يسمع المشترون الباحثون في العقارات التايلاندية عن “BOI” باستمرار بوصفه وسيلةً للتحايل على قيود الملكية الأجنبية. معظم ما يسمعونه خاطئ أو قديم أو ينطبق فقط على مشاريع تجارية واسعة النطاق. بالنسبة للفيلا السكنية، لا يُعدّ BOI مسارًا قابلًا للتطبيق لتملّك الأراضي في 2026. التقاطعات الحقيقية بين BOI والعقارات أضيق بكثير مما يوحي به التسويق.
ما هو مجلس الاستثمار التايلاندي (BOI)؟
BOI (Board of Investment، مجلس الاستثمار التايلاندي) هو الجهة الحكومية التايلاندية التي تمنح، بموجب قانون تشجيع الاستثمار B.E. 2520 (1977، المعدَّل مرات عدة)، حوافز للشركات التي تزاول أنشطةً تسعى الحكومة التايلاندية إلى تشجيعها — التصنيع والتكنولوجيا وبعض الخدمات والزراعة والبنية التحتية. تشمل الحوافز إعفاءات ضريبية على الدخل (3-8 سنوات)، وإعفاءات جمركية على الآلات المستوردة، وتيسير الحصول على تصاريح العمل، وهو ما يخص موضوعنا — الحق الوارد في المادة 27 الذي يتيح لشركة مُرقَّاة أجنبية الأغلبية تملّك الأراضي المخصصة للنشاط المعتمد.
ما ليس عليه BOI: مخطط استثمار سكني. لا يوجد في القانون الحالي أي مسار يقضي بـ«اشترِ فيلا بقيمة X باهت وBOI يمنحك ملكيتها».
هل تتيح المادة 27 لشركة أجنبية الأغلبية تملّك أرض في تايلاند؟
نعم — تتيح المادة 27 من قانون تشجيع الاستثمار لشركة مُرقَّاة من BOI تملّك الأرض اللازمة لنشاطها المعتمد، حتى حين تكون الشركة مملوكة للأجانب بالأغلبية. ويأتي هذا الحق مقترنًا بشروط:
- الموافقة خاصة بالمشروع — مساحة الأرض تُعتمد عند منح الترقية
- يجب استخدام الأرض للغرض المعتمد؛ تحويلها لاستخدام سكني شخصي يُفضي إلى سحب الامتياز
- عند سحب الامتياز أو إنهاء النشاط، يجب بيع الأرض عادةً خلال سنة واحدة (المادة 27، الفقرة 2)
عمليًا، تملّك الأراضي عبر BOI مخصص للمصانع والفنادق التجارية ومباني الشقق المخدومة الكبيرة ومنشآت البحث والتطوير وما شابهها — لا للمساكن الخاصة.
هل يمكن للأجنبي تملك أرض سكنية عبر المادة 96 bis؟
نعم، لكن هذا مسار استثنائي وليس برنامج BOI سكنيًا. تتعامل بعض المقالات القديمة مع المادة 96 bis من قانون الأراضي كأنها أُوقفت أو كأنها برنامج BOI سكني. كلا الوصفين غير دقيق. لا تزال دائرة الأراضي تنشر إجراءات الطلب: يجوز للفرد الأجنبي أن يطلب تملك ما يصل إلى راي واحد من الأرض السكنية بعد إدخال ما لا يقل عن ฿40 مليون في فئات الاستثمار المؤهلة الواردة في إجراء دائرة الأراضي الرسمي بشأن المادة 96 bis والمربوط أدناه، والمحافظة على ذلك الاستثمار خمس سنوات على الأقل، والحصول على موافقة وزير الداخلية. يجب أن تكون الأرض في بانكوك أو باتايا أو بلدية أو منطقة سكنية مخصصة، وخارج مناطق السلامة العسكرية.
هذه قاعدة قائمة، لكنها استثنائية. هي إذن شخصي لأرض سكنية بموجب قانون الأراضي، وليست ترويج BOI وليست مسارا عاما من نوع “اشتر فيلا لتحصل على أرض بملكية مطلقة”. ينبغي لمعظم المشترين الأجانب التخطيط حول شقة بملكية مطلقة، أو إيجار مسجل، أو حق سطحية، أو حق انتفاع، أو هيكل تجاري حقيقي.
هل تمنح تأشيرة LTR الأجانب المُرقَّين من BOI حق تملّك الأراضي؟
لا — تأشيرة LTR (Long-Term Resident)، التي أُطلقت في سبتمبر 2022 وتُديرها BOI، هي تأشيرة إقامة لا منحة لتملّك الأراضي. وهي برنامج BOI الذي يصادفه معظم المشترين.
تُقدّم تأشيرة LTR:
- تأشيرة مدتها 10 سنوات قابلة للتجديد في أربع فئات (المواطن العالمي الثري، المتقاعد الثري، المحترف العامل من تايلاند، المحترف عالي المهارات)
- دخول متعدد دون الحاجة إلى تصريح إعادة دخول
- تقارير 90 يومًا مُبسَّطة (سنوية بدلًا من الفصلية)
- إعفاء ضريبي على الدخل من مصادر أجنبية لفئات المواطن الثري والمتقاعد الثري والمحترف العامل من تايلاند، وفق الشروط الرسمية المنطبقة — مهم في ضوء تغييرات 2024 الخاصة بتحويل الدخل الواردة في الإقامة الضريبية في تايلاند
- تصريح عمل رقمي متاح لحاملي LTR الذين يعملون لدى جهة في تايلاند، مع رسم سنوي قدره ฿3,000
- يمكن للزوج القانوني والوالدين والأطفال دون 20 سنة والمُعالين قانونًا الذين هم تحت رعاية حامل تأشيرة LTR الأساسي التقدم بطلب للحصول على تأشيرات التابعين، بلا حد عددي
يشتري حاملو LTR الشقق ضمن حصة الأجانب البالغة 49% شأنهم شأن أي أجنبي (راجع حصة الأجانب في الشقق 49%)، ويستأجرون الأراضي وفق قواعد حق الإيجار طويل الأجل (leasehold) ذاتها (راجع الملكية المطلقة مقابل الإيجار طويل الأجل).
متى يكون ترويج BOI مجديًا لشراء العقار؟
فقط للمشاريع التجارية والصناعية الحقيقية — لا للمسكن الخاص أبدًا. يُجدي ترويج BOI في مجال العقارات إذا كنت:
- تبني فندقًا بأكثر من 100 غرفة (نشاط BOI 7.4)
- تطوّر شققًا مخدومة بحجم معقول (بعض الأنشطة الفرعية مؤهلة ضمن قطاع الخدمات)
- تشغّل منشأة رعاية صحية أو تقاعد أو صحة ورفاهية (مؤهلة ضمن النشاط 7.32)
- لديك مشروع صناعي أو تجاري تكون فيه العقارات تبعًا للنشاط المعتمد
في هذه الحالات، تُغيّر الإعفاءات الضريبية لـBOI وحق تملّك الأراضي المعادلة الاقتصادية تغييرًا جوهريًا. أما للشراء السكني، فكل اختصار يبدو أن BOI يوفره إما غير موجود أصلًا أو هو الأداة الخاطئة — هيكل الشركة التايلاندية العادية (راجع تملّك العقار عبر شركة تايلاندية) أخف من حيث عبء التقارير المستمر، وإن كان يحمل مخاطره الخاصة الجوهرية.
كم تبلغ تكلفة تأسيس هيكل مُرقَّى من BOI والحفاظ عليه؟
لا يوجد رقم موحّد — فالتكاليف تتناسب مع حجم المشروع، لذا تعامل بحذر مع أي مبلغ ثابت يعرضه وسيط، واطلب بدلًا منه عرض سعر مكتوبًا خاصًا بمشروعك (المبدأ نفسه ينطبق على تكاليف تأسيس الشركة التايلاندية). وما يتكرر أيًّا كان حجم المشروع:
- طلب BOI: رسوم التقديم الحكومية إضافةً إلى أتعاب المستشارين عن الطلب نفسه
- تأسيس الشركة وهيكلتها، فوق تكلفة طلب BOI
- تقارير امتثال BOI السنوية والحسابات الخاضعة للتدقيق وملفات تقدم النشاط
- تعرّض للعقوبات: سحب الامتياز والمطالبة الضريبية بأثر رجعي على الالتزامات غير المنفَّذة
هذه الالتزامات منطقية مقابل إيرادات مشروع تجاري أو صناعي. وهي غير متناسبة مع شراء فيلا سكنية.
من يناسبه ترويج BOI؟
يناسب ترويج BOI المطورين والمشغّلين الذين يديرون مشاريع بحجم تجاري، لا مشتري المساكن الأفراد:
- المطورون الذين يبنون فنادق أو شققًا مخدومة بحجم واسع
- مشغّلو منشآت الرعاية الصحية أو الصحة والرفاهية
- المشاريع الصناعية أو التكنولوجية التي تكون فيها الأرض وظيفية للنشاط
من قد لا يناسبه ترويج BOI؟
قد لا يناسب ترويج BOI المشتري الفرد الذي يريد فيلا خاصة بأرضها — فالبرنامج مبني للمشاريع التجارية والصناعية، لا للمساكن الشخصية:
- المشترون الأفراد الراغبون في فيلا سكنية خاصة بأرضها
- المشترون الذين أُخبروا بأن «BOI يمنحك الملكية المطلقة (freehold) مقابل ฿40 مليون» — المادة 96 bis إذن منفصل بموجب قانون الأراضي، وليس برنامج BOI سكنيًا
- من يأمل في أن تحلّ تأشيرة LTR مشكلة تملّك الأراضي بالملكية المطلقة — لا تحلّها
