# 在泰国购房时的税费全解析——2026年完整指南

> 2026 年外籍人士在泰国购房的税费：过户费、特定营业税、印花税、预扣所得税、土地与建筑税，以及租金收入税和出售收益的处理方式。

泰国房产税制分三层：在土地办公室 (Land Office) 过户当日缴纳的一次性税费、依据《2019 年土地与建筑税法》每年征收的持有税，以及对租金和出售收益征收的所得税。各项税率在国际比较中并不算高，但计算方式并不直观，买卖双方的惯例分摊虽可协商，却并非总是经过协商。

本文是一份逐项汇总：把这三层税制合并成外籍买方在一套 1,000 万泰铢普吉岛公寓上实际支付的金额。若想了解其中某一项的具体机制，请沿链接进入对应的专题文章。

## 在泰国购房需要缴纳哪些税？

购房时，外籍买方的交易税费通常为房产价值的 4–7%，按惯例而非法律在买卖双方之间分摊。所有交易税均以**评估价值（由财政部资产管理厅设定）与申报售价中的较高者**为计税基础——评估价值比市场价低 30–50%，因此多数二手交易以申报售价为基础，而开发商销售的合同价几乎总是高于评估价值。

### 过户费是多少？2026–2027 年刺激政策适用于外籍买方吗？

对外籍买方而言，过户费为评估价值与售价中较高者的 2%：2026–2027 年刺激政策把符合条件的住宅、公寓单元、商业楼宇以及与上述建筑一并出售的土地，在价值不超过 700 万泰铢时的过户费降至 0.01%，该政策执行至 2027 年 6 月 30 日，且仅限泰国国籍人士。按惯例过户费由买卖双方各承担一半，但普吉岛新盘开发商的购房合同通常将全部 2% 转嫁给买方。完整机制、谈判要点与测算示例：[[property-transfer-fees-thailand]]。

### 什么情况下缴纳特定营业税而非印花税？

当卖方持有房产不足五年，或通过法人持有时，需缴纳特定营业税 (SBT)；否则改为缴纳印花税。SBT 为 3%，另加按 SBT 计征的 10% 地方附加税，实际税率为评估价值与售价中较高者的 3.3%。SBT 不适用时改征的印花税为 0.5%。两者互斥——绝不会同时缴纳。五年期限有狭窄的豁免：若卖方姓名登记在 *[[tabien-baan|户口簿]]* (tabien baan) 上超过一年且持有房产超过五年，或转让给法定继承人，则无需缴纳 SBT。按所有惯例，这两项税均由卖方承担——被要求缴纳的买方应予拒绝，或重新计算报价。

### 卖方在过户时要缴多少预扣所得税？

多数二手交易中，土地办公室向个人卖方征收评估价值 1–4% 的预扣所得税 (WHT)，向公司卖方则统一征收 1%。个人的计算方式是把评估价值代入法定的费用扣除表（按持有年限）并套用累进所得税税率；完整的分步算法：[[withholding-tax-property-sale]]。按所有惯例，预扣所得税由卖方承担。

### 过户当日的各项税费惯例上由谁缴纳？

| 项目 | 惯例缴纳方 | 可否协商？ |
|------|-----------------|-------------|
| 过户费 2% | 买方 + 卖方，各半 | 可以——开发商合同中常全部转嫁给买方 |
| SBT 3.3% | 卖方 | 极少转移 |
| 印花税 0.5% | 卖方 | 极少转移 |
| 预扣所得税 | 卖方 | 极少转移 |

签约前请核对购房合同中的分摊条款。若合同未提及某项税费，则以惯例分摊为默认，但过户当日发生争议的情况确实存在。

### 一笔真实的土地办公室过户，买卖双方各花多少钱？

以一套 1,000 万泰铢的普吉岛二手公寓、卖方持有 7 年为例，买方在土地办公室的支出为 100,000 泰铢，卖方约为 350,000 泰铢：

| 项目 | 税率 | 金额 | 惯例缴纳方 |
|------|------|------|----------|
| 过户费 | 2% × 1,000 万 | 200,000 | 各 100,000（双方均摊） |
| SBT | 不适用（卖方持有超过 5 年） | 0 | — |
| 印花税 | 0.5% × 1,000 万 | 50,000 | 卖方 |
| 预扣所得税（估算） | 有效税率约 2% | 约 200,000 | 卖方 |
| **买方在土地办公室合计** | | **100,000** | |
| **卖方在土地办公室合计** | | **350,000** | |

若向开发商购买期房，买方通常承担全额 2% 过户费，另需缴纳储备基金 (sinking fund) 及首年公共区域维护费 (CAM)——详见下文常被忽视的费用。

## 购房之后每年要缴什么税？

你需要缴纳土地与建筑税，普吉岛多数外籍人士持有的公寓每年约为评估价值的 0.02%——以 1,000 万泰铢的单元计，每年约 2,000 泰铢。多数外籍人士持有的公寓属于不享受豁免的第二住宅档，税率按档递增，评估价值超过 1 亿泰铢的部分最高为 0.10%；自住豁免（前 5,000 万泰铢免税）很少适用于外籍业主，因为它要求在 *tabien baan* 登记。缴税通知由当地*市政机关* (tessaban) 在每年第一季度寄出，须在 4 月底前缴纳；逾期将产生附加费，最终形成留置权。2026 年是全额征收的第一年——截至年初申报窗口期，没有任何内阁法令规定的减免在生效，最终数字请与当地核实。完整税率表与豁免机制：[[annual-property-tax-thailand]]。

## 把房产出租，租金收入如何征税？

无论你是否为泰国税务居民，租金收入都按泰国个人所得税累进税率（0–35%）对扣除 30% 标准费用后的净额征税。两种申报都不是无条件的：当年度总收入超过 6 万泰铢，或与配偶合并计算超过 12 万泰铢时，须申报 PND.90（截止次年 3 月 31 日）；1 月至 6 月取得的第 40(5) 至 (8) 条收入达到同样两个数字时，须申报 PND.94（截止 9 月 30 日）。泰国法人租客向居民个人房东付款时预扣 5%；非居民房东则依据第 50(3) 条被预扣 15%，无论租客属于哪种类型——两种情形下预扣的金额都是抵扣最终税款的税额抵免，本身并非最终税。纯住宅出租免征增值税；提供服务的短租在年毛收入超过 180 万泰铢后必须登记为增值税纳税人。完整机制与测算示例：[[rental-income-tax-foreigners]]。

## 出售时的收益如何征税？

对个人卖方而言，泰国没有单独的[[capital-gains-property-thailand|资本利得]]税——过户时由土地办公室征收的预扣所得税事实上就是对收益的最终课税，通常为评估价值的 1–4%。个人可以选择把这笔交易并入年度 PND.90 申报，前提是这样能降低税负，但对多数外籍卖方来说，土地办公室已征收的预扣税本就高于并入申报的结果。对公司卖方而言，收益属于普通企业所得，按 20% 的企业所得税 (CIT) 征税，土地办公室征收的 1% 预扣税可抵扣最终的企业所得税。个人若在一年内把售房款再投资于新的自住房产，可享受豁免，但其条件（连续的 *tabien baan* 登记、符合条件的替代房产）很少契合外籍买方的情况。完整机制以及公司与个人的对比：[[capital-gains-property-thailand]]。

## 普吉岛的买家最容易漏掉哪些预算项？

五项费用在预算表中频繁被遗漏：公共区域维护费、储备基金、水电过户、无债务证明，以及外汇交易表银行手续费。

| 费用 | 典型范围 | 说明 |
|------|---------|------|
| 公共区域维护费 (CAM) | 普通项目 50–80 泰铢/m²/月，品牌或豪华项目更高 | 由法人按年预付收取；欠缴将产生留置权。请向项目方索取现行费率——参见 [[property-management-fees-phuket]] |
| 储备基金 (sinking fund) | 一次性 500–800 泰铢/m² | 购房或首次过户时收取；不予退还 |
| 水电表过户费 | 合计 2,000–10,000 泰铢 | 部分楼盘另收门禁卡费用 |
| 法人 (juristic person) 无债务证明 | 500–2,000 泰铢 | 二手房出售时必须提供；金额小但不可缺少 |
| 外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form) 银行手续费 | 入账金额的约 0.25% | 由泰国收款银行收取；公寓产权登记所必需 |

对于一套 80 m²、价值 1,000 万泰铢的普吉岛公寓，仅首年附加费用（储备基金＋公共区域维护费＋水电开户）就约为 105,000–170,000 泰铢，且不含交易税。

## 外籍人士在泰国购房的总成本是多少？

以一套典型的 1,000 万泰铢普吉岛二手公寓、按惯例分摊为例，除售价之外还应为买方一侧的税费与附加费用预留约 2.3–3.0%：

| 费用项目 | 金额 |
|---------|------|
| 买方承担的过户费份额 | 100,000 |
| 储备基金 | 50,000–80,000 |
| 首年公共区域维护费 | 50,000–80,000 |
| 水电开户 | 5,000–10,000 |
| 外汇交易表 (FET) 银行手续费 | 约 25,000 |
| **购房价格以外合计** | **230,000–295,000（2.3–3.0%）** |

若为向开发商购买新盘、买方承担全额 2% 过户费而非各半分摊，则需再加 100,000–200,000 泰铢，总额将升至 3.3–5.0%。此后还要加上每年的土地与建筑税（评估价值的约 0.02%）、公共区域维护费，以及后续的租金所得税。

## 链接

- [PwC Thai Tax Booklet 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [Tilleke & Gibbins——土地与建筑税法解析](https://www.tilleke.com/insights/new-land-and-building-tax-act-thailand/)
- [FRANK Legal & Tax——2025 年泰国公寓税务指南](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)
- [Nishimura & Asahi——2025 年过户费与抵押登记费减免](https://www.nishimura.com/en/knowledge/publications/20250421-112251)
- [Bangkok Post——内阁批准房产税费减免](https://www.bangkokpost.com/property/2998331/thailands-cabinet-approves-property-fee-cuts-to-support-struggling-sector-official-says)
- [泰国税务厅——个人所得税](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [HLB Thailand——出租房产与个人所得税](https://www.hlbthai.com/thai-rental-properties-and-personal-income-tax-2/)