# 泰国房产出售资本利得税——外国人实际要缴多少

> 泰国对个人不征收单独的资本利得税——土地厅在过户时代扣的预扣税即为事实上的资本利得税。本文说明其运作机制，以及公司卖方的不同之处。

泰国对房产资本利得的处理方式与大多数西方国家不同。个人不存在单独的资本利得税——取而代之的是过户时由土地厅代扣的预扣税，该税被视为对收益征收的最终税款。公司卖方则适用企业所得税。两种持有结构之间的不对称，正是外籍买家在条件允许时优先选择个人持有的原因之一。

本文介绍外籍卖方出售房产的实际税务处理、公司持有与个人持有的差异，以及现行那项适用面很窄的豁免。

## 泰国如何对房产出售的收益征税？

泰国税法没有专门针对房产的资本利得税 (CGT) 章节，而是把出售所得当作普通收入征税，并根据房产由谁持有分为两种机制：

- 对**个人卖方**，收益通过土地厅预扣税机制征收，该税被视为最终税款
- 对**公司卖方**，收益属于普通企业所得，按 20% 征收企业所得税

两种机制都对收益征税，但机制、税率和长期税负并不相同。

## 个人卖方出售房产要缴哪些税？

个人卖方只需缴纳土地厅预扣税 (WHT)，其金额按法定公式计算，依据评估价值、持有年限和个人所得税累进税率（5%–35%）——完整机制见 [[withholding-tax-property-sale]]。对大多数二手交易而言，结果落在**评估价值的 1–4% 区间**，该区间与 [[withholding-tax-property-sale]] 中的口径一致。

**这笔预扣税就是卖方的最终税款。** 卖方在技术上可以选择把房产出售并入年度个人所得税申报表 (PND.90)，但合并计算很少更划算——对大多数卖方来说，土地厅预扣税就是最终税款，过户当日以现金缴清，之后不再有其他税负。

### 这在实务中意味着什么

对个人房产卖方而言，泰国的税制确实比大多数西方税制简单。这里没有：

- 单独的资本利得税计算
- 长期与短期持有的区分（预扣税内置的持有年限成本抵扣表除外）
- 通货膨胀指数化调整
- 以亏损抵扣其他收益
- 资本利得税专属的免税额或豁免

卖方在土地厅缴完预扣税，走出办事处，纳税义务即告了结。

## 泰国公司出售房产要缴哪些税？

公司卖方须就实际收益缴纳 20% 企业所得税 (CIT)，土地厅代扣的 1% 预扣税可抵扣这笔最终税款——这一结构的税负明显重于个人持有。获投资促进委员会 (BOI, Board of Investment) 优惠的实体需要单独核对其促进证书，因为其税收优惠可能改变结果：

**1. 土地厅代扣预扣税——按评估价值与售价中较高者的 1% 固定计算。** 这是公司的预付税款。

**2. 年度企业所得税 (CIT) 按实际收益的 20% 征收。** 收益的计算方式为：

```
收益 = 售价 − （原始购入价 + 有据可查的改良费用 + 已计提折旧）
```

1% 预扣税**可抵扣** 20% 企业所得税——公司补缴差额（若预扣税超过最终应缴 CIT，可申请退税，但很少见）。

### 案例测算——公司持有房产的出售

某泰国公司于 2018 年以 2000 万泰铢购入一栋别墅，2026 年以 3000 万泰铢售出。有据可查的改良费用：200 万。8 年间已计提折旧：160 万。出售时评估价值：2500 万。

- 售价：3000 万
- 成本基础：2000 万 + 200 万改良费用 − 160 万折旧 = 2040 万
- 收益：3000 万 − 2040 万 = 960 万
- 企业所得税：20% × 960 万 = 192 万
- 土地厅 1% 预扣税：1% × 3000 万（取评估价与售价中较高者）= 30 万
- 年末应补缴的企业所得税：192 万 − 30 万 = 162 万
- **本次出售的总税负：192 万（约为售价的 6.4%）**

若同一笔交易由个人持有：按法定公式计算的预扣税（参见 [[withholding-tax-property-sale]]）对个人卖方仍落在评估价值的 1–4% 区间内。这一数字与上文公司约占售价 6.4% 的税负并不能直接比较——两者的计算基数不同：一个是评估价值，一个是售价。若按本例自身的数字换算，公司 192 万的税负约相当于 2,500 万评估价值的 7.7%，两种持有结构因此才处在同一基数上：无论用哪个基数，公司承担的税负都明显更重。

本例中个人持有的税负只是公司持有税负的一小部分。随着持有时间拉长、收益增大，这一差距还会不断累积。

这正是 [[thai-company-property-ownership|由泰国公司持地的结构]]在长期税负上高于个人通过长期租赁权加[[usufruct-superficies-habitation|地上权]]持有的原因之一，且与自 2024 年以来不断升温的[[thai-company-property-ownership|名义持有人被追诉的风险]]相互独立。

## 泰国的资本利得税有主要住所豁免吗？

对将出售所得再投资于新主要住所的个人，确实存在一项适用面很窄的豁免，但它很少适用于外籍房主，因为它要求持续登记 Tabien Baan，而多数外籍房主并没有。泰国法律把该豁免给予符合以下条件的个人：

- 出售其主要住所
- 在出售前后 1 年内将所得款项用于购入新的主要住所
- 持续在该房产登记[[tabien-baan|户籍 (Tabien Baan，房屋登记簿／黄册)]]
- 满足个案适用的其他条件

该豁免很少适用于外籍卖方，原因在于：

- 外籍房主通常不在自己的公寓单位上登记 Tabien Baan
- “主要住所”认定需要实质性的居住记录，而非仅凭所有权
- 再投资必须购入符合条件的泰国替换房产

对大多数外籍房主而言，应将此豁免视为不可适用。少数确实符合条件的人（持有 Tabien Baan 的长期居泰外籍人士，以一处泰国主要住所置换另一处）应咨询泰国税务专业人士。

## 出售公司股权或转让租赁权算作房产资本利得吗？

不算——两者适用的规则都与直接的永久产权出售不同，也都不会触发上文所述的土地厅预扣税机制：

**1. 出售持有泰国房产的公司股权。** 这是股权出售而非房产出售，按企业交易适用另一套税务规则：《税法典》下的特定营业税针对的是不动产出售，而非股权转让，因此在股权层面并不适用。股权转让改为缴纳 0.1% 的印花税——按每 1,000 泰铢（不足 1,000 泰铢的部分按 1,000 泰铢计）征收 1 泰铢，以股权实缴价值或票据票面价值两者中较高者为计税基础。该结构有时被用来规避土地厅过户费和特定营业税，但国税厅对“以股权出售替代房产出售”的架构设有反避税审查，可能将交易重新定性为变相的房产出售。

**2. 出售租赁权（转让租约）。** 将已登记的长期租赁权转让给他人，在技术上属于权利转让而非房产出售，税务处理有别于永久产权过户。租约转让须缴印花税和登记费，但无须承担永久产权出售的全套过户费／特定营业税／预扣税。

## 外籍卖方在本国是否也要缴资本利得税？

多数外籍卖方仍须在本国申报这笔泰国收益，不过避免双重征税协定 (DTA) 通常会给予已缴泰国税款的抵免。泰国房产收益须在以下国家和地区申报：

- **美国** — 美国国税局 (IRS) 对全球收入及资本利得征税；泰国税款可抵免美国税款
- **英国** — 英国税务海关总署 (HMRC) 对英国税务居民的全球收入征税；泰国税款可抵免
- **澳大利亚** — 澳大利亚税务局做法类似；可享税收抵免
- **欧盟各国** — 因国而异，通常通过避免双重征税协定采用类似的抵免机制
- **俄罗斯、中国、印度** — 请咨询当地税务顾问

泰国与多数主要国家签有避免双重征税协定 (DTA)，防止同一笔收益被征税两次。协定通常把对该收益的优先征税权给予泰国（因房产位于泰国），卖方本国则对已缴泰国税款给予抵免。卖方仍须在本国申报这笔交易；若本国税率高于泰国税率，还可能需要补缴差额。

对美国籍卖方而言：境外劳动所得豁免不适用于资本利得。即便已在泰国缴税，泰国房产出售所得在美国仍应纳税；泰国税款可抵免美国税款，但计算和申报可能相当复杂。美国籍卖方应聘请熟悉境外房产出售的美国报税专业人士。

## 泰国税务居民身份会改变房产出售的征税方式吗？

不会——无论卖方是否为泰国税务居民，土地厅预扣税的计算方式和最终税款的定性都相同，因为这笔收益属于泰国来源所得，而泰国来源所得对所有人一视同仁，与居民身份无关（180 天认定标准本身见 [[taxes-thai-tax-resident-180-days]]）。泰国税务居民身份主要影响租金收入和境外来源收入的征税方式，而非房产出售税。

2024 年的汇入规则修订 (Por. 161/2566) 适用于税务居民汇入泰国的境外来源收入，不影响泰国来源房产收益的征税。

## 买房前，关于资本利得税该记住什么？

三条：

1. **个人持有者，把出售税负按土地厅预扣税来规划。** 无须另行预留资本利得税。预扣税处在评估价值的 1–4% 区间；请按您实际的出售年份测算。

2. **泰国公司名下的房产，应预计对实际收益征收 20% 企业所得税。** 这实质上高于个人持有的税务待遇。在评估公司持有结构的长期经济性时务必计入。

3. **在本国申报这笔出售。** 避免双重征税协定提供税收抵免，但申报义务通常仍然存在。

更广的税务背景见 [[taxes-buying-property-thailand]]。预扣税的详细算法见 [[withholding-tax-property-sale]]。公司持有与个人持有的取舍见 [[thai-company-property-ownership]] 和 [[freehold-vs-leasehold-thailand]]。

## 链接

- [泰国国税厅](https://www.rd.go.th)
- [普华永道泰国税务手册 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [普华永道泰国 — 企业所得认定](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/corporate/income-determination)
- [普华永道泰国 — 个人所得认定](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/individual/income-determination)
- [泰国土地厅](https://www.dol.go.th)
- [泰国国税厅 — 避免双重征税协定列表](https://www.rd.go.th/english/766.html)