继承问题是泰国外国买家流程中最少被追问的话题之一，一旦出错代价极高。某些在生前运转正常的持有结构——由泰国公司持有的别墅、无继承人条款的长期租赁权 (leasehold)、未立遗嘱的公寓——可能令继承人陷入强制出售、法庭纠纷，或匆忙处置资产的窘境。本文按资产类型，逐一说明外国业主去世后泰国房产的实际处理方式。
我在泰国的公寓在我去世后将如何处置？
外国人名下的永久产权 (freehold) 公寓，按遗嘱或法定继承顺序转移给继承人，与其他资产处理方式相同——这是泰国房产法中最为简单的继承情形。
继承时外籍配额仍有余量： 继承人向土地办公室 (Land Office) 登记继承，缴纳相应的继承过户费，单位即归其所有。外国继承人与被继承人享有相同权利，可持有、出租或出售该单位。
继承时外籍配额已满： 继承人已依法继承该单位的权利，但由于楼盘不得新增外籍持有单位，继承人须予以处置。土地办公室将登记继承但标注该单位须处置。《公寓法》要求继承人自取得该单位之日起 60 天内以书面形式通知土地办公室，并在一年内处置该单位；若继承人错过期限，土地厅 (Land Department) 厅长有权强制出售。继承人可保留出售所得款项。
泰国籍继承人 不受配额影响，无论如何均可保留该单位。
长期租赁权在我去世后会传给继承人吗？
已登记的 30 年长期租赁权 (leasehold) 可作为遗产由承租人的继承人继承剩余租期，前提是合同对此作出明确约定。《民商法典》第 569 条规定，不动产租约不因房产所有权转移而终止；主流实务观点——亦见于我们的 泰国 30 年租赁权续期并无保障 文章——认为已登记租约在承租人去世后依然有效，可作为遗产的合同权利由继承人承继。
少数反对观点援引部分较早的最高法院判决，认为租约属于承租人的人身合同，除非合同明确约定可继承，否则随承租人死亡而终止。信誉良好的泰国律师事务所数十年来一直在长期租约合同中加入明确的继承人替代条款，注明承租人去世后租约转归指定继承人并持续至租约届满，以此消除这一不确定性。条款存在时，继承无争议；条款缺失时，尤其是双方关系恶化或底层土地大幅升值时，继承人可能面临出租方提出异议。
长期租赁权 (leasehold) 买方实操清单：
- 确认租约合同包含明确的继承人替代条款，并以关系类别指定继承人（如”承租人依法律规定的继承人及受遗赠人”），而非具体姓名（因再婚或新增子女后姓名会过时）。
- 注意继承人无权在 30 年初始租期届满后作为合同权利续租——详见 泰国 30 年租赁权续期并无保障 中对 2025 年最高法院指导意见的梳理。续租限制对继承人与原始承租人同样适用。
- 为建筑物叠加登记地上权 (superficies)——地上权赋予对建筑物独立、可转让、可继承的权利，无论租约问题如何解决均有效。详见 用益权、地上权与居住权——外国人在泰国可用的替代性物权。
购买长期租赁权 (leasehold) 别墅前的法律审查，应专门核实继承人替代条款是否存在且措辞宽泛。
泰国公司持有的别墅在外国业主去世后将如何处置？
转移给继承人的是公司股份而非房产本身——公司持有的别墅按公司股份而非不动产继承，依外国业主的遗嘱或法定继承顺序转移。外国业主持有一定比例的公司股份（通常直接持有 49%，并通过优先股结构控制泰国多数股权）；去世后转移的正是这些股份。
由此产生两层问题：
优先股的继承难以通过审查。 若泰国多数股权从一开始就属于名义持股 (见 泰国公司何时才能合法持有房产，外国母公司会改变认定标准吗 中对 2024-2025 年执法形势的介绍)，将外国业主的优先股继承至外国继承人名下，会使该结构的名义持股性质更加显眼。继承人通常面临原始业主本应提前面对的重组选择：转为长期租赁加地上权 (superficies)、注销公司，或继续承担执法风险。
外国继承人持股超过 49% 将触发《外国商业法》的适用。 若原泰国股东集团亦去世或转让股份，导致外国持股比例超过 49%，该公司将依《外国商业法》被认定为”外资企业”，土地所有权豁免随即失效，公司须处置该土地。
无论对原始业主还是继承人而言，最简便的出路均是在去世前重组并退出公司——去世后再处理，程序更为繁琐。
外国人直接继承泰国土地会怎样？
外国继承人并不能自动保留所继承的泰国土地——《土地法》第 93 条要求继承人申请继续持有的许可；如未取得许可或许可被拒，须自继承登记之日起一年内处置该土地。这是本文中影响最为深远的规定，最常见于外国配偶继承泰国籍配偶名下土地的情形。
一年处置规则。 若未取得许可，处置方式可为出售给泰国公民、赠予持泰国国籍的子女，或转为以泰国业主持有底层所有权的长期租赁安排。若继承人未能在一年内完成处置，土地厅 (Land Department) 厅长有权强制出售土地，并将售款汇还继承人。
常见情形：泰国土地业主的外国配偶。 泰国籍配偶去世后，外国配偶依泰国法定继承（或按泰国遗嘱）继承该土地，此时《土地法》第 93 条即适用——继续持有并非自动取得。若未获土地办公室许可，常见解决方案包括：
- 将土地转移给双方的泰国籍子女（如有），外国配偶以长期承租人身份持续居住，并在房屋上登记地上权 (superficies)。此为最常见路径。
- 出售给泰国公民第三方，以所得款项购置替代性长期租赁 (leasehold) 房产。
- 转移至有真实泰国股东的合规泰国公司——在当前执法形势下风险较高，通常不建议采用。
最佳规划时机是在去世前而非之后提前安排。在泰国籍配偶名下土地上预先为外国配偶登记地上权 (superficies)、用益权 (usufruct) 或租约，可确保外国配偶的居住权利，无论土地最终由谁继承——关于该保护结构及其在第 93 条程序启动之前所涵盖的范围，详见 用益权、地上权与居住权——外国人在泰国可用的替代性物权 和 通过泰国妻子或丈夫在泰国购买房产。
在泰国，哪些房产权利在出售、离婚或去世后依然存续？
已登记的租赁权、用益权 (usufruct)、地上权 (superficies) 或居住权 (habitation) 在房产出售、配偶离婚或权利人去世后依然存续，因为每项权利均直接记载于土地地契，而非附着于当前的房产所有人。后续买方取得的土地附带这些权利，离婚法院无权终止这些权利，原业主的继承人继承土地时同样承受这些权利。
本文其他部分所述的多数保护策略正是建立在这一机制之上：无法直接保留所继承土地的外国继承人，仍可在该土地上持有已登记的用益权 (usufruct) 或地上权 (superficies)；对泰国配偶名下所购土地没有所有权主张的外国配偶，也可独立于婚姻关系与底层业主的去世而持有同样的已登记权利。无法自动存续的，是任何未登记或非正式的安排——与泰国配偶家人的口头约定，或未经登记的租约，对继承人、买方或法院均无对抗效力。各项权利的登记方式及其涵盖范围，详见 用益权、地上权与居住权——外国人在泰国可用的替代性物权。
我的泰国房产需要一份泰国遗嘱吗？
需要——单独为泰国资产订立一份泰国遗嘱是最简便的路径，因为它让继承人无需走泰国认可外国遗嘱的那套程序。泰国承认有效的外国遗嘱，但涵盖泰国资产的外国遗嘱须由认证翻译员译成泰文、经相关外国机构认证（附加认证书或领事认证），并提交泰国法院认可，此后泰国登记机关方可据此办理。
单独为泰国资产订立一份泰国遗嘱可完全绕开上述流程。由泰国律师事务所起草、在泰国两名成年见证人面前签署执行的双语泰国遗嘱（《民商法典》第 1656 条），可直接获泰国法院认可，遗嘱认证程序无需经过认可外国遗嘱这一环节。
泰国遗嘱不会使您的本国遗嘱失效，前提是泰国遗嘱明确仅限于泰国资产（标准做法是加入”本遗嘱仅适用于本人位于泰王国境内的资产”等表述）。您的本国遗嘱继续管辖所有泰国境外资产。
泰国对外国人持有的房产征收遗产税吗？
征收——泰国自 2016 年起依《遗产税法》(Inheritance Tax Act B.E. 2558) 开征遗产税，外国继承人就泰国境内资产与泰国籍继承人适用相同规则。2026 年的门槛如下：
- 起征点： 泰国境内资产总值超过 ฿1 亿
- 税率： 直系继承人（子女及父母）为 5%，其他人为 10%
对于大多数外国人持有的普吉岛房产，฿1 亿起征点意味着实际上无需缴纳遗产税。对于资产规模较大的情形（多套别墅组合、大型曼谷开发项目），5% 至 10% 的泰国税将叠加在本国遗产税或继承税之上——泰国遗产税协定网络覆盖面较窄，部分司法管辖区的外国继承人可能面临双重征税。
现在应该做什么，为泰国房产的继承做好准备？
最具杠杆效应的一步，是订立一份涵盖泰国资产、在泰国由两名见证人见证签署的专项双语泰国遗嘱；清单上的其余各项，或是为其提供支撑，或是补上它未能覆盖的缺口：
- 涵盖泰国资产、在泰国由两名见证人签署执行的专项双语泰国遗嘱
- 长期租赁 (leasehold) 别墅：租约合同中包含继承人替代条款
- 泰国公司持有的别墅：在去世前而非之后完成向长期租赁加地上权 (superficies) 结构的转换
- 泰国土地业主的外国配偶：在泰国籍配偶名下土地上以自己名义登记用益权 (usufruct)、地上权 (superficies) 或长期租赁权 (leasehold)
- 泰国资产清单及持有相关文件的律师事务所信息（保持更新）
- 指定有权在当地采取行动的泰国常驻遗嘱执行人
