрана
- **Управление фондом капитальных расходов** — резервный капитал для крупного ремонта
- **Правила дома** — политика содержания домашних животных, краткосрочной аренды, проведения перепланировок
- **Контроль иностранной квоты** — выдаёт письмо об иностранной квоте, необходимое при переходе права собственности
- **Справки об отсутствии задолженностей** — подтверждают, что взносы на обслуживание общих зон и в фонд капитальных расходов уплачены в полном объёме
- **Ежегодные общие собрания** — участие собственников в управлении

Для иностранного покупателя качество юридического лица кондоминиума — один из крупнейших скрытых факторов при инвестиции в кондоминиум. Хорошо управляемое юридическое лицо — это ухоженное здание, гладкие сделки и хорошая цена перепродажи. Плохо управляемое — накопленный ремонтный долг, внеплановые сборы и трудности с перепродажей.

## Какие вопросы недвижимости Закон о кондоминиумах не регулирует?

Закон не регулирует владение землёй в целом, механику лизхолда, лицензирование гостиниц и налоги на недвижимость — каждому из этих вопросов посвящён отдельный закон.

- Право собственности на землю в целом (это Земельный кодекс)
- Механику лизхолда (это Гражданский и торговый кодекс)
- Лицензирование гостиниц (это Закон об отелях 2004 года)
- Налогообложение (это Налоговый кодекс и Закон о налоге на землю и здания 2019 года)

По каждому из этих вопросов см. соответствующие статьи: [[foreign-property-ownership-thailand]], [[freehold-vs-leasehold-thailand]], [[short-term-rental-license-thailand]], [[taxes-buying-property-thailand]].

## Повысил ли Таиланд квоту иностранного владения кондоминиумами до 75%?

Нет. Разъяснения правительства Таиланда говорят, что иностранное владение по-прежнему ограничено 49% общей площади квартир по статье 19 bis. 18 июня 2024 года правительство объявило, что поручило Министерству внутренних дел изменить закон и поднять квоту до 75%; это было предложение, а не поправка.

## Что иностранному покупателю кондоминиума проверить до покупки?

Иностранному покупателю кондоминиума следует письменно проверить квоту, изучить состояние юридического лица кондоминиума и уточнить банковское подтверждение, требуемое для его категории по статье 19. Практические проверки:

- **Покупайте фрихолд (freehold) в пределах доступной квоты** — наиболее чистая форма иностранного владения в Таиланде
- **Проверяйте статус иностранной квоты письменно** до внесения значительного депозита
- **Проверьте состояние юридического лица кондоминиума** в ходе [[due-diligence-checklist-thailand|due diligence]]
- **Уточните требуемое банковское подтверждение** — при обычном пути по статье 19(5) форма FET документирует подходящий перевод в иностранной валюте

Подробнее: [[foreign-property-ownership-thailand]] и [[buying-property-thailand-step-by-step]].

## Ссылки

- [Закон о кондоминиумах B.E. 2522 — официальный текст на тайском (PDF), Земельный департамент](https://www.dol.go.th/media/716929789247754240/migration/2025/10/6Wp3Tk7hgK5HdDRuvYXGcNsi.pdf)
- [Разъяснения правительства Таиланда о владении кондоминиумами иностранцами (на тайском)](https://www.thailand.go.th/useful-information-detail/006_004?hl=th)
- [Закон о кондоминиумах B.E. 2522 — неофициальный перевод на английский, Thailand Law Online](https://www.thailandlawonline.com/translations/condominium-law-thai-condo-act)
- [Silk Legal — предложение кабинета министров от 18 июня 2024 года об иностранном владении кондоминиумами](https://silklegal.com/thailands-upcoming-legislation-to-allow-more-foreign-condo-purchases-extend-land-leases-key-insights/)