# วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน

> ทุกขั้นตอนของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — ตรวจสอบสถานะ สัญญา มัดจำ โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน และงานธุรการหลังซื้อ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยในฐานะชาวต่างชาตินั้นดำเนินการได้ไม่ยาก แต่มีกับดักเล็ก ๆ มากมาย กรอบกฎหมายเอื้อต่อคอนโดมิเนียมและจำกัดสำหรับที่ดิน ตัวธุรกรรมเองเกิดขึ้นในช่วงบ่ายวันเดียวที่สำนักงานที่ดิน สิ่งที่ผิดพลาดเกือบทั้งหมดเกิดขึ้นในสัปดาห์ก่อนวันนั้น — โฉนดมีปัญหา ขาด[[fet-form-foreign-exchange-transaction|แบบฟอร์ม FET]] ผู้พัฒนาโครงการ off-plan หยุดก่อสร้าง หรือสัญญาเช่าระยะยาวที่กลายเป็นต่ออายุไม่ได้

คู่มือนี้อธิบายลำดับขั้นตอนทั้งหมดตั้งแต่ต้นจนจบ ใช้ [[property-buying-mistakes-thailand|แผนที่ป้องกัน 15 ข้อผิดพลาด]] คัดกรองความเสี่ยงก่อนจ่ายเงิน โดยสมมติว่าคุณเป็นชาวต่างชาติที่ซื้อเพื่อการใช้ส่วนตัวหรือการลงทุนด้วยเงินสด โดยไม่มีคู่สมรสชาวไทยร่วมในการซื้อ รูปแบบที่แตกต่างสำหรับโครงสร้างบริษัท สินเชื่อ และการซื้อของคู่สมรสครอบคลุมในบทความที่เชื่อมโยง

คุณดำเนินกระบวนการเองหรือใช้ความช่วยเหลือในพื้นที่ได้ [[do-you-need-property-agent-phuket|คู่มือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต]] อธิบายการเป็นตัวแทน ผลประโยชน์ทับซ้อนจากคอมมิชชัน และงานที่ยังต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญอิสระ

## ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมี 12 ขั้นตอนอะไรบ้าง?

ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรตัดสินใจรูปแบบการถือครอง ตั้งงบประมาณให้ครบทุกต้นทุน ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ และโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ตามลำดับนี้

1. ตัดสินใจรูปแบบการถือครอง (คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม วิลล่าสิทธิการเช่าระยะยาว หรือที่ดินในชื่อบริษัท)
2. ตั้งงบประมาณโดยรวมค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมทั้งหมด (~6–7% เพิ่มเติมจากราคา)
3. คัดเลือกอสังหาริมทรัพย์และเยี่ยมชม
4. เจรจาราคาและเงื่อนไขการจอง
5. ชำระค่าจองและลงนามสัญญาจอง
6. ว่าจ้างทนายความอิสระ (ไม่ใช่ทนายของผู้พัฒนาโครงการ)
7. [[due-diligence-checklist-thailand|ตรวจสอบสถานะ]]โฉนดและผู้ขาย
8. ลงนามสัญญาซื้อขาย และชำระมัดจำ
9. โอนเงินซื้อเข้าไทยพร้อมแบบฟอร์ม FET
10. ตรวจรับครั้งสุดท้าย
11. วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
12. งานธุรการหลังซื้อ (สาธารณูปโภค ภาษี ประกัน)

ลำดับขั้นตอนมีความสำคัญ การข้ามขั้นตรวจสอบสถานะเพื่อ "ประหยัดเวลา" คือความผิดพลาดที่แพงที่สุดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักทำในไทย

## ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ไหม?

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมได้โดยสมบูรณ์ (กรรมสิทธิ์เต็ม) โดยมีเงื่อนไขว่าพื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองในอาคารต้องไม่เกินโควตา 49% ที่กำหนดโดย[[foreign-property-ownership-thailand|พระราชบัญญัติอาคารชุด]] ชาวต่างชาติในฐานะบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ บ้านและวิลล่าซื้อผ่าน[[freehold-vs-leasehold-thailand|สิทธิการเช่าระยะยาว]] (สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนกับโฉนด) หรือผ่านบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ซึ่งถือครองที่ดิน

การตัดสินใจนี้กำหนดทุกอย่างที่ตามมา ทั้งประเภทของสัญญา เอกสารที่สำนักงานที่ดิน การปฏิบัติทางภาษี และตลาดการขายต่อ ควรตัดสินใจก่อนเริ่มหาอสังหาริมทรัพย์

## ควรตั้งงบประมาณเท่าไรในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย?

ตั้งงบประมาณเพิ่ม 6–7% จากราคาตกลงสำหรับการซื้อมือสอง และบวกเงินสำรองค่าปรับปรุงหากเป็นอาคารเก่า ราคาที่โฆษณาไม่ใช่ต้นทุนทั้งหมด ต้องบวกเพิ่ม:

| รายการ | ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ | ผู้รับผิดชอบ (ตามธรรมเนียม) |
|--------|----------------------|-------------------------------|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% ของราคาประเมิน | แบ่ง 50/50 หรือผู้ซื้อ (ต่อรองได้) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ | 3.3% หรือ 0.5% | ผู้ขาย |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ขึ้นกับกรณี | ผู้ขาย |
| ค่าทนายความ | ฿50,000–150,000 | ผู้ซื้อ |
| กองทุนสำรอง (คอนโดใหม่) | ชำระครั้งเดียว ฿500–1,000/ตร.ม. | ผู้ซื้อ |
| ค่าส่วนกลางปีแรก (CAM) | ฿40–80/ตร.ม./เดือน | ผู้ซื้อ |
| ค่าธรรมเนียมธนาคารสำหรับ FET | ~0.25% ของยอดโอน | ผู้ซื้อ |

งบประมาณนี้ใช้กับการซื้อมือสอง บวกเงินสำรองค่าปรับปรุงหากซื้ออาคารเก่า โครงการ off-plan มีโครงสร้างต่างออกไป — ดูขั้นตอนที่ 8 รายละเอียดทั้งหมดใน[[taxes-buying-property-thailand]]

## ควรคัดเลือกและตรวจดูอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างไร?

คัดเลือกอสังหาริมทรัพย์จากสิทธิในการถือครอง ทำเล และสภาพอาคาร ก่อนเริ่มเจรจา สำหรับภูเก็ตโดยเฉพาะ การเลือกพื้นที่กำหนดทั้งไลฟ์สไตล์และผลตอบแทนการเช่า ดูบริบทผลตอบแทนใน [[rental-yields-phuket]] และรายละเอียดรายพื้นที่ใน [[phuket-buying-guide]]

ตรวจสอบสองข้อระหว่างการเยี่ยมชม:

- **อายุอาคารและคุณภาพการบริหาร** เดินดูทางเดิน นั่งลิฟต์ในชั่วโมงเร่งด่วน ดูสระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกายตอน 18.00 น. ขอรายงานการประชุมใหญ่สามัญ (AGM) ฉบับล่าสุดและยอดคงเหลือของกองทุนสำรองจากนิติบุคคล (juristic person) การบริหารที่ไม่ดีทำให้มูลค่าขายต่อลดลงเร็วกว่าทำเล
- **สถานะโควตาต่างชาติ** สำหรับคอนโด ให้ถามผู้พัฒนาโครงการหรือนิติบุคคลว่าขณะนี้มีห้องที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่กี่เปอร์เซ็นต์ หากอาคารอยู่ที่หรือใกล้ 49% คุณอาจซื้อแบบกรรมสิทธิ์เต็มไม่ได้แม้จะมีการโฆษณาขาย ขอยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร

## ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยควรเจรจาเรื่องอะไรบ้าง?

เจรจาทั้งราคา เงื่อนไขการชำระเงิน ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ และการคุ้มครองค่าจองของคุณ ความยืดหยุ่นด้านราคาในภูเก็ตแตกต่างกันตามกลุ่มตลาด โครงการเปิดตัวใหม่มักมีราคาตามเฟสที่เพิ่มขึ้นตามกำหนด — มีพื้นที่เจรจาราคาน้อยแต่มีพื้นที่เจรจาเงื่อนไขการชำระเงิน (ตารางมัดจำที่ยืดออก ชุดเฟอร์นิเจอร์ฟรี ผู้ขายออกค่าธรรมเนียมโอน) อสังหาริมทรัพย์มือสองมีความยืดหยุ่นด้านราคามากกว่า โดยเฉพาะอาคารเก่าหรือผู้ขายที่มีแรงจูงใจ (หย่าร้าง วีซ่าหมดอายุ ขายด่วน)

สิ่งที่เจรจาได้นอกจากราคา:

- การรวมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า (ระบุยี่ห้อและสภาพในสัญญา)
- ผู้รับผิดชอบค่าภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์
- จำนวนเงินค่าจองและความสามารถในการขอคืน
- บทลงโทษกรณีก่อสร้างล่าช้า (off-plan)

## สัญญาจองอสังหาริมทรัพย์ควรระบุอะไรบ้าง?

สัญญาจองควรระบุคู่สัญญาและตัวอสังหาริมทรัพย์ กำหนดราคา เงินมัดจำและวันโอนกรรมสิทธิ์ และทำให้ค่าจองขอคืนได้หากพบข้อบกพร่องสำคัญระหว่างการตรวจสอบสถานะ ค่าจอง (โดยทั่วไป ฿100,000 ถึง ฿500,000) ช่วยนำอสังหาริมทรัพย์ออกจากตลาดระหว่างการตรวจสอบสถานะ ระบุเรื่องนี้เป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาจอง เป็นภาษาอังกฤษ ก่อนชำระเงิน หากไม่มีข้อกำหนดนั้น ค่าจองจะขอคืนไม่ได้แม้โฉนดของผู้ขายจะมีปัญหา

สัญญาจองสั้น — หนึ่งหรือสองหน้า ควรระบุ: คู่สัญญา เอกสารระบุอสังหาริมทรัพย์ (เลขโฉนด เลขห้อง) ราคา สกุลเงิน จำนวนมัดจำ วันครบกำหนดมัดจำ วันโอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขการคืนเงิน

## ทำไมต้องมีทนายความของตัวเองในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย?

คุณต้องมีทนายความไทยที่มีใบอนุญาตและเป็นอิสระ เพื่อหาเหตุผลที่ไม่ควรซื้อ แทนที่จะพึ่งทนายของผู้พัฒนาโครงการหรือของนายหน้า ค่าใช้จ่ายอยู่ที่ ฿50,000 ถึง ฿150,000 สำหรับธุรกรรมมาตรฐาน

สามสิ่งที่ต้องตรวจสอบเมื่อเลือกทนายความ:

- มีใบอนุญาตจากสภาทนายความแห่งประเทศไทย (ขอเลขใบอนุญาต)
- ไม่มีความเชื่อมโยงกับผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขาย (ถามโดยตรง)
- มีประสบการณ์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในพื้นที่อย่างน้อย 20 รายการ

ทนายความของคุณจะดูแลขั้นตอนที่ 7, 8 และ 11 ด้านล่าง

## ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยต้องตรวจสอบสถานะ (due diligence) อะไรบ้าง?

ทนายความของคุณควรตรวจสอบโฉนด ผู้ขาย ภาระผูกพัน หนี้ของอาคาร โควตาต่างชาติ และใบอนุญาตก่อนที่คุณจะลงนาม นี่คือจุดที่ธุรกรรมล้มเหลว — และควรล้มเหลว เมื่อมีสิ่งผิดปกติ ทนายความดึงและตรวจสอบ:

- **โฉนด** สำหรับคอนโด คือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด สำหรับที่ดิน [[chanote-title-deed|โฉนดที่ดิน (Chanote, น.ส. 4)]] คือเอกสารสิทธิ์ฉบับเดียวที่จดทะเบียนครบถ้วนพร้อมขอบเขตที่รังวัดแล้ว — อย่ายอมรับเอกสารที่อ่อนกว่านี้สำหรับการซื้อวิลล่า
- **ภาระผูกพัน** การจำนอง การอายัด คำสั่งศาล และสัญญาเช่าที่จดทะเบียนกับโฉนด
- **ตัวตนของผู้ขาย** หนังสือเดินทาง/บัตรประชาชน สถานภาพการสมรส (คู่สมรสชาวไทยอาจมีสิทธิ์) เอกสารนิติบุคคลหากผู้ขายเป็นบริษัท มติคณะกรรมการอนุมัติการขาย
- **หนี้อาคาร** ค่าส่วนกลางค้างชำระ การเรียกเก็บพิเศษ ยอดขาดดุลของกองทุนสำรอง — สิ่งเหล่านี้โอนไปพร้อมกับห้องชุดหากไม่ได้ชำระ
- **โควตาต่างชาติ** เปอร์เซ็นต์ปัจจุบันของห้องที่ชาวต่างชาติถือครองในอาคาร เป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคล
- **การปฏิบัติตามกฎหมาย** ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรองการเปิดใช้อาคาร การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
- **เฉพาะ off-plan** โฉนดที่ดินของผู้พัฒนาโครงการ ใบอนุญาตก่อสร้าง รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) สำหรับโครงการที่เกินเกณฑ์ และสถานะ[[escrow-payments-thailand|บัญชีเอสโครว์]]

การตรวจสอบสถานะใช้เวลาหนึ่งถึงสามสัปดาห์ ทนายความออกรายงานเป็นลายลักษณ์อักษร **อ่านให้ครบ** หากมีสิ่งใดยังไม่ได้รับการแก้ไข ให้เลื่อนการโอนออกไปจนกว่าจะเสร็จ หรือถอนตัว

## สัญญาซื้อขาย (SPA) และมัดจำควรครอบคลุมอะไรบ้าง?

ลงนามสัญญาซื้อขายหลังจากผลการตรวจสอบสถานะออกมาสะอาดเท่านั้น และต้องระบุเงินมัดจำ ตารางการชำระเงิน และการคุ้มครองผู้ซื้อไว้ให้ชัดเจน มัดจำมาตรฐานสำหรับมือสองคือ 10–20% ของราคา ชำระเมื่อลงนาม โครงการ off-plan มีโครงสร้างมัดจำและการชำระตามความคืบหน้าต่างออกไป — ตารางทั่วไป:

| ขั้นตอน | การชำระ |
|---------|---------|
| จอง | ฿100,000–500,000 |
| ลงนามสัญญา | 10–30% (นับค่าจองรวมในยอดนี้) |
| ฐานรากเสร็จ | 10–15% |
| โครงสร้างเสร็จ | 10–15% |
| หลังคาเสร็จ | 10% |
| ผนังและงานตกแต่ง | 10–15% |
| โอนกรรมสิทธิ์ | ยอดคงเหลือ |

สัญญาซื้อขายคือสัญญาผูกมัด ควรเป็นสองภาษา (อังกฤษและไทย) พร้อมข้อกำหนดระบุว่าภาษาใดเป็นหลักในกรณีพิพาท (ยืนกรานภาษาอังกฤษหากคุณอ่านภาษาไทยไม่ได้) ข้อกำหนดบังคับสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ:

- ข้อกำหนดแบบฟอร์ม FET: ภาระผูกพันของผู้ขายในการอนุญาตให้โอนเงินของผู้ซื้อจากต่างประเทศและให้ธนาคารออกแบบฟอร์ม FET
- บทลงโทษกรณีโอนล่าช้า (ต่อวัน)
- ขอบเขตของเหตุสุดวิสัย
- ระยะเวลารับประกันข้อบกพร่อง (หนึ่งปีสำหรับโครงสร้างเป็นมาตรฐานของ off-plan มือสองขายตามสภาพ)
- กลไกการคืนเงินหาก[[condo-foreign-quota-49-percent|โควตาต่างชาติ]]ไม่มีเหลือเมื่อจดทะเบียน

## โอนเงินค่าซื้อเข้าไทยพร้อมแบบฟอร์ม FET อย่างไร?

เพื่อให้ชาวต่างชาติจดทะเบียนเป็นเจ้าของคอนโด เงินที่ใช้ซื้อต้องเข้ามาในไทยจากนอกประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ อย่างน้อยเท่ากับราคา (ในสมมูลบาท) ธนาคารไทยที่รับเงินจะแปลงเป็นบาทและออกแบบฟอร์ม FET **ไม่มี FET ไม่สามารถจดทะเบียนคอนโดได้**

ขั้นตอนการดำเนินการ:

- โอนเงินจากธนาคารในประเทศบ้านเกิดไปยังธนาคารไทย (ของคุณ บัญชีเอสโครว์ของทนายความ หรือของผู้ขาย ขึ้นกับสัญญาซื้อขาย)
- รหัสวัตถุประสงค์: "Purchase of condominium" หรือเทียบเท่า (ธนาคารต้องการข้อมูลนี้เพื่อออกแบบฟอร์ม FET)
- จำนวนเงินในสกุลเงินต่างประเทศ (USD, EUR, SGD ฯลฯ) — ไม่ใช่บาท
- การโอนครั้งเดียวตั้งแต่ USD 50,000 ขึ้นไป (หรือเทียบเท่าในสกุลเงินต่างประเทศอื่น) จะออกแบบฟอร์ม FET อัตโนมัติ จำนวนน้อยกว่าอาจต้องขอเป็นลายลักษณ์อักษร
- เก็บแบบฟอร์ม FET ไว้ คุณต้องใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ และต้องใช้อีกครั้งเพื่อโอนเงินกลับตอนขาย

สำหรับสิทธิการเช่าระยะยาวหรือที่ดินในชื่อบริษัท ข้อกำหนดด้านเงินทุนและการจดทะเบียนแตกต่างกัน — ทนายความของคุณจะแนะนำ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติอาจยื่นขอถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ หลังจากลงทุนในกิจการที่กำหนดไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท โดยดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่าห้าปี และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี ส่วนผู้ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อาจถือครองที่ดินที่จำเป็นต่อกิจการที่ได้รับการส่งเสริมได้ตามขอบเขตที่คณะกรรมการอนุมัติ

## ตรวจรับครั้งสุดท้ายต้องตรวจอะไรบ้าง?

ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้ตรวจสอบหรือผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมดำเนินการตรวจสภาพจริงโดยใช้[[property-inspection-snagging-thailand|เช็กลิสต์ตรวจรับและแจ้งซ่อมอสังหาริมทรัพย์]] บันทึกข้อบกพร่องด้วยภาพถ่ายและรายการแจ้งซ่อมเป็นลายลักษณ์อักษร ทนายความฝ่ายผู้ซื้อควรทบทวนข้อกำหนดของสัญญาซื้อขายในเรื่องการแจ้งเตือน การกันเงิน การตรวจรับ และวิธีเยียวยา สัญญาซื้อขายควรให้ผู้ขาย (มือสอง) หรือผู้พัฒนาโครงการ (off-plan) มีช่วงเวลาที่กำหนดในการแก้ไขหรือชดเชย การกันเงินงวดสุดท้ายหรือการใช้บัญชีเอสโครว์ต้องกำหนดไว้ในสัญญาซื้อขายหรือในข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรฉบับหลัง และเป็นไปตามกลไกการปล่อยเงินที่ตกลงกันไว้

อย่ายอมรับคำพูดว่า "จะแก้หลังจากคุณย้ายเข้า" การโอนกรรมสิทธิ์อาจลดอำนาจต่อรองของคุณ แต่ไม่ได้ทำให้สิทธิเรียกร้องตามสัญญาหรือตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคหมดไปโดยอัตโนมัติ ให้ทนายความฝ่ายผู้ซื้อเก็บรักษาหนังสือแจ้ง ข้อสงวนสิทธิ์ การรับประกัน และพยานหลักฐานที่จำเป็นไว้

## วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเกิดอะไรขึ้นบ้าง?

ทั้งสองฝ่าย (หรือตัวแทนผ่านหนังสือมอบอำนาจ) ต้องมาที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ เอกสารที่ผู้ซื้อต้องนำมา:

- หนังสือเดินทาง (ฉบับจริง)
- หนังสือมอบอำนาจ (ผ่านการรับรอง) หากมีตัวแทนมาแทน
- แบบฟอร์ม FET
- แคชเชียร์เช็คสำหรับยอดราคาที่เหลือและส่วนแบ่งค่าธรรมเนียม
- หนังสือจากนิติบุคคลยืนยันว่าโควตาต่างชาติมีเหลือ (คอนโด) หรือหนี้อาคารได้รับการชำระแล้ว

เอกสารที่ผู้ขายต้องนำมา:

- โฉนด (โฉนดที่ดิน หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด)
- หนังสือเดินทาง/บัตรประชาชน/เอกสารนิติบุคคล
- ทะเบียนสมรสหรือใบรับรองโสด (คู่สมรสชาวไทย)
- แคชเชียร์เช็คสำหรับส่วนแบ่งภาษีของผู้ขาย
- ทะเบียนบ้าน ([[tabien-baan|Tabien Baan]]) หากเกี่ยวข้อง

เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบเอกสาร คำนวณราคาประเมิน (เป็นฐานสำหรับค่าธรรมเนียมโอนและ[[withholding-tax-property-sale|ภาษีหัก ณ ที่จ่าย]] — โดยปกติต่ำกว่าราคาตลาด) เก็บค่าธรรมเนียม และจดทะเบียนการโอน โฉนดใหม่ที่มีชื่อของคุณจะออกในวันเดียวกัน วางแผนไว้สามถึงห้าชั่วโมง

สำหรับที่ดินในชื่อบริษัทหรือกรณี BOI ให้เผื่อเวลาพิเศษและคาดว่าจะมีการตรวจสอบเอกสารในวันก่อนหน้า

## หลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแล้วต้องทำอะไรบ้าง?

เมื่อคุณเป็นเจ้าของแล้ว ในเดือนแรก:

- โอนสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำประปา อินเทอร์เน็ต) มาในชื่อของคุณ นิติบุคคลจะดูแลส่วนนี้สำหรับคอนโด
- เปิดบัญชีธนาคารไทยหากยังไม่มี — จำเป็นสำหรับชำระค่าสาธารณูปโภค ค่าส่วนกลาง และรับเงินค่าเช่า ดูเงื่อนไขตามประเภทวีซ่าและเอกสารที่สาขาขอใน[[thai-bank-account-foreigners|การเปิดบัญชีธนาคารไทยสำหรับชาวต่างชาติ]]
- แจ้งข้อมูลติดต่อและผู้ติดต่อฉุกเฉินกับนิติบุคคล ขอกฎระเบียบอาคารเป็นภาษาอังกฤษ
- ทำประกันห้องชุด ประกันอาคารของนิติบุคคลครอบคลุมโครงสร้าง ไม่รวมทรัพย์สินภายในหรือความรับผิดของผู้เช่า
- ลงทะเบียนในทะเบียนบ้าน (สมุดเล่มเหลือง) หากตั้งใจขอใบขับขี่ไทย วีซ่าบางประเภท หรือเลขประจำตัวผู้เสียภาษีโดยใช้ที่อยู่นี้
- ยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี (อัตราและการยกเว้นอยู่ใน[[taxes-buying-property-thailand]])
- หากให้เช่า: ลงทะเบียนภาษีเงินได้ การให้เช่าระยะสั้น (น้อยกว่า 30 วัน) ต้องมีใบอนุญาตโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 — ดู[[short-term-rental-license-thailand]]สำหรับความเป็นจริงในทางปฏิบัติ

## ถ้ามีเวลาจำกัด ควรให้ความสำคัญกับอะไรก่อนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย?

ให้ความสำคัญกับทนายความอิสระ การตรวจสอบสถานะอย่างครบถ้วน และการโอนเงินพร้อมแบบฟอร์ม FET ที่มีเอกสารถูกต้อง หากข้ามสามข้อนี้ข้อใดข้อหนึ่ง คุณอาจสูญเสียเงินลงทุนทั้งหมด ส่วนที่เหลือแก้ไขภายหลังได้

## ลิงก์

- [พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 — คำแปลภาษาอังกฤษ](https://www.thailandlawonline.com/translations/condominium-law-thai-condo-act)
- [ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 — คำแปลภาษาอังกฤษ](https://www.thailandlawonline.com/thai-real-estate-law/thai-land-law-land-code-act)
- [พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (เอสโครว์) พ.ศ. 2551](https://www.thailandlawonline.com/translations/escrow-act-be-2551-2008-english)
- [กรมที่ดิน — เว็บไซต์ทางการ](https://www.dol.go.th)
- [ธนาคารแห่งประเทศไทย — แนวปฏิบัติเรื่องแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations.html)
- [สภาทนายความแห่งประเทศไทย](https://www.lawyerscouncil.or.th/)
- [Nishimura & Asahi — การลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนองปี 2025](https://www.nishimura.com/en/knowledge/publications/20250421-112251)
- [Tilleke & Gibbins — บทวิเคราะห์พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง](https://www.tilleke.com/insights/new-land-and-building-tax-act-thailand/)
- [พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 — การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับการเช่าระยะสั้น](https://www.thailandlawonline.com/translations/thailand-hotel-act-2004-english-translation)