# 泰国房产过户费详解——2% 税率与仅限泰国人的优惠政策

> 泰国 2% 房产过户费如何计算、由谁承担、2026–2027年仅限泰国公民的 0.01% 优惠政策，以及外籍买家为何须缴纳全额税率。

2% 过户费是泰国房产交易的主要税种。过户当日以现金（通常为银行本票）向土地厅缴纳。整体机制原则上较为简单，但有几项细节会影响外籍买家的实际支出——尤其是 2026–2027年仅适用于泰国公民的刺激政策。

本文介绍税率、计税基础、由谁支付以及谈判要点。它只是从预订到过户当日这条完整[[buying-property-thailand-step-by-step|购房流程]]中的一个支出项目。

## 泰国房产过户费是多少，以什么为计税基础？

土地厅在土地或公寓单元所有权发生变更时，征收**评估价 2%** 的过户费。适用范围包括：

- 买卖
- 赠与转让（直系亲属享有有限豁免）
- 法院裁定过户
- 其他大多数所有权变更交易

计税基础为财政厅数据库中记录的**评估价**，而非买卖双方约定的成交价。大多数二手房交易中，成交价高于评估价（因评估价通常低于市场价 30%–50%）。土地办公室 (Land Office) 工作人员以评估价与申报成交价中**较高者**为准计算税款——因此 2% 以较高金额为基数征收。

对于开发商新建楼盘，合同价通常高于评估价，故 2% 以合同价为计税基础。

## 2026–2027年刺激政策能为外籍买家减免过户费吗？

不能——0.01% 的优惠税率限定于泰国公民，外籍买家在整个政策期内均须缴纳全额 2%。政府于 2024年推出该措施，将不超过 700万铢的住宅、公寓单元和符合条件的商业楼宇的过户费从 2% 降至 0.01%，此后逐年延长。2025–2026年一轮已于 2026年6月30日到期。内政部于 2026年7月1日在《政府公报》上公布接替通告，条件不变——过户费与抵押贷款登记费均为 0.01%，一手及二手房源均适用，成交价与评估价均不超过 700万铢，单份合同抵押额不超过 700万铢——有效期至 2027年6月30日。

适用范围不限于住宅。通告涵盖独栋住宅、双拼住宅、联排住宅、公寓单元、符合条件的商业楼宇，以及与住宅或商业楼宇一并出售的土地。抵押贷款一侧的条件比过户一侧更严：0.01% 的抵押贷款登记费仅适用于因该笔合资格交易而产生、并与过户在同一次登记中办理的抵押贷款。

**降税率仅适用于泰国公民。** 内政部通告将此项优惠限定于购买合资格住宅、公寓单元或商业楼宇的泰国公民。外籍买家——包括与泰国人结婚但登记买方为外籍配偶的情况——均须缴纳全额 2%。

部分中介营销暗示不超过 700万铢的单元的外籍买家也可受益，此说法有误。专业机构 (Nishimura & Asahi、FRANK Legal & Tax) 已确认该政策的仅限泰国人限制。安全的规划假设是缴纳 2%；若土地办公室实际给予了减免，视为额外优惠。

## 过户费由买方还是卖方承担？

按惯例，过户费由**买卖双方各承担 50%**——但真正具有约束力的是买卖协议 (SPA)。若协议未作约定，双方须自行协商分摊，惯例并不构成法律默认规则。

实际操作中，分摊比例有所不同：

- **二手房交易**多数遵循 5:5 分摊，有时经过一定协商
- **开发商新建楼盘 SPA** 通常要求买方承担全额 2%——这是总价谈判的一部分
- **急售或卖家有迫切需求的交易**有时将更多费用转移给买方，以换取价格减让
- **含付款计划激励的期房**开发商可能作为营销优惠自行承担费用

惯例分摊是常见做法，而非法律默认规则。建议在合同中明确约定由谁支付过户费——将其留给"惯例"处理，会在过户当日留下纠纷隐患。

## 在真实交易中，过户费实际要花多少钱？

过户费始终是评估价与成交价／合同价中较高者的 2%（政策期内泰国公民购买不超过 700万铢的合资格住宅、公寓单元或商业楼宇时为 0.01%），因此金额与该数字成正比。以下是四个计算示例：

**示例 1——普吉岛二手公寓，成交价 ฿1,000万，评估价 ฿700万**

- 评估价与成交价取较高者：฿1,000万（成交价）
- 过户费：2% × ฿1,000万 = ฿20万
- 5:5 分摊：各 ฿10万

**示例 2——普吉岛期房公寓，合同价 ฿1,200万，评估价 ฿800万，买方全额承担**

- 评估价与合同价取较高者：฿1,200万（合同价）
- 过户费：2% × ฿1,200万 = ฿24万
- 买方全额承担：฿24万

**示例 3——普吉岛别墅土地过户至泰方控股公司，价值 ฿2,500万**

- 评估价与成交价取较高者：฿2,500万
- 过户费：2% × ฿2,500万 = ฿50万
- 5:5 分摊：各 ฿25万

**示例 4——泰国公民购买 ฿600万二手公寓（享受刺激政策）**

- 评估价与成交价取较高者：฿600万
- 适用刺激政策的过户费：0.01% × ฿600万 = ฿600
- 5:5 分摊：各 ฿300
- （同一单元若由外籍买家购买：2% × ฿600万 = ฿12万）

刺激政策使泰国公民二手房交易的实际成本产生显著差异。对于外籍买家而言，这一不对等目前仍在持续。

## 除过户费外，买方在土地办公室还需缴纳哪些费用？

除买方应承担的过户费份额外，若交易为长期租赁权，买方通常还需支付租约登记费和印花税；公寓则另有一笔金额较小的外籍配额核验费。过户当日，买方通常在土地办公室 (Land Office) 缴纳以下费用：

- 买方应承担的过户费份额
- 租约登记费（长期租赁权 (leasehold) 情况下为总租金的 1%）
- 长期租约印花税 (stamp duty) 0.1%（leasehold 适用）
- 外籍配额核验费（金额较小，仅适用于公寓）
- 各类小额行政费用

含特定营业税 (Specific Business Tax, SBT)、销售环节印花税及预扣所得税 (withholding tax)（均习惯由卖方承担）在内的完整分项税费说明，请参阅 [[taxes-buying-property-thailand]]。到了柜台之后的逐步流程，请参阅 [[land-office-transfer-day]]。

## 抵押贷款登记费是否同样享受这项仅限泰国人的减免？

是——标准 1% 抵押贷款登记费在同一 2026–2027年刺激政策下降至 0.01%，并适用与过户费相同的仅限泰国人限制。这项减免范围很窄：0.01% 税率仅适用于因同一笔合资格交易而产生、并在土地办公室与过户同时办理登记的抵押贷款。事后另行登记的抵押，或以名下已有房产设定的抵押，仍须缴纳全额 1%。外籍买家若就外籍人士可购的公寓获得（极少见的）泰国银行贷款，须缴纳全额 1%。

对于大多数外籍买家而言，这一情况并无实际意义——泰国银行极少向外籍人士提供住宅贷款——但它属于同一批内政部通告的组成部分。

## 买方应如何在 SPA 中谈判过户费分摊？

应在 SPA 中明确谈判分摊比例，而非依赖惯例，因为三种常见模式各自偏向不同一方，且真正起作用的是合同，而非惯例上的 5:5。

**1. 5:5 分摊。** 最为合理，符合惯例，也易于说明。

**2. 买方全额承担（开发商 SPA）。** 新建楼盘常见；有时可协商为 5:5，或卖方以降价方式部分承担。

**3. 卖方全额承担（急售、困境房、结构性激励）。** 较少见；出现于卖方希望快速完成交易的情形。

对于外籍买家，谈判时的现实诉求：

- 二手房：坚持 5:5，除非价格已反映您承担更多
- 开发商期房：争取降至 5:5；若开发商坚持，将 2% 计入总成本
- 急售或卖家有迫切需求的房源：以卖方全额承担作为干净报价的一部分

## 如果 SPA 没有写明由谁支付过户费会怎样？

当 SPA 未作约定或表述模糊时，分摊纠纷偶尔会在土地办公室爆发，因为收费的工作人员不会去裁决双方谁该付多少。土地办公室工作人员不会介入调解——他们负责收取费用，双方如何分摊属于当事人自行解决的问题。

若您在未明确约定由谁付费的情况下抵达[[land-office-transfer-day|土地办公室]]，可能面临：

- 在走廊进行约 30 分钟的谈判
- 被施压"先付了，事后再解决"
- 若双方均不愿付款，过户有被推迟的风险

解决方法是在 SPA 中明确约定。合同中清晰表述的成本为零；在土地办公室解决纠纷的代价是真实存在的（过户延误、关系受损、若需重新安排则多跑一趟）。

## 2026年买家应如何应对过户费？

作为外籍买家按全额 2% 编列预算，在 SPA 中而非过户当日谈定分摊，并提前一天备妥买方应付份额的银行本票。三条规则：

1. **作为外籍买家，预算应按全额 2% 计算。** 不要将 0.01% 刺激政策纳入财务规划——该政策不适用于您。

2. **在 SPA 中谈判费用分摊，而非等到过户当日。** 明确约定由谁支付。二手房可要求 5:5；若开发商 SPA 要求买方全额承担而价格未作相应调整，应予以反驳。

3. **买方应付份额通过开具给土地办公室的银行本票支付。** 请在过户前一天安排好本票。不要携带大额现金用于房产规模的款项支付。

更广泛的税务背景，请参阅 [[taxes-buying-property-thailand]]。土地办公室流程，请参阅 [[land-office-transfer-day]]。预扣所得税 (withholding tax)（卖方最大税负），请参阅 [[withholding-tax-property-sale]]。SPA 谈判，请参阅 [[purchase-agreement-thailand]]。

## 链接

- [土地厅 (Department of Lands)](https://www.dol.go.th)
- [泰国财政厅 (Treasury Department of Thailand)](https://www.treasury.go.th)
- [Nishimura & Asahi — 2025年过户及抵押贷款费用减免](https://www.nishimura.com/en/knowledge/publications/20250421-112251)
- [FRANK Legal & Tax — 2025年泰国公寓税务指南](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)
- [Thansettakij — 《政府公报》公布 0.01% 费用减免，2026年7月1日至 2027年6月30日有效（泰语）](https://www.thansettakij.com/real-estate/662832)
- [Bangkok Post — 内阁批准 2024 年最初的房产费用减免](https://www.bangkokpost.com/property/2998331/thailands-cabinet-approves-property-fee-cuts-to-support-struggling-sector-official-says)