# ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต — แบบไหนปกติ แบบไหนเอาเปรียบผู้ซื้อ

> วิธีอ่านตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต ผูกงวดชำระเข้ากับความคืบหน้าการก่อสร้าง และหาเงื่อนไขที่ควรต่อรองก่อนเซ็นสัญญา

การซื้อ off-plan คือการจ่ายเงินก่อนที่ทรัพย์สินจะสร้างเสร็จ ตารางการชำระเงินเป็นตัวกำหนดว่าเงินจะออกจากมือผู้ซื้อเมื่อใด และต้องมีความคืบหน้าการก่อสร้างเท่าใดก่อนถึงเวลานั้น เปรียบเทียบความเสี่ยงนี้กับการซื้อทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วได้ใน [[off-plan-vs-resale-thailand]] และแยกสมมติฐานผลตอบแทนการเช่าออกมาพิจารณาต่างหากที่ [[rental-yields-phuket]]

## ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ตโดยทั่วไปเป็นอย่างไร?

ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ตโดยปกติแบ่งเป็นสี่ขั้นตอน คือ เงินมัดจำจอง ฿50,000-300,000 หรือ 1-5% ของราคา เพื่อจองยูนิต, งวดที่ชำระเมื่อเซ็นสัญญาซื้อขายภายใน 14-30 วันถัดมา ซึ่งทำให้ยอดสะสมถึง 10-30% โดยเงินมัดจำจองนับรวมอยู่ในยอดนี้ ไม่ใช่บวกเพิ่ม, งวดชำระที่ปล่อยตามไมล์สโตนการก่อสร้าง และยอดคงเหลือเมื่อส่งมอบ เงินแต่ละก้อนจะเรียกคืนได้เมื่อใดบ้าง อ่านได้ที่ [[deposit-refundable-thailand-property]]

ตัวเลขเปอร์เซ็นต์คือส่วนที่ต่อรองได้ แต่ลำดับของขั้นตอนไม่ใช่ ตารางที่สมเหตุสมผลจะทำให้ทุกงวดหลังการชำระตอนเซ็นสัญญาขึ้นอยู่กับความคืบหน้าการก่อสร้างที่นิยามไว้ชัดเจน

| ขั้นตอน | สิ่งที่สัญญาต้องระบุ |
|---|---|
| เงินมัดจำจอง | ยูนิตที่จองไว้ กำหนดเวลาที่ต้องเซ็นสัญญา และเงินก้อนนี้คืนได้หรือนับรวมเข้าไปในราคา |
| การเซ็นสัญญาซื้อขาย (SPA) | ราคาซื้อขาย ยอดที่ต้องชำระ และตารางงวดชำระทั้งหมดที่จะตามมา |
| ไมล์สโตนการก่อสร้าง | งานก่อสร้างที่กระตุ้นการชำระแต่ละงวด และหลักฐานที่ใช้ยืนยันว่างานนั้นเสร็จแล้ว |
| การส่งมอบ | ยอดคงเหลือสุดท้าย ขั้นตอนการตรวจรับ ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ และข้อบกพร่องที่ยังค้างอยู่ |

ชื่อเรียกแต่ละขั้นตอนสำคัญน้อยกว่าลำดับของมัน อย่าถือว่างวดใดเป็นงวดไมล์สโตนตามปกติ จนกว่าสัญญาจะระบุว่างานใดเสร็จแล้วและผู้ซื้อจะตรวจสอบได้อย่างไร

## ควรเลือกตารางแบบหน้าหนักหรือหลังหนัก?

ตารางที่เหลือราคาส่วนใหญ่ไว้จ่ายหลังจากตรวจสอบความคืบหน้าแล้ว จะทิ้งความเสี่ยงการก่อสร้างไว้กับผู้พัฒนามากกว่า ตารางแบบหน้าหนักขอให้ผู้ซื้อออกเงินให้งานที่ยังไม่เสร็จ ส่วนตารางแบบหลังหนักทำให้ผู้พัฒนาต้องแบกภาระเงินทุนไปจนถึงวันส่งมอบ

งวดช่วงกลางอาจเป็นก้อนใหญ่ก้อนเดียวหรือแบ่งเป็นก้อนย่อยหลายก้อน งวดย่อยที่ผูกกับงานเฉพาะเจาะจงประเมินได้ง่ายกว่า เพราะผู้ซื้อเทียบใบเรียกเก็บแต่ละใบกับไมล์สโตนที่ตกลงกันไว้ได้ ตารางที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับผลงานที่ผ่านมาของผู้พัฒนาและข้อคุ้มครองในสัญญา ไม่ใช่สัดส่วนเปอร์เซ็นต์ตัวใดตัวหนึ่ง

## แหล่งเงินทุนของผู้พัฒนาส่งผลต่อตารางการชำระเงินอย่างไร?

ยิ่งผู้พัฒนาพึ่งพาเงินก้อนแรก ๆ ของผู้ซื้อมากเท่าไร ผู้ซื้อยิ่งต้องพิจารณาตารางการชำระเงินและความสามารถในการสร้างจนจบของผู้พัฒนาอย่างละเอียดมากขึ้นเท่านั้น ขอหลักฐานโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว หาคำตอบว่าใครเป็นผู้ให้ทุนการก่อสร้าง และผู้พัฒนาจะเดินงานต่อได้หรือไม่หากยอดขายชะลอตัว

อย่าเชื่อฉลากการตลาดหรือ "ระดับ" ของผู้พัฒนาที่กล่าวอ้างกันเอง หลักฐานที่ใช้ได้จริงคือสิ่งที่เจาะจง ได้แก่ ทรัพย์สินที่สร้างเสร็จและเข้าไปดูได้ นิติบุคคลที่ระบุชื่อใน SPA ผู้รับผิดชอบงานก่อสร้าง และเงื่อนไขด้านเงินทุนกับการส่งมอบที่เขียนไว้ในสัญญา

## ข้อกำหนดไมล์สโตนการก่อสร้างต้องเขียนอะไรไว้บ้าง?

ข้อกำหนดไมล์สโตนต้องนิยามงานที่ถือว่าเสร็จ หลักฐานที่พิสูจน์ว่าเสร็จ และผลที่ตามมาหากงานล่าช้าหรือบกพร่อง ข้อกำหนดการชำระเงินทุกข้อควรครอบคลุม:

- **การตรวจสอบเชิงปรนัย.** นิยามตัวงานและกำหนดให้มีหลักฐาน เช่น ใบรับรองวิศวกรหรือการตรวจโดยผู้ตรวจอิสระ อย่าปล่อยให้การชี้ว่างานเสร็จขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้พัฒนาเอง
- **กรอบเวลา.** ให้แต่ละไมล์สโตนมีวันที่หรือช่วงเวลาที่ชัดเจน แทนการประมาณแบบปลายเปิด
- **สิทธิเยียวยาของผู้ซื้อ.** ระบุทางเลือกของผู้ซื้อเมื่องานล่าช้า ทั้งการระงับงวดถัดไป การเรียกค่าชดเชยตามที่ตกลงกันไว้ หรือการบอกเลิกสัญญาเมื่อเงื่อนไขเปิดช่องให้ทำได้
- **ผลที่ตามมาอย่างสมดุล.** ตรวจดูผลที่ตามมาเมื่อผู้พัฒนาล่าช้า ควบคู่กับบทลงโทษการชำระล่าช้าฝั่งผู้ซื้อ
- **ข้อกำหนดคุณลักษณะ.** แนบยูนิต วัสดุตกแต่ง อุปกรณ์ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตกลงกันไว้เป็นภาคผนวก เพื่อให้วัดความเสร็จสมบูรณ์กับสิ่งที่จับต้องได้

เงื่อนไขเหล่านี้ต้องอยู่ใน[[purchase-agreement-thailand|สัญญาซื้อขาย]] ไม่ใช่อยู่แค่ในโบรชัวร์หรือข้อความจากฝ่ายขาย

## บัญชีเอสโครว์ทำให้เงินมัดจำ off-plan ปลอดภัยหรือไม่?

เอสโครว์คุ้มครองเงินที่ยังไม่ถูกปล่อยออกไป แต่ไม่ได้ทำให้การซื้อ off-plan ปราศจากความเสี่ยง ตรวจใน SPA ว่างวดใดเข้าบัญชีเอสโครว์ ใครเป็นตัวแทนเอสโครว์ หลักฐานแบบใดที่ทำให้เงินถูกปล่อย และเงินที่ยังไม่ถูกปล่อยจะเป็นอย่างไรหากโครงการล้ม

ไม่ใช่ทุกโครงการที่ใช้รูปแบบเดียวกัน อ่านกลไกที่ต้องตรวจสอบได้ที่ [[escrow-payments-thailand]] และยืนยันข้อตกลงเอสโครว์ที่กล่าวอ้างกับธนาคารหรือตัวแทนที่ได้รับอนุญาตซึ่งระบุชื่อไว้ ก่อนเซ็นสัญญา

## สัญญาณเตือนใดในตารางการชำระเงินที่ควรทำให้หยุดคิด?

หยุดเมื่อสัญญาขอเงินก้อนใหญ่ก่อนที่จะมีความคืบหน้าการก่อสร้างที่ตรวจสอบได้ หรือให้อำนาจผู้พัฒนาฝ่ายเดียวในการชี้ว่าไมล์สโตนเสร็จแล้ว สัญญาณเตือนที่พบบ่อยได้แก่:

- การเรียกเก็บเงินก่อนถึงไมล์สโตนทางกายภาพที่นิยามไว้
- ไมล์สโตนที่อธิบายเพียงว่าเสร็จสมบูรณ์ตามความพอใจของผู้พัฒนา
- กำหนดส่งมอบที่เขียนเป็นเพียงการคาดการณ์ โดยไม่ระบุสิทธิเยียวยาของผู้ซื้อเมื่อล่าช้า
- บทลงโทษการชำระล่าช้าฝั่งผู้ซื้อ โดยไม่มีข้อกำหนดเทียบเท่าสำหรับความล่าช้าฝั่งผู้พัฒนา
- ข้อกำหนดคุณลักษณะหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่โฆษณาไว้ แต่หายไปจากภาคผนวกที่ลงนาม
- ข้อตกลงเอสโครว์ที่กล่าวอ้าง แต่ไม่ได้ระบุไว้ใน SPA หรือตรวจสอบไม่ได้

เงื่อนไขข้อเดียวไม่ได้ชี้ขาดทั้งดีล แต่หลายข้อรวมกันยิ่งทำให้การขอคำปรึกษาทางกฎหมายและทางเทคนิคอิสระก่อนชำระเงินงวดต่อไปมีความสำคัญมากขึ้น

## ควรต่อรองอะไรก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย off-plan?

ต่อรองลำดับการชำระเงิน หลักฐานของแต่ละไมล์สโตน สิทธิเยียวยาเมื่อล่าช้า และข้อกำหนดคุณลักษณะ ให้เรียบร้อยก่อนเซ็น SPA แล้วใส่ทุกข้อที่ตกลงกันไว้ลงในสัญญาที่ลงนาม หรือภาคผนวกที่แนบและมีหมายเลขกำกับ

- ทำให้งวดถัดไปขึ้นอยู่กับความคืบหน้าที่ตรวจสอบได้เชิงปรนัย
- กำหนดวันที่หรือช่วงเวลาที่ชัดเจนสำหรับการก่อสร้างและการส่งมอบ
- ระบุสิทธิเยียวยาของผู้ซื้อหากผู้พัฒนาพลาดไมล์สโตนหรือกำหนดส่งมอบ
- ยืนยันสิทธิ์ตรวจสอบก่อนการชำระแต่ละงวดตามไมล์สโตน
- ระบุข้อตกลงเอสโครว์และเงื่อนไขการปล่อยเงิน
- แนบข้อกำหนดคุณลักษณะและรายการสิ่งอำนวยความสะดวกฉบับเต็ม
- หากต้องใช้สินเชื่อ ให้เขียนเงื่อนไขบังคับก่อนที่เกี่ยวข้องไว้ในสัญญา ดู [[deposit-refundable-thailand-property]]

### ตารางการชำระเงิน off-plan เหมาะกับใคร?

เหมาะกับผู้ซื้อที่อ่านสัญญาเป็น ยอมรับกรอบเวลาการก่อสร้างได้ และมีเงินพร้อมสำหรับทุกไมล์สโตนที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อรายนั้นควรพร้อมตรวจสอบความคืบหน้าและขอคำปรึกษาอิสระก่อนจ่ายเงินก้อนใหญ่

### ตารางการชำระเงิน off-plan อาจไม่เหมาะกับใคร?

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องตรวจทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้วก่อนจ่ายราคาส่วนใหญ่ off-plan อาจไม่ใช่ทางที่เหมาะ ทรัพย์มือสองที่สร้างเสร็จแล้วตัดความเสี่ยงด้านการส่งมอบออกไป แม้จะมีการตรวจสอบสถานะในแบบของมันเอง

## ลิงก์

แหล่งข้อมูลหลัก:

- [Escrow Act B.E. 2551 (2008)](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/dVUzVXYyZlp5NjRhTVBMQUZuU1ZYZz09)
- [ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/Qko1NGNVa1FhMG9hTTNGcU9sTGxydz09)
- [สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง — ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาและรายชื่อผู้ได้รับใบอนุญาตปัจจุบัน](https://www.fpo.go.th/main/Department/Bureau-of-Financial-Protection-Policy/%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%94%E0%B8%B9%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%9C%E0%B8%A5%E0%B8%9B%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B9%82%E0%B8%A2%E0%B8%8A%E0%B8%99%E0%B9%8C%E0%B8%82%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%84%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2-(1)/%E0%B8%9C%E0%B8%B9%E0%B9%89%E0%B8%94%E0%B8%B9%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%9C%E0%B8%A5%E0%B8%9B%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B9%82%E0%B8%A2%E0%B8%8A%E0%B8%99%E0%B9%8C%E0%B8%82%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%84%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2-(Escrow-Agent).aspx)
- [สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (OCPB)](https://www.ocpb.go.th/)
- [กรมที่ดิน (Land Department)](https://www.dol.go.th/_t/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-allotment-registration/)
- [คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค — ประกาศให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 (2000) รวมถึงห้องชุดที่ยังสร้างไม่เสร็จ](https://www3.ago.go.th/center/wp-content/uploads/2021/12/15-1.pdf)