# วิธีซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ: ขั้นตอน ที่ดิน และสิทธิ (2026)

> โดยทั่วไปชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินใต้วิลล่าในไทยไม่ได้ ขั้นตอนการซื้อในภูเก็ตทีละขั้น: โฉนดที่ดิน ตัวบ้าน สัญญาเช่า 30 ปี และสำนักงานที่ดิน

**ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าในไทยผ่านสิทธิที่จดทะเบียน ได้แก่ สัญญาเช่าที่ดิน กรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน และบางครั้งทรัพยสิทธิอื่น ส่วนที่ดินยังอยู่กับเจ้าของชาวไทย** [[foreign-property-ownership-thailand|กฎการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ]]ระดับประเทศวางกรอบไว้ หน้านี้ว่าด้วยธุรกรรมวิลล่า

## ผู้ซื้อต่างชาติเป็นเจ้าของหรือจดทะเบียนอะไรเกี่ยวกับวิลล่าได้จริง?

สิทธิแต่ละประเภทมีผู้ถือ ระยะเวลา และเอกสารของตนเอง

| สิทธิ | สิ่งที่ได้รับ | สิ่งที่ต้องตรวจ |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ที่ดิน | กรรมสิทธิ์ในแปลง ถือโดยเจ้าของชาวไทย | ผู้ถือโฉนด ประเภทเอกสารสิทธิ แนวเขต รายการจดทะเบียน |
| ตัวบ้าน | กรรมสิทธิ์ในอาคาร แยกจากที่ดิน | สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนและหลักฐานราชการเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารที่สำนักงานที่ดินยอมรับ |
| เช่าที่ดินจดทะเบียน | ใช้ที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปีต่อคราว | ตราสารสำนักงานที่ดิน พื้นที่ วันที่ ค่าเช่า เงื่อนไขการโอนและการสืบสิทธิ |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งเพาะปลูกบนที่ดินของผู้อื่น | รายการบนโฉนด ผู้ทรงสิทธิ สิ่งปลูกสร้างที่ครอบคลุม ระยะเวลา เงื่อนไขการโอน |
| สิทธิเก็บกิน | สิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น | รายการบนโฉนด ผู้ทรงสิทธิ ระยะเวลา การบำรุงรักษา |
| สิทธิอาศัย | สิทธิส่วนบุคคลในการอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่เสียค่าเช่า | โรงเรือน ผู้ทรงสิทธิ ครอบครัว ระยะเวลา |
| ภาระจำยอม | สิทธิเหนือที่ดินแปลงข้างเคียง มักใช้เรื่องทางผ่านหรือสาธารณูปโภค | โฉนดทั้งสองแปลง แผนเส้นทาง รถและสาธารณูปโภคที่ครอบคลุม |
| ต่ออายุ สิทธิซื้อ หรือสิทธิปฏิเสธก่อน | คำสัญญาตามสัญญาที่มีผลเมื่อเงื่อนไขเกิดขึ้น | คู่สัญญา เหตุเกิดสิทธิ วิธีกำหนดราคา การแจ้ง ผู้สืบสิทธิ |

[[leasehold-30-year-renewable|คู่มือสัญญาเช่า]]และ[[usufruct-superficies-habitation|คู่มือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์]]อธิบายตราสารแต่ละประเภท

## มีข้อยกเว้นให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือไม่?

มี เป็นช่องทางขออนุญาตสี่ช่องทาง:

- **มาตรา 96 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน:** บุคคลต่างชาติอาจขออนุญาตรัฐมนตรีเพื่อถือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกินหนึ่งไร่ เมื่อได้ลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาทในประเภทที่กำหนดและดำรงการลงทุนนั้นอย่างน้อยห้าปี ราคาวิลล่าไม่นับเป็นเงินลงทุน
- **มาตรา 27 ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI):** บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมถือที่ดินได้ตามที่คณะกรรมการอนุมัติสำหรับกิจการที่ได้รับส่งเสริม
- **มาตรา 44 ของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (IEAT):** ผู้ประกอบการที่ได้รับอนุมัติถือที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการเสรีเพื่อธุรกิจนั้นได้
- **มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน:** ชาวต่างชาติอาจถือที่ดินตามสนธิสัญญาที่ใช้บังคับ ภายใต้เงื่อนไขตามกฎหมายและการอนุญาตจากรัฐมนตรี

ทุกช่องทางต้องมีฐานกฎหมายเป็นลายลักษณ์อักษรและการอนุมัติสำหรับแปลงนั้นโดยเฉพาะก่อนโอน

## ใครเป็นเจ้าของที่ดินที่ถือโดยคู่สมรส บริษัท ทรัสต์ หรือตัวแทน?

บุคคลหรือบริษัทที่มีชื่อในโฉนด คู่สมรสชาวไทยที่ซื้อด้วยสินส่วนตัวเป็นเจ้าของที่ดินเอง บริษัทไทยที่ประกอบกิจการจริงเป็นเจ้าของที่ดินของบริษัท และผู้ถือหุ้นต่างชาติเป็นเจ้าของหุ้น บุคคลหรือบริษัทไทยที่รับเงินหรือถูกควบคุมเพียงเพื่อถือที่ดินให้ชาวต่างชาติเข้าข่ายกฎต่อต้านนอมินี (ตัวแทนอำพราง) ในประมวลกฎหมายที่ดิน ดู [[thai-company-property-ownership]] และ [[offshore-company-thailand-property]]

## ขั้นตอนการซื้อวิลล่าในภูเก็ตทีละขั้นมีอะไรบ้าง?

ลำดับเดียวกันนี้ใช้ได้ทั่วประเทศไทย

1. **ตกลงชุดสิทธิ** โฉนดที่ดินในชื่อเจ้าของชาวไทย กรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน (โดยทั่วไปคือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน) และสัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียนไม่เกิน 30 ปีต่อคราว
2. **จองโดยมีเงื่อนไขคืนเงินได้** เงินมัดจำได้คืนหากการตรวจโฉนด การรังวัด ใบอนุญาต หรือการตรวจผู้ขายไม่ผ่าน ดู [[buying-property-thailand-step-by-step]]
3. **แต่งตั้งทนายของตนเอง** ที่เป็นอิสระจากผู้พัฒนาและนายหน้า
4. **ตรวจโฉนด แนวเขต อำนาจผู้ขาย และทางเข้า** ขอสำเนารับรองโฉนดฉบับใหม่จากสำนักงานที่ดิน รังวัดเมื่อแนวเขตสำคัญ และให้มีภาระจำยอมที่จดทะเบียนสำหรับถนน รายละเอียดใน [[due-diligence-checklist-thailand]]
5. **ตรวจแฟ้มอาคารและใบอนุญาต แล้วตรวจสภาพ** รวบรวมหลักฐานกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านและว่าจ้างตรวจสภาพทางเทคนิค ([[property-inspection-snagging-thailand]])
6. **ลงนามสัญญาที่ระบุทรัพย์และสิทธิทุกรายการ** เงินแต่ละงวดจ่ายตามหลักฐาน งวดสุดท้ายจ่ายเมื่อจดทะเบียนและส่งมอบ ([[purchase-agreement-thailand]])
7. **โอนเงินจากต่างประเทศ** โอนเป็นเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในไทยที่เป็นชื่อของคุณเอง และเก็บหลักฐานการโอนจากธนาคาร หากโอนครั้งเดียวตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) ให้โดยอัตโนมัติ หากยอดน้อยกว่านั้นให้ขอเป็นลายลักษณ์อักษร สำหรับวิลล่า FET และหลักฐานจากธนาคารช่วยให้โอนเงินจากการขายกลับออกนอกประเทศได้ในภายหลัง ไม่เกินจำนวนที่นำเข้ามา ([[fet-form-foreign-exchange-transaction]])
8. **จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ถือโฉนด** จดทะเบียนสัญญาเช่าและสิทธิเหนือพื้นดิน บันทึกการโอนตัวบ้าน และชำระค่าธรรมเนียมกับภาษีตามที่สัญญากำหนด การชำระเงินและการจดทะเบียนเกิดขึ้นพร้อมกัน ([[land-office-transfer-day]], [[taxes-buying-property-thailand]])
9. **รับมอบ** ลงนามบัญชีทรัพย์ กุญแจ มิเตอร์ และการรับประกัน แล้วเก็บแฟ้มวิลล่าฉบับสุดท้าย

สำหรับวิลล่าระหว่างก่อสร้าง ขั้นที่ 4–6 ดำเนินไปตลอดช่วงก่อสร้าง และการจดทะเบียนเกิดขึ้นเมื่อสร้างเสร็จ ([[off-plan-vs-resale-thailand]])

## ต้องตรวจโฉนด แนวเขต ทางเข้า และอำนาจผู้ขายอย่างไร?

| รายการ | วิธีตรวจ |
|---|---|
| โฉนดและเจ้าของ | ขอสำเนารับรองใหม่ของโฉนดทั้งสองด้านจากสำนักงานที่ดินผู้ออก ตรวจเลขโฉนด เนื้อที่ เจ้าของ และทุกรายการ ([[chanote-title-deed|คู่มือโฉนด]]) |
| แนวเขต | เทียบหมุด รั้ว วิลล่า สระ และกำแพงกับรูปแผนที่ รังวัดแนวเขตเมื่อตำแหน่งสำคัญ |
| อำนาจผู้ขาย | เทียบผู้ถือโฉนดกับบัตรประจำตัวหรือข้อมูลบริษัท (DBD) ตรวจเจ้าของร่วม ความยินยอมคู่สมรส มติคณะกรรมการ และหนังสือมอบอำนาจ |
| จำนองและสิทธิก่อนหน้า | อ่านรายการจำนอง เช่า เก็บกิน เหนือพื้นดิน ภาระจำยอม และคดีทุกรายการ จัดให้ปลดภาระพร้อมการจดทะเบียน |
| ทางเข้าถนน | ติดถนนสาธารณะหรือมีภาระจำยอมจดทะเบียนเพื่อแปลงวิลล่า พร้อมแผน |
| น้ำ ไฟ ระบายน้ำ | แหล่ง มิเตอร์ ผู้ถือบัญชี และความจุ สิทธิสาธารณูปโภคและระบายน้ำที่จดทะเบียน |
| ผังเมืองและสิ่งแวดล้อม | ข้อกำหนดใช้ที่ดินปัจจุบันและระเบียนการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ของ ONEP เมื่อใช้บังคับ |
| ถนนโครงการและทรัพย์ส่วนกลาง | เจ้าของแปลงส่วนกลางทุกแปลง นิติบุคคลบริหาร กฎ งบประมาณ และค่าธรรมเนียม |

## ต้องตรวจตัววิลล่า สระ ใบอนุญาต และกรรมสิทธิ์อาคารอย่างไร?

1. ขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ แบบที่อนุมัติ และแบบแก้ไขจากหน่วยงานท้องถิ่น
2. เทียบพื้นที่อาคาร พื้นที่ใช้สอย ความสูง ระยะร่น สระ กำแพงกันดิน ส่วนต่อเติม และระบบระบายน้ำกับสิ่งที่มีอยู่จริงบนแปลง
3. ถามหน่วยงานท้องถิ่นเป็นลายลักษณ์อักษรว่าสระ กำแพง และการแก้ไขภายหลังอยู่ในใบอนุญาตหรือต้องขออนุญาตแยก
4. รวบรวมหลักฐานกรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน: สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน ร่วมกับการอนุญาตก่อสร้างในชื่อเจ้าของ การออกเลขที่บ้าน เอกสารการก่อสร้างและการชำระเงิน และเอกสารการโอนก่อนหน้า
5. ว่าจ้างตรวจสภาพโครงสร้าง การกันซึม ระบบไฟฟ้า ระบบสระ และระบบระบายน้ำ ([[property-inspection-snagging-thailand]])
6. นำผลตรวจเข้าสู่[[purchase-agreement-thailand|สัญญาซื้อขาย (SPA)]]: การซ่อม เงินกันไว้ การตรวจซ้ำ และงวดสุดท้าย

## วิลล่ามือสองเสร็จแล้ว สต็อกพร้อมขาย และระหว่างก่อสร้างต่างกันอย่างไร?

| รูปแบบ | สิ่งที่มีแล้ว | สิ่งที่ต้องทำก่อนผูกพัน |
|---|---|---|
| มือสองสร้างเสร็จ | โฉนด ตัววิลล่า และประวัติของวิลล่า | ตรวจโฉนดและอำนาจผู้ขาย สร้างประวัติใบอนุญาต รังวัด ตรวจสภาพ กำหนดบัญชีทรัพย์ |
| สต็อกพร้อมขายจากผู้พัฒนา | วิลล่าที่สร้างเสร็จและขายโดยผู้พัฒนา | ตรวจวิลล่าหลังที่ซื้อจริง ตรวจโฉนด บริษัทโครงการ แฟ้มใบอนุญาต ที่ดินส่วนกลาง การจดทะเบียน และการรับประกัน |
| ระหว่างก่อสร้าง | ที่ดินและสัญญา | ตรวจที่ดิน บริษัท เงินทุน และใบอนุญาต กำหนดชุดสิทธิสุดท้าย ผูกงวดเงินกับงวดงานที่ยืนยันแล้ว ตกลงเงื่อนไขล่าช้า คืนเงิน และข้อบกพร่อง |

[[off-plan-vs-resale-thailand|การเปรียบเทียบระหว่างก่อสร้างกับพร้อมอยู่]]อธิบายการเลือกโดยละเอียด

## สัญญาวิลล่าต้องระบุอะไร?

- โฉนดและเนื้อที่แน่นอน พร้อมรายการจดทะเบียนที่มีอยู่และที่จะจดทะเบียน;
- วิลล่า สระ อาคารประกอบ ของติดตั้ง เฟอร์นิเจอร์ แบบ และบัญชีทรัพย์;
- สัญญาเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย หรือภาระจำยอมแต่ละรายการ: คู่สัญญา ระยะเวลา ราคา และกำหนดจดทะเบียน;
- เงื่อนไขการตรวจโฉนด รังวัด ใบอนุญาต และตรวจสภาพ พร้อมเงื่อนไขคืนเงิน;
- งวดเงินที่ผูกกับหลักฐาน และงวดสุดท้ายที่ผูกกับการจดทะเบียนและส่งมอบ;
- ค่าธรรมเนียมและภาษีของแต่ละตราสาร ([[taxes-buying-property-thailand]]);
- การต่ออายุ สิทธิซื้อ หรือสิทธิปฏิเสธก่อน: ราคา การแจ้ง และผู้สืบสิทธิ;
- การโอนสิทธิ การเช่าช่วง การปล่อยเช่า การดัดแปลง การประกันภัย การเสียชีวิต การขายที่ดิน และการสิ้นสุดระยะเวลา;
- ข้อบกพร่อง การรับประกัน การตรวจรับ คู่มือ มิเตอร์ กุญแจ และเอกสารส่งมอบที่ลงนาม

ใน[[land-office-transfer-day|วันจดทะเบียน]] ให้เทียบตราสารภาษาไทยฉบับสุดท้ายกับสัญญา และชำระเงินตามการจดทะเบียนที่ตกลงไว้

## โครงสร้างสิทธิวิลล่านี้เหมาะกับใคร?

ผู้ซื้อที่ต้องการวิลล่าของตนเองในประเทศไทยตลอดระยะสัญญาเช่าที่จดทะเบียน โดยมีตัวบ้านในชื่อของตนเอง เหมาะกับผู้ซื้อที่ประเมินมูลค่าวิลล่าจากระยะแรก 30 ปี และตรวจโฉนด ทางเข้า ใบอนุญาต และตัวอาคารก่อนชำระเงิน

## แฟ้มวิลล่าฉบับสุดท้ายต้องมีเอกสารใด?

- สำเนารับรองของโฉนดและรายการจดทะเบียน รูปแผนที่ และผลการรังวัด
- ตัวตนผู้ขาย ข้อมูลบริษัท มติ ความยินยอม และการปลดจำนอง
- สัญญาเช่าที่จดทะเบียนและทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนทุกรายการ พร้อมใบเสร็จ
- หลักฐานกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านและสายการโอน
- ใบอนุญาตหรือระเบียนมาตรา 39 ทวิ แบบที่อนุมัติ การแก้ไข และระเบียน EIA เมื่อใช้บังคับ
- โฉนดถนน สาธารณูปโภค และที่ดินส่วนกลาง ภาระจำยอม และระเบียนมิเตอร์
- กฎโครงการ นิติบุคคลบริหาร งบประมาณ ประกันภัย และตารางค่าธรรมเนียม
- สัญญาภาษาไทยและคำแปล เส้นทางการชำระเงิน และหลักฐานภาษี
- รายงานของทนาย ผลรังวัด รายงานตรวจสภาพทางเทคนิค และรายการแก้ไขข้อบกพร่อง
- เอกสารส่งมอบที่ลงนาม พร้อมบัญชีทรัพย์ กุญแจ คู่มือ และการรับประกัน

## ลิงก์

- [กรมที่ดิน — ประมวลกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/publication-law-77/law-01/)
- [กรมที่ดิน — ข้อมูลและคู่มือปัจจุบันเรื่องที่ดินสำหรับคนต่างด้าว](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/)
- [กรมที่ดิน — คู่มือขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามมาตรา 96 ทวิ](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/foreign-land-acquisition-residence-section96bis/)
- [สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับปัจจุบัน](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/Qko1NGNVa1FhMG9hTTNGcU9sTGxydz09)
- [กรมที่ดิน — คู่มือจดทะเบียนเช่า](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/citizen-guide/citizen-manual-824520611886972928/)
- [กรมที่ดิน — หลักฐานราชการเรื่องกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดิน](https://www.dol.go.th/media/813280147775033344/2026/04/GnPtXdBQDS5JTNbcVrxmj9oK.pdf)
- [กรมที่ดิน — ตัวอย่างการจดทะเบียนภาระจำยอม](https://www.dol.go.th/en/form-download/power-of-attorney-form-sample/form-821748527557394432/)
- [สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน — พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน รวมมาตรา 27](https://www.boi.go.th/english/download/boi_forms/proact_eng.pdf)
- [การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย — พ.ร.บ. กนอ. รวมมาตรา 44](https://www.ieat.go.th/web-upload/1xff0d34e409a13ef56eea54c52a291126/m_document/8341/14633/file_download/acb5b14e6414ecee5fbf2e6b9ffc1657.pdf)
- [สำนักงานควบคุมอาคาร กรุงเทพมหานคร — พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร](https://webportal.bangkok.go.th/bco/page/sub/27560/%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%8A%E0%B8%9B%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B1%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%A7%E0%B8%9A%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AD%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%A3-%E0%B8%9E%E0%B8%A8-2522)
- [กรมโยธาธิการและผังเมือง — ค้นกฎหมายและมาตรฐาน](https://townsquare-search.dpt.go.th/dpt/user-search)
- [ONEP Smart EIA Plus — ฐานข้อมูลการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม](https://eia.onep.go.th/)
- [กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรในการจดทะเบียน](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)