# บริษัทไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อใด และบริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์หรือไม่

> บริษัทไทยถือครองที่ดินได้ก็ต่อเมื่อไม่เข้าเกณฑ์นิติบุคคลต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน และการมีบริษัทแม่ต่างชาติอยู่เหนือขึ้นไปไม่เปลี่ยนเกณฑ์เหล่านั้น

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ผู้ซื้อต่างชาติบางรายใช้บริษัทจำกัดไทยถือครองที่ดิน บริษัทที่ไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 และมีผู้ลงทุนไทยจริงอาจถือครองที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แต่บริษัทที่ผู้ถือหุ้นไทยเพียงให้ยืมชื่อหรือถือหุ้นแทนชาวต่างชาติเป็นการจัดการอีกแบบหนึ่งที่กฎหมายห้าม ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับเกณฑ์ตามกฎหมายและเนื้อแท้ของการลงทุน ไม่ใช่สัดส่วน 51/49 เพียงอย่างเดียว

รูปแบบนอมินีแพร่หลายในบางส่วนของตลาดวิลล่าภูเก็ต ขณะที่บริษัทที่ดำเนินงานจริงยังคงใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจจริง ในปี 2026 กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) เพิ่มความเข้มงวดของหลักฐานประกอบการจดทะเบียน และหน่วยงานต่าง ๆ ดำเนินการสืบสวนใหม่ในภูเก็ตและจังหวัดฝั่งอันดามัน

บทความนี้อธิบายความแตกต่างดังกล่าว มาตรการบังคับใช้ปี 2026 พร้อมวันที่อ้างอิง และคำถามที่เจ้าของเดิมควรทบทวนกับทนายไทยอิสระ เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อวินิจฉัยต่อบริษัทใดบริษัทหนึ่ง

## บริษัทไทยถือครองที่ดินในไทยได้โดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่?

บริษัทไทยถือครองที่ดินได้ก็ต่อเมื่อไม่เข้าเกณฑ์นิติบุคคลต่างด้าวของประมวลกฎหมายที่ดิน และไม่ได้ทำหน้าที่เป็นนอมินีให้ชาวต่างชาติ มาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดินจำกัดการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวเป็นการทั่วไป เว้นแต่เป็นไปตามประมวลกฎหมายหรือสนธิสัญญา มาตรา 97 ถือว่าบริษัทจำกัดเป็นคนต่างด้าวเพื่อสิทธิในที่ดิน หากคนต่างด้าวถือหุ้นเกิน 49% ของทุนจดทะเบียน **หรือ** จำนวนผู้ถือหุ้นต่างด้าวเกินกึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้นทั้งหมด มาตรา 98 ถือว่านิติบุคคลอื่นเป็นคนต่างด้าวเมื่อนิติบุคคลตามมาตรา 97 ถือหุ้นหรือลงทุนในนิติบุคคลนั้นตามลักษณะที่มาตรา 97 กำหนด

ดังนั้นสัดส่วนทุนจดทะเบียน 51/49 จึงไม่เพียงพอหากไม่ผ่านเกณฑ์จำนวนผู้ถือหุ้น และการไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 ก็ไม่ใช่หลักประกันสำหรับโครงสร้างนอมินี

มาตรา 113 กำหนดความรับผิดทางอาญาแก่ผู้ที่ได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเจ้าของแทนคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา 97 หรือ 98 มาตรา 96 ให้อำนาจจำหน่ายที่ดินที่ได้มาผ่านการถือแทนดังกล่าวโดยบังคับ และให้นำวิธีการจำหน่ายตามมาตรา 94 มาใช้ การใช้บทบัญญัติเหล่านี้ขึ้นอยู่กับพยานหลักฐาน ไม่ใช่สัดส่วนหุ้นที่จดทะเบียนเพียงอย่างเดียว

เส้นแบ่งทางกฎหมายระหว่างบริษัทที่ผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่อย่างถูกต้องกับโครงสร้างนอมินีที่ผิดกฎหมายนั้นขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและค่อนข้างยืดหยุ่นมาเสมอ สิ่งที่เปลี่ยนแปลงในปี 2026 ไม่ใช่กฎ แต่เป็นการบังคับใช้

## การบังคับใช้กับบริษัทนอมินีในไทยเปลี่ยนไปอย่างไรในปี 2026?

ในปี 2026 DBD เพิ่มการตรวจเส้นทางเงินทุนให้กว้างขึ้นและหน่วยงานต่าง ๆ ดำเนินการสืบสวนใหม่ ขณะที่กฎพื้นฐานของประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้เปลี่ยน พัฒนาการที่มีวันที่อ้างอิงสามประการกำหนดภาพการบังคับใช้ในปี 2026:

**1. คำสั่งจดทะเบียนเดือนมีนาคม.** คำสั่ง DBD ที่ 1/2569 ลงวันที่ 16 มีนาคม 2026 เริ่มใช้หนังสือยืนยันการลงทุนเมื่อห้างหุ้นส่วนเดิมเพิ่มคนต่างด้าวเป็นหุ้นส่วน หรือบริษัทจำกัดแต่งตั้งคนต่างด้าวเป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม หนังสือยืนยันกำหนดให้ผู้ยื่นรับรองว่าหุ้นส่วนหรือผู้ถือหุ้นทุกคนลงทุนและชำระเงินจริง และไม่มีผู้เข้าร่วมชาวไทยสนับสนุนโครงสร้างนอมินี คำสั่งที่ 2/2569 แทนที่และขยายระบบจดทะเบียนดังกล่าวเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2026

**2. หลักฐานเส้นทางเงินที่ต้องยื่นตั้งแต่ 1 สิงหาคม.** ตามคำสั่งที่ 2/2569 และชุดแบบฟอร์มทางการปัจจุบัน การจัดตั้งหรือแก้ไขทะเบียนบางกรณีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนหรืออำนาจลงนามของคนต่างด้าวขณะนี้ต้องมีหลักฐานธนาคารจากผู้ลงทุนไทยและกรรมการผู้รับเงินทุน นายทะเบียนเปรียบเทียบเงินลงทุนที่แจ้งกับยอดโอนจริง สัดส่วน และช่วงเวลา ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกันอาจทำให้คำขอจดทะเบียนถูกปฏิเสธ DBD ระบุว่าการทบทวนข้อมูลพบเกือบ 120,000 บริษัทที่เกี่ยวข้องกับต่างชาติซึ่งควรตรวจสอบเพิ่มเติมใน 16 จังหวัด รวมถึงภูเก็ต พังงา และกระบี่ ตัวเลขนี้คือกลุ่มสำหรับตรวจสอบ ไม่ใช่จำนวนบริษัทที่ทำผิดกฎหมาย

**3. ปฏิบัติการฝั่งอันดามันเดือนมิถุนายน.** รายงานรัฐบาลไทยลงวันที่ 21 มิถุนายนกล่าวถึงการตรวจค้นที่ดิน 89 แปลงในภูเก็ต พังงา และกระบี่ รวม 49 ไร่ 1 งาน 6.4 ตารางวา โดยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่า 1,053,518,872 บาท รายงานระบุ 29 บริษัทว่ามีพฤติการณ์เป็นนอมินี และอีก 48 บริษัทถือครองที่ดินมี **จำนวน** ผู้ถือหุ้นต่างด้าวมากกว่าผู้ถือหุ้นไทย โดยไม่ได้ระบุว่า 48 บริษัทนั้นมีทุนต่างด้าวเป็นส่วนใหญ่ รายงานยังกล่าวถึงหมายจับ 59 หมายและหมายค้น 60 หมาย แยกกันนั้น รายงานข่าววันที่ 20 มิถุนายนระบุว่าการคัดกรองทะเบียนภูเก็ตมากกว่า 30,000 รายการจัดบริษัทมากกว่า 600 แห่งไว้ในกลุ่มเสี่ยงสูงขึ้น การตรวจค้น หมายศาล ข้อสงสัยของเจ้าหน้าที่ และการจัดกลุ่มเสี่ยงเป็นขั้นตอนสืบสวน รายงานที่อ้างถึงไม่ได้ประกาศคำพิพากษาถึงที่สุดต่อทุกบริษัทหรือทุกบุคคล

การเปลี่ยนแปลงในทางปฏิบัติคือเรื่องพยานหลักฐาน เจ้าหน้าที่ถามว่าใครเป็นผู้จัดหาเงินทุน ใครได้รับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ใครควบคุมการตัดสินใจ และบริษัททำอะไรจริง ไม่มีมาตรการใดในปี 2026 ที่สร้างหลักประกันจากสัดส่วนหุ้น และการจัดกลุ่มเสี่ยงเพียงอย่างเดียวไม่พิสูจน์ความผิดเรื่องนอมินี

หากต้องการพยานหลักฐานตามวันที่แทนบทสรุปแบบย่อ โปรดดูรายงานของ Houseviser เรื่อง [กฎ DBD เกี่ยวกับเส้นทางเงินทุนตั้งแต่เดือนสิงหาคม](/th/news/thailand-dbd-bank-trail-rules-august-2026) และ [การตรวจค้นฝั่งอันดามันในเดือนมิถุนายน](/th/news/phuket-andaman-nominee-raids-june-2026) ซึ่งแยกการตรวจทะเบียน การคัดกรอง ข้อกล่าวหา หมายศาล และผลถึงที่สุดออกจากกัน

## บริษัทไทยที่ถือครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายมีลักษณะอย่างไร?

บริษัทที่ชอบด้วยกฎหมายมีผู้ลงทุนไทยจริง มีส่วนได้เสียทางเศรษฐกิจจริง และมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่อธิบายได้ ไม่ใช่สิ่งที่พิสูจน์ได้ด้วยสัดส่วนหุ้นเพียงอย่างเดียว สำหรับบริษัทที่ไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 ตัวบ่งชี้ในทางปฏิบัติต่อไปนี้ช่วยแยกธุรกิจจริงที่มีผู้ถือหุ้นไทยจริงออกจากโครงสร้างนอมินี:

**การลงทุนด้วยทุนที่แท้จริง.** ผู้ถือหุ้นไทยจ่ายเงินจริงสำหรับหุ้น ซึ่งตรวจสอบได้ในบันทึกธนาคาร ทุนเป็นสัดส่วนกับการถือหุ้น (ผู้ถือหุ้นไทย 51% ลงทุน 51% ของทุนที่ชำระแล้วของบริษัท) ไม่มี "เงินกู้ผู้ถือหุ้น" จากผู้ถือหุ้นต่างชาติรายย่อยกลับไปยังผู้ถือหุ้นไทยส่วนใหญ่เพื่อปกปิดแหล่งที่มาของเงิน

**ส่วนได้เสียทางเศรษฐกิจที่แท้จริง.** ผู้ถือหุ้นไทยได้รับส่วนแบ่งเงินปันผล เข้าร่วมประชุมคณะกรรมการ ลงนามในการตัดสินใจองค์กรที่มีความหมาย และรับผลดีและผลเสียทางเศรษฐกิจจริง พวกเขาไม่ได้รับเงินรายเดือนคงที่โดยไม่ขึ้นกับผลประกอบการของบริษัท

**วัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่อธิบายได้.** บริษัทดำเนินกิจกรรมจริง — โรงแรม ร้านอาหาร บริษัทนำเที่ยว ธุรกิจบริหารอสังหาริมทรัพย์ หรือกิจการผลิตที่ได้รับการส่งเสริมจาก[[boi-scheme-thai-property|คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (Board of Investment, BOI)]] การถือวิลล่าที่พักอาศัยเดี่ยวเพื่อใช้ส่วนตัวไม่ใช่วัตถุประสงค์ทางธุรกิจและอาจมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงเป็นพิเศษ

ข้อเหล่านี้เป็นตัวบ่งชี้ในทางปฏิบัติ ไม่ใช่รายการตามกฎหมายหรือคำรับประกัน นายทะเบียน พนักงานสอบสวน และศาลจะพิจารณาข้อเท็จจริงทั้งหมดของแต่ละบริษัท

## เมื่อใดบริษัทไทยจึงเป็นโครงสร้างที่เหมาะกับการถืออสังหาริมทรัพย์?

บริษัทไทยอาจเป็นโครงสร้างที่เหมาะเมื่อหุ้นส่วนไทยที่แท้จริงและธุรกิจจริงจำเป็นต้องใช้ที่ดิน ไม่ใช่เมื่อมีเจตนาให้ผู้ซื้อต่างชาติควบคุมที่อยู่อาศัยส่วนตัว สถานการณ์เชิงพาณิชย์สามกรณีที่ทนายอิสระอาจประเมินการใช้โครงสร้างบริษัท:

**อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จริง.** นักลงทุนต่างชาติที่ร่วมมือกับหุ้นส่วนไทยเพื่อพัฒนาโรงแรม ศูนย์การค้า หรือคอมเพล็กซ์เช่า โดยหุ้นส่วนไทยเป็นผู้มีส่วนร่วมจริงในกิจการ บริษัทถือที่ดินสำหรับธุรกิจ และธุรกิจจ่ายผลตอบแทนที่ให้เงินทุนแก่การมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นไทย

**กิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI.** มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุนไม่ได้ให้สิทธิถือที่ดินโดยอัตโนมัติหรือเป็นการทั่วไป บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมอาจถือได้เฉพาะที่ดินที่ BOI อนุมัติเป็นการเฉพาะว่าจำเป็นต่อกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม และต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของโครงการ สำนักงาน ที่พักพนักงาน และการใช้ประกอบอื่นมีข้อจำกัดแยกต่างหาก หากการส่งเสริมสิ้นสุดหรือใช้ที่ดินนอกเหนือการอนุมัติ อาจต้องจำหน่ายที่ดิน

**การร่วมทุนที่มีความเป็นเจ้าของผสม.** นักลงทุนต่างชาติและหุ้นส่วนไทยที่เป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ร่วมกันอย่างแท้จริง หุ้นส่วนไทยไม่ใช่นอมินี — เขามีส่วนได้เสียจริง นำทุนมาลง และมีส่วนร่วมในการตัดสินใจ

สำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ ทนายอิสระต้องประเมินเกณฑ์ตามกฎหมายและข้อเท็จจริงทั้งหมด

## จะตั้งบริษัทไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างปลอดภัยได้อย่างไร?

โครงสร้างที่ถูกต้องเริ่มจากความจำเป็นทางธุรกิจจริงที่ต้องใช้อสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนไทยที่นำทุนมาลงและร่วมรับความเสี่ยงและผลตอบแทน และการกำกับดูแลที่สะท้อนผู้ลงทุนเหล่านั้น เมื่อผลที่ต้องการคือเพียงให้ชาวต่างชาติควบคุมบ้านส่วนตัวโดยมีชื่อคนไทยอยู่ในทะเบียนเท่านั้น โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ รูปแบบบริษัท การถือหุ้นส่วนน้อยของต่างชาติ หรือสัดส่วน 51/49 ไม่เปลี่ยนกรณีหลังให้เป็นกรณีแรก

ก่อนชำระค่าจองหรือค่าจัดตั้ง ให้ขอความเห็นทางกฎหมายและบัญชีจากที่ปรึกษาไทยอิสระในเรื่องต่อไปนี้:

- กิจกรรมเชิงพาณิชย์จริงและเหตุผลที่กิจกรรมนั้นต้องใช้อสังหาริมทรัพย์นี้
- ตัวตนของผู้ถือหุ้นแต่ละราย แหล่งที่มาและจำนวนเงินทุน สิทธิในเงินปันผล สิทธิออกเสียง และการรับความเสียหาย
- ผู้มีอำนาจแต่งตั้งกรรมการ ใช้บัญชีธนาคาร ลงนามสัญญา และตัดสินใจในเรื่องที่สงวนไว้
- กิจกรรมนั้นถูกจำกัดตาม[[foreign-business-act|พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว]]หรือไม่ หรือต้องมีใบอนุญาตหรือการอนุมัติอื่น
- โฉนด ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมของธุรกรรม การจัดหาเงิน และเงื่อนไข BOI ถ้ามี และ
- แผนออกหากธุรกิจ การส่งเสริม ความร่วมมือ หรือการใช้ตามที่ตั้งใจไว้สิ้นสุดลง

อย่าใช้ที่ปรึกษาของผู้ขาย ผู้พัฒนา หรือผู้รับจัดตั้งบริษัทเป็นผู้ตรวจเพียงรายเดียว ที่ปรึกษาควรทำงานให้ผู้ซื้อและตรวจเนื้อแท้ ไม่ใช่เพียงจัดเตรียมแบบฟอร์มจดทะเบียน

## การตั้งและดูแลบริษัทไทยเพื่อถืออสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายเท่าใด?

ไม่มีตัวเลขค่าจัดตั้งหรือค่าดูแลที่ใช้ได้กับทุกกรณี จึงควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะบริษัทนั้น และตั้งงบทั้งการจัดตั้งและการปฏิบัติตามกฎที่เกิดซ้ำ DBD ระบุว่าบริษัทจำกัดต้องนำงบการเงินประจำปีเสนอต่อที่ประชุมสามัญภายในสี่เดือนนับจากวันสิ้นรอบบัญชี ยื่นงบที่อนุมัติแล้วภายในหนึ่งเดือน และยื่นบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นภายใน 14 วันหลังการประชุม งบต้องผ่านการตรวจสอบบัญชี ส่วนกรมสรรพากรกำหนดให้ยื่นแบบภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปีภายใน 150 วันนับจากวันสิ้นรอบบัญชี และแบบครึ่งปีเมื่อเข้าเงื่อนไข หน้าที่ VAT เงินเดือน และภาษีหัก ณ ที่จ่ายขึ้นอยู่กับการจดทะเบียน กิจกรรม และการจ่ายเงิน กรรมการยังต้องดูแลบันทึกบริษัท บัญชี ผู้ถือหุ้น และการประชุมให้เป็นปัจจุบัน และเก็บหลักฐานว่าผู้ถือหุ้นและธุรกิจยังเป็นของจริง

ควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะบริษัท แทนการอาศัยตัวเลขค่าจัดตั้งแบบสำเร็จรูป หมวดที่เกี่ยวข้องรวมถึงการจัดตั้งและการตรวจสอบกฎหมาย การนำเงินทุนเข้า การทำบัญชี การสอบบัญชีประจำปี การยื่น DBD และภาษี สำนักงานจดทะเบียนและงานเลขานุการบริษัท ใบอนุญาต ธนาคาร ประกัน การดำเนินงานทรัพย์สิน ตลอดจนภาษีและค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินเมื่อซื้อ ปรับโครงสร้าง หรือออกจากการลงทุน ค่าใช้จ่ายบางอย่างเกิดซ้ำแม้บริษัทจะถืออสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวและไม่มีรายได้ ส่วนค่าใช้จ่ายอื่นขึ้นอยู่กับธุรกรรมหรือกิจกรรม

## บริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์ประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้บังคับหรือไม่?

ไม่เปลี่ยน บริษัทแม่ต่างชาติที่อยู่เหนือบริษัทไทยเปลี่ยนเพียงว่าใครควบคุมกลุ่มบริษัท ไม่ได้เปลี่ยนว่าบริษัทลูกไทยต้องผ่านเกณฑ์ใดของประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 98 ถือว่าบริษัทไทยเป็นคนต่างด้าวเมื่อบริษัทตามมาตรา 97 ถือหุ้นหรือลงทุนในบริษัทนั้นตามลักษณะที่มาตรา 97 กำหนด ชั้นการถือหุ้นนอกประเทศจึงไม่ได้ปิดการใช้มาตรา 97 และ 98 ส่วนเส้นทางอาคารชุด BOI และ IEAT ที่เปิดให้บริษัทแม่ต่างชาติซื้อโดยตรงแทนการซื้อผ่านบริษัทลูกไทย อธิบายไว้ใน[[offshore-company-thailand-property]]

## ควรเปรียบเทียบสิทธิที่ง่ายกว่าก่อนใช้บริษัทไทยหรือไม่?

สำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ ตราบใดที่ผู้ซื้อยังไม่ได้ประเมินสิทธิที่จดทะเบียนได้ซึ่งง่ายกว่าและตรงกับการใช้งานที่ตั้งใจไว้

| เป้าหมายของผู้ซื้อ | ทางเลือกที่ควรตรวจสอบก่อน | สิ่งที่ไม่ได้ให้ |
| --- | --- | --- |
| ถือห้องชุดที่มีสิทธิด้วยตนเอง | freehold ในโควตาต่างชาติ ภายใต้โควตา โฉนด และข้อกำหนดเรื่องเงินตราต่างประเทศ | ไม่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและไม่แทนการตรวจสอบอาคารชุด |
| ใช้วิลล่าบนที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด | [[leasehold-30-year-renewable|สัญญาเช่าจดทะเบียน]] โดยประเมินคำมั่นต่ออายุแยกต่างหาก | ให้สถานะตามสัญญาและทะเบียนที่จำกัดเวลา ไม่ใช่ freehold ที่ดินของชาวต่างชาติ |
| ถือกรรมสิทธิ์อาคารวิลล่าแยกจากที่ดิน | [[usufruct-superficies-habitation|สิทธิเหนือพื้นดิน]] ที่จดทะเบียน มักพิจารณาคู่กับสัญญาเช่า | ไม่โอนที่ดิน และต้องร่างและจดทะเบียนให้ตรงกับโฉนดและคู่สัญญานั้น |
| ดำเนินธุรกิจจริงที่ต้องใช้ที่ดิน | บริษัทไทยจริง หรือเส้นทาง [[boi-scheme-thai-property|BOI]] ที่อนุมัติเป็นการเฉพาะ หากข้อเท็จจริงและการอนุญาตรองรับ | ทั้งการจดทะเบียนบริษัทและการส่งเสริม BOI ไม่ให้สิทธิในที่ดินแก่ที่พักอาศัยส่วนตัวโดยอัตโนมัติ |

ดูรายการตรวจสอบธุรกรรมได้ที่ [[buying-villa-thailand-foreigner]]

## ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัท ควรถามทนายไทยอิสระว่าอย่างไร?

ขอให้ทนายไทยอิสระประเมินเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะธุรกรรมนั้น โดยอาศัยโฉนด เอกสารบริษัท หลักฐานเงินทุน สัญญา บัญชี การยื่นแบบ ใบอนุญาต และสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนไว้ นำโฉนดและรายการสำนักงานที่ดิน สัญญาซื้อหรือจอง หนังสือรับรองและวัตถุประสงค์บริษัท หนังสือบริคณห์สนธิและข้อบังคับ บัญชีผู้ถือหุ้นปัจจุบันและที่เสนอ หลักฐานชำระค่าหุ้น รายการเดินบัญชีธนาคาร ข้อตกลงผู้ถือหุ้นและกรรมการ รายงานการประชุม บัญชีและการยื่นภาษี ใบอนุญาต บัตรส่งเสริม BOI และการอนุมัติที่ดินหากอ้างถึง รวมถึงสัญญาเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน เงินกู้ side letter หรือหนังสือมอบอำนาจใด ๆ ไปด้วย

ขอให้ทนายตอบเป็นลายลักษณ์อักษรว่า:

1. ใครจะเป็นเจ้าของที่ดินและอาคารตามกฎหมาย และจะจดทะเบียนสิทธิใดบ้าง?
2. กฎของประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว กฎหมายบริษัท ภาษี และใบอนุญาตข้อใดใช้กับกิจกรรมจริง?
3. ทุน ผลประโยชน์ การควบคุม และความเสี่ยงของผู้ลงทุนแต่ละรายพิสูจน์ได้โดยไม่มีนอมินีหรือข้อตกลงข้างเคียงหรือไม่?
4. งานยื่นแบบ สอบบัญชี ภาษี การกำกับดูแล และการเก็บบันทึกใดเกิดซ้ำทุกปี รวมถึงปีที่ไม่มีรายได้?
5. การอนุมัติ ภาษี ค่าธรรมเนียม ความยินยอม และกำหนดเวลาใดใช้กับการซื้อ การดำเนินงาน การปรับโครงสร้าง และการออกจากการลงทุน?
6. ที่ดินและสิทธิที่จดทะเบียนจะเป็นอย่างไรหากบริษัท ธุรกิจ ความร่วมมือ หรือการส่งเสริม BOI สิ้นสุดลง?

การตรวจนี้เป็นงานกฎหมายและภาษีเฉพาะธุรกรรม ไม่ใช่รายการตรวจสอบการจัดตั้งบริษัทหรือคำรับประกันความชอบด้วยกฎหมาย

## ควรทำอย่างไรหากตั้งบริษัทไทยเพื่อถืออสังหาริมทรัพย์ก่อนปี 2023?

ขอให้ทนายไทยอิสระตรวจสอบใหม่ เพราะการเปลี่ยนแปลงภายหลังอาจไม่แก้การได้มาผ่านนอมินีที่ผิดกฎหมายตั้งแต่ต้น และไม่ลบความรับผิดในอดีต สถานการณ์ที่พบบ่อยในปี 2026: ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าในภูเก็ตผ่านโครงสร้างบริษัทไทยในปี 2010, 2015 หรือ 2020 เมื่อโครงสร้างนี้เป็นมาตรฐาน ผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพื่อน ครอบครัวของทนายความ หรือพนักงานผู้พัฒนาโครงการ บริษัทไม่มีธุรกิจจริงนอกจากถือวิลล่า โครงสร้างนิ่งมาหลายปี จ่ายภาษีน้อยที่สุด ไม่เคยถูกสอบบัญชี

ลักษณะเหล่านี้อยู่ในกลุ่มปัจจัยเสี่ยงที่เจ้าหน้าที่อาจตรวจสอบ การที่บริษัทใดจะถูกคัดกรองหรือสอบสวนขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของบริษัทนั้น คำถามต่อไปนี้ควรให้ทนายไทยอิสระพิจารณา:

**ปรับโครงสร้างความเป็นเจ้าของและสิทธิที่จดทะเบียนได้หรือไม่?** ทนายควรตรวจโฉนด การได้มาเดิม [[marriage-property-thailand-foreigner|คำรับรองเรื่องสินสมรส]] ที่เกี่ยวข้อง กรรมสิทธิ์อาคาร สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิอื่นที่อาจใช้ได้ ความยินยอมที่ต้องมี การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ภาษี และค่าธรรมเนียม การโอนหรือยุบเลิกภายหลังไม่ลบความรับผิดที่เกิดจากการได้มาผ่านนอมินีในอดีต และไม่มีทางเลือกปรับโครงสร้างใดรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมาย

**ทำให้การดำเนินงานปัจจุบันของบริษัทถูกต้องได้หรือไม่?** ทุน ผู้ถือหุ้น การกำกับดูแล และธุรกิจที่แท้จริงอาจมีผลในอนาคต แต่การเพิ่มทุน เปลี่ยนผู้ถือหุ้น หรือเริ่มธุรกิจภายหลัง **ไม่** แก้การได้มาผ่านนอมินีที่ผิดกฎหมายตั้งแต่แรก และไม่ลบความรับผิดทางแพ่งหรืออาญาในอดีต ทนายต้องประเมินข้อเท็จจริงเดิมและปัจจุบันแยกกัน

**หากไม่ดำเนินการจะมีผลอย่างไร?** ทนายควรประเมินพยานหลักฐาน ความเสี่ยงจากการสอบสวน การบังคับจำหน่าย ความรับผิดทางอาญา ภาระภาษี และผลในทางปฏิบัติของแต่ละแนวทางที่มี การจัดกลุ่มเสี่ยงไม่ใช่คำพิพากษา แต่การคงโครงสร้างเดิมไว้ก็ไม่ใช่วิธีแก้ทางกฎหมาย

การตรวจสอบกฎหมายอย่างระมัดระวัง (ไม่ใช่โดยทนายความที่จัดตั้งโครงสร้างเดิม) เป็นขั้นตอนแรกที่ถูกต้อง การตรวจสอบควรระบุปัจจัยเสี่ยงนอมินีเฉพาะในโครงสร้างที่มีอยู่ และกำหนดต้นทุนและระยะเวลาสำหรับแต่ละตัวเลือกการปรับโครงสร้าง

## ผู้ซื้อควรตั้งคำถามกับข้ออ้างใดเกี่ยวกับบริษัทไทย?

ผู้ซื้อควรตั้งคำถามกับข้ออ้างที่ว่าสัดส่วน 51/49 หุ้นบุริมสิทธิ ข้อตกลงข้างเคียง หรือการส่งเสริม BOI ทำให้การถือที่ดินชอบด้วยกฎหมายโดยอัตโนมัติ คำกล่าวหลายอย่างที่ได้ยินบ่อยในการสนทนาขายในภูเก็ตละเลยการวิเคราะห์ข้อเท็จจริงเฉพาะกรณี:

- **"มีคนมากมายทำแบบนี้ ไม่มีใครถูกดำเนินคดี"** การปฏิบัติกันมาในอดีตไม่ใช่หลักฐานว่าถูกกฎหมายหรือจะไม่ต้องรับผิด รายงานปี 2026 ที่อ้างถึงกล่าวถึงการตรวจค้น หมายศาล และการสอบสวน ส่วนจะมีการดำเนินคดีหรือความรับผิดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับพยานหลักฐานของแต่ละกรณี
- **"ผู้ถือหุ้นไทยได้รับหุ้นคนละหนึ่งหุ้น ดังนั้นชาวต่างชาติมี 49% ของหุ้นทั้งหมดแต่ควบคุมหุ้นบุริมสิทธิ"** เงื่อนไขของหุ้นบุริมสิทธิไม่ได้ชี้ขาดความชอบด้วยกฎหมายด้วยตัวเอง เจ้าหน้าที่อาจตรวจว่าใครเป็นผู้ชำระค่าหุ้น ใครได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ใครควบคุมการตัดสินใจ และผู้ถือหุ้นไทยมีส่วนร่วมจริงหรือไม่
- **"คุณเซ็นข้อตกลงข้างเคียงที่โอนสิทธิทางเศรษฐกิจของผู้ถือหุ้นไทยกลับมาให้คุณ"** ข้อตกลงข้างเคียงไม่ใช่ข้อพิสูจน์เด็ดขาดโดยอัตโนมัติ แต่ข้อกำหนดที่คืนประโยชน์ทางเศรษฐกิจหรืออำนาจควบคุมให้ชาวต่างชาติอาจเป็นหลักฐานของโครงสร้างนอมินี เมื่อพิจารณาร่วมกับเงินทุน การกำกับดูแล และกิจกรรมจริง
- **"การส่งเสริมจาก BOI ทำให้โครงสร้างใดก็ถูกกฎหมาย"** การได้รับส่งเสริมเพียงอย่างเดียวไม่ก่อให้เกิดสิทธิในที่ดิน ตามมาตรา 27 บริษัทที่ได้รับส่งเสริมอาจถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะที่ดินที่ BOI อนุมัติเป็นการเฉพาะว่าจำเป็นต่อกิจการที่ได้รับส่งเสริม และต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของโครงการ วิลล่าส่วนตัวเพื่อการพักผ่อนไม่อยู่ในสิทธินี้เพียงเพราะบริษัทได้รับส่งเสริม

## ผู้ซื้อต่างชาติควรทำอะไรก่อนเลือกใช้บริษัทไทยในปี 2026?

สำหรับการซื้อใหม่ในปี 2026 ให้ประเมินสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับการใช้งานจริงของผู้ซื้อก่อน แล้วจึงพิจารณาบริษัทไทยเป็นทางเลือก สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่กำลังตัดสินใจซื้อใหม่ในปี 2026:

- **สำหรับคอนโด ให้ประเมินกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ภายใต้โควตาต่างชาติก่อน.** คุณสมบัติ โควตา หลักฐานเงินทุน และโฉนดยังต้องตรวจตามข้อเท็จจริง ดู [[foreign-property-ownership-thailand]]
- **สำหรับวิลล่าหรือบ้านบนที่ดิน ให้ทนายอิสระประเมินว่าสิทธิที่จดทะเบียนแบบใดเหมาะกับข้อเท็จจริง.** สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือโครงสร้างอื่นให้สิทธิและความเสี่ยงต่างกัน ไม่มีแบบใดรับประกันความมั่นคงเทียบเท่ากรรมสิทธิ์เต็ม ดู [[freehold-vs-leasehold-thailand]] และ [[usufruct-superficies-habitation]]
- **อย่าถือว่าโครงสร้างบริษัทไทยถือที่ดินหรือทางเลือกใดถูกกฎหมายโดยอัตโนมัติสำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว.** คำตอบขึ้นอยู่กับคู่กรณี เงินทุน เอกสาร โฉนด และวัตถุประสงค์การใช้
- **สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จริง ให้ประเมินโครงสร้างบริษัทและการลงทุนที่ใช้ได้ร่วมกับทนายอิสระ.** การลงทุนของไทยและกิจกรรมธุรกิจจริงมีความสำคัญ แต่ไม่มีโครงสร้างใดชอบด้วยกฎหมายเพียงเพราะเอกสารใช้รูปแบบที่คุ้นเคย

สำหรับโครงสร้างก่อนปี 2023 ที่มีอยู่: ขอการตรวจสอบกฎหมายอิสระใหม่ และชั่งน้ำหนักการปรับโครงสร้างกับความเสี่ยงที่ต่อเนื่องอย่างซื่อสัตย์

สำหรับบริษัทแม่ต่างชาติ การซื้อโดยบริษัทต่างชาติโดยตรง และเส้นทางที่ต้องมีใบอนุญาต ดู [[offshore-company-thailand-property|บริษัทต่างประเทศกับอสังหาริมทรัพย์ไทย]]

## ลิงก์

แหล่งข้อมูลหลัก (รัฐบาลไทย / ทางการ):

- [DBD — แบบฟอร์มคำสั่งที่ 2/2569 ที่ประกาศแล้ว; ข้อกำหนดมีผล 1 สิงหาคม 2026](https://www.dbd.go.th/download-form/22)
- [DBD — ระบบยื่นงบการเงินและบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น](https://efiling.dbd.go.th/)
- [DBD — กำหนดเวลาทางการสำหรับงบการเงินและบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น](https://www.dbd.go.th/news/125290667)
- [กรมสรรพากร — หน้าที่ยื่นแบบภาษีเงินได้นิติบุคคล](https://www.rd.go.th/english/6044.html)
- [DBD — แบบชี้แจงเส้นทางเงินทุนในการจัดตั้งบริษัทตามคำสั่งที่ 2/2569](https://www.dbd.go.th/data-storage/attachment/d1010c110a29f074ee1910987923.pdf)
- [รัฐบาลไทย — รายงานปฏิบัติการฝั่งอันดามันวันที่ 21 มิถุนายน 2026](https://www.thaigov.go.th/th/news/165414)
- [กรมที่ดิน — หน้าทางการของประมวลกฎหมายที่ดิน](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/publication-law-77/law-01/)
- [กรมที่ดิน — ประมวลกฎหมายที่ดินฉบับรวมที่ใช้ปัจจุบัน (PDF ทางการ)](https://www.dol.go.th/media/716929789247754240/2025/11/oycVK6vgPA7dzR2eEtXpr08s.pdf)
- [BOI — พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน มาตรา 27](https://www.boi.go.th/upload/content/BOI-PRB-EN_5e05c935e6001.pdf)
- [BOI — ประกาศที่ 16/2567 เรื่องการใช้ที่ดินประกอบกิจการ](https://www.boi.go.th/upload/content/16_2567EN.pdf)

รายงานจากสื่อที่น่าเชื่อถือเพื่อยืนยันประกาศปี 2026:

- [Nation Thailand — ประกาศ DBD เรื่องตรวจเส้นทางเงินวันที่ 16 กรกฎาคม 2026](https://www.nationthailand.com/news/40068701)
- [Nation Thailand — ตัวเลขการคัดกรองบริษัทภูเก็ตวันที่ 20 มิถุนายน 2026](https://www.nationthailand.com/news/general/40067671)
- [Thairath — รายงาน DBD เรื่องปฏิบัติการภูเก็ตและกระบี่วันที่ 21 มิถุนายน 2026](https://en.thairath.co.th/news/governmentpolicy/2941010)