按泰国实践，买方取消则定金被没收，卖方取消则须退还定金，并可能还要赔偿可证实的损失。合同可以改变这两条规则，因此下面这些条款决定了您的钱能否拿回。
泰国购房的三个付款阶段是什么？
普吉岛购房通常分三笔付款，合同为每一笔规定退款规则。
- 预订金（订房费）。 在买卖合同 (SPA) 起草前支付的小额款项，用于锁定房源。由开发商或卖方持有，双方继续推进时转为 SPA 首期款。
- SPA 定金／首付款。 在签署买卖合同时支付：期房通常为房价的 10% 至 30%，二手房为 5% 至 10%。由卖方或代管机构持有。
- 里程碑分期款与尾款。 期房在基础、封顶、装修和交房时支付（见 普吉岛期房付款计划——哪些条款正常，哪些在占买方便宜）；二手房在过户时支付。
阶段越早，买方的灵活空间越大。
泰国的预订金可以退还吗？
可以，除非是买方取消且预订表格没有另行约定。从开发商处购买的期房公寓另有规则。自 2025 年 1 月 31 日起，消费者保护委员会办公室 (OCPB) 规定了公寓预订合同的格式。按该合同，预订费不属于定金或首付款，只有在您未于合同规定期限内签署 SPA，且开发商已书面通知并给予您自收到通知起不少于 7 天的签约期限后，开发商才可没收。出现以下情况时，开发商须退还预订费：以现金、转账或支票退还的，期限为 15 天；退至信用卡的，期限为 45 天，并可扣除信用卡手续费（如有）：
- 开发商未按期与您签署 SPA、未取得建筑许可，或未经您同意变更项目或材料；
- 开发商知道您在申请银行贷款，而银行未在约定期限内批准。
别墅、独栋住宅或二手房的预订金（泰语称 jong）属于法律意义上的定金，受预订表格约束。表格未作规定时，适用《民商法典》第 377 至 378 条：
- 买方取消： 定金归卖方（第 378 条第 2 款）。
- 卖方取消： 卖方退还定金。此为单纯退还，法律不规定加倍（第 378 条第 3 款）。
- 不可抗力且双方均无过错： 退还定金，双方解除义务（第 219 条）。
- 双方均履约： 定金抵扣房款（第 378 条第 1 款）。
想在卖方退出时拿回双倍？这来自合同而非法律，因此应在预订表格中协商写入双倍条款。在退还的定金之外，您还可以主张可证实的损失，例如律师费和贷款申请费。在消费者案件中，《B.E. 2540 年不公平合同条款法》允许法院撤销限制卖方责任的条款。
泰国法律对购房不设法定冷静期。只有合同创设时才有，部分开发商提供 7 天。请在预订表格中争取至少 7 天，并用来做尽职调查。
已签署 SPA 的定金何时可以退还？
当 SPA 中某项退款条款适用时。应重点查看以下条款：
- 不可抗力。 若项目因双方均无过错的原因无法进行，第 219 条解除双方义务，已付款项予以退还。
- 实质性延期。 延期期限由 SPA 规定，例如超过交房日期 6 个月或 12 个月。若无此条款，可书面通知开发商在合理期限内履约；逾期仍未履约的，《民商法典》第 387 条允许您解除合同。这一途径耗时更长。
- 实质性瑕疵。 将房屋规格作为附件附于 SPA。若交付的房屋与规格存在实质性差异，您可拒绝收房并要求退还已付款项。
- 融资附加条件。 若签约后 30 至 60 天内未获贷款批准，SPA 解除并退还定金。大多数标准 SPA 默认全款购房，因此若使用泰国银行贷款，须协商写入。
- 买方不可抗力。 允许您因严重疾病、死亡或其他约定事件解除合同的条款。较为少见，但值得争取。
- 签约后冷静期。 少数开发商在 SPA 签署后提供数日冷静期。
提前一年预订泰国别墅，我的定金安全吗？
由持牌代管机构依书面协议持有时最安全。《B.E. 2551（2008年）代管账户法》并非自动适用：需由双方与持牌代管机构签署写明法定条款的书面协议。财政部负责许可代管机构（第 9 至 10 条），获许可机构主要为泰国大型银行：曼谷银行、开泰银行、SCB、泰国汇商银行、泰国大城银行和 TMBThanachart 银行。
在代管协议下：
- 您的款项存入专用代管账户，不直接付给开发商；
- 代管机构仅在代管协议写明的条件满足后拨付资金，例如经核实的施工里程碑完成；合同解除时，按协议将资金付给协议指定的一方；
- 就代管合同项下双方权利义务发生争议时，代管机构持有资金，直至双方达成一致或法院作出最终判决。签约前请阅读争议条款。
代管费为合同金额的 0.1% 至 0.3%，通常由买方和开发商分担。签约前，请确认合同中指定的代管机构在财政部许可名单上。详见 泰国代管账户 (escrow)：银行替你保管房款，直到房子建成。
交易出问题时如何追回定金？
先由律师发出催告函，必要时再升级。
- 催告函。 泰国律师收费 ฿5,000 至 ฿15,000。催告函援引 SPA 条款和《民商法典》，并设定 14 至 30 天期限。
- OCPB 投诉。 消费者保护委员会办公室 (OCPB) 受理外国和泰国买方的消费性购房投诉。免费，周期 3 至 12 个月，可调解或移交法院。
- 民事诉讼。 在房产所在地法院起诉。诉讼费约为争议金额的 1% 至 2.5%，一审需 12 至 24 个月，判决可针对开发商资产强制执行。
- 仲裁。 若 SPA 有约定（泰国仲裁协会或国际仲裁），比诉讼快，但前期费用较高。
在预订前对开发商的财务状况做尽职调查，可大大降低用到这些途径的可能。
支付泰国购房定金前应坚持哪些条款？
支付预订金前：
- 书面预订表格
- 表格中写明退款条件
- 提交 SPA 的期限为 7 至 14 天
- 开发商或卖方授权人员签字并加盖公章
签署 SPA 前：
- 实质性延期条款：超过约定延期（例如交房日期后 6 个月）后全额退款加利息
- 不可抗力条款
- 房屋规格附件
- 若贷款购房，须有融资附加条件条款
- 期房项目确认使用代管账户
- 里程碑延误违约金条款
- 双语合同或经认证的泰语翻译
- 由非开发商付费的独立泰国律师审查（฿15,000 至 ฿40,000）
这项审查是购房中性价比最高的支出，通常能争取到 1 至 3 项条款修改。
