# 泰国房产出售预扣所得税——土地办公室如何计算

> 泰国房产出售预扣所得税对个人卖方与公司卖方分别如何计算、法定成本扣除表，以及它为何实际上起到资本利得税的作用。

泰国房产出售的预扣所得税 (withholding tax, WHT) 是大多数卖方在过户当天缴纳的最大一笔税款，也是最不透明的一笔。个人卖方与公司卖方的计算方法不同，须经过法定表格，得出的结果若不逐步推算往往不够直观。对买方而言，预扣所得税很少是您的直接支出——这是卖方的税款——但了解它对谈判以及您自己日后出售都很重要。

本文介绍个人卖方与公司卖方的计算方法、实际影响，以及外国买方应了解的预扣所得税要点。

## 泰国房产出售的预扣所得税是什么？

预扣所得税是土地办公室在泰国房产过户完成之前向卖方征收的预缴所得税。土地厅负责征收，并汇缴至国税厅（泰国税务主管机关）。在大多数情况下，卖方的基础所得税义务通过土地办公室征收的这笔税款即告了结。

其机制属于行政安排：泰国并不在卖方终身的税务记录中追踪房产收益，而是在交易发生的那一刻、在所有权转移之前，以现金形式一次性征收。

## 土地办公室如何计算个人卖方的预扣所得税？

对个人卖方，土地办公室以评估价为起点，适用法定成本扣除表，再按累进个人所得税税率对推定年度收入计税。计算分五步：

**第一步——取评估价。** 不是成交价。财政部的评估价是计税基础，与双方约定的价格无关。

**第二步——按持有年限适用成本扣除比例。** 法定表格如下：

| 持有年限 | 成本扣除比例 |
|----------|-------------|
| 1 年 | 92% |
| 2 年 | 84% |
| 3 年 | 77% |
| 4 年 | 71% |
| 5 年 | 65% |
| 6 年 | 60% |
| 7 年 | 55% |
| 8 年及以上 | 50% |

成本扣除视为卖方的成本基础，扣除后的余额即为推定应税收益。

**第三步——将收益除以持有年数。** 得出推定年度收入。

**第四步——将推定年度收入按个人所得税累进税率计税。** 泰国累进个人所得税税率：

- 0–150,000 泰铢：0%
- 150,001–300,000 泰铢：5%
- 300,001–500,000 泰铢：10%
- 500,001–750,000 泰铢：15%
- 750,001–1,000,000 泰铢：20%
- 1,000,001–2,000,000 泰铢：25%
- 2,000,001–5,000,000 泰铢：30%
- 5,000,001 泰铢以上：35%

**第五步——将每年应纳税额乘以持有年数。** 即为应向土地办公室缴纳的预扣所得税总额。

### 评估价 1,000 万泰铢、持有 7 年的房产，预扣所得税是多少？

1. 评估价：10,000,000
2. 第 7 年成本扣除比例：55%，扣除额 = 5,500,000
3. 余额（推定收益）：4,500,000
4. 年度收入：4,500,000 / 7 = 642,857
5. 642,857 的个人所得税：
   - 0–150,000 按 0% = 0
   - 150,001–300,000 按 5% = 7,500
   - 300,001–500,000 按 10% = 20,000
   - 500,001–642,857 按 15% = 21,429
   - 合计：约 48,929
6. 预扣所得税总额：48,929 × 7 = 约 342,500

本例预扣所得税约为评估价的 3.4%。

### 评估价 800 万泰铢、持有 2 年的房产，预扣所得税是多少？

1. 评估价：8,000,000
2. 第 2 年成本扣除比例：84%，扣除额 = 6,720,000
3. 余额：1,280,000
4. 年度收入：1,280,000 / 2 = 640,000
5. 640,000 的个人所得税：
   - 0–150,000 按 0% = 0
   - 150,001–300,000 按 5% = 7,500
   - 300,001–500,000 按 10% = 20,000
   - 500,001–640,000 按 15% = 21,000
   - 合计：约 48,500
6. 预扣所得税总额：48,500 × 2 = 约 97,000

本例预扣所得税约为评估价的 1.2%。这接近多数二手交易常见的 1–4% 区间的下限，因为压低结果的两个因素在此同时出现——持有期仅两年，且评估价相对较低。

### 个人二手房出售的预扣所得税通常在什么区间？

大多数二手房交易的预扣所得税落在**评估价的 1%–4%** 区间。以下情形较高：

- 持有时间较长（8 年以上）——成本扣除比例触及 50% 的下限
- 评估价较高——把推定年度收入推入更高税率区间

以下情形较低：

- 持有时间较短——大部分价值作为成本被扣除
- 评估价较低——停留在较低税率区间

不太直觉的一点是：持有时间越长并不总意味着预扣所得税越低，因为成本扣除比例在第 8 年后不再下降，而收益会被摊到更多年份中。大多数泰国律师事务所的预扣所得税计算器可针对具体情况给出精确数字。

## 公司出售泰国房产时预扣所得税如何计算？

对公司卖方（出售房产的泰国法人），预扣所得税为**评估价与成交价中较高者的 1%**。

以一家泰国控股公司出售成交价 2,500 万泰铢、评估价 1,800 万泰铢的别墅为例：
- 评估价与成交价中较高者：2,500 万
- 预扣所得税：1% × 2,500 万 = 250,000

该 1% 的预扣所得税随后可在公司提交年度纳税申报时**抵扣最终企业所得税**（按实际收益的 20% 计算）。因此这 1% 属于预缴款，而非最终税款，公司会计在年末进行核对调整。

对于以泰国控股公司结构持有的房产（2026 年合法但风险较高——参见 [[thai-company-property-ownership]]），预扣所得税的机制与个人持有不同，长期税负也更高：公司按收益缴纳 20% 企业所得税，而个人的预扣所得税即为最终税款。

## 泰国房产交易中买方需要缴纳预扣所得税吗？

通常不需要：按惯例，**预扣所得税是卖方的税款**。无论谈判态势如何，它很少转移给买方。卖方在过户当天以银行本票向土地办公室缴纳。

少数可能改变分摊的情形：

- **困境出售**，卖方无力缴纳——买方可能同意代缴，以换取等于或超过税额的降价
- **期房开发商销售**，开发商将全部交易费用作为营销方案的一部分承担
- **家庭内部转让**，当事人另有理由采取非常规分摊

对于标准的二手房交易，应预期预扣所得税由卖方承担。若买方被要求代缴，请重新核算报价。

## 买方为何应在购买泰国房产前了解预扣所得税？

买方应当了解预扣所得税，因为它影响卖方的价格底线，也决定您日后出售时要缴的税。外国买方了解它有三个理由：

**1. 未来出售的税务规划。** 当您日后出售泰国房产时，将按上述方式缴纳预扣所得税。持有时间越长，成本扣除下限（第 8 年起为 50%）的影响越明显，但需要摊分的收益也越多。请结合这些数字规划退出时机。

**2. 谈判透明度。** 不愿让步的卖方通常心中已有一份具体的预扣所得税测算。了解其算法有助于您判断其价格底线。

**3. 困境出售的机会。** 当困境卖方无力支付预扣所得税，而您愿意代缴（以换取降价）成为成交与否的关键时，预扣所得税的机制就直接关系到您的报价结构。

## 个人卖方可以把房产出售的预扣所得税并入年度纳税申报吗？

可以。个人卖方可选择将本次出售**并入**年度个人所得税申报表 (PND.90)，把预扣所得税视为可抵扣的预缴款，而非最终税款。理论上，若卖方有其他可扣除损失或整体收入较低，并入申报可能降低总税负。

实践中，并入申报对泰国房产卖方很少有利，因为预扣所得税的计算方式已经提供了相当优厚的成本扣除。大多数卖方将土地办公室的预扣所得税视为最终税款，不作并入申报。

对公司卖方而言，预扣所得税始终抵扣最终企业所得税，所谓“选择权”并不适用。

## 在同意购买泰国房产之前，买方应核实预扣所得税的哪些方面？

买方应把预扣所得税当作卖方的成本，把任何例外安排计入价格，并为自己日后的出售做好规划。三条规则：

1. **不要接受被要求代缴预扣所得税。** 这是卖方的税款。若被要求，请重新核算报价。

2. **把未来出售的预扣所得税纳入持有期决策。** 第 1–4 年的预扣所得税最低（成本扣除比例高）；第 8 年及以上的单位收益预扣所得税最低；第 5–7 年处于尴尬的中间地带。

3. **泰国公司持有的房产，预期长期税负更高。** 公司收益 20% 的企业所得税高于个人以预扣所得税为最终税款的机制。这是个人住宅不宜采用公司结构的又一理由——参见 [[thai-company-property-ownership]]。

更广泛的税务背景：[[taxes-buying-property-thailand]]。资本利得方面：[[capital-gains-property-thailand]]。土地办公室流程：[[land-office-transfer-day]]。过户费：[[property-transfer-fees-thailand]]。

## 链接

- [泰国国税厅——个人所得税](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [PwC 泰国税务手册 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [PwC 泰国——个人收入认定](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/individual/income-determination)
- [泰国土地厅](https://www.dol.go.th)
- [泰国财政厅 — 房产评估知识](https://www.treasury.go.th/en/property-appraisal-knowledge/)
- [FRANK Legal & Tax——公寓税务指南 2025](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)