# กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในไทยกับการรายงาน CRS / FATCA สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ

> ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และบัญชีธนาคารในไทยถูกรายงานไปต่างประเทศภายใต้ CRS และ FATCA อย่างไร และเจ้าของชาวต่างชาติควรคาดหวังอะไรจากธนาคารไทย

ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักสับสนระหว่างสองระบบการรายงานที่แตกต่างกันเมื่อถามว่าไทย "บอก" ประเทศบ้านเกิดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่ คำตอบแยกออกได้ชัดเจน: **ไทยไม่รายงานความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้หน่วยงานภาษีต่างประเทศ แต่รายงานบัญชีธนาคารในไทย** เนื่องจากผู้ซื้อชาวต่างชาติแทบทุกรายโอนเงินผ่านบัญชีธนาคารไทย (การจดทะเบียนคอนโดเป็นกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ในชื่อชาวต่างชาติต้องใช้แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) — ดู [[fet-form-foreign-exchange-transaction|แบบฟอร์ม FET]]) ตัวบัญชี ยอดคงเหลือ ณ สิ้นปี และดอกเบี้ยที่เครดิตเข้าบัญชีจึงมองเห็นได้จากประเทศบ้านเกิด แม้ว่าโฉนดเองจะไม่ถูกรายงาน

## CRS รายงานอสังหาริมทรัพย์ในไทย หรือรายงานบัญชีธนาคารที่ใช้ซื้อ?

CRS รายงานบัญชีธนาคารไทย ไม่ใช่โฉนดหรือความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอง มาตรฐานการรายงานร่วม (CRS) ของ OECD คือการแลกเปลี่ยนอัตโนมัติของ**ข้อมูลบัญชีทางการเงิน**ระหว่างเขตอำนาจศาลที่เข้าร่วม ไทยกลายเป็นเขตอำนาจศาลรายงาน CRS ภายใต้พระราชบัญญัติการแลกเปลี่ยนข้อมูลภาษี พ.ศ. 2566 (2023 CE) โดยการแลกเปลี่ยนครั้งแรกครอบคลุมปีปฏิทิน 2022 ถูกส่งในเดือนกันยายน 2023

สิ่งที่ถูกรายงาน:

- ยอดบัญชีธนาคาร ณ สิ้นปี
- ดอกเบี้ยที่เครดิตเข้าบัญชีเงินฝาก และดอกเบี้ย เงินปันผล และรายได้อื่นที่เกิดจากสินทรัพย์ที่ถืออยู่ในบัญชีรับฝากทรัพย์สิน (custodial account)
- รายได้รวมจากการขายสินทรัพย์ทางการเงิน
- ชื่อผู้ถือบัญชี ที่อยู่ หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี และประเทศที่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี

สิ่งที่ **ไม่** ถูกรายงาน:

- ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน คอนโด วิลล่า)
- โฉนดหรือบันทึกของสำนักงานที่ดิน (Land Office)
- การจำนอง การจดทะเบียนเช่า หรือการชำระภาษีทรัพย์สิน

ไทยแลกเปลี่ยนข้อมูลกับประมาณ 100 เขตอำนาจศาล รวมถึงประเทศสมาชิก EU ทั้งหมด สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย สิงคโปร์ ฮ่องกง สวิตเซอร์แลนด์ และศูนย์กลางการเงินสำคัญส่วนใหญ่ รายชื่อดูแลโดย OECD Global Forum

## FATCA รายงานอสังหาริมทรัพย์ในไทยไหม ถ้าผมเป็นบุคคลอเมริกัน?

FATCA ไม่ได้รายงานอสังหาริมทรัพย์ในไทยเอง แต่ใช้กับบัญชีทางการเงินในไทยที่ถือโดยบุคคลอเมริกัน (US person) พระราชบัญญัติการปฏิบัติตามภาษีบัญชีต่างประเทศ (FATCA) ของสหรัฐฯ เป็นแบบทวิภาคีและใช้กับพลเมืองอเมริกัน ผู้ถือกรีนการ์ด และผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในสหรัฐฯ เท่านั้น ไทยลงนามข้อตกลงระหว่างรัฐบาล (IGA) แบบ Model 1 กับกระทรวงการคลังสหรัฐฯ ในปี 2016 สถาบันการเงินไทยระบุผู้ถือบัญชีที่เป็นบุคคลอเมริกันและรายงานยอดบัญชีและรายได้ของพวกเขาต่อ IRS ผ่านกรมสรรพากร (Revenue Department)

เกณฑ์ของสหรัฐฯ สำหรับการรายงานแยกต่างหากของผู้เสียภาษี:

- **FBAR (FinCEN 114)**: ยอดบัญชีต่างประเทศรวมเกิน USD 10,000 ณ จุดใดก็ตามในปี
- **Form 8938 (โสด อยู่ในสหรัฐฯ)**: USD 50,000 ณ สิ้นปี หรือ USD 75,000 ณ จุดใดก็ตาม
- **Form 8938 (ยื่นร่วมคู่สมรส อยู่ในสหรัฐฯ)**: USD 100,000 ณ สิ้นปี หรือ USD 150,000 ณ จุดใดก็ตาม
- **Form 8938 (โสด อยู่ต่างประเทศ)**: USD 200,000 ณ สิ้นปี หรือ USD 300,000 ณ จุดใดก็ตาม

บทลงโทษสำหรับการไม่ยื่นนั้นรุนแรง (USD 10,000 ต่อการละเมิด FBAR หนึ่งครั้ง และเพิ่มขึ้นสำหรับการละเมิดโดยเจตนา) FATCA เป็นเหตุผลเดียวที่ผู้ซื้อชาวอเมริกันส่วนใหญ่วางโครงสร้างการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแตกต่างจากผู้ซื้อที่ไม่ใช่ชาวอเมริกัน

## หน่วยงานภาษีบ้านเกิดติดตามการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร?

หน่วยงานภาษีติดตามยอดคงเหลือของบัญชีธนาคารไทยที่ถูกรายงานรอบการซื้อ ค่าเช่า และการขายในภายหลังได้ แม้ไม่มีใครรายงานโฉนดก็ตาม นี่คือวิธีที่ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทยกลายเป็นสิ่งที่มองเห็นได้จากหน่วยงานภาษีบ้านเกิด:

1. คุณโอนเงินซื้อจากต่างประเทศไปยังบัญชีธนาคารไทย แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) บันทึกแหล่งที่มาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ (จำเป็นสำหรับกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) คอนโดของชาวต่างชาติภายใต้ [[condominium-act-thailand|พระราชบัญญัติอาคารชุด]])
2. ธนาคารไทยรายงานบัญชีของคุณภายใต้ CRS (หากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในเขตอำนาจศาล CRS) หรือ FATCA (หากเป็นชาวอเมริกัน)
3. ค่าเช่าที่เข้าบัญชีนั้นทำให้ยอดคงเหลือ ณ สิ้นปีที่ถูกรายงานสูงขึ้น หากเงินยังอยู่ในบัญชี ณ สิ้นปี ส่วนรายได้ที่รายงานสำหรับบัญชีเงินฝากคือดอกเบี้ยที่เครดิตเข้าบัญชี ไม่ใช่ตัวค่าเช่า
4. เมื่อขาย ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) จะถูกหักที่ต้นทางโดยสำนักงานที่ดิน (Land Office) และเงินจากการขายเข้าบัญชีไทย ทำให้ยอดคงเหลือที่รายงานของปีนั้นสูงขึ้น หากเงินยังอยู่ในบัญชี ณ สิ้นปี ดู [[withholding-tax-property-sale|ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายทรัพย์สิน]]
5. หน่วยงานภาษีบ้านเกิดเห็นบัญชีไทย และเห็นยอดคงเหลือที่รายงานซึ่งไม่ตรงกับสินทรัพย์ต่างประเทศที่แจ้งไว้ และตั้งคำถาม

ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เองไม่ใช่ตัวกระตุ้น แต่เป็นยอดคงเหลือในบัญชีที่ถูกรายงานรอบๆ มันต่างหาก

## ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแล้วต้องแจ้งอะไรบ้าง?

แจ้งรายได้ค่าเช่าต่างประเทศและบัญชีในไทยตามที่ประเทศบ้านเกิดกำหนด และบางประเทศจำนวนน้อยยังกำหนดให้แจ้งอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศเองด้วย เขตอำนาจศาลส่วนใหญ่กำหนดให้แจ้งรายได้ค่าเช่าต่างประเทศในแบบแสดงรายการภาษีบ้านเกิด ไม่ว่าคุณจะชำระภาษีในไทยด้วยหรือไม่ (ดู [[rental-income-tax-foreigners|ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับชาวต่างชาติ]]) หลายประเทศกำหนดให้แจ้งบัญชีต่างประเทศที่เกินเกณฑ์ บางประเทศ (ฝรั่งเศส สเปน บางประเทศในละตินอเมริกา) กำหนดให้แจ้งอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศด้วย — ตรวจสอบกฎท้องถิ่นของคุณ

**ใช้ถิ่นที่อยู่ทางภาษีจริงในแบบฟอร์มธนาคารไทย** การแจ้งประเทศที่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีเป็นเท็จในแบบฟอร์ม KYC ของธนาคารไทยเป็นการกระทำที่มีความเสี่ยงสูงสุด เพราะข้อมูล CRS ไปยังประเทศที่คุณอ้างไว้ บวกกับประเทศบ้านเกิดสามารถขอข้อมูลภายใต้สนธิสัญญาภาษีได้ ความคลาดเคลื่อนสามารถตรวจพบได้

**การมีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยเปลี่ยนภาพรวม** หากคุณกลายเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยภายใต้กฎ 180 วัน ([[taxes-thai-tax-resident-180-days|ถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทย]]) คุณสามารถแจ้งไทยเป็นประเทศที่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีเพื่อวัตถุประสงค์ของ CRS และประเทศบ้านเกิดเดิมโดยทั่วไปจะหยุดรับรายงานอัตโนมัติ — แม้ว่าจะยังสามารถขอข้อมูลแบบทวิภาคีได้

## ลิงก์

- OECD Global Forum — สถานะการเข้าร่วมและคำมั่นต่อ CRS ของไทย — https://www.oecd.org/tax/transparency/
- กรมสรรพากร (Revenue Department) — พระราชบัญญัติการแลกเปลี่ยนข้อมูลภาษี พ.ศ. 2566 (2023 CE) — https://www.rd.go.th/english/
- กระทรวงการคลังสหรัฐฯ — FATCA IGA กับไทย (Model 1, ลงนามมีนาคม 2016) — https://home.treasury.gov/policy-issues/tax-policy/foreign-account-tax-compliance-act
- IRS Form 8938 เกณฑ์ (ปีภาษี 2026) — https://www.irs.gov/businesses/corporations/foreign-account-tax-compliance-act-fatca
- FinCEN — ข้อกำหนดการยื่น FBAR — https://www.fincen.gov/report-foreign-bank-and-financial-accounts