# Налог на передачу недвижимости в Таиланде — правило 2% и льгота только для тайцев

> Как работает налог 2% на передачу недвижимости в Таиланде, кто его платит, льгота 0,01% на 2026–2027 только для тайцев и почему иностранцы платят полную ставку.

Налог на передачу в размере 2% — основной налог в тайских сделках с недвижимостью. Он уплачивается наличными (как правило, банковским чеком) в Земельный департамент (Land Department) в момент передачи. Механика проста в принципе, но содержит несколько деталей, влияющих на реальные расходы иностранного покупателя, — прежде всего льготу 2026–2027, которая снижает ставку только для граждан Таиланда.

В статье разобраны ставка, порядок расчёта, кто платит и что стоит согласовать: это одна статья расходов внутри более широкой [[buying-property-thailand-step-by-step|последовательности покупки]] — от резервирования до дня передачи.

## Сколько составляет налог на передачу в Таиланде и от чего он считается?

Земельный департамент взимает налог на передачу в размере **2% от оценочной стоимости** при смене владельца земельного участка или квартиры. Это применяется к:

- Купле-продаже
- Дарению (с ограниченными льготами для членов семьи)
- Передачам по решению суда
- Большинству других сделок по смене права собственности

Базой служит **оценочная стоимость** из базы данных Казначейского департамента, а не цена сделки, о которой договорились стороны. В большинстве сделок на вторичном рынке цена продажи превышает оценочную стоимость (поскольку оценочные значения обычно на 30–50% ниже рыночных). Сотрудник Земельного офиса берёт для расчёта налога большую из двух величин — оценочную или заявленную цену продажи, — поэтому 2% считаются от большей цифры.

В сделках застройщиков с новостройками цена договора, как правило, превышает оценочную, поэтому 2% рассчитываются от цены договора.

## Снижает ли льгота 2026–2027 налог на передачу для иностранных покупателей?

Нет: ставка 0,01% ограничена гражданами Таиланда, иностранные покупатели платят полные 2% в течение всего периода действия льготы. Правительство ввело льготу в 2024 году, снизив налог на передачу с 2% до 0,01% для домов, квартир и коммерческих зданий стоимостью не выше ฿7 млн, и с тех пор продлевает её каждый год. Раунд 2025–2026 закончился 30 июня 2026 года. 1 июля 2026 года Министерство внутренних дел опубликовало в «Королевской газете» новые уведомления на прежних условиях — 0,01% за передачу и за регистрацию ипотеки, первичный и вторичный рынок, цена сделки и оценочная стоимость не выше ฿7 млн, сумма ипотеки не выше ฿7 млн по договору, — и они действуют до 30 июня 2027 года.

Круг объектов шире, чем только жильё. Уведомления охватывают отдельно стоящие дома, дуплексы и таунхаусы, квартиры в кондоминиумах, коммерческие здания, отвечающие условиям, а также землю, продаваемую вместе с жилым или коммерческим зданием. По ипотеке условия строже, чем по передаче: ставка 0,01% за регистрацию ипотеки применяется, только если ипотека возникает из той же сделки, отвечающей условиям, и регистрируется одновременно с передачей.

**Пониженная ставка применяется только к гражданам Таиланда.** Уведомления Министерства внутренних дел ограничивают льготу гражданами Таиланда, приобретающими дом, квартиру или коммерческое здание, отвечающее условиям. Иностранные покупатели — в том числе иностранцы, состоящие в браке с гражданами Таиланда, если зарегистрированным покупателем выступает иностранный супруг, — платят полные 2%.

Часть брокерского маркетинга намекала, что иностранцы тоже могут воспользоваться льготой на объекты до ฿7 млн. Это неверно. Практикующие юристы (Nishimura & Asahi, FRANK Legal & Tax) подтвердили ограничение только для тайцев. Безопасное допущение для планирования — вы платите 2%; если сотрудник Земельного офиса применит снижение, воспринимайте это как бонус.

## Кто платит налог на передачу — покупатель или продавец?

По обычаю налог на передачу **делится 50/50 между покупателем и продавцом**, но решает договор купли-продажи (SPA). Если он молчит, сторонам придётся договариваться самим: обычай не является правилом по умолчанию.

На практике распределение варьируется:

- **Вторичный рынок** — чаще всего соблюдается раздел 50/50, нередко после переговоров
- **SPA застройщиков новостроек** — обычно перекладывают все 2% на покупателя; это часть переговоров об итоговой цене
- **Сделки с мотивированным продавцом в сложной ситуации** — иногда большую часть налога берёт на себя покупатель в обмен на снижение цены
- **Off-plan с поощрениями по графику платежей** — застройщик может взять налог на себя как маркетинговую уступку

Обычный раздел — распространённая практика, а не правило по умолчанию. Зафиксируйте в договоре, кто платит налог на передачу: оставить это на усмотрение «обычая» значит открыть дверь для споров в день передачи.

## Во сколько налог на передачу обходится в реальной сделке?

Налог всегда равен 2% от большей из двух величин — оценочной стоимости или цены сделки (0,01%, если гражданин Таиланда покупает дом, квартиру или коммерческое здание, отвечающее условиям, стоимостью не выше ฿7 млн, пока действует льгота), поэтому сумма растёт прямо пропорционально этой цифре. Четыре примера расчёта:

**Пример 1 — Вторичная квартира на Пхукете, цена продажи ฿10 млн, оценочная стоимость ฿7 млн**

- Большая из оценочной и цены продажи: ฿10 млн (цена продажи)
- Налог на передачу: 2% × ฿10 млн = ฿200 000
- Раздел 50/50: по ฿100 000 каждый

**Пример 2 — Off-plan квартира на Пхукете, цена договора ฿12 млн, оценочная стоимость ฿8 млн, покупатель платит полностью**

- Большая из оценочной и цены продажи: ฿12 млн (цена договора)
- Налог на передачу: 2% × ฿12 млн = ฿240 000
- Полностью на покупателе: ฿240 000

**Пример 3 — Передача земли под виллой на Пхукете компании с тайским большинством, ฿25 млн**

- Большая из оценочной и цены продажи: ฿25 млн
- Налог на передачу: 2% × ฿25 млн = ฿500 000
- Раздел 50/50: по ฿250 000 каждый

**Пример 4 — Вторичная квартира за ฿6 млн, покупатель — гражданин Таиланда (льгота применяется)**

- Большая из оценочной и цены продажи: ฿6 млн
- Налог на передачу со льготой: 0,01% × ฿6 млн = ฿600
- Раздел 50/50: по ฿300 каждый
- (Для иностранного покупателя того же объекта: 2% × ฿6 млн = ฿120 000)

Льгота создаёт ощутимую разницу в реальных расходах для сделок тайских граждан на вторичном рынке. Для иностранного покупателя эта асимметрия пока сохраняется.

## Какие ещё сборы платит покупатель в Земельном офисе помимо налога на передачу?

Помимо своей доли налога на передачу покупатель обычно оплачивает сбор за регистрацию аренды и гербовый сбор, если сделка лизхолдная, плюс небольшой сбор за проверку иностранной квоты для квартир. В день передачи покупатель обычно платит в Земельном офисе:

- Долю налога на передачу со стороны покупателя
- Сбор за регистрацию аренды (1% от общей суммы арендной платы) при лизхолде (leasehold)
- Гербовый сбор (stamp duty) 0,1% на аренду при лизхолде
- Сбор за проверку иностранной квоты (небольшой, только для квартир)
- Различные небольшие административные сборы

Полный постатейный налоговый расклад — включая специальный налог на бизнес (SBT), гербовый сбор с продажи и подоходный налог у источника, которые по обычаю платит продавец, — см. в [[taxes-buying-property-thailand]]. Что происходит шаг за шагом уже у стойки, описано в [[land-office-transfer-day]].

## Снижается ли по той же льготе сбор за регистрацию ипотеки?

Да — стандартный сбор за регистрацию ипотеки 1% снижен до 0,01% в рамках той же льготы 2026–2027 и с тем же ограничением только для тайцев. Послабление узкое: ставка 0,01% действует, только если ипотека возникает из той же сделки, отвечающей условиям, и регистрируется в Земельном офисе одновременно с передачей. Ипотека, оформленная позже или взятая под уже принадлежащую вам недвижимость, оплачивается по полной ставке 1%. Иностранные покупатели, получившие (редкую) ипотеку тайского банка на доступную иностранцам квартиру, платят полный 1%.

Для большинства иностранных покупателей это теоретический вопрос — тайские банки редко кредитуют иностранцев при покупке жилья, — но он входит в те же уведомления Министерства внутренних дел.

## Как покупателю согласовать распределение налога в SPA?

Согласуйте распределение прямо в SPA, а не полагайтесь на обычай: три распространённые схемы выгодны разным сторонам, и решает договор, а не привычные 50/50.

**1. Раздел 50/50.** Самый разумный вариант, соответствует обычаю, легко объясняется.

**2. Покупатель платит полностью (SPA застройщика).** Типично для новостроек; иногда удаётся договориться о разделе 50/50 или о том, чтобы продавец взял часть на себя в виде снижения цены.

**3. Продавец платит полностью (мотивированный продавец, сложная ситуация, структурированное поощрение).** Встречается реже; характерно для случаев, когда продавец заинтересован в быстром и чистом закрытии.

Реалистичный запрос иностранного покупателя на переговорах:

- Вторичный рынок: настаивайте на 50/50, если только цена не отражает ваши дополнительные расходы
- Off-plan от застройщика: попробуйте договориться о 50/50; если застройщик не уступает, включите 2% в общую стоимость
- Мотивированный продавец: запросите, чтобы продавец взял расходы на себя полностью как часть чистого предложения

## Что будет, если в SPA не указано, кто платит налог на передачу?

Споры о распределении иногда вспыхивают прямо в Земельном офисе, когда SPA молчит или сформулирован нечётко, потому что принимающий платёж сотрудник не будет разбираться, кто кому что должен. Сотрудник Земельного офиса не принимает чью-либо сторону: он взимает сбор, а как его делят стороны — это проблема сторон.

Если вы приходите в [[land-office-transfer-day|Земельный офис]] без ясности по этому вопросу, ожидайте:

- 30-минутных переговоров в коридоре
- Давления «просто заплатите, разберёмся потом»
- Риска задержки передачи, если ни одна из сторон не готова платить

Решение — явно прописать условие в SPA. Стоимость ясности в договоре равна нулю; стоимость разрешения споров в Земельном офисе реальна (задержка передачи, испорченные отношения, дополнительная поездка в случае переноса).

## Что делать покупателю с налогом на передачу в 2026 году?

Закладывайте в бюджет полные 2% как иностранный покупатель, согласуйте распределение в SPA, а не в день передачи, и оформите банковский чек на свою долю накануне. Три правила:

1. **Закладывайте полные 2% в бюджет как иностранный покупатель.** Не ориентируйтесь на льготу 0,01% — она не для вас.

2. **Согласуйте распределение в SPA, а не в день передачи.** Зафиксируйте в договоре, кто платит. На вторичном рынке просите 50/50; добивайтесь отказа от 100% на покупателя в SPA застройщиков, если цена не была снижена в качестве компенсации.

3. **Платите долю покупателя банковским чеком на имя Земельного офиса.** Оформите чек накануне передачи. Не везите наличные на суммы в масштабе стоимости объекта.

Общий налоговый контекст: [[taxes-buying-property-thailand]]. Процедура в Земельном офисе: [[land-office-transfer-day]]. Подоходный налог у источника (withholding tax) — крупнейший налог для продавца: [[withholding-tax-property-sale]]. Переговоры по SPA: [[purchase-agreement-thailand]].

## Ссылки

- [Department of Lands](https://www.dol.go.th)
- [Treasury Department of Thailand](https://www.treasury.go.th)
- [Nishimura & Asahi — снижение сборов за передачу и регистрацию ипотеки, 2025](https://www.nishimura.com/en/knowledge/publications/20250421-112251)
- [FRANK Legal & Tax — налоговый гид по квартирам в Таиланде, 2025](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)
- [Thansettakij — «Королевская газета» опубликовала льготу 0,01%, действует с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 (на тайском)](https://www.thansettakij.com/real-estate/662832)
- [Bangkok Post — кабинет министров одобрил первоначальное снижение сборов на недвижимость в 2024 году](https://www.bangkokpost.com/property/2998331/thailands-cabinet-approves-property-fee-cuts-to-support-struggling-sector-official-says)