# 泰国投资促进委员会 (BOI) 优惠政策与泰国房产——外籍买家实际能获得什么

> 获得泰国投资促进委员会 (BOI) 认定的公司可为其业务持有土地。BOI 管理的 LTR 签证是居留福利，而非土地权利。

泰国投资促进委员会 (BOI) 为被认定公司提供税收减免、工作许可便利，以及为业务持有土地的权利，即使外籍人士持有多数股权也是如此。对个人而言，它最知名的项目是长期居留 (LTR) 签证。

## 泰国投资促进委员会 (BOI) 是什么？

BOI (泰国投资促进委员会) 是泰国政府机构，向从事政府希望鼓励的活动的公司提供激励措施。它依据 B.E. 2520《投资促进法》(1977 年颁布，经修订) 运作。激励措施包括 3 至 8 年的企业所得税减免、进口机械关税豁免、工作许可便利，以及第 27 条规定的土地持有权。

BOI 没有针对购买住宅的计划。

## 第 27 条是否允许外籍控股公司在泰国持有土地？

可以。《投资促进法》第 27 条允许获得 BOI 认定的公司持有用于被认定活动的土地，即使该公司由外籍人士控股多数股权。这项权利附带三个条件：

- 土地面积在授予认定时获批。
- 土地必须用于被认定用途。改作个人住宅将导致认定被撤销。
- 认定撤销或活动终止后，土地通常须在一年内出售（第 27 条第 2 款）。

这项权利适用于工厂、商业运营的酒店、大型服务式公寓楼和研发 (R&D) 园区。

## 外国人可以通过第 96 bis 条持有住宅用地吗？

可以，这是《土地法》下的另一条路径。第 96 bis 条允许外国个人持有最多 1 莱住宅用地。土地厅的程序规定了以下条件：

- 至少 4,000 万泰铢的合格投资，投资类别以该程序所列为准
- 该投资维持至少五年
- 取得内政部长批准
- 土地位于曼谷、芭堤雅、市政区或指定住宅区，并且不在军事安全区内

这条路径仍然有效，但属于特殊情形。多数外籍买家选择公寓永久产权、登记租赁权、地上权、用益权或真实商业结构。

## LTR 签证能让获得 BOI 认定的外籍人士拥有土地吗？

不能。长期居留 (LTR) 签证是居留签证，而非土地权利。它于 2022 年 9 月启动，由 BOI 管理。

LTR 签证提供：

- 10 年可续签签证，分四类（富裕全球公民、富裕退休人士、泰国远程办公专业人士、高技能专业人士）
- 多次入境，无需重入境许可
- 每年报到一次，取代 90 天报到
- 富裕全球公民、富裕退休人士及泰国远程办公专业人士类别的境外来源收入税务豁免，须符合官方条件（见 [[taxes-thai-tax-resident-180-days]]）
- 为泰国实体工作的持有人可申请数字工作许可证，每年费用 3,000 泰铢
- 合法配偶、父母、20 岁以下子女及法定受养人可申请家属签证，人数不设上限

LTR 持有人在 49% 外籍配额内购买公寓 ([[condo-foreign-quota-49-percent]])，并按常规的长期租赁权 (leasehold) 规则租赁土地 ([[freehold-vs-leasehold-thailand]])。房产方面的细节详见 [[ltr-visa-thailand-property]]。

## 什么情况下 BOI 优惠政策适合用于购置房产？

当房产服务于商业或工业业务时，BOI 优惠政策才有意义：

- 100 间及以上客房的酒店 (BOI 活动 7.4)
- 规模化的服务式公寓（服务业下的部分子活动符合资质）
- 医疗、养老或健康设施（活动 7.32）
- 房产为被认定活动配套设施的工业或商业项目

对于这些项目，税收减免和土地持有权会改变经济效益。对于住宅，不经 BOI 的泰国公司持续申报负担更轻 ([[thai-company-property-ownership]])。

## 设立并维持一个 BOI 认定架构需要多少成本？

成本随项目规模而变，因此没有通用数字。请为您的项目索取书面报价，[[thai-company-property-setup-and-existing-owners|泰国公司的设立成本]]也是如此。反复出现的支出包括：

- BOI 申请，含政府费用和顾问费
- 公司设立和架构
- 年度 BOI 合规报告、经审计账目及活动进展申报

未履行承诺的公司可能被撤销优惠，并须追溯补缴税款。

## BOI 优惠政策适合哪些人？

BOI 优惠政策适合商业规模项目的开发商和运营商：

- 规模化开发酒店或服务式公寓的开发商
- 医疗或健康设施的运营商
- 土地服务于业务的工业或科技项目

## 链接

- 泰国投资委员会 — 《投资促进法》B.E. 2520（合并版）— https://www.boi.go.th/en/investment_promotion_act
- BOI — 第 27 条被认定公司土地所有权程序 — https://www.boi.go.th/index.php?language=en&page=procedures_land
- BOI — 长期居留签证项目 — https://ltr.boi.go.th/
- 土地厅 — 第 96 bis 条外籍人士住宅用地申请程序 — https://www.dol.go.th/media/813280771027636224/2026/05/Sa2XBso9zQCH43WV5FPMw0E8.pdf
- BOI 2024 认定活动清单 — https://www.boi.go.th/en/eligible_activities