# FET——证明你的公寓购房款来自境外的银行凭证

> 把外币汇入泰国银行，银行为你开具这份凭证。过户当天要带原件。没有 FET，土地办公室不会把公寓登记到你名下。

外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form) 是证明泰国公寓购房资金来源于境外外币的凭证文件。对于外国公寓买家而言，FET 表格是强制要求：没有 FET，无法完成公寓产权登记。操作流程并不复杂，但时效、有效期和文件完整性至关重要。

## FET 表格是什么？在泰国买房时什么情况下需要它？

FET 表格（旧称 Tor Tor 3，ธ.ต.3）是泰国银行在外币汇入泰国并兑换为泰铢时出具的文件——它是外国买家从本国汇款与土地办公室 (Land Office) “外籍买家购买公寓须使用境外资金”这一要求之间的桥梁。**以外籍名义登记公寓永久产权 (freehold)** 时必须提供：土地办公室在过户当天要查验原件，没有它登记就无法完成。长期租赁权 (leasehold) 登记、泰籍配偶购房以及外国买家采用的其他持有结构，要求各有不同（见下文）；日后出售房产时，它还会再次派上用场，用于将所得资金汇回境外而不触发外汇管制问题。

该表格记录以下信息：

- **买方全名**（与护照一致）
- **原始外币金额**（USD、EUR、SGD 等）
- **银行兑换后收到的泰铢等值金额**
- **用途代码**，注明交易性质（通常为“购买公寓”或同等表述）
- **出具日期及银行参考编号**

该表格印制于泰国银行 (Bank of Thailand) 规定的专用纸张上，加盖泰国商业银行印章并签署。它是境外资金汇入泰国并完成外币兑换的官方凭证。

## 土地办公室为什么要求公寓买家提供 FET 表格？

[[condominium-act-thailand|《公寓法》]]第 19 条要求外国公寓买家须从境外汇入购房资金，而 FET 表格正是土地办公室 (Land Office) 所依据的书面证明——没有此表格，土地办公室将拒绝以外籍名义登记房产单元。

这一要求是《公寓法》境外资金规定最简洁的执行方式：无需追溯复杂的银行转账记录和货币兑换流程，泰国商业银行直接以标准化表格为入境汇款出具证明，土地办公室核验表格即视为满足要求。

FET 表格还有第二个用途：日后出售房产时，它有助于将出售所得资金汇回境外，避免外汇管制问题。原始 FET 证明了境外外币的汇入记录；出售所得中不超过该金额的部分，可以资金归还名义汇出，而非作为新的对外货币输出处理。

## 如何获得 FET 表格？

获得 FET 表格的方式，是从您本国银行向泰国银行汇入外币并注明正确的用途代码——汇款到账且代码填写无误后，银行即会出具表格。标准流程如下：

**第一步：从您本国银行向泰国银行汇入外币。** 收款的泰国银行账户可以是：

- 您本人的泰国银行账户（以您的名义开户）
- 您律师的[[escrow-payments-thailand|代管账户 (escrow)]]
- 卖方账户（较少见，用于 FET 目的时通常以本人账户最为简洁）

**第二步：注明用途代码。** 汇款指令中应注明用途为“购买公寓”（或按银行系统对应的代码填写）。用途代码将触发 FET 出具流程。

**第三步：汇出外币，而非泰铢。** USD、EUR、SGD、GBP、AUD 均可——不可使用泰铢。从境外汇入的泰铢计价转账不符合要求；资金必须为外币，由泰国银行完成兑换。

**第四步：收取 FET 表格。** 单笔达到 5 万美元或以上（或等值的其他外币）的汇款将自动触发 FET 出具；金额较小时，可能需要向收款泰国银行提交书面申请。表格通常在银行收到汇款后 1–3 个工作日内出具。

**第五步：保留原件。** 过户当天须将 FET 原件（非复印件）带至土地办公室 (Land Office)，同时保留若干复印件备查。

## FET 表格可能出哪些问题？

FET 最常见的问题是：表格过期、收款人姓名有误、金额对不上、缺少用途代码，以及多笔小额汇款需要在土地办公室逐笔核对合计。

**问题一：FET 表格过期（超过约 6 个月）。** 部分土地办公室对超过约 6 个月的 FET 表格提出异议。如果过户时间推迟超过这一期限，请通过同一家银行重新汇入一笔款项——即使金额较小（5,000–10,000 美元），也足以生成一份新的 FET 表格，证明近期仍有外币资金汇入。

**问题二：收款人姓名有误。** FET 表格上的姓名必须与产权登记所用的买方姓名一致。如果汇款打至律师的代管账户且收款人为律师本人，FET 上显示的是律师姓名而非您本人——土地办公室 (Land Office) 可能不予受理。建议尽量使用您本人的泰国银行账户。

**问题三：金额有误。** FET 表格应显示外币金额及兑换后的泰铢等值金额，且泰铢等值金额至少应等于购房价格（部分 FET 情形下为其中一部分，须有书面说明）。

**问题四：缺少用途代码。** 若原始汇款未注明“购买公寓”用途代码，银行可能不会自动出具 FET 表格。可向银行提交书面申请并附上支持文件加以解决。

**问题五：多笔小额汇款。** 若购房资金分多笔小额汇款汇入而非一次性大额转账，您可能持有多张金额较小的 FET 表格，合计达到购房总价。大多数土地办公室接受这种情况；建议事先与您所在地区的土地办公室确认。

## 为了拿到 FET 表格，我应该什么时候汇款？

请在过户当天前 5–10 个工作日发起汇款，让 FET 表格在您需要拿去土地办公室之前就已出具并交到手上。完整时间表如下：

- **过户当天前 5–10 个工作日**：从您本国银行发起汇款。国际电汇通常需要 1–3 个工作日到账，之后才可出具 FET 表格。
- **过户当天前 3–5 天**：确认泰国银行已出具 FET 表格，领取原件。
- **过户当天前 1–2 天**：在同一泰国银行办理用于支付尾款及过户费用的银行本票。
- **过户当天**：携带 FET 原件及银行本票前往土地办公室 (Land Office)。

过户当天最常见的失败原因是：资金汇入过晚，FET 表格尚未出具，导致过户延期。

## 是不是每一种购房方式都需要 FET 表格？

不是——FET 要求仅适用于**以外籍名义登记公寓永久产权 (freehold)**。以下情况不适用：

- **长期租赁权 (leasehold) 登记**（外国人取得注册租赁权）：要求不同，FET 有时须提供，有时不需要
- **泰籍配偶购房**（泰籍配偶以本人名义购买土地）：无需 FET（泰籍配偶的购房对土地办公室 (Land Office) 而言不属于外籍交易，但泰籍配偶声明本身有其他要求）
- **第 96 条之二基于投资的外籍购地**：须提供不同文件，该 4,000 万泰铢投资额对应的文件相当于 FET
- **继承转让**：适用不同规则

对于非公寓永久产权的结构，您的律师将就等效的境外资金文件要求提供建议。

## 外国公寓买家应该怎样处理自己的 FET 表格？

提前 5–10 个工作日安排汇款，汇入您本人的泰国银行账户，表格出具后妥善保存原件。具体而言：

**第一点：提前 5–10 个工作日安排 FET 时机。** 汇款时留有余量，不要拖到最后一刻。

**第二点：使用您本人的泰国银行账户。** 最简洁的方式——您的姓名、您的账户、您的 FET 表格。除非律师有特别建议，否则避免通过律师代管账户 (escrow) 转账。如果您还没有账户，请参阅[[thai-bank-account-foreigners|外国人如何开设泰国银行账户]]——能否开户取决于您的签证类型，且账户必须在汇款到账之前就已开立。

**第三点：清晰注明用途代码。** 填写“购买公寓”或同等表述，银行需要此信息方可出具 FET 表格。

**第四点：保留 FET 原件。** 过户当天在土地办公室 (Land Office) 须出示原件。同时保留复印件备查——日后出售时还需凭此将所得资金汇回境外。

更广泛的交易背景，请参阅：[[buying-property-thailand-step-by-step]] 和 [[land-office-transfer-day]]。《公寓法》法律框架，请参阅：[[condominium-act-thailand]] 和 [[foreign-property-ownership-thailand]]。

## 链接

- [泰国银行 (Bank of Thailand) — 外汇交易法规](https://www.bot.or.th)
- [土地厅 (Department of Lands)](https://www.dol.go.th)
- [《公寓法》B.E. 2522 — 第 19 条](https://www.thailandlawonline.com/translations/condominium-law-thai-condo-act)