طرحت بوكيت في 2026 وحدات سكنية ومنتجعية جديدة بقيمة ฿176,538 مليون، أي أكثر من أي مقاطعة تايلاندية أخرى خارج بانكوك الكبرى. الرقم مأخوذ من المسح الميداني السنوي الذي تجريه Agency for Real Estate Affairs (AREA)، وقد عرض نتائجه Dr. Sopon Pornchokchai، رئيس المركز التايلاندي لأبحاث وتقييم العقارات التابع لـ AREA، في إحاطة نُقلت في 11 سبتمبر 2026. وأضافت تشون بوري، صاحبة المركز الثاني، ฿151,822 مليون، بينما أضافت رايونغ ฿51,453 مليون.
معروض بهذا الحجم لا يصبح مشكلة إلا إذا ركد
يُحصي مسح AREA 806 مشاريع سكنية ومنتجعية معروضة للبيع حالياً في الجزيرة، تضم 90,597 وحدة بقيمة إجمالية ฿705,055 مليون. بيعت من هذه الوحدات 76,582 وحدة، أي 85% من كل ما هو معروض في السوق، بقيمة مبيعات ฿527,777 مليون.
الوتيرة التي يقوم عليها هذا الرقم هي 5.2% من المعروض شهرياً. وبهذه الوتيرة تتوقع AREA أن تُستوعب الوحدات غير المباعة المتبقية خلال نحو 19.2 شهراً، أي ما يقارب 1.6 إلى 1.7 سنة، إذا لم يطرح أي مطوّر مشروعاً جديداً. تجميد الإطلاقات افتراض وليس توقعاً، لكن النسبة القائمة خلفه ترسم شكل السوق: خط إنتاج ضخم يقابله طلب سريع بما يكفي كي لا تراكم الجزيرة مخزوناً راكداً.
الـ ฿176,538 مليون التي طرحتها بوكيت هذا العام تمثل 13,779 وحدة، أي أقل مما طرحته تشون بوري أو رايونغ. وتبقى بوكيت في الصدارة من حيث القيمة لأن سعر الوحدة فيها أعلى: فمن بين الوحدات المطروحة حديثاً في 2026، يبلغ متوسط سعر الوحدة في بوكيت ฿12.812 مليون، أي أكثر من ضعف متوسط بانكوك البالغ ฿5.808 مليون وأكثر من ثلاثة أضعاف متوسط تشون بوري البالغ ฿4.035 مليون. المشتري الذي يقارن المقاطعات بعدد الوحدات وحده سيقرأ بوكيت على أنها السوق الأصغر؛ أما بالمال فهي الأكبر خارج العاصمة.
الجزيرة تبيع الإجازات، لا المساكن
المنتج الموجّه للعطلات يهيمن على القيمة وإن لم يهيمن على العدد. فالفلل المنتجعية (6,830 وحدة) وشقق المنتجعات (40,263 وحدة) تشكّل معاً 52% من كل ما هو معروض في السوق، لكنها تمثل 80% من قيمته الإجمالية، أي أكثر من ฿560,000 مليون بينهما.
- فلل وشقق العطلات80%
- منتج السوق المحلي20%
أما الـ 20% المتبقية من القيمة فهي منتج موجّه للمقيمين التايلانديين والعاملين المحليين، ويتحرك بنحو 3% شهرياً فقط مقابل 5.2% على مستوى الجزيرة. ويصف مسح AREA هذا القطاع المحلي بأنه هشّ بالمقارنة. ولمن يشتري في بوكيت، هذا التقسيم أهم من معدل الاستيعاب الذي يتصدّر العناوين: قوة الجزيرة متركزة في المنتج الذي يشتريه الأجانب وقاصدو العطلات، بينما يحمل الطرف المحلي من الجزيرة سوقاً خاصة به أبطأ وأرقّ.
يذكر مسح Dr. Sopon Pornchokchai أن المشترين الروس ومن دول الكومنولث المستقلة هم أكبر مجموعة أجنبية، ويشترون أساساً بهدف الانتقال للعيش ونقل رؤوس أموالهم خارج أسواقهم المحلية، يليهم المشترون الصينيون وغيرهم من الآسيويين، ثم الأوروبيون الغربيون والمشترون من الشرق الأوسط. ويسجّل المسح كذلك تحولاً نحو مشترين أصغر سناً: رحّل رقميون وعاملون عن بُعد بدخول مرتفعة يتعاملون مع عنوان في بوكيت كقاعدة إقامة لا كمحطة عطلة.
Thalang صارت سوقاً فاخرة قائمة بذاتها
منطقة واحدة تحمل حصة غير متناسبة من كل هذا. فـ Thalang، التي تغطي Cherng Talay وBang Tao وLayan وSi Sunthon وThep Krasattri في غرب الجزيرة وشمالها، تضم 411 مشروعاً، أكثر من أي منطقة أخرى في المقاطعة. وشقق المنتجعات فيها وحدها تبلغ 24,994 وحدة بقيمة ฿236,807 مليون، أي 53% من قيمة شقق المنتجعات في المقاطعة كلها.
ويوضح مسح AREA سبب تركّز المال هناك. مطار بوكيت الدولي على بعد 15 إلى 25 دقيقة. والأرض مستوية وقابلة للتطوير، بخلاف Patong الجبلية. والمرافق مبنية أصلاً — Laguna Phuket وPorto de Phuket وBoat Avenue وBlue Tree — والمدارس الدولية مثل UWC Thailand وHeadstart تخدم أسر المغتربين التي تنتقل خلفها. وواجهة الساحل الغربي أهدأ وأكثر خصوصية من الشرائط السياحية، وهو ما يناسب طلب الانتقال طويل الأمد من مشترين أجانب يبحثون عن منزل ثانٍ. وقد استثمر كبار المطورين التايلانديين بكثافة في المنطقة — Sansiri وSupalai وOrigin Property وSingha Estate — إلى جانب علامات محلية مثل Botanica وThe Title. وعوائد الإيجار هناك تتراوح بين 6% و10% سنوياً.
والسعر يتبع ذلك. يذكر تقرير Dr. Sopon Pornchokchai أن متوسط سعر الوحدات المطروحة خلال 2025 و2026 بلغ ฿10 مليون، بينما بلغ متوسط سعر الفلل المطروحة حديثاً ฿32 مليون. ورقم الفلل يعادل نحو ضعفين ونصف متوسط ฿12.812 مليون لمعروض بوكيت الجديد في 2026، في حين تقع الـ ฿10 مليون لكل الإطلاقات الجديدة دون ذلك المتوسط. فالعلاوة السعرية متركزة في طرف الفلل لا موزّعة على كل ما يجري بناؤه.
ما لا يحسمه المسح
تقدير الـ 19.2 شهراً إسقاط قائم على افتراض ثابت هو ألا تكون هناك إطلاقات جديدة، والمسح نفسه يسجّل أن إطلاقات 2026 كانت الأكبر بين كل المقاطعات خارج بانكوك، فالرقم الحقيقي يتوقف إذاً على ما سيفعله المطورون لاحقاً.
ولا يفصّل أي من التقريرين استيعاب بوكيت أو معروضها حسب نوع المنتج أبعد من التقسيمات الواردة أعلاه، فلا يوجد معدل استيعاب منفصل للفلل مقابل الشقق، ولا لـ Thalang مقابل بقية الجزيرة. كما لا تتحقق من أي من ذلك أي بيانات حكومية: فلا مركز معلومات العقارات ولا دائرة الأراضي نشرا أرقاماً على مستوى المقاطعات تغطي الفترة نفسها، وهذه الأرقام تصل إلى الجمهور عبر تغطية إحاطة Dr. Sopon Pornchokchai لا عبر مجموعة بيانات منشورة من AREA.
ويختلف المصدران أيضاً في ما يحصيه رقم الـ 13,779 وحدة. فالتقرير الإنجليزي لـ Nation Thailand يصفها بأنها وحدات طُرحت حديثاً في 2026، وهي القراءة التي يعتمدها هذا المقال: 13,779 وحدة بسعر ฿12.812 مليون لكل منها تساوي ฿176,538 مليون من معروض 2026 الذي يورده المسح نفسه، أي أن العدد ومتوسط السعر يخصان المجموعة ذاتها. أما تقرير Positioningmag باللغة التايلاندية فيُلحق بالرقم نفسه مصطلح AREA الخاص بالمخزون غير المباع الجاهز للنقل، ويربط متوسط ฿12.812 مليون نفسه بتلك القراءة. وتسميته تصف مجموعة وحدات مختلفة، لكن قراءة الطرح الحديث وحدها هي التي يعطي ضربها ฿176,538 مليون من معروض 2026. ولا تحسم أي مجموعة بيانات منشورة من AREA أي القراءتين هي الصحيحة.
