# การสืบทอดอสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยทายาทชาวต่างประเทศ — สิ่งที่เกิดขึ้นจริง

> อสังหาริมทรัพย์ไทยตกทอดถึงทายาทชาวต่างประเทศอย่างไรในปี 2026 — คอนโด สิทธิการเช่าระยะยาว วิลล่าที่บริษัทไทยถือครอง ที่ดินที่สืบทอดมา และเหตุผลที่พินัยกรรมไทยสำคัญ

การสืบทอดอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในคำถามที่ผู้ซื้อชาวต่างประเทศถามน้อยที่สุดในกระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย และเป็นคำถามที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดเมื่อเกิดปัญหาขึ้น โครงสร้างที่ทำงานได้ดีในขณะที่คุณยังมีชีวิต — วิลล่าที่บริษัทไทยถือครอง สิทธิการเช่าระยะยาวที่ไม่มีข้อสัญญาเรื่องทายาท คอนโดที่ไม่มีพินัยกรรม — อาจทำให้ทายาทเผชิญกับการบังคับขาย การฟ้องร้องในศาล หรือการเร่งจำหน่ายทรัพย์อย่างโกลาหล บทความนี้ครอบคลุมสิ่งที่เกิดขึ้นจริงกับอสังหาริมทรัพย์ไทยเมื่อเจ้าของชาวต่างประเทศเสียชีวิต จัดเรียงตามประเภทของทรัพย์สินที่ถือครอง

## คอนโดของฉันจะเป็นอย่างไรเมื่อฉันเสียชีวิต?

คอนโดที่เป็นกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ในชื่อชาวต่างประเทศจะตกทอดแก่ทายาทตามพินัยกรรมหรือตามกฎหมายมรดก เหมือนกับทรัพย์สินอื่นใด — นี่คือกรณีการสืบทอดที่เรียบง่ายที่สุดในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย

**เมื่อ[[condo-foreign-quota-49-percent|โควต้าต่างชาติ]]ยังเหลือพื้นที่ว่างในเวลาที่รับมรดก:** ทายาทจดทะเบียนรับมรดกกับสำนักงานที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมการโอนมรดกที่เกี่ยวข้อง และห้องชุดก็เป็นของทายาท ทายาทชาวต่างประเทศได้รับการปฏิบัติเช่นเดียวกับผู้ตาย — จะถือครอง ปล่อยเช่า หรือขายห้องชุดก็ได้

**เมื่อโควต้าต่างชาติเต็มแล้วในเวลาที่รับมรดก:** ทายาทได้สิทธิในห้องชุดแล้ว แต่ต้องจำหน่ายออกไป เนื่องจากอาคารไม่อาจนับห้องชุดที่ชาวต่างประเทศถือครองเพิ่มได้ตามกฎหมาย สำนักงานที่ดินจะบันทึกการรับมรดกแต่จะระบุเงื่อนไขให้จำหน่ายห้องชุดนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ทายาทแจ้งสำนักงานที่ดินเป็นหนังสือภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้มาซึ่งห้องชุด และต้องจำหน่ายห้องชุดภายในหนึ่งปี หากทายาทพ้นกำหนดนี้ อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจบังคับขาย ทายาทเป็นผู้ได้รับเงินที่ได้จากการขาย

**ทายาทชาวไทย** ไม่ได้รับผลกระทบจากโควต้า และเก็บห้องชุดไว้ได้ในทุกกรณี

## สิทธิการเช่าระยะยาวตกทอดถึงทายาทของฉันเมื่อฉันเสียชีวิตหรือไม่?

สิทธิการเช่า 30 ปี ที่จดทะเบียนแล้วจะตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือในฐานะสินทรัพย์ของกองมรดก โดยมีเงื่อนไขว่าสัญญาระบุเรื่องนี้ไว้อย่างชัดแจ้ง มาตรา 569 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า และมุมมองที่นักกฎหมายส่วนใหญ่ยึดถือ — ซึ่งสะท้อนอยู่ในบทความ [[leasehold-30-year-renewable|สิทธิการเช่า 30 ปี]] ของเราด้วย — คือสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนแล้วยังคงอยู่หลังผู้เช่าเสียชีวิต และสืบทอดได้ในฐานะสิทธิตามสัญญาของกองมรดก

มุมมองตรงข้ามที่แคบกว่า ซึ่งอาศัยคำพิพากษาศาลฎีการุ่นเก่าบางฉบับที่ถือว่าการเช่าเป็นสัญญาเฉพาะตัวของผู้เช่า เห็นว่าการเช่าระงับไปเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญาจะกำหนดเรื่องการสืบทอดไว้อย่างชัดแจ้ง สำนักงานกฎหมายไทยที่มีชื่อเสียงจัดการกับความไม่แน่นอนนี้มาหลายทศวรรษแล้ว ด้วยการร่างข้อสัญญาโอนสิทธิให้ทายาทอย่างชัดแจ้งไว้ในสัญญาเช่าระยะยาวทุกฉบับ โดยระบุว่าเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต สิทธิการเช่าจะตกทอดแก่ทายาทที่ระบุชื่อไว้สำหรับระยะเวลาที่เหลือ เมื่อมีข้อสัญญานี้ การสืบทอดก็ไม่มีข้อโต้แย้ง หากไม่มี ทายาทอาจเผชิญข้อโต้แย้งจากฝ่ายผู้ให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากความสัมพันธ์เสื่อมลงหรือที่ดินที่เช่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

**รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อสิทธิการเช่าระยะยาว:**

- ยืนยันว่าสัญญาเช่ามีข้อสัญญาโอนสิทธิให้ทายาทอย่างชัดแจ้ง โดยระบุทายาทตามชั้นความสัมพันธ์ ("ทายาทโดยธรรมและผู้รับพินัยกรรมของผู้เช่า") มากกว่าระบุเป็นรายชื่อ (ซึ่งจะล้าสมัยเมื่อสมรสใหม่หรือมีบุตรเพิ่ม)
- โปรดทราบว่าทายาทไม่มีสิทธิตามสัญญาที่จะต่ออายุการเช่าเมื่อครบกำหนด 30 ปีแรก — ดูแนวคำพิพากษาศาลฎีกาปี 2025 ที่สรุปไว้ใน [[leasehold-30-year-renewable|สิทธิการเช่า 30 ปี]] เพดานการต่ออายุสำหรับทายาทเป็นเช่นเดียวกับผู้เช่าเดิม
- เสริมสิทธิการเช่าด้วยสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนบนสิ่งปลูกสร้าง — สิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิแยกต่างหากในตัวอาคาร โอนได้และสืบทอดได้ ไม่ว่าประเด็นเรื่องการเช่าจะยุติอย่างไร ดู [[usufruct-superficies-habitation|สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย]]

การตรวจสอบทางกฎหมายก่อนซื้อวิลล่าสิทธิการเช่าระยะยาวควรตรวจสอบเป็นการเฉพาะว่ามีข้อสัญญาโอนสิทธิให้ทายาทอยู่จริงและร่างไว้อย่างกว้างขวาง

## วิลล่าที่บริษัทไทยถือครองจะเป็นอย่างไรเมื่อเจ้าของชาวต่างประเทศเสียชีวิต?

สิ่งที่ตกทอดแก่ทายาทตามพินัยกรรมหรือกฎหมายมรดกคือหุ้น ไม่ใช่ตัวอสังหาริมทรัพย์ — วิลล่าที่บริษัทถือครองสืบทอดกันในฐานะหุ้นของบริษัท ไม่ใช่ในฐานะอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างประเทศถือหุ้นบริษัทในสัดส่วนหนึ่ง (โดยทั่วไป 49% โดยตรง พร้อมโครงสร้างหุ้นบุริมสิทธิที่ควบคุมหุ้นส่วนข้างมากของฝ่ายไทย) เมื่อเสียชีวิต สิ่งที่โอนไปก็คือหุ้นเหล่านั้น

จากนั้นจะเกิดปัญหาสองชั้น:

**การสืบทอดหุ้นบุริมสิทธิไม่รอดจากการตรวจสอบ** หากผู้ถือหุ้นไทยข้างมากเป็นนอมินีมาตั้งแต่แรก (ภูมิทัศน์การบังคับใช้กฎหมายปี 2024-2025 — ดู [[thai-company-property-ownership|การถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยบริษัทไทย]]) การโอนหุ้นบุริมสิทธิของชาวต่างประเทศไปอยู่ในชื่อทายาทชาวต่างประเทศจะทำให้โครงสร้างนี้เป็นการถือหุ้นแทนที่เห็นได้ชัดยิ่งขึ้น ทายาทมักเผชิญกับการตัดสินใจปรับโครงสร้างแบบเดียวกับที่เจ้าของเดิมควรตัดสินใจไปแล้ว คือแปลงเป็นสิทธิการเช่าระยะยาวบวกสิทธิเหนือพื้นดิน เลิกบริษัท หรือยอมรับความเสี่ยงจากการบังคับใช้กฎหมายต่อไป

**การที่ทายาทชาวต่างประเทศถือหุ้นเกินเกณฑ์ 49% ทำให้บริษัทอยู่ภายใต้[[foreign-business-act|พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว]]** หากผู้ถือหุ้นไทยกลุ่มเดิมเสียชีวิตหรือโอนหุ้นจนสัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างประเทศเกิน 49% บริษัทจะกลายเป็น "คนต่างด้าว" ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ข้อยกเว้นเรื่องการถือครองที่ดินจะหมดไป และบริษัทต้องจำหน่ายที่ดินออกไป

ทางออกที่สะอาดที่สุด ทั้งสำหรับเจ้าของเดิมและทายาท คือการปรับโครงสร้างออกจากบริษัทก่อนเสียชีวิต — การทำหลังเสียชีวิตยุ่งยากกว่าในเชิงขั้นตอน

## เกิดอะไรขึ้นเมื่อชาวต่างประเทศสืบทอดที่ดินไทยโดยตรง?

ทายาทชาวต่างประเทศไม่ได้เก็บที่ดินไทยที่สืบทอดมาไว้โดยอัตโนมัติ — มาตรา 93 ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ทายาทยื่นขออนุญาตถือครองที่ดินนั้นต่อไป และหากไม่ได้รับอนุญาตหรือถูกปฏิเสธ ต้องจำหน่ายที่ดินภายในหนึ่งปีนับแต่วันจดทะเบียนรับมรดก นี่คือกฎที่มีผลกระทบมากที่สุดในบทความนี้ และพบบ่อยที่สุดเมื่อคู่สมรสชาวต่างประเทศสืบทอดที่ดินของคู่สมรสชาวไทย

**กฎการจำหน่ายภายในหนึ่งปี** หากไม่ได้รับอนุญาต การจำหน่ายทำได้โดยการขายให้พลเมืองไทย การยกให้บุตรที่มีสัญชาติไทย หรือการโอนเข้าสู่ข้อตกลงสิทธิการเช่าระยะยาวโดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของเจ้าของชาวไทย หากทายาทไม่จำหน่ายภายในหนึ่งปี อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจบังคับขายและส่งเงินที่ได้จากการขายให้แก่ทายาท

**สถานการณ์ที่พบบ่อย: คู่สมรสชาวต่างประเทศของเจ้าของที่ดินชาวไทย** เมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ชาวต่างประเทศสืบทอดที่ดินตามกฎหมายมรดกไทย (หรือตามพินัยกรรมไทย) จากนั้นมาตรา 93 จึงมีผล — การถือครองต่อไม่ใช่เรื่องอัตโนมัติ หากไม่ได้รับอนุญาตจากสำนักงานที่ดิน ทางออกที่พบบ่อยคือ:

- โอนที่ดินให้บุตรของทั้งคู่ที่มีสัญชาติไทย (หากมี) และอยู่ต่อในฐานะผู้เช่าระยะยาวโดยมีสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนบนตัวบ้าน เป็นวิธีที่พบบ่อยที่สุด
- ขายให้บุคคลภายนอกที่เป็นพลเมืองไทย และนำเงินที่ได้ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์สิทธิการเช่าระยะยาวทดแทน
- โอนให้บริษัทไทยที่จัดตั้งอย่างถูกต้องและมีผู้ถือหุ้นไทยตัวจริง — ความเสี่ยงสูงในสภาพการบังคับใช้กฎหมายปัจจุบัน โดยทั่วไปไม่แนะนำ

การวางแผนต้องทำก่อนเสียชีวิต ไม่ใช่หลังจากนั้น การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิการเช่าไว้ล่วงหน้าในชื่อคู่สมรสชาวต่างประเทศบนที่ดินที่ชาวไทยเป็นเจ้าของ จะรักษาสิทธิอยู่อาศัยของชาวต่างประเทศไว้ไม่ว่าใครจะได้ที่ดินไปในที่สุด — ดู [[usufruct-superficies-habitation|สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย]] และ [[marriage-property-thailand-foreigner|อสังหาริมทรัพย์กับการสมรสของชาวต่างประเทศในไทย]] สำหรับโครงสร้างการคุ้มครองและขอบเขตความคุ้มครองก่อนที่กระบวนการตามมาตรา 93 จะเริ่มต้นขึ้นด้วยซ้ำ

## สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่ยังคงอยู่หลังการขาย การหย่า หรือการเสียชีวิตในไทย?

สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิอาศัย ที่จดทะเบียนแล้วยังคงมีผลอยู่แม้จะมีการขาย การหย่า หรือการเสียชีวิต เพราะแต่ละสิทธิบันทึกไว้กับโฉนดที่ดินโดยตรง ไม่ได้ผูกกับว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่ในขณะนั้น ผู้ซื้อรายต่อมารับที่ดินโดยมีสิทธิเหล่านี้ผูกพัน ศาลในคดีหย่าไม่สามารถสั่งให้สิทธิเหล่านี้สิ้นสุดได้ และทายาทของเจ้าของเดิมก็รับมรดกที่ดินโดยมีสิทธิเหล่านี้ผูกพันเช่นกัน

กลไกนี้คือพื้นฐานของแนวทางคุ้มครองส่วนใหญ่ที่กล่าวถึงในหัวข้ออื่นของบทความนี้ ทายาทชาวต่างประเทศที่ไม่สามารถถือครองที่ดินที่สืบทอดมาได้โดยตรง ยังคงถือสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนบนที่ดินนั้นได้ และคู่สมรสชาวต่างประเทศที่ไม่มีสิทธิเรียกร้องกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่คู่สมรสชาวไทยซื้อไว้ ก็ถือสิทธิจดทะเบียนแบบเดียวกันได้ โดยไม่ขึ้นกับสถานะการสมรสหรือการเสียชีวิตของเจ้าของที่ดิน สิ่งที่ไม่คงอยู่โดยอัตโนมัติคือข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือข้อตกลงอย่างไม่เป็นทางการ — ความเข้าใจด้วยวาจากับครอบครัวของคู่สมรสชาวไทย หรือสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน ไม่มีผลบังคับต่อทายาท ผู้ซื้อ หรือศาล ดู [[usufruct-superficies-habitation|สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย]] สำหรับวิธีจดทะเบียนแต่ละสิทธิและขอบเขตความคุ้มครองของสิทธิเหล่านั้น

## ฉันจำเป็นต้องมีพินัยกรรมไทยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทยหรือไม่?

จำเป็น — พินัยกรรมไทยแยกต่างหากที่ครอบคลุมเฉพาะทรัพย์สินในไทยเป็นวิธีที่ตรงไปตรงมาที่สุด เพราะช่วยให้ทายาทไม่ต้องผ่านกระบวนการรับรองพินัยกรรมต่างประเทศของไทย ไทยยอมรับพินัยกรรมต่างประเทศที่สมบูรณ์ แต่พินัยกรรมต่างประเทศที่ครอบคลุมทรัพย์สินในไทยต้องแปลเป็นภาษาไทยโดยผู้แปลที่ได้รับการรับรอง ผ่านการรับรองจากหน่วยงานต่างประเทศที่เกี่ยวข้อง (apostille หรือการรับรองโดยสถานกงสุล) และยื่นต่อศาลไทยเพื่อให้รับรอง ก่อนที่ทะเบียนใด ๆ ของไทยจะดำเนินการตามได้

พินัยกรรมไทยแยกต่างหากที่ครอบคลุมเฉพาะทรัพย์สินในไทยหลีกเลี่ยงขั้นตอนทั้งหมดนี้ได้ พินัยกรรมไทยสองภาษาที่ร่างโดยสำนักงานกฎหมายไทยและทำต่อหน้าพยานที่บรรลุนิติภาวะสองคนในไทย (มาตรา 1656 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ศาลไทยรับรองโดยตรง และการจัดการมรดกดำเนินไปโดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนการรับรองพินัยกรรมต่างประเทศ

**พินัยกรรมไทยไม่ได้ทำให้พินัยกรรมในประเทศบ้านเกิดของคุณเป็นโมฆะ** ตราบใดที่พินัยกรรมไทยจำกัดไว้เฉพาะทรัพย์สินในไทยอย่างชัดเจน (แนวปฏิบัติมาตรฐานคือใส่ข้อความทำนองว่า "พินัยกรรมฉบับนี้ใช้กับทรัพย์สินของข้าพเจ้าที่ตั้งอยู่ในราชอาณาจักรไทยเท่านั้น") พินัยกรรมในประเทศบ้านเกิดของคุณยังคงใช้บังคับกับทรัพย์สินทั้งหมดนอกประเทศไทย

## ไทยมีภาษีการรับมรดกสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างประเทศถือครองหรือไม่?

มี — ไทยมีภาษีการรับมรดกมาตั้งแต่ปี 2016 ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 และใช้กับทายาทชาวต่างประเทศสำหรับทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในไทยเช่นเดียวกับที่ใช้กับทายาทชาวไทย เกณฑ์ในปี 2026:

- **เกณฑ์:** กองมรดกที่มีมูลค่าทรัพย์สินในไทยรวมเกิน 100 ล้านบาท
- **อัตรา:** 5% สำหรับผู้สืบสันดานและบุพการี 10% สำหรับผู้อื่น

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตที่ชาวต่างประเทศถือครองเป็นส่วนใหญ่ เกณฑ์ 100 ล้านบาทหมายความว่าภาษีการรับมรดกไม่ได้ใช้บังคับในทางปฏิบัติ ส่วนกองมรดกขนาดใหญ่ (พอร์ตวิลล่าหลายหลัง โครงการขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ) ภาษีไทย 5-10% จะซ้อนทับกับภาษีมรดกหรือภาษีกองมรดกในประเทศบ้านเกิด — เครือข่ายอนุสัญญาภาษีกองมรดกของไทยมีจำกัด ทายาทชาวต่างประเทศจึงอาจเผชิญการเสียภาษีซ้ำซ้อนในบางเขตอำนาจศาล

## ตอนนี้ฉันควรทำอะไรเพื่อเตรียมอสังหาริมทรัพย์ไทยไว้สำหรับการสืบทอด?

ขั้นตอนที่ให้ผลมากที่สุดคือพินัยกรรมไทยสองภาษาเฉพาะสำหรับทรัพย์สินในไทย ทำในประเทศไทยต่อหน้าพยานสองคน — ทุกข้อที่เหลือในรายการนี้ล้วนสนับสนุนขั้นตอนนั้นหรืออุดช่องว่างที่ขั้นตอนนั้นครอบคลุมไม่ถึง:

- [ ] พินัยกรรมไทยสองภาษาเฉพาะสำหรับทรัพย์สินในไทย ทำในประเทศไทยต่อหน้าพยานสองคน
- [ ] สำหรับวิลล่าสิทธิการเช่าระยะยาว: ข้อสัญญาโอนสิทธิให้ทายาทในสัญญาเช่า
- [ ] สำหรับวิลล่าที่บริษัทไทยถือครอง: ปรับโครงสร้างเป็นสิทธิการเช่าระยะยาวบวกสิทธิเหนือพื้นดินก่อนเสียชีวิต ไม่ใช่หลังจากนั้น
- [ ] สำหรับคู่สมรสชาวต่างประเทศของเจ้าของที่ดินชาวไทย: จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิการเช่าระยะยาวในชื่อของคุณบนที่ดินที่ชาวไทยเป็นเจ้าของ
- [ ] รายการทรัพย์สินในไทยที่เป็นปัจจุบัน และสำนักงานกฎหมายที่เก็บรักษาเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- [ ] ผู้จัดการมรดกที่มีถิ่นที่อยู่ในไทยซึ่งได้รับแต่งตั้งและมีอำนาจดำเนินการในประเทศ

## ลิงก์

แหล่งที่มาหลัก:

- [ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/KytlTGlrQzIrQlpQcWxZYWl2cm5IUT09)
- [ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับปัจจุบัน — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/Qko1NGNVa1FhMG9hTTNGcU9sTGxydz09)
- [พระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 (2015)](https://www.rd.go.th/english/)
- [กรมที่ดิน — ขั้นตอนตามมาตรา 93 สำหรับทายาทโดยธรรมชาวต่างประเทศที่รับมรดกที่ดิน](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/foreign-land-acquisition-inheritance-section93/)
- [พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 — มาตรา 19 เบญจ (หน้าที่จำหน่ายห้องชุดกรณีมรดกทำให้เกินโควต้าต่างชาติ 49%) ต้นฉบับภาษาไทย (PDF) กรมที่ดิน](https://www.dol.go.th/media/716929789247754240/migration/2025/10/6Wp3Tk7hgK5HdDRuvYXGcNsi.pdf)

แหล่งข้อมูลรอง:

- [Tilleke & Gibbins — การสืบทอดอสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยชาวต่างประเทศ](https://www.tilleke.com/insights/)
- [Siam Legal — การจัดการมรดกและพินัยกรรมในไทย](https://www.siam-legal.com/legal_services/probate-and-succession-thailand.php)