# FET คืออะไร — ใบจากธนาคารว่าเงินซื้อคอนโดมาจากต่างประเทศ (ธ.ต.3)

> โอนเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีไทย ธนาคารออกใบนี้ เอาต้นฉบับไปวันโอน ไม่มีใบนี้ สำนักงานที่ดินไม่จดคอนโดในชื่อคุณจากการซื้อ

แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction form) คือหลักฐานทางเอกสารที่ยืนยันว่าเงินซื้อห้องชุดในประเทศไทยมาจากต่างประเทศในรูปเงินตราต่างประเทศ สำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบถือครองขาดในชื่อคนต่างชาติ FET เป็นเอกสารบังคับ ไม่มี FET ก็จดทะเบียนห้องชุดในชื่อคนต่างชาติจากการซื้อไม่ได้ ขั้นตอนไม่ซับซ้อน แต่เรื่องจังหวะเวลา ความใหม่ของเอกสาร และความครบถ้วนของรายละเอียด ล้วนสำคัญทั้งสิ้น

## แบบฟอร์ม FET คืออะไร และต้องใช้ตอนไหนเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย?

แบบฟอร์ม FET (เดิมเรียกว่า ธ.ต.3) คือเอกสารที่ธนาคารไทยออกให้เมื่อมีเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยและแลกเป็นเงินบาท เอกสารนี้คือสะพานเชื่อมระหว่างการโอนเงินจากธนาคารในประเทศของผู้ซื้อ กับข้อกำหนดของสำนักงานที่ดินที่ว่าการซื้อห้องชุดโดยคนต่างชาติต้องใช้เงินจากต่างประเทศ คุณต้องใช้ FET สำหรับ**การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบถือครองขาดในชื่อคนต่างชาติจากการซื้อ** สำนักงานที่ดินเรียกดูต้นฉบับในวันโอนกรรมสิทธิ์ และหากไม่มี การจดทะเบียนก็ดำเนินการต่อไม่ได้ ส่วนการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว การซื้อผ่านคู่สมรสไทย และโครงสร้างอื่นสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ข้อกำหนดแตกต่างกันไป (ดูด้านล่าง) และเอกสารนี้จะสำคัญอีกครั้งตอนขายต่อ เพื่อโอนเงินที่ได้กลับออกไปต่างประเทศโดยไม่ติดปัญหาการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน

เอกสารนี้ระบุรายละเอียดต่อไปนี้

- **ชื่อ-นามสกุลเต็มของผู้ซื้อ** (ตรงกับหนังสือเดินทาง)
- **จำนวนเงินในสกุลเงินต่างประเทศเดิม** (ดอลลาร์สหรัฐ ยูโร ดอลลาร์สิงคโปร์ ฯลฯ)
- **จำนวนเงินบาทที่ธนาคารได้รับ** หลังการแลกเปลี่ยน
- **รหัสวัตถุประสงค์** ที่ระบุประเภทของธุรกรรม (โดยทั่วไปคือ "ซื้อห้องชุด" หรือรหัสเทียบเท่า)
- **วันที่ออกเอกสารและเลขอ้างอิงของธนาคาร**

แบบฟอร์มนี้จัดทำบนแบบพิมพ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด พร้อมตราประทับและลายมือชื่อของธนาคารไทย ถือเป็นการยืนยันอย่างเป็นทางการว่าเงินที่มีแหล่งที่มาจากต่างประเทศได้เข้ามาในประเทศไทยและแลกเป็นเงินบาทแล้ว

## ทำไมสำนักงานที่ดินจึงเรียกแบบฟอร์ม FET จากผู้ซื้อคอนโด?

มาตรา 19 แห่ง[[condominium-act-thailand|พระราชบัญญัติอาคารชุด]] กำหนดให้ผู้ซื้อห้องชุดชาวต่างชาตินำเงินซื้อเข้ามาจากต่างประเทศ และแบบฟอร์ม FET คือหลักฐานทางเอกสารที่สำนักงานที่ดินใช้ยึดถือ หากไม่มีเอกสารนี้ สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนห้องชุดในชื่อผู้ซื้อต่างชาติจากการซื้อ

ข้อกำหนดนี้เป็นวิธีบังคับใช้กฎเรื่องเงินจากต่างประเทศที่ตรงไปตรงมาที่สุด แทนที่จะต้องไล่ตรวจเส้นทางการโอนเงินและการแลกเปลี่ยนสกุลเงินผ่านเอกสารจำนวนมาก ธนาคารไทยรับรองการโอนเงินเข้าด้วยแบบฟอร์มมาตรฐานฉบับเดียว สำนักงานที่ดินรับแบบฟอร์มนั้น ข้อกำหนดก็ถือว่าครบถ้วน

แบบฟอร์ม FET ยังมีวัตถุประสงค์ที่สอง คือตอนขายต่อในอนาคต เอกสารนี้ช่วยให้คนต่างชาติโอนเงินที่ได้จากการขายกลับออกไปต่างประเทศได้โดยไม่ติดปัญหาการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน แบบฟอร์ม FET ฉบับเดิมเป็นหลักฐานว่ามีเงินตราต่างประเทศเข้ามา เงินที่ได้จากการขายในวงเงินไม่เกินจำนวนนั้นจึงโอนกลับออกไปในฐานะการนำเงินกลับ ไม่ใช่การส่งเงินตราออกนอกประเทศรายการใหม่

## ขอแบบฟอร์ม FET ได้อย่างไร?

คุณจะได้แบบฟอร์ม FET ด้วยการโอนเงินตราต่างประเทศจากธนาคารในประเทศของคุณมายังธนาคารไทย พร้อมระบุรหัสวัตถุประสงค์ให้ถูกต้อง ธนาคารจะออกแบบฟอร์มให้เมื่อเงินเข้าบัญชีและมีการลงรหัสอย่างถูกต้อง ขั้นตอนมาตรฐานมีดังนี้

**1. โอนเงินตราต่างประเทศจากธนาคารในประเทศของคุณมายังธนาคารไทย** บัญชีปลายทางในไทยอาจเป็น

- บัญชีธนาคารไทยของคุณเอง (ในชื่อของคุณ)
- [[escrow-payments-thailand|บัญชีเอสโครว์]]ของทนายความ
- บัญชีของผู้ขาย (พบไม่บ่อยสำหรับวัตถุประสงค์ของ FET โดยทั่วไปบัญชีของตัวเองเรียบร้อยที่สุด)

**2. ระบุรหัสวัตถุประสงค์** คำสั่งโอนเงินควรระบุวัตถุประสงค์ว่า "ซื้อห้องชุด" (หรือรหัสเทียบเท่าตามระบบของธนาคาร) รหัสนี้เป็นตัวเปิดขั้นตอนการออกแบบฟอร์ม FET

**3. ส่งเป็นเงินตราต่างประเทศ ไม่ใช่เงินบาท** ดอลลาร์สหรัฐ ยูโร ดอลลาร์สิงคโปร์ ปอนด์สเตอร์ลิง ดอลลาร์ออสเตรเลีย ใช้ได้ทั้งสิ้น แต่เงินบาทใช้ไม่ได้ การโอนที่ระบุจำนวนเป็นเงินบาทจากต่างประเทศไม่เข้าเงื่อนไข เงินต้องเป็นสกุลต่างประเทศที่ธนาคารไทยเป็นผู้แลกให้

**4. รับแบบฟอร์ม FET** การโอนครั้งเดียวที่มีมูลค่าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป (หรือเทียบเท่าในสกุลเงินต่างประเทศอื่น) ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม FET ให้โดยอัตโนมัติ ส่วนจำนวนที่น้อยกว่านั้นอาจต้องยื่นคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรต่อธนาคารไทยผู้รับเงิน โดยทั่วไปธนาคารจะออกแบบฟอร์มภายใน 1–3 วันทำการนับจากวันที่ได้รับเงินโอน

**5. เก็บต้นฉบับไว้** นำแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับ (ไม่ใช่สำเนา) ไปที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ และเก็บสำเนาเพิ่มเติมไว้เป็นหลักฐานของคุณเอง

## แบบฟอร์ม FET มีปัญหาอะไรได้บ้าง?

ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดของ FET คือเอกสารเก่าเกินไป ชื่อผู้รับเงินไม่ถูกต้อง จำนวนเงินไม่ตรงกัน ไม่มีรหัสวัตถุประสงค์ และการโอนเงินย่อยหลายครั้งที่ต้องนำมากระทบยอดกันที่สำนักงานที่ดิน

**1. FET เก่าเกินไป (อายุเกินราว 6 เดือน)** สำนักงานที่ดินบางแห่งทักท้วงแบบฟอร์ม FET ที่มีอายุเกินราว 6 เดือน หากการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าเกินกรอบเวลาดังกล่าว ให้จัดการโอนเงินเข้ามาใหม่ผ่านธนาคารเดิม แม้เป็นจำนวนไม่มาก (5,000–10,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ก็เพียงพอที่จะได้แบบฟอร์ม FET ฉบับใหม่ ซึ่งแสดงว่ามีเงินจากต่างประเทศเข้ามาในระยะเวลาอันใกล้

**2. ชื่อผู้รับเงินไม่ถูกต้อง** แบบฟอร์ม FET ต้องแสดงชื่อผู้ซื้อตรงกับชื่อที่จะปรากฏในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ หากโอนเงินไปยังบัญชีเอสโครว์ของทนายความโดยระบุชื่อทนายความเป็นผู้รับ FET จะแสดงชื่อทนายความไม่ใช่ชื่อคุณ ซึ่งสำนักงานที่ดินอาจไม่รับ ควรใช้บัญชีธนาคารไทยของคุณเองเมื่อทำได้

**3. จำนวนเงินไม่ถูกต้อง** แบบฟอร์ม FET ควรแสดงทั้งจำนวนเงินตราต่างประเทศและจำนวนเงินบาทที่แลกได้ โดยจำนวนเงินบาทต้องไม่น้อยกว่าราคาซื้อขาย (หรือไม่น้อยกว่าส่วนที่มีเอกสารรองรับ ในกรณีที่ใช้ FET เพียงบางส่วน)

**4. ไม่มีรหัสวัตถุประสงค์** หากคำสั่งโอนเงินฉบับเดิมไม่ได้ระบุรหัสวัตถุประสงค์ "ซื้อห้องชุด" ธนาคารอาจไม่ออกแบบฟอร์ม FET ให้โดยอัตโนมัติ กรณีนี้แก้ไขได้ด้วยการยื่นคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรต่อธนาคารพร้อมเอกสารประกอบ

**5. โอนเงินย่อยหลายครั้ง** หากเงินซื้อทยอยเข้ามาเป็นหลายรายการย่อยแทนที่จะเป็นรายการใหญ่รายการเดียว คุณอาจมีแบบฟอร์ม FET หลายฉบับที่รวมกันแล้วเท่ากับราคาซื้อขาย สำนักงานที่ดินส่วนใหญ่ยอมรับแนวทางนี้ แต่ควรสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ของคุณไว้ล่วงหน้า

## ควรโอนเงินเมื่อใดเพื่อให้ได้แบบฟอร์ม FET ทัน?

โอนเงิน 5–10 วันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ธนาคารออกแบบฟอร์ม FET และคุณได้รับเอกสารมาถือไว้ก่อนถึงวันที่ต้องใช้ที่สำนักงานที่ดิน กำหนดการเต็มรูปแบบมีดังนี้

- **5–10 วันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์**: โอนเงินจากธนาคารในประเทศของคุณ การโอนเงินระหว่างประเทศอาจใช้เวลา 1–3 วันทำการกว่าเงินจะเข้าบัญชีและพร้อมให้ออกแบบฟอร์ม FET
- **3–5 วันก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์**: ตรวจสอบว่าธนาคารไทยออกแบบฟอร์ม FET แล้ว และไปรับต้นฉบับ
- **1–2 วันก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์**: สั่งซื้อแคชเชียร์เช็คจากธนาคารไทยแห่งเดียวกัน สำหรับยอดเงินคงเหลือและค่าธรรมเนียมการโอน
- **วันโอนกรรมสิทธิ์**: นำแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับและแคชเชียร์เช็คไปที่สำนักงานที่ดิน

สาเหตุที่ทำให้วันโอนกรรมสิทธิ์ล้มเหลวบ่อยที่สุดคือโอนเงินช้าเกินไป ธนาคารยังไม่ออกแบบฟอร์ม FET และการโอนกรรมสิทธิ์จึงต้องเลื่อนออกไป

## การซื้อทุกรูปแบบต้องใช้แบบฟอร์ม FET หรือไม่?

ไม่ใช่ ข้อกำหนดเรื่อง FET ใช้เฉพาะกับ**การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบถือครองขาดในชื่อคนต่างชาติ** กรณีอื่นไม่ต้องใช้

- **การจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว** (คนต่างชาติจดทะเบียนสิทธิการเช่า): ข้อกำหนดต่างออกไป บางครั้งต้องใช้ FET บางครั้งไม่ต้อง
- **การซื้อผ่านคู่สมรสไทย** (คู่สมรสไทยซื้อที่ดินในชื่อตนเอง): ไม่ต้องใช้ FET (ในมุมของสำนักงานที่ดิน การซื้อของคู่สมรสไทยไม่ใช่ธุรกรรมของคนต่างชาติ แม้ว่าหนังสือรับรองของคู่สมรสไทยจะมีข้อกำหนดของตัวเองก็ตาม)
- **การซื้อที่ดินของคนต่างชาติโดยอาศัยการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ**: ใช้เอกสารชุดอื่น โดยมีเอกสารเทียบเท่า FET สำหรับเงินลงทุน 40 ล้านบาท
- **การรับโอนมรดก**: ใช้กฎเกณฑ์อีกชุดหนึ่ง

สำหรับโครงสร้างการถือครองอื่นที่ไม่ใช่ห้องชุดแบบถือครองขาด ทนายความของคุณจะให้คำแนะนำเรื่องเอกสารแสดงที่มาของเงินเข้าที่เทียบเท่ากัน

## ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติควรทำอย่างไรกับแบบฟอร์ม FET ของตน?

วางแผนการโอนเงินล่วงหน้า 5–10 วันทำการ โอนเข้าบัญชีธนาคารไทยของคุณเอง และเก็บต้นฉบับไว้เมื่อธนาคารออกเอกสารให้ รายละเอียดมีดังนี้

**1. วางแผนเรื่อง FET ล่วงหน้า 5–10 วันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์** โอนเงินโดยเผื่อเวลาไว้ อย่ารอจนถึงนาทีสุดท้าย

**2. ใช้บัญชีธนาคารไทยของคุณเอง** นี่คือเส้นทางที่เรียบร้อยที่สุด ชื่อของคุณ บัญชีของคุณ FET ของคุณ หลีกเลี่ยงการโอนผ่านบัญชีเอสโครว์ของทนายความ เว้นแต่จะได้รับคำแนะนำเป็นการเฉพาะ หากคุณยังไม่มีบัญชี ดู[[thai-bank-account-foreigners|การเปิดบัญชีธนาคารไทยสำหรับคนต่างชาติ]] เพราะสิทธิในการเปิดบัญชีขึ้นอยู่กับประเภทวีซ่าของคุณ และบัญชีต้องมีอยู่ก่อนเงินโอนจะเข้ามา

**3. ระบุรหัสวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน** "ซื้อห้องชุด" หรือรหัสเทียบเท่า ธนาคารต้องใช้ข้อมูลนี้ในการออกแบบฟอร์ม FET

**4. เก็บแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับไว้** ต้องใช้ที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ และเก็บสำเนาไว้เป็นหลักฐานของคุณเองด้วย เพราะคุณจะต้องใช้อีกครั้งตอนขายต่อ เพื่อโอนเงินที่ได้กลับออกไปต่างประเทศ

สำหรับภาพรวมของธุรกรรมทั้งหมด ดู [[buying-property-thailand-step-by-step|ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยทีละขั้นตอน]] และ [[land-office-transfer-day|วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน]] สำหรับกรอบกฎหมายอาคารชุดที่เป็นพื้นฐาน ดู [[condominium-act-thailand|พระราชบัญญัติอาคารชุด]] และ [[foreign-property-ownership-thailand|การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติในไทย]]

## ลิงก์

- [ธนาคารแห่งประเทศไทย — ระเบียบว่าด้วยธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ](https://www.bot.or.th)
- [กรมที่ดิน](https://www.dol.go.th)
- [พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 — มาตรา 19](https://www.thailandlawonline.com/translations/condominium-law-thai-condo-act)