مطوّر في بوكيت يتحدث عن ضريبة إعادة البيع وتجديد حق الإيجار وما إذا كانت الجزيرة محمومة

في 16 سبتمبر 2026 نشرت قناة «Отдел аналитики Пхукета» الناطقة بالروسية والمعنية ببوكيت، التي يقدّمها بوريس بولياكوف، مقابلة من ساعتين مع ألكسندر دافيدوفسكي، وهو مطوّر في بوكيت يبني في الجزيرة منذ أكثر من عشر سنوات ويقيم فيها منذ أكثر من سبعة عشر عامًا. معظم الحديث عن كيفية تسجيل حق الإيجار طويل الأجل (leasehold) وإلى أين يتجه السوق بعد ذلك. أما الجزء الذي يغيّر رقمًا في جدول حسابات البائع فهو الضريبة.

فكرة دافيدوفسكي بسيطة. يقول إن الجميع في بوكيت يفترض أن الضريبة المقتطعة من المنبع (withholding tax) عند بيع عقار هي 1%. وهذه النسبة هي معدل البائع الشخص الاعتباري (juristic person) — أي الشركة. أما الفرد الذي يبيع عقارًا كان يحتفظ به فيخضع لصيغة مختلفة تمامًا، يقول إنها قائمة منذ نحو خمسين عامًا وإن حتى المختصين الضريبيين الذين يحاضرون في الجزيرة لا يذكرونها. ويقول إن أحدًا ممن تعامل معهم هناك على مدى سنوات طويلة لم يسأله عنها قط؛ فالسؤال يصل دائمًا وهو يفترض سلفًا نسبة 1% الثابتة.

كيف تُبنى نسبة الفرد فعليًا

الصيغة التي يصفها دافيدوفسكي تمر عبر مكتب الأراضي (Land Office). تأخذ القيمة التقديرية، وتطرح منها نسبة خصم تكاليف محددة نظامًا تنخفض كلما ارتفعت سنوات الحيازة، وتقسم الباقي على سنوات الحيازة، وتمرّر الرقم السنوي الناتج على شرائح ضريبة الدخل الشخصي التصاعدية، ثم تضرب الناتج مجددًا في سنوات الحيازة. لا شيء فيها نسبة ثابتة، والمعدل الفعلي يتحرك مع حجم العقار ومع مدة تملّكه معًا.

بتطبيق جدول الخصم النظامي وشرائح ضريبة الدخل الشخصي — وكلاهما مشروح في دليلنا عن الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع عقار في تايلاند — تأتي ثلاث حالات تطرحها المقابلة على هذا النحو. عقار قيمته التقديرية 6,000,000 بات وبحيازة خمس سنوات، بخصم 65%، يحمل نحو 97,500 بات، أي ما يقارب 1.6% من القيمة التقديرية. وحصة مبنى قيمتها التقديرية 17,000,000 بات وبحيازة أربع سنوات، بخصم 71%، تبلغ نحو 692,500 بات، أي 4.1%. وعقار بقيمة 25,000,000 بات بحيازة ثماني سنوات، بخصم 50%، يصل إلى نحو 2,045,000 بات — 8.2%. وتقديرات دافيدوفسكي الشفوية في المقابلة تقترب من كل واحدة من هذه الأرقام.

الاتجاه ليس ما يفترضه معظم البائعين، وهو ليس خطًا مستقيمًا. ترتفع النسبة مع حجم العقار، لكنها ترتفع مع سنوات الحيازة حتى السنة الثامنة فقط — وهي النقطة التي يتوقف عندها انخفاض الخصم النظامي ويستقر عند 50%. وبعدها يتوزع الربح المفترض على سنوات أكثر، فينزل عبر الشرائح الأدنى، ويعود المعدل الفعلي إلى التراجع: العقار نفسه بقيمة 25,000,000 بات الذي يكلّف 8.2% عند ثماني سنوات يكلّف نحو 3.7% عند عشرين سنة. الحالة الأغلى هي عقار كبير يُباع قرب السنة الثامنة، والبائع الذي حسب 1% هناك يكون قد قصّر في تقدير ميزانيته بعدة نقاط مئوية من السعر كله.

وهناك هيكلان يقعان خارج هذا الإطار. فحين ينقل مطوّر شقة بحق إيجار طويل الأجل إلى شركة كملكية مطلقة (freehold)، يكون المعدل هو 1% الذي يردده الجميع، لأن البائع شخص اعتباري. وإعادة بيع حق الإيجار طويل الأجل، كما يقول دافيدوفسكي، تتفادى هذه الضريبة والضريبة التجارية المحددة (Specific Business Tax, SBT) معًا — وهو ما يذكره كسبب عملي لاختيار المشترين حق الإيجار من الأساس. وفي الفلل يهم التقسيم أيضًا: يصف عملية بيع يشكّل فيها المبنى نحو 40% من السعر، والأرض الحصة الأكبر، مع تملّك المبنى وحده ملكية مطلقة، فتقع الضريبة المقتطعة على حصة المبنى وحدها. ويتوقع أن تُبطئ هذه الضريبة سوق إعادة البيع.

حق الإيجار طويل الأجل، وما لا يقوله العقد المسجَّل

حق الإيجار طويل الأجل هو الهيكل الغالب في مشاريع دافيدوفسكي نفسه — نحو 80% حق إيجار مقابل 20% ملكية مطلقة، بتفاوت بحسب المشروع. وتحدّ المادة 540 من القانون المدني والتجاري التايلاندي إيجار العقار غير المنقول، أرضًا كان أو وحدة، بثلاثين سنة، وتجيز إيجارًا جديدًا حتى 30 سنة بعد انتهاء المدة الأولى. لكنها لا تضمن ذلك التجديد. وينتهي صاحب حق الإيجار حاملًا أداتين، شَنوت (Chanote) وعقد الإيجار المسجَّل، ويظهر على الشَنوت بصفته مستأجرًا لا مالكًا. أما صاحب الملكية المطلقة فيحمل أداة واحدة.

وما تغيّر مرارًا هو طريقة تسجيل التجديدات. قبل 2014، كما يقول دافيدوفسكي، كانت عقود مكتب الأراضي في بوكيت تحمل عادةً صيغة 30+30+30 داخل العقد المسجَّل. وفي 2014 أمر رئيس جديد للدائرة بتسجيل الثلاثين سنة الأولى فقط، مع نقل التجديدات إلى عقد مدني منفصل. وحوالي 2017 عادت صيغة المدد الثلاث. وحوالي 2020، خلال كوفيد، عادت إلى 30 سنة فقط. ثم قضى حكم للمحكمة العليا، نُقل على نطاق واسع في 2025، ببطلان ترتيب 30+30+30 أُبرم في اليوم نفسه ودُفع مقدمًا، لأنه صُمم للالتفاف على سقف الثلاثين سنة. وقد أبطل الحكم تلك الحزمة، لا كل وعد بمدة مستقبلية. والعقود المسجَّلة قبل 2014 وفيها 90 سنة لا تزال قائمة في مكتب الأراضي. ويلاحظ أيضًا أن كل مكتب أراضٍ في كل مقاطعة يفسّر القواعد المركزية محليًا — رئيس المكتب، وأحيانًا الموظف على الطاولة، هو من يضع الممارسة — فقد يُقبل التسجيل نفسه في مقاطعة ويُرفض في أخرى.

وهذا يترك العقد المدني غير المسجَّل يحمل الثقل عند علامة الثلاثين سنة، وتحديدًا صياغته بشأن ما يدين به المطوّر إذا رفض التجديد. كثير من العقود ينص الآن على أن المطوّر يجب أن يعيد المال، مع ربطه أحيانًا بالتضخم، في أي حالة عدم تجديد بما فيها تغيّر القانون. والخلل الذي يشير إليه دافيدوفسكي يقع في التسعير: كثير من العقود يضع المبلغ كله في المدة الأولى ويسعّر المدة الثانية والثالثة بـ1,000 بات لكل منهما، فيصبح الوعد بإعادة المال إعادةً لـ1,000 بات. وهو يدعو إلى توزيع السعر بالتساوي على المدد الثلاث، ويقول إن على الوكلاء قراءة ذلك البند قبل التسجيل، ويقول إنه حين يرفض مطوّر التفاوض عليه فإنه يوجّه العميل إلى الملكية المطلقة بدلًا من ذلك. ويضيف أن بعض المطوّرين يصعب تحريكهم في شروط العقود أصلًا.

والمباني تخضع لقواعد منفصلة. يقول دافيدوفسكي إن القانون التايلاندي يسمح للأجنبي بتملّك مبنى ملكية مطلقة على أرض محازة بعقد إيجار، يُسجَّل بشكل منفصل ويُثبَت بوثيقة خاصة به من مكتب الأراضي، فينقسم بيع الفيلا إلى عقدين — واحد للمبنى وآخر للأرض. وهذا الفصل ليس تلقائيًا. فهو يحتاج إلى حق سطح (superficies) مسجَّل، وبدونه يتبع المنزل الأرض بموجب القواعد التايلاندية الافتراضية، كما يشرح دليلنا عن الملكية المطلقة وحق الإيجار طويل الأجل في تايلاند. ويقول دافيدوفسكي إن القانون صامت عمّا يحدث للمبنى بعد انتهاء كل مدد الإيجار: فهو لا يلزم صاحب حق الإيجار بهدمه، ولا يلزم مالك الأرض بشرائه، تاركًا المسألة للمحاكم، حيث يرسل القاضي في تجربته الطرفين إلى غرفة ليتصالحا. وبالنسبة لمالكي الفلل التي تقع ضمن شركة تايلاندية والذين يريدون الآن الانتقال إلى حق الإيجار طويل الأجل، يقول إن شركته هو ستستقبلهم من جديد، وإن إلغاء المعاملة الأصلية في مكتب الأراضي أرخص من إعادة بيع، لأن إعادة البيع تستوجب ضرائب نقل الملكية. ويقول إنه يعرف مطوّرين آخرين يرفضون مثل هذه الطلبات ولا يملك إلا التخمين في أسبابهم. وكيفية عمل التملّك عبر شركة عمليًا يتناولها دليلنا عن تملّك العقار التايلاندي عبر شركة.

لماذا يرى أن لحظة سوق إعادة البيع قد حانت

وحجة العرض وراء ذلك تتعلق بالتصاريح. كانت بوكيت فيما مضى تقنّن موافقات المطوّرين بعدد ثابت من الوحدات سنويًا، كما يقول دافيدوفسكي، ما أبقى العرض شحيحًا والأسعار صاعدة؛ وفي 2022 انفتحت تلك البوابة وبدأ إصدار التصاريح بسرعة، وحصل هو على تصريح خلال نحو ثلاثة أشهر بعدما كان الانتظار سنة أو أكثر. والبوابة تُغلق الآن من جديد، كما يقول، لكن عبر المعايير لا عبر سقوف الوحدات: مراجعة لتقسيم المناطق ومعامل أدنى للوحدات لكل راي (rai)، فأربعة راي كانت تستوعب نحو 300 وحدة صارت تستوعب نحو 150. ويتوقع أن يدفع ذلك البناء الجديد نحو وحدات أكبر ومبانٍ أقل ارتفاعًا وفلل وفخامة.

والنتيجة التي يستخلصها هي التي تهم المشتري. إذا كان السوق الأولي لا يعرض سوى الفخامة، فالمشتري ذو الميزانية المتوسطة الذي يملك 3–4 ملايين بات لا يجد مكانًا في البناء الجديد — فاستوديو المطوّر يبدأ الآن من نحو 6 ملايين — ولذلك يتجه ذلك المشتري إلى إعادة البيع. وهو يقسّم المشترين إلى رؤوس حارّة، في إجازة ومعهم 3–4 ملايين بات ومستعدون للمخاطرة، ورؤوس باردة تحسب؛ ومشترو إعادة البيع، في قراءته، سيكونون رؤوسًا باردة. ويقول إن نحو ألف وكالة تعمل في الجزيرة، وإنها تعاني حاليًا نقصًا في العملاء، ومع ذلك يواصل الوكلاء بيع البناء الجديد لأن العملية مألوفة: فإعادة البيع تحتاج عقدًا، وحساب ضمان (escrow)، وتحويل أموال وتسجيلًا صحيحين، إضافة إلى الدخول إلى وحدة مؤجَّرة لعرضها.

أما المخزون الذي يرتفع بناؤه فعلًا، فهو لا يراه مالًا ميتًا. سيُباع، كما يقول، لكن ليس بالأسعار التي توقعها بعض الملاك. فالمشاريع التي بُنيت بتشغيل فندقي وبمساحات خدمات خلفية ستمتلئ؛ أما التي لا تُدار فندقيًا وبلغ عمرها 15–20 سنة فتتعثّر، وينتهي ذلك المخزون إلى إعادة البيع، على الأرجح دون سعر الشراء. وقال بولياكوف، مقدّم البرنامج، إن بحثه الخاص في وقت سابق من هذا العام وجد أن نصف المخزون السكني قيد الإنشاء في بوكيت يقع في منطقة بانغ تاو الكبرى — Surin وبانغ تاو وLayan — من إجمالي قدّره بـ23,000–25,000 وحدة شقق قيد الإنشاء على مستوى الجزيرة، وأن دائرة نصف قطرها 500 متر حول أحد معالم بانغ تاو تضم، مع احتساب المشاريع المعلنة حتى 2030، نحو عشرين مجمّع شقق و4,500 وحدة. والمخزون قيد الإنشاء في بانغ تاو الكبرى مقياس مختلف عن إطلاقات الشقق الجديدة بحسب المنطقة في سنة واحدة، ولهذا يمكن أن تُظهر توقعاتنا لأعوام 2026–2030 حصة صغيرة لـبانغ تاو من إطلاقات 2025 بينما يقع كثير من المخزون قيد الإنشاء الآن هناك. ويتوقع دافيدوفسكي ألا تواصل بانغ تاو استيعاب الاستثمار بهذا المعدل وأن ينتقل المستثمرون إلى غيرها: ويسمّي الجنوب، وخصوصًا راواي وNai Harn، باعتباره مقوَّمًا بأقل من قيمته، أصغر حجمًا من بانغ تاو لكنه أفضل في الربحية، ويقول إن Kamala قد تكون جيدة. ولا يتوقع أن يتطور شمال الجزيرة بالسرعة التي يتوقعها البعض.

ويتوقع أيضًا عودة منازل التاون هاوس. بنت بوكيت كثيرًا منها بين 2008 و2011، كما يقول، ثم توقفت لأن الشقق كانت أعلى ربحًا؛ والمشتري الذي يملك نحو 20 مليون بات ويريد سكنًا بمسبح لكنه لا يبلغ سعر فيلا لا يجد منتجًا واضحًا، وفي بانغ تاو صارت الفيلا كسكن تعني البحث عن نحو مليون دولار. ويقول إنه يطرح ستة منازل تاون هاوس في السوق خلال أسبوع من المقابلة. وفي جودة البناء يحمّل المسؤولية لسوق المقاولين — سوق واسع جذب عمالة قليلة الخبرة — ويقول إن تعيين مفتّش لا يحل المسألة؛ وجوابه هو بناء ذراع إنشائية داخل شركته، بينما يجلب المطوّرون الأكبر من بانكوك طواقمهم من مناطق أخرى.

والترخيص هو القيد البنيوي الآخر الذي يطرحه. لا يحمل أي مجمّع شقق في أي مكان في تايلاند ترخيصًا فندقيًا ولا يمكنه الحصول عليه، كما يقول، بينما تؤجَّر الشقق قصير الأجل على أي حال؛ وفي بوكيت نحو 40% من الفنادق بلا ترخيص فندقي، وفي بعض المناطق 90%. والترتيب العملي الذي يصفه هو فندق مرخَّص مجاور يشغّل مجمّع شقق عبر استقبال واحد.

كما يصف دافيدوفسكي عمليات التفتيش الأخيرة على الإيجار قصير الأجل، والفحوص على الشركات التايلاندية ذات توزيع الأسهم 49/51 بين الأجانب والتايلانديين، وإغلاق الحسابات المصرفية الخاملة المملوكة لأجانب، بأنها على التوالي: دعاية سياسية قبيل انتخابات، وفحوص مبنية على قوائم تستهدف الأصوات لا تدمير الأعمال الأجنبية، وبنوك تتصرف وفق إحصاءات المخاطر الداخلية الخاصة بها لا بتعليمات حكومية. وهذه قراءاته هو لدوافع السلطات والبنوك التايلاندية، لا وقائع ثابتة؛ ولا شيء في السجل يثبت سبب أي من ذلك. ويضيف أن الجهة التي تنظّم فعليًا الإيجار قصير الأجل هي مكتب الأراضي، عبر مكتب لحماية حقوق السكان يتحرك بناءً على شكاوى السكان، وأن المحكمة، لا عملية تفتيش، هي ما يمكنه الحكم بعدم مشروعية هيكل تملّك.

ما لم يُحسم بعد

كل ما سبق هو ما قاله متحدثان معروفان بالاسم في تسجيل مؤرَّخ. ولا يوجد سجل منشور يؤكد آليات الضريبة، أو تاريخ التسجيل، أو أرقام الكثافة والتصاريح، أو حصص الترخيص، أو أعداد العرض، بشكل مستقل عنهما. وأرقام بولياكوف عن بانغ تاو تأتي من بحثه الخاص كما وصفه على الهواء؛ والبيانات التي تقوم عليها غير منشورة. ودافيدوفسكي أيضًا طرف ذو مصلحة، لا مجرد طرف غير مُتحقَّق منه: فحق الإيجار طويل الأجل هو الهيكل الغالب في مشاريعه هو، وشركته هي التي ستتولى تحويلات الشركة إلى حق الإيجار التي يوصي بها، وهو يطلق منازل تاون هاوس في القطاع الذي يصفه بأنه بلا منتج. قراءته للسوق وموقعه التجاري يسيران في الاتجاه نفسه. ويقول دافيدوفسكي صراحةً إنه لا يملك إحصاءً صلبًا للتحوّل الذي يراه نحو مشترين يأتون إلى بوكيت للعيش لا للتأجير أو الزيارة — سوى أن عددًا أكبر بكثير من عملائه يقولون ذلك الآن.

وقراءته لعشر سنوات أن السوق ينضج: كانت 2023 و2024 و2025 طفرة استثنائية لن تتكرر، وعادت الجزيرة إلى إيقاع ثابت يشبه سنوات ما قبل كوفيد، بموسم مرتفع وآخر منخفض ونمو يستمر بلا تأرجح. وهو يستثمر فقط فيما يبنيه، إضافة إلى الأرض — لا أوراق مالية ولا صناديق.

وبالنسبة للبائع، الخلاصة العملية أضيق وقابلة للتحقق. قبل تحديد سعر إعادة البيع، احسب الضريبة المقتطعة من المنبع على الجدول النظامي وفق سنوات الحيازة الفعلية، لا على رقم 1% الذي يردده السوق.