16 сентября 2026 года русскоязычный пхукетский канал «Отдел аналитики Пхукета», который ведёт Борис Поляков, опубликовал двухчасовое интервью с Александром Давыдовским — пхукетским девелопером, который строит на острове больше десяти лет и живёт здесь больше семнадцати. Большая часть разговора — о том, как регистрируют лизхолд и куда дальше пойдёт рынок. Но число в таблице продавца меняет та часть, где речь о налоге.
Мысль Давыдовского простая. На Пхукете, говорит он, все считают, что налог у источника при продаже недвижимости — это 1%. Этот 1% — ставка для продавца-юрлица, то есть компании. Физлицо, продающее объект, которым владело, облагается по совсем другой формуле; она, по его словам, действует уже лет пятьдесят, и о ней не упоминают даже налоговые специалисты, читающие лекции на острове. Он говорит, что за многие годы работы никто из тех, с кем он имел дело, ни разу его об этом не спросил: вопрос всегда приходит уже с допущением про плоский 1%.
Как на самом деле устроена ставка для физлица
Формула, которую описывает Давыдовский, проходит через Земельный офис. Берётся оценочная стоимость, из неё вычитается нормативный процент вычета на затраты, который падает по мере роста числа лет владения, остаток делится на число лет владения, полученная годовая величина прогоняется через прогрессивные ставки подоходного налога с физических лиц, а результат снова умножается на число лет владения. Плоского процента здесь нет нигде, и эффективная ставка меняется и от размера объекта, и от срока владения.
Если считать по нормативной таблице вычетов и ставкам подоходного налога с физических лиц — и то и другое разобрано в нашем гиде про налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде, — три случая, о которых заходит речь в интервью, выглядят так. Объект с оценочной стоимостью 6 000 000 THB, которым владели пять лет, при вычете 65% даёт около 97 500 THB, то есть примерно 1,6% оценочной стоимости. Строение с оценкой 17 000 000 THB и сроком владения четыре года при 71% даёт около 692 500 THB, или 4,1%. Объект за 25 000 000 THB, которым владели восемь лет, при вычете 50% доходит примерно до 2 045 000 THB — 8,2%. Собственные устные прикидки Давыдовского в интервью близки к каждой из этих цифр.
Направление не то, которого ждёт большинство продавцов, и оно не линейное. Доля растёт с размером объекта, но по сроку владения растёт только до восьмого года — до точки, где нормативный вычет перестаёт падать и фиксируется на 50%. Дальше условный прирост распределяется на большее число лет, проваливается в нижние ступени шкалы, и эффективная ставка снова снижается: тот же объект за 25 000 000 THB, который на восьми годах стоит 8,2%, на двадцати стоит около 3,7%. Дорогой случай — крупный объект, проданный примерно на восьмом году владения, и продавец, заложивший здесь 1%, недобрал в бюджете несколько процентов всей цены.
Две структуры сюда не попадают. Когда девелопер передаёт лизхолдную квартиру компании как фрихолд, ставка — тот самый 1%, который все цитируют, потому что продавец здесь юрлицо. А перепродажа лизхолда, говорит Давыдовский, обходит и этот налог, и специальный налог на бизнес — это он приводит как одну из практических причин, по которым покупатели вообще выбирают лизхолд. На виллах важно и разделение: он описывает сделку, где строение — примерно 40% цены, земля составляет бо́льшую часть, а во фрихолде только строение, поэтому налог у источника ложится лишь на долю строения. Он ожидает, что этот налог притормозит рынок перепродаж.
Лизхолд и то, чего не сказано в зарегистрированном договоре
Лизхолд — преобладающая структура в собственных проектах Давыдовского: примерно 80% лизхолда на 20% фрихолда, от проекта к проекту по-разному. Статья 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда ограничивает аренду недвижимости — земли или юнита — тридцатью годами и разрешает новую аренду до 30 лет после истечения первого срока. Гарантии такого продления она не даёт. У арендатора на руках оказываются два документа — чанот (Chanote) и зарегистрированный договор аренды, — и в чаноте он значится арендатором, а не собственником. У фрихолдера документ один.
Что менялось не раз — так это способ регистрации продлений. До 2014 года, говорит Давыдовский, в договорах пхукетского Земельного офиса штатно стояло 30+30+30 внутри зарегистрированного договора. В 2014 году новый начальник отдела распорядился регистрировать только первые 30 лет, а продления вынести в отдельный гражданско-правовой договор. Около 2017 года трёхсрочная форма вернулась. Около 2020 года, в ковид, снова остались только 30 лет. Затем решение Верховного суда, о котором много писали в 2025 году, признало ничтожной одну схему 30+30+30, оформленную в один день с предоплатой, — как задуманную, чтобы обойти тридцатилетний предел. Оно отменило тот конкретный пакет, а не всякое обещание будущего срока. Договоры, зарегистрированные до 2014 года с 90 годами внутри, по-прежнему лежат в Земельном офисе. Он также отмечает, что каждый провинциальный земельный офис толкует центральные правила по-своему — практику задаёт начальник офиса, а иногда и сотрудник за стойкой, — так что одна и та же регистрация в одной провинции пройдёт, а в другой её не примут.
В итоге на тридцатилетнем рубеже весь вес держит незарегистрированный гражданско-правовой договор, а точнее — его формулировка о том, что девелопер должен, если откажется продлевать. Во многих договорах сейчас написано, что девелопер обязан вернуть деньги, иногда с индексацией на инфляцию, при любом непродлении, включая изменение закона. Сбой, на который указывает Давыдовский, — в ценообразовании: во многих договорах вся сумма отнесена на первый срок, а второй и третий оценены в 1 000 бат каждый, так что обещание вернуть деньги возвращает 1 000 бат. Он предлагает делить цену поровну между тремя сроками, говорит, что агенты должны читать этот пункт до регистрации, и говорит, что там, где девелопер не готов его обсуждать, он бы направил клиента во фрихолд. Некоторых девелоперов, добавляет он, вообще трудно сдвинуть по условиям договора.
Строения живут по отдельным правилам. Давыдовский говорит, что тайский закон позволяет иностранцу владеть строением во фрихолде на земле, взятой в аренду, с отдельной регистрацией и собственным документом Земельного офиса, поэтому продажа виллы распадается на два договора — на строение и на землю. Это разделение не возникает само собой. Нужен зарегистрированный суперфиций, а без него дом следует за землёй по умолчанию тайских правил, как разобрано в нашем гиде про фрихолд и лизхолд в Таиланде. По словам Давыдовского, закон молчит о том, что происходит со строением после истечения всех сроков аренды: он не обязывает арендатора снести дом и не обязывает собственника земли его выкупить, оставляя вопрос судам, где, по его опыту, судья отправляет обе стороны в отдельную комнату договариваться. Владельцам, чья вилла оформлена на тайскую компанию и кто теперь хочет перейти в лизхолд, он говорит, что его собственная компания готова их принять и что отмена первоначальной сделки в Земельном офисе дешевле перепродажи, которая влечёт налоги на переход права. Он говорит, что знает о других девелоперах, отказывающих в таких просьбах, и может лишь догадываться об их причинах. Как владение через компанию устроено на практике, разобрано в нашем гиде про владение тайской недвижимостью через компанию.
Почему он считает, что час рынка перепродаж настал
Аргумент о предложении за этим — про разрешения. Когда-то Пхукет нормировал согласования для девелоперов фиксированным числом юнитов в год, говорит Давыдовский, что держало предложение узким, а цены — растущими; в 2022 году эти ворота открылись, разрешения пошли быстро, и своё он получил примерно за три месяца там, где раньше ждали год и больше. Сейчас ворота снова закрываются, говорит он, но через нормативы, а не через лимит юнитов: пересмотр зонирования и пониженный коэффициент юнитов на рай — так что четыре рай, на которых раньше помещалось около 300 юнитов, теперь дают около 150. Он ожидает, что это развернёт новое строительство в сторону крупных юнитов, зданий пониже, вилл и люкса.
Вывод, который он из этого делает, — тот, что важен покупателю. Если первичный рынок предлагает только люкс, массовому покупателю с 3–4 млн бат в новостройках идти некуда — студия у девелопера сейчас стартует примерно от 6 млн, — и такой покупатель уходит на перепродажу. Покупателей он делит на горячие головы, приехавших в отпуск с 3–4 млн бат и готовых рискнуть, и холодные, которые считают; покупатели на перепродаже, по его прочтению, будут холодными головами. На острове работает около тысячи агентств, говорит он, и клиентов им сейчас не хватает, но агенты продолжают продавать новостройки, потому что процесс привычный: перепродажа требует договора, эскроу-счёта, правильного перевода денег и регистрации, плюс нужно попасть в занятый арендаторами юнит, чтобы его показать.
О том, что уже строится, он не думает, что это мёртвые деньги. Продастся, говорит он, но не по тем ценам, на которые рассчитывали некоторые владельцы. Проекты с гостиничной операцией и служебными помещениями заполнятся; те, что без отельного управления и уже возрастом 15–20 лет, испытывают трудности, и этот фонд оказывается на перепродаже, скорее всего ниже цены покупки. Поляков, ведущий, сказал, что его собственное исследование в начале этого года показало: половина всего строящегося жилого фонда на Пхукете приходится на большой Банг-Тао — Сурин, Банг-Тао и Лаян — из общего объёма, который он оценил в 23 000–25 000 строящихся юнитов кондоминиумов по всему острову, и что в радиусе 500 метров вокруг одного ориентира в Банг-Тао, если считать анонсированные проекты до 2030 года, набирается около двадцати кондоминиумов и 4 500 юнитов. Строящийся фонд по большому Банг-Тао — это другая мера, чем запуски новых кондоминиумов по районам за один год, поэтому наш прогноз на 2026–2030 годы может показывать Банг-Тао с малой долей запусков 2025 года, тогда как значительная часть строящегося сейчас фонда находится именно там. Давыдовский ожидает, что Банг-Тао не будет и дальше впитывать инвестиции такими темпами и что инвесторы двинутся дальше: недооценённым он называет юг, особенно Раваи и Най Харн, — по объёму меньше Банг-Тао, но лучше по доходности, — и говорит, что хороша может быть Камала. Север острова, по его мнению, не будет развиваться так быстро, как некоторые ожидают.
Он также ждёт возвращения таунхаусов. На Пхукете их много построили в 2008–2011 годах, говорит он, а потом перестали, потому что кондоминиумы приносили больше; покупателю примерно с 20 млн бат, которому нужно жильё с бассейном, но вилла недостижима, очевидного продукта нет, а вилла как жильё в Банг-Тао сейчас означает искать около миллиона долларов. Шесть таунхаусов он выводит на рынок, говорит он, в течение недели после интервью. За качество строительства он винит пул подрядчиков — массовый рынок втянул неопытную рабочую силу — и говорит, что наём инспектора это не лечит; его собственный ответ — построить собственное строительное подразделение, тогда как крупные бангкокские девелоперы привозят свои бригады из других регионов.
Лицензирование — другое структурное ограничение, о котором он говорит. Ни один кондоминиум нигде в Таиланде не имеет гостиничной лицензии и получить её не может, говорит он, при том что кондоминиумы сдаются посуточно независимо от этого; на Пхукете примерно у 40% отелей нет гостиничной лицензии, а в некоторых районах — у 90%. Рабочая схема, которую он описывает, — соседний лицензированный отель управляет кондоминиумом через одну стойку регистрации.
Недавние проверки посуточной аренды, проверки тайских компаний с долевым делением 49/51 между иностранцами и тайцами и закрытие спящих счетов иностранцев в банках Давыдовский характеризует, соответственно, как политический пиар перед выборами, как проверки по спискам, нацеленные на голоса, а не на уничтожение иностранного бизнеса, и как действия банков по их собственной внутренней статистике рисков, а не по указанию властей. Это его прочтение мотивов тайских властей и банков, а не установленные факты; ничто из имеющихся свидетельств не устанавливает, почему всё это было сделано. Он добавляет, что ведомство, которое на самом деле регулирует посуточную аренду, — это Земельный офис, через службу защиты прав жильцов, действующую по жалобам жильцов, и что признать структуру владения незаконной может суд, а не проверка.
Что остаётся неустановленным
Всё изложенное выше — это то, что сказали два названных спикера на записи с датой. Ни один опубликованный источник независимо от них не подтверждает ни механику налога, ни историю регистрации, ни цифры по плотности и разрешениям, ни доли по лицензиям, ни подсчёты предложения. Цифры Полякова по Банг-Тао взяты из его собственного исследования, как он описал его в эфире; сами данные не опубликованы. Давыдовский к тому же лицо заинтересованное, а не просто непроверенное: лизхолд — преобладающая структура в его собственных проектах, его фирма и занималась бы теми переходами из компании в лизхолд, которые он рекомендует, и он выводит таунхаусы в тот самый сегмент, который описывает как оставшийся без продукта. Его прочтение рынка и его коммерческое положение направлены в одну сторону. Давыдовский прямо говорит, что твёрдой статистики по сдвигу в сторону покупателей, которые едут на Пхукет жить, а не сдавать или отдыхать, у него нет — только то, что об этом теперь говорит гораздо больше его клиентов.
Его десятилетнее прочтение: рынок взрослеет. 2023, 2024 и 2025 годы были исключительным бумом, который не повторится, а остров вернулся к ровному ритму доковидных лет — с высоким и низким сезоном и с ростом, который продолжается без рывков. Инвестирует он только в то, что строит сам, плюс в землю: никаких ценных бумаг, никаких фондов.
Для продавца практический вывод уже, зато его можно проверить. Прежде чем ставить цену перепродажи, посчитайте налог у источника по нормативной таблице на фактическое число лет владения, а не по той однопроцентной цифре, которую повторяет рынок.
