# Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его считает Земельный офис

> Как Земельный офис считает налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде: таблица вычетов для физлиц, 1% для компаний и почему это итоговый налог.

Налог у источника (withholding tax, WHT) при продаже тайской недвижимости — самый крупный налог, который большинство продавцов платит в день переоформления, и самый непрозрачный. Методика расчёта различается для физлиц и компаний, опирается на нормативные таблицы и даёт результаты, которые без разбора арифметики не очевидны. Для покупателя этот налог редко становится прямой статьёй расходов — это налог продавца, — но понимать его важно и для переговоров, и для собственной будущей продажи.

В статье разобрана методика расчёта для физлиц и для компаний, её практический эффект и то, что о налоге у источника стоит знать иностранному покупателю.

## Что такое налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде?

Налог у источника — это авансовый подоходный налог, который Земельный офис взимает с продавца до завершения переоформления тайской недвижимости. Земельный департамент собирает этот налог и перечисляет его в Налоговое управление Таиланда (Revenue Department). Базовое обязательство продавца по подоходному налогу в большинстве случаев считается исполненным уплатой налога у источника в Земельном офисе.

Механизм чисто административный: вместо того чтобы отслеживать прирост стоимости недвижимости по налоговой истории продавца, Таиланд берёт налог в момент сделки, деньгами, до перехода права собственности.

## Как Земельный офис считает налог у источника для продавца-физлица?

Для продавца-физлица Земельный офис берёт оценочную стоимость, применяет нормативную таблицу вычетов, а затем облагает условный годовой доход по прогрессивной шкале подоходного налога. Расчёт состоит из пяти шагов:

**Шаг 1 — взять оценочную стоимость.** Не цену сделки. Базой служит оценочная стоимость Казначейского департамента, независимо от того, о какой сумме договорились стороны.

**Шаг 2 — применить процент вычета на затраты по числу лет владения.** Нормативная таблица:

| Срок владения | Вычет на затраты |
|---------------|------------------|
| 1 год | 92% |
| 2 года | 84% |
| 3 года | 77% |
| 4 года | 71% |
| 5 лет | 65% |
| 6 лет | 60% |
| 7 лет | 55% |
| 8 лет и более | 50% |

Вычет считается базой продавца. Остаток после вычета — условный налогооблагаемый прирост.

**Шаг 3 — разделить прирост на число лет владения.** Получается условный годовой доход.

**Шаг 4 — обложить условный годовой доход по ставкам подоходного налога.** Прогрессивная шкала Таиланда:

- 0–150 000 THB: 0%
- 150 001–300 000 THB: 5%
- 300 001–500 000 THB: 10%
- 500 001–750 000 THB: 15%
- 750 001–1 000 000 THB: 20%
- 1 000 001–2 000 000 THB: 25%
- 2 000 001–5 000 000 THB: 30%
- 5 000 001 THB и выше: 35%

**Шаг 5 — умножить полученный налог за год на число лет владения.** Это и есть итоговая сумма налога у источника к уплате в Земельном офисе.

### Каким будет налог у источника при оценочной стоимости 10 млн THB и семи годах владения?

1. Оценочная стоимость: 10 000 000
2. Вычет на затраты за 7 лет: 55%, то есть вычет = 5 500 000
3. Остаток (условный прирост): 4 500 000
4. Годовой доход: 4 500 000 / 7 = 642 857
5. Подоходный налог с 642 857:
   - 0–150 000 по 0% = 0
   - 150 001–300 000 по 5% = 7 500
   - 300 001–500 000 по 10% = 20 000
   - 500 001–642 857 по 15% = 21 429
   - Итого: ~48 929
6. Итого налог у источника: 48 929 × 7 = ~342 500

Налог у источника в этом примере — ~3,4% оценочной стоимости.

### Каким будет налог у источника при оценочной стоимости 8 млн THB и двух годах владения?

1. Оценочная стоимость: 8 000 000
2. Вычет на затраты за 2 года: 84%, то есть вычет = 6 720 000
3. Остаток: 1 280 000
4. Годовой доход: 1 280 000 / 2 = 640 000
5. Подоходный налог с 640 000:
   - 0–150 000 по 0% = 0
   - 150 001–300 000 по 5% = 7 500
   - 300 001–500 000 по 10% = 20 000
   - 500 001–640 000 по 15% = 21 000
   - Итого: ~48 500
6. Итого налог у источника: 48 500 × 2 = ~97 000

Налог у источника в этом примере — ~1,2% оценочной стоимости. Это близко к нижней границе диапазона 1–4%, типичного для большинства перепродаж, потому что здесь сошлись оба фактора низкого результата — короткий двухлетний срок владения и сравнительно невысокая оценочная стоимость.

### Какой диапазон налога у источника типичен при перепродаже физлицом?

По большинству перепродаж налог у источника укладывается в **1–4% оценочной стоимости**. Выше он, когда:

- Срок владения большой (8 лет и более) — вычет на затраты упирается в нижний предел 50%
- Оценочная стоимость высокая — условный годовой доход попадает в более высокие ставки

Ниже он, когда:

- Срок владения короткий — большая часть стоимости вычитается как затраты
- Оценочная стоимость низкая — доход остаётся в нижних ставках

Неочевидный момент: долгое владение не всегда означает меньший налог, потому что процент вычета перестаёт снижаться после восьмого года, а прирост распределяется на большее число лет. Калькулятор налога у источника в большинстве тайских юридических фирм даст точную цифру для конкретного случая.

## Как считается налог у источника, когда тайскую недвижимость продаёт компания?

Для продавца-компании (тайского юридического лица, продающего недвижимость) налог у источника составляет **1% от большей из двух величин — оценочной стоимости или цены продажи**.

Тайская компания с большинством тайских участников продаёт виллу за 25 млн при оценочной стоимости 18 млн:
- Большая из двух величин: 25 млн
- Налог у источника: 1% × 25 млн = 250 000

Затем этот 1% **засчитывается в счёт окончательного корпоративного подоходного налога** компании (20% с фактической прибыли) при подаче годовой декларации. То есть 1% — предоплата, а не окончательный налог. Бухгалтер компании сводит расчёт по итогам года.

Если недвижимость оформлена на тайскую компанию с большинством тайских участников (законно, но рискованно в 2026 году — см. [[thai-company-property-ownership]]), механика налога у источника отличается от личного владения, а долгосрочная налоговая нагрузка выше: 20% корпоративного налога с прибыли против налога у источника как окончательного у физлиц.

## Платит ли покупатель налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде?

Как правило, нет: по сложившейся практике **налог у источника — это налог продавца**. Его редко перекладывают на покупателя, какой бы ни была динамика переговоров. Продавец платит его банковским чеком в Земельном офисе в день переоформления.

Немногие ситуации, где распределение может сдвинуться:

- **Вынужденные продажи**, когда продавец не в состоянии заплатить: покупатель может согласиться внести налог в обмен на снижение цены на эту сумму или больше
- **Продажи застройщика на этапе строительства**, когда застройщик берёт на себя все расходы по сделке как часть маркетингового пакета
- **Семейные передачи**, где у сторон есть другие причины для нестандартного распределения

При обычной перепродаже рассчитывайте, что налог у источника платит продавец. Если платить просят покупателя, предложение нужно пересчитать.

## Зачем покупателю разбираться в налоге у источника до покупки?

Покупателю стоит разбираться в этом налоге, потому что он влияет на нижний ценовой предел продавца и на налог с собственной будущей продажи. Три причины для иностранного покупателя:

**1. Налоговое планирование будущей продажи.** Когда вы сами будете продавать тайскую недвижимость, налог у источника посчитают ровно так же. Чем дольше срок владения, тем сильнее эффект нижнего предела вычета (50% начиная с восьмого года), но и прирост, который распределяется по годам, будет больше. Планируйте сроки выхода с учётом этой арифметики.

**2. Прозрачность в переговорах.** Продавцы, которые не готовы снижать цену, часто держат в уме конкретный расчёт налога у источника. Понимая их арифметику, вы понимаете их предел.

**3. Возможность при вынужденной продаже.** Когда у продавца в сложной ситуации нет денег на налог у источника, а ваша готовность его оплатить в обмен на скидку — разница между сделкой и её срывом, механика налога становится частью структуры вашего предложения.

## Может ли продавец-физлицо включить налог у источника в годовую декларацию?

Да. Продавец-физлицо вправе **включить** сделку в годовую декларацию по подоходному налогу (PND.90), рассматривая налог у источника как зачитываемую предоплату, а не как окончательный налог. Теоретически, если у продавца есть другие вычитаемые убытки или невысокий совокупный доход, включение может снизить общую налоговую нагрузку.

На практике включение редко выгодно продавцам тайской недвижимости, потому что расчёт налога у источника и так даёт щедрые вычеты на затраты. Большинство продавцов считают уплаченное в Земельном офисе окончательным налогом и в декларацию сделку не включают.

Для продавцов-компаний налог у источника всегда зачитывается в счёт окончательного корпоративного налога — «выбора» здесь нет.

## Что покупателю проверить по налогу у источника до согласования сделки?

Покупателю стоит считать этот налог расходом продавца, закладывать в цену любое исключение из правила и планировать собственную будущую продажу. Три правила:

1. **Не соглашайтесь платить налог у источника.** Это налог продавца. Если вас просят — пересчитайте предложение.

2. **Закладывайте будущий налог у источника в решение о сроке владения.** Годы с первого по четвёртый дают самый низкий налог (высокие вычеты на затраты); с восьмого года — самый низкий налог на год прироста. Годы с пятого по седьмой — неудобная середина.

3. **Для недвижимости на тайской компании ожидайте более высокой долгосрочной нагрузки.** 20% корпоративного налога с прибыли компании превышает налог у источника как окончательный у физлиц. Это ещё один довод против корпоративной структуры для личного жилья — см. [[thai-company-property-ownership]].

Общий налоговый контекст: [[taxes-buying-property-thailand]]. Про прирост капитала отдельно: [[capital-gains-property-thailand]]. Про процедуру в Земельном офисе: [[land-office-transfer-day]]. Про сборы за переоформление: [[property-transfer-fees-thailand]].

## Ссылки

- [Налоговое управление Таиланда — подоходный налог с физических лиц](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [PwC — Thai Tax Booklet 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [PwC Thailand — определение дохода физических лиц](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/individual/income-determination)
- [Земельный департамент Таиланда](https://www.dol.go.th)
- [Казначейский департамент Таиланда — об оценке недвижимости](https://www.treasury.go.th/en/property-appraisal-knowledge/)
- [FRANK Legal & Tax — налоговый справочник по кондоминиумам, 2025](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)