# อสังหาริมทรัพย์ off-plan vs มือสองในไทย — ความเสี่ยง ตารางชำระเงิน และเมื่อใดที่เหมาะสม

> เปรียบเทียบ off-plan vs มือสองสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในไทย — ตารางชำระเงิน ความเสี่ยงผู้พัฒนาโครงการ การรับประกันความชำรุด ส่วนต่างราคา และแบบไหนเหมาะกับใคร

การเลือกระหว่าง off-plan กับมือสองเป็นหนึ่งในการตัดสินใจครั้งใหญ่ที่สุดของผู้ซื้อต่างชาติในไทย ทั้งสองเส้นทางมีราคาเริ่มต้น [[off-plan-payment-schedules-phuket|ตารางชำระเงิน]] โปรไฟล์ความเสี่ยง และประสบการณ์หลังการซื้อที่แตกต่างกัน การตลาดเน้นข้อดีของแต่ละแบบ — ราคา off-plan ระยะแรกในด้านหนึ่ง และความแน่ใจที่ได้เห็นสิ่งที่ซื้อในอีกด้านหนึ่ง — แต่ไม่ได้พูดถึงข้อแลกเปลี่ยนมากนัก

บทความนี้เปรียบเทียบทั้งสองแบบในมิติที่สำคัญจริงๆ สำหรับผู้ซื้อต่างชาติในภูเก็ต

## อสังหาริมทรัพย์ off-plan กับมือสองในไทยต่างกันอย่างไร?

Off-plan คือสัญญากับผู้พัฒนาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างอยู่ ส่วนมือสองคือการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วจากเจ้าของปัจจุบัน การชำระเงินแบบ off-plan เป็นไปตามระยะก่อสร้างที่ระบุในสัญญา และเข้าอยู่ได้เมื่อโครงการแล้วเสร็จ ลองเทียบราคาช่วงเปิดขายระยะแรกกับราคาของห้องที่สร้างเสร็จแล้วใน[รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตรายไตรมาส](/th/prices/report)

การซื้อมือสองไล่ตามลำดับ: จอง ทำ due diligence ลงนามสัญญาซื้อขาย (SPA) แล้วโอนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ได้ก่อนผูกพันราคาเต็ม และใช้งานได้หลังโอน

ทั้งสองเส้นทางใช้ได้กับคอนโดมิเนียม วิลล่า และทาวน์เฮาส์ และใช้[[foreign-property-ownership-thailand|โครงสร้างการถือครอง]]เดียวกัน (กรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) สำหรับคอนโดภายในโควต้า; สิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) + [[usufruct-superficies-habitation|สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies)]] สำหรับวิลล่า)

## การซื้อ off-plan กับมือสองเปรียบเทียบกันอย่างไร?

Off-plan แลกการตรวจสอบอาคารที่สร้างเสร็จกับการผ่อนชำระเป็นงวด การปรับแต่ง และความเสี่ยงจากผู้พัฒนา ส่วนมือสองให้การตรวจสอบทันที สภาพที่รู้จัก และการชำระเงินเมื่อโอน

| มิติ | Off-plan | มือสอง |
|------|----------|--------|
| ราคา (เทียบกับราคาเมื่อสร้างเสร็จ) | ส่วนลดมีนัยสำคัญในช่วงเปิดขายระยะแรก | ราคาตลาด |
| เวลาจากทำสัญญาถึงรับกุญแจ | ช่วงเวลาก่อสร้าง | ใช้ได้หลังโอน |
| โครงสร้างการชำระเงิน | แบ่งงวดตามระยะก่อสร้าง | เงินจอง + มัดจำ + ยอดคงเหลือเมื่อโอน |
| การใช้เงินทุน | ทยอย | เป็นก้อน |
| รายละเอียดที่ระบุได้ | แปลนพื้น รายการวัสดุ ห้องตัวอย่าง | ห้องจริง |
| ตรวจสอบคุณภาพก่อสร้างได้ | ไม่ได้ (เฉพาะเมื่อสร้างเสร็จ) | ได้ (ตรวจสอบ) |
| การรับประกันความชำรุด | การรับประกันตามสัญญา | ขายตามสภาพ — ไม่มีการรับประกัน |
| ความเสี่ยงผู้พัฒนา/ผู้ขาย | สูง — ผู้พัฒนาอาจล้มเหลว | ต่ำ — ผู้ขายเพียงโอนกรรมสิทธิ์ |
| ระยะเวลาโควต้าต่างชาติ | เสี่ยงโควต้าเต็มก่อนวันจดทะเบียนของคุณ | ทราบสถานะโควต้าเมื่อลงนาม |
| การปรับแต่ง | เป็นไปได้ (สเปค งานตกแต่ง บางครั้งแปลน) | ไม่ได้ |
| ผู้ซื้อทั่วไป | ระยะยาว ยอมรับความเสี่ยง มีเงินสด | ครั้งแรก ใช้งานทันที ความเสี่ยงต่ำ |

## ซื้อ off-plan แล้วผมกำลังซื้ออะไรกันแน่?

คุณกำลังซื้อสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับอสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุ ณ เวลาที่กำหนด เพื่อแลกกับการชำระเงินเป็นชุด ไม่ใช่อาคารที่สร้างเสร็จแล้ว

คำมั่นนั้นค้ำไว้ด้วย:

- **ภาระผูกพันของผู้พัฒนาในการปฏิบัติตาม** — บังคับได้ในศาลไทย แต่ช้าและขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ของผู้พัฒนา
- **เงินจองและมัดจำที่คุณชำระ** — ควรได้รับการคุ้มครองโดย[[escrow-payments-thailand|บัญชีเอสโครว์ (escrow)]] ตาม[พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551](https://www.fpo.go.th/main/getattachment/The-law-in-charge-of-FPO/Financial-Institutions-and-Financial-Benefits-Prot/705/ESCROW-ACT-B-E-2551-(2008).pdf.aspx) แต่ escrow เป็นทางเลือก และไม่ใช่ทุกผู้พัฒนาที่ใช้
- **ที่ดิน**ที่โครงการกำลังสร้าง — เป็นของผู้พัฒนา (หรืออยู่ภายใต้ข้อตกลง); ที่ดินของผู้พัฒนาที่ผิดนัดสามารถถูกเจ้าหนี้ยึดและโครงการอาจหยุดชะงักอย่างไม่มีกำหนด

ความหนักแน่นของคำมั่นขึ้นอยู่กับฐานะการเงินของผู้พัฒนา โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว แหล่งเงินทุน และประวัติความล่าช้าหรือข้อพิพาท

### ตารางชำระเงิน off-plan — ตัวอย่าง

โครงสร้างทั่วไปของตารางชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต:

| ระยะ | จุดกระตุ้น |
|------|-----------|
| ค่าจอง | จองอสังหาริมทรัพย์ |
| การลงนามสัญญา | ลงนาม SPA และ due diligence เสร็จสิ้น (ระยะเดียวที่มากที่สุด) |
| ฐานรากเสร็จ | ระยะก่อสร้าง |
| โครงสร้างเสร็จ | ระยะก่อสร้าง |
| หลังคาเสร็จ | ระยะก่อสร้าง |
| ผนังและงานตกแต่ง | ระยะก่อสร้าง |
| โอนกรรมสิทธิ์ | จดทะเบียนสำนักงานที่ดิน (ยอดคงเหลือสุดท้าย) |

เปอร์เซ็นต์ที่แน่นอนและจำนวนระยะจะแตกต่างกันตามผู้พัฒนา — บางรายใช้ระยะน้อยกว่า บางรายมากกว่า เงินมัดจำของผู้ซื้อมักถึงส่วนใหญ่ของราคาเมื่อห้องสร้างเสร็จตามโครงสร้าง ส่วนที่เหลือชำระเมื่อโอน ตรวจสอบตารางที่แน่นอนของแต่ละโครงการก่อนลงนาม

### ความเสี่ยง off-plan ที่เฉพาะเจาะจงสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

**1. ระยะเวลาโควต้าต่างชาติ.** สำหรับคอนโด [[condo-foreign-quota-49-percent|เพดาน 49% สำหรับต่างชาติ]] ใช้เมื่อจดทะเบียน ไม่ใช่เมื่อลงนาม SPA หากอาคารถึง 49% ก่อนวันโอนของคุณ การจดทะเบียนจะถูกปฏิเสธ SPA ควรระบุกลไกคืนเงินหากเกิดเหตุการณ์นี้

**2. การเปลี่ยนแปลงสเปค.** ข้อกำหนด "อาจมีการเปลี่ยนแปลง" ใน SPA อาจอนุญาตให้ผู้พัฒนาเปลี่ยนงานตกแต่ง แบรนด์อุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลาง หรือแม้แต่แปลนห้องระหว่างก่อสร้าง พยายามล็อกสเปคตั้งแต่ลงนาม — อย่างน้อยรายการหลัก (แบรนด์ห้องครัว เกรดพื้น อุปกรณ์ห้องน้ำ ความสูงเพดาน)

**3. ความล่าช้าในการก่อสร้าง.** โครงการ off-plan อาจล่าช้ากว่ากำหนดเดิมอย่างมาก SPA ควรรวมค่าปรับสำหรับความล่าช้าและกลไกคืนเงินหากล่าช้าเกินเกณฑ์ที่ตกลงกัน

**4. ความเสี่ยงคุณภาพก่อสร้าง.** คุณไม่เห็นคุณภาพจริงจนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ซึ่งขณะนั้นราคาส่วนใหญ่ชำระไปแล้วและอำนาจต่อรองของคุณหมดลง มาตรการลด: ไปเยี่ยมชมโครงการอื่นที่สร้างเสร็จแล้วโดยผู้พัฒนาเดียวกัน ให้ผู้ตรวจสอบ snagging ยืนยันว่าการชำระเงินแต่ละระยะสมเหตุสมผลกับความคืบหน้าจริง กำหนดการชำระครั้งสุดท้ายเป็น escrow ที่ปล่อยออกเมื่อ punch list เสร็จสมบูรณ์เท่านั้น

**5. การขาย off-plan ก่อนก่อสร้างเสร็จ.** ผู้ซื้อที่ต้องการออกก่อนก่อสร้างเสร็จ ไม่ว่าด้วยเหตุผลส่วนตัวหรือเพราะโครงการมีปัญหา จะเผชิญกับฐานผู้ซื้อที่เล็กกว่ามาก ผู้พัฒนาบางรายอนุญาตการโอนสิทธิ์โดยมีค่าธรรมเนียม บางรายห้าม ผู้ซื้อรายใหม่ยังรับความเสี่ยงที่เหลือของผู้พัฒนาไปด้วย การขายก่อนก่อสร้างเสร็จจึงมักทำในราคาลด

## ซื้อมือสองแล้วผมกำลังซื้ออะไรกันแน่?

การซื้อมือสองคือการโอนสินทรัพย์ที่มีอยู่จริงจากเจ้าของปัจจุบัน คุณจึงประเมินราคา คุณภาพก่อสร้าง และการใช้งานทันทีได้ก่อนโอน

ข้อแลกเปลี่ยน:

- **ไม่มีการชำระเงินเป็นงวด** — ราคาเต็มถูกผูกมัดเมื่อลงนาม/โอนโดยไม่มีการคุ้มครองตามระยะ
- **ไม่มีการรับประกันความชำรุด** — ขายตามสภาพ ปัญหาที่พบหลังโอนเป็นของผู้ซื้อ
- **ไม่มีส่วนลดก่อสร้างใหม่** — ชำระราคาตลาดสำหรับสินทรัพย์ที่รู้จัก
- **ปัญหาที่สืบทอด** — อายุอาคาร การบำรุงรักษาที่รอค้าง โครงการระดับอาคารที่จะครบกำหนด พลวัตของนิติบุคคล (juristic person) ที่จัดตั้งแล้ว

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ เส้นทางมือสองคือทางเลือกเริ่มต้นที่มีความเสี่ยงต่ำกว่า ความล้มเหลวร้ายแรง (ผู้พัฒนาล้มละลาย โครงการไม่เสร็จ การโอนล่าช้าอย่างไม่มีกำหนด) ไม่เกิดขึ้นกับมือสอง ความล้มเหลวเล็กน้อย (ความชำรุด การบำรุงรักษาที่รอค้าง เรื่องน่าประหลาดใจระดับโครงการ) สามารถตรวจพบได้ใน[[due-diligence-checklist-thailand|การทำ due diligence]]

### รายการเฉพาะของมือสอง

**1. อายุอาคาร.** อาคารเก่ามักมีกองทุนสำรอง (sinking fund) ของนิติบุคคลไม่เพียงพอ และอาจรอการทาสีใหม่ เปลี่ยนลิฟต์ หรืองานระบบหลัก ราคาควรสะท้อนสิ่งนี้

**2. สถานะภาษีของผู้ขาย.** [[taxes-buying-property-thailand|ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) และอากรแสตมป์]] ส่งผลต่อการเจรจา ตรวจสอบกับทนายความของคุณว่าภาษีใดใช้บังคับและใครเป็นผู้จ่าย

**3. ผู้เช่าที่มีอยู่.** มือสองของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อาจมีผู้เช่าอยู่แล้ว สิทธิการเช่ายังคงอยู่หลังการขาย — เจ้าของใหม่รับโอนภายใต้สัญญาเช่าที่จดทะเบียน ตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาเช่า ระดับค่าเช่า และคุณภาพผู้เช่าก่อนลงนาม

**4. พลวัตการบริหารที่จัดตั้งแล้ว.** นิติบุคคล (juristic person) การบริหารอาคาร และพลวัตของผู้อยู่อาศัยมองเห็นและประเมินได้ในมือสอง เดินสำรวจอาคารในช่วงที่ไม่ใช่ชั่วโมงเร่งด่วน คุยกับยามรักษาความปลอดภัย ถามนิติบุคคลเกี่ยวกับปัญหาที่รอดำเนินการ

## ราคา off-plan เทียบกับราคามือสองเป็นอย่างไร?

การตั้งราคา off-plan อาจให้ส่วนลดจากราคาของอาคารที่สร้างเสร็จในอนาคต เพื่อชดเชยความเสี่ยงจากการก่อสร้างและเงินทุนที่ถูกผูกไว้ก่อนส่งมอบ แต่ส่วนลดนั้นไม่ใช่กำไรที่รับประกัน

- **เปิดตัวในระยะแรก** (ระยะฐานราก): ส่วนลดมีนัยสำคัญเทียบกับราคาประมาณเมื่อสร้างเสร็จ
- **กลางการก่อสร้าง**: ส่วนลดเล็กลงเมื่อความเสี่ยงลดลง
- **ใกล้เสร็จ**: ส่วนลดน้อยมาก คุณจ่ายใกล้เคียงราคามือสองแต่ยังรับความเสี่ยงที่เหลือ
- **มือสองทันทีหลังสร้างเสร็จ**: ราคาตลาด (หรือสูงกว่าเล็กน้อยเนื่องจากพรีเมียมอาคารใหม่)

ส่วนลดแคบลงเมื่อความเสี่ยงก่อสร้างลดลง ส่วนลดจริงในแต่ละระยะขึ้นอยู่กับผู้พัฒนาและสภาวะตลาด ตรวจสอบกับมือสองที่เทียบได้ในอาคารหรือพื้นที่เดียวกัน

สำหรับส่วนลดที่จะเป็นมูลค่าจริง สามอย่างต้องเป็นจริง:

1. โครงการสร้างเสร็จ (ผู้พัฒนาไม่ล้มเหลว)
2. โครงการสร้างเสร็จตามกำหนด (ไม่ล่าช้ายาวนาน)
3. ตลาดไม่อ่อนแอลงระหว่างช่วงก่อสร้าง (ราคาถึงระดับประมาณเมื่อสร้างเสร็จจริง)

เทียบราคาที่เสนอกับการขายมือสองที่เสร็จสิ้นแล้วในพื้นที่หรืออาคารเดียวกัน หากต้องการหลักฐานรายได้ค่าเช่าแทนผลตอบแทนที่คาดการณ์ ดู [[rental-yields-phuket]]

## off-plan เหมาะกับใคร และอาจไม่เหมาะกับใคร?

Off-plan เหมาะกับผู้ซื้อระยะยาวที่รับความเสี่ยงด้านการก่อสร้างและตัวผู้พัฒนาได้ ต้องการโครงการใหม่โครงการหนึ่งเป็นการเฉพาะ หรือให้ค่ากับการปรับแต่ง และอาจไม่เหมาะกับผู้ที่ต้องการใช้งานทันที ต้องการอาคารที่ตรวจสอบได้ หรือต้องการธุรกรรมที่เสี่ยงน้อยที่สุด

**1. นักลงทุนระยะยาวที่มีพอร์ตโฟลิโอกระจาย.** ผู้ซื้อที่สามารถรับความล้มเหลวของโครงการเดียวภายในพอร์ตโฟลิโอที่กว้างขึ้น และต้องการราคาในช่วงเริ่มต้นโครงการ

**2. ผู้ซื้อที่ต้องการสเปคหรือการปรับแต่งเฉพาะ.** Off-plan ให้คุณเลือกงานตกแต่ง บางครั้งการปรับเปลี่ยนแปลน สำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการด้านการออกแบบเฉพาะ นี่มีคุณค่า

**3. ผู้ซื้อที่มองหาโครงการใหม่โครงการหนึ่งโดยเฉพาะ.** เมื่อผู้ซื้อต้องการห้องในโครงการใหม่โครงการหนึ่งและไม่มีสินค้าคงเหลือมือสอง off-plan คือเส้นทางที่มีอยู่

สำหรับโปรไฟล์เหล่านี้ การทำ due diligence ผู้พัฒนามีความสำคัญกว่า due diligence ของอสังหาริมทรัพย์:

- โครงการอื่นที่สร้างเสร็จแล้วของผู้พัฒนา — เยี่ยมชมอย่างน้อยหนึ่งแห่ง คุยกับเจ้าของปัจจุบัน
- ฐานะการเงินของผู้พัฒนาและการจัดหาเงินทุนโครงการ
- การจัดการบัญชีเอสโครว์ (escrow) สำหรับเงินมัดจำผู้ซื้อ
- ประวัติการล่าช้าและการระงับข้อพิพาท

## มือสองเหมาะกับใคร และอาจไม่เหมาะกับใคร?

มือสองเหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการสภาพที่รู้จัก ใช้งานได้ทันที หรือมีประวัติการปล่อยเช่าอยู่แล้ว ส่วน off-plan อาจเหมาะกว่าสำหรับผู้ที่ให้ค่ากับการปรับแต่ง หรือรอช่วงก่อสร้างที่ยาวกว่าได้

**1. ผู้ซื้อต่างชาติในไทยครั้งแรก.** ลำดับธุรกรรมมาตรฐาน ([[buying-property-thailand-step-by-step]]) สั้นกว่าและมีความเสี่ยงต่ำกว่าในมือสอง ทำธุรกรรมไทยครั้งแรกของคุณให้เป็นแบบที่ง่ายกว่า

**2. ผู้ซื้อที่ต้องการใช้งานทันที.** ที่พักส่วนตัวที่มีกำหนดย้ายเข้าในเร็ววัน Off-plan ส่งมอบทันทีไม่ได้

**3. ผู้ซื้อที่ต้องการรายได้ที่รู้จัก.** อสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามือสองมีประวัติการเช่าที่รู้จัก ค่าใช้จ่ายที่รู้จัก และความสัมพันธ์กับผู้เช่าที่มีอยู่ การคาดการณ์การเช่า off-plan เป็นเพียงการประมาณการ

**4. ผู้ซื้อที่มีปัญหาวินัยทางการเงิน.** การชำระเงินก้อนในมือสองบังคับให้มีความมุ่งมั่นที่มีวินัย การชำระเงินเป็นงวดใน off-plan อาจทำให้ผู้ซื้อผูกพันกับโครงการที่ไม่สามารถจ่ายเต็มจำนวนก้อนได้

## ควรพิจารณามือสองในอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จหรือไม่?

ควร มือสองในอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จรวมคุณภาพก่อสร้างที่ตรวจสอบได้และการใช้งานทันทีเข้ากับการรับประกันของผู้พัฒนาที่อาจยังมีผลอยู่ แม้ราคาจะเป็นราคามือสองไม่ใช่ราคาเปิดขายระยะแรก

## จะเลือกระหว่าง off-plan กับมือสองในไทยอย่างไร?

เลือกมือสองเมื่อคุณต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่รู้จักและตรวจสอบได้ และเลือก off-plan เฉพาะเมื่อการผ่อนเป็นงวด การปรับแต่ง หรือประโยชน์เฉพาะของโครงการคุ้มกับความเสี่ยงจากผู้พัฒนาและการก่อสร้างที่เพิ่มเข้ามา

1. **เริ่มจากมือสองเมื่อความเสี่ยงที่ต่ำกว่าสำคัญที่สุด.** ผู้ซื้อต่างชาติครั้งแรกเรียนรู้ตลาดและกระบวนการได้โดยไม่ต้องรับความเสี่ยงผู้พัฒนา

2. **สำหรับ off-plan ตรวจสอบผู้พัฒนาให้ละเอียดเท่ากับตรวจสอบตัวอสังหาริมทรัพย์.** ใช้เวลากับฐานะการเงิน โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว แหล่งเงินทุน และการคุ้มครองตามสัญญา ไม่น้อยกว่าเวลาที่ใช้กับสเปคของห้อง

3. **ล็อกสเปคและบทลงโทษกำหนดเวลาใน SPA.** "อาจมีการเปลี่ยนแปลง" และความทนทานต่อความล่าช้าไม่จำกัดคือความเสี่ยง off-plan ที่ใหญ่ที่สุดสองอย่าง ทั้งสองแก้ไขได้ในการร่างสัญญาหากคุณยืนกราน

สำหรับลำดับธุรกรรมเต็ม: [[buying-property-thailand-step-by-step]] สำหรับ due diligence ที่ควรดำเนินการควบคู่: [[due-diligence-checklist-thailand]] สำหรับการเลือกพื้นที่ในภูเก็ต: [[phuket-buying-guide]]

## ลิงก์

- [พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (2008) — ฉบับแปลภาษาอังกฤษ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง](https://www.fpo.go.th/main/getattachment/The-law-in-charge-of-FPO/Financial-Institutions-and-Financial-Benefits-Prot/705/ESCROW-ACT-B-E-2551-(2008).pdf.aspx)