2026年9月16日，由 Boris Polyakov 主持的俄语普吉频道«Отдел аналитики Пхукета»发布了一段两小时的访谈，对象是普吉开发商 Alexander Davydovsky——他在岛上建房超过十年，在岛上生活超过十七年。对话的大部分内容是长期租赁权如何登记，以及市场下一步走向何方。而真正会改动卖方表格里一个数字的，是税。
Davydovsky 的观点很简单。他说，普吉岛上每个人都默认房产出售的预扣所得税是 1%。这个 1% 是法人卖方——也就是公司——适用的税率。个人出售自己持有的房产，适用的是完全不同的一套公式；他说这套公式已经施行了大约五十年，连在岛上开课的税务专家都不提。他说，多年来在岛上与他打过交道的人里，没有一个问过他这件事；问题一来，就已经假定了统一的 1%。
个人税率究竟是怎么算出来的
Davydovsky 描述的这套公式在土地办公室执行。它取评估价值，减去一个法定的成本扣除比例——持有年限越长，该比例越低——再把余额除以持有年数，把得到的年化数额套进累进的个人所得税级距，最后将结果乘回持有年数。其中没有任何一项是固定百分比，实际税率随房产的规模和持有时间两者变化。
按法定扣除表和个人所得税级距计算——两者都列在我们的泰国房产出售的预扣所得税指南里——访谈中提到的三个案例结果如下。一套评估价值 6,000,000 泰铢、持有五年的房产，按 65% 的扣除比例，税额约 97,500 泰铢，约占评估价值的 1.6%。一处评估价值 17,000,000 泰铢、持有四年的建筑物部分，按 71%，税额约 692,500 泰铢，即 4.1%。一套 25,000,000 泰铢、持有八年的房产，按 50% 的扣除比例，税额达到约 2,045,000 泰铢——8.2%。Davydovsky 本人在访谈中口头给出的估算，与这三个数字都相当接近。
这个走向不是大多数卖方以为的那样，也不是一条直线。这一比例随房产规模上升，但随持有年限上升只到第八年为止——法定扣除比例在这里停止下降，固定在 50%。过了这个点，视同所得被摊到更多年份上，落进更低的级距，实际税率又重新回落：同样一套 25,000,000 泰铢的房产，持有八年时是 8.2%，持有二十年时约为 3.7%。最贵的情形是一套大户型房产在第八年前后出售，而在那里按 1% 估算的卖方，少算的金额相当于总价的好几个百分点。
有两种结构不在此列。开发商把租赁权公寓以永久产权形式转让给一家公司时，适用的就是大家常说的 1%，因为卖方是法人。Davydovsky 说，租赁权转售既不涉及这项税，也不涉及特定营业税 (Specific Business Tax, SBT)——他把这一点作为买家一开始选择长期租赁权的一个现实理由。别墅上的拆分同样重要：他描述过一宗交易，建筑物约占价格的 40%，土地占更大的份额，而只有建筑物以永久产权持有，因此预扣所得税只落在建筑物部分。他预计这项税会让二手市场放慢。
长期租赁权，以及登记合同没有写明的部分
长期租赁权是 Davydovsky 自己项目中的主导结构——大致 80% 长期租赁权对 20% 永久产权，各项目有所不同。泰国《民商法典》第 540 条把不动产（土地或单元）的租期上限定为 30 年，并允许在首个租期届满后再订立一份不超过 30 年的新租约。它并不保证这项续租。租赁权持有人最终手上有两份文书——Chanote 地契和登记的租约合同——并在地契上以承租人而非所有人的身份出现。永久产权持有人只有一份。
反复变动的是续租如何登记。Davydovsky 说，2014 年之前，普吉土地办公室的合同通常把 30+30+30 写进登记合同里。2014 年，一位新上任的处长要求只登记第一个 30 年，把续租移到一份单独的民事合同中。2017 年前后，三期的形式又回来了。2020 年前后，也就是新冠期间，又退回只登记 30 年。随后一项在 2025 年被广泛报道的最高法院裁决，认定一份同日订立、预付租金的 30+30+30 安排无效，理由是它意在规避 30 年上限。被判无效的是那一整套安排，而不是所有关于未来租期的承诺。2014 年之前登记、写着 90 年的合同，至今仍在土地办公室。他还指出，各府的土地办公室对中央规则各有各的理解——由办公室负责人，有时是窗口的办事员，来定实际做法——因此同一份登记在一个府能被接受，在另一个府可能被拒。
这就把 30 年节点上的分量压在了那份未登记的民事合同上，尤其是它关于开发商拒绝续租时应承担什么责任的措辞。许多合同现在写明，在包括法律变更在内的任何不予续租的情形下，开发商必须退还款项，有时还按通胀调整。Davydovsky 指出的漏洞在定价：许多合同把全部款项放在第一期，第二期和第三期各定价 1,000 泰铢，于是退还款项的承诺退回来的是 1,000 泰铢。他主张把价格在三期之间平均分配，认为中介应当在登记前读一读这条条款，并说如果开发商不愿就此谈判，他会把客户引向永久产权。他补充说，有些开发商在合同条款上根本很难推动。
建筑物适用另一套规则。Davydovsky 说，泰国法律允许外国人对建在租赁土地上的建筑物拥有永久产权，单独登记，并以其自身的土地办公室文件为凭，因此一宗别墅交易会拆成两份合同——一份针对建筑物，一份针对土地。这种分离不是自动发生的。它需要登记地上权 (superficies)，没有地上权的，按泰国的默认规则房屋随土地走，正如我们的泰国的永久产权与长期租赁权指南所述。Davydovsky 说，法律对所有租期结束后建筑物如何处理保持沉默：既不要求租赁权人拆除，也不要求土地所有人买下，把问题留给法院；据他的经验，法官会把双方请进一间屋子里自行谈定。对于别墅放在泰国公司名下、现在想转为长期租赁权的业主，他说他自己的公司愿意接回来，并且在土地办公室取消原交易比再做一次转售便宜，因为转售会触发过户税费。他说他知道有别的开发商拒绝这类请求，但只能猜测其中的原因。公司持有在实务中如何运作，见我们的通过公司持有泰国房产指南。
他为什么认为二手市场的时候到了
支撑这一判断的供应论据关乎审批。Davydovsky 说，普吉岛过去把开发商审批限制在每年固定的单位数量上，这让供应偏紧、价格上行；2022 年这道闸门打开，许可开始快速发放，他自己大约三个月就拿到了一份，而此前的等待是一年以上。他说这道闸门现在正在重新关上，但靠的是规范而不是单位数上限：一次分区调整和更低的每莱 (rai) 单位数系数，于是过去能做约 300 套的四莱地，现在只能做约 150 套。他预计这会把新建推向更大的户型、更低的楼层、别墅和奢华产品。
他由此得出的结论正是买家最关心的。如果一手市场只提供奢华产品，手上有 300–400万泰铢的大众市场买家在新建里无处可去——开发商的开间现在起价约 600万泰铢——于是这类买家转向二手。他把买家分成两类：度假中带着 300–400万泰铢、愿意冒点风险的热头脑，和会算账的冷头脑；在他的判断里，二手买家会是冷头脑。他说岛上大约有一千家中介机构在运营，目前客户不足，但中介仍然在卖新建，因为流程更熟悉：二手交易需要合同、托管账户、正确的资金汇入和登记，还得进到有租客的单元里去带看。
至于已经在建的存量，他不认为那是死钱。他说它会卖掉，只是卖不到一些业主预期的价格。带酒店服务运营和后勤空间的项目会住满；那些不由酒店运营、楼龄已有 15–20 年的则吃力，这部分存量最终进入二手市场，价格很可能低于购入价。主持人 Polyakov 说，他今年早些时候自己做的研究发现，普吉岛在建住宅存量的一半位于大 邦涛 地区——Surin、邦涛 和 Layan——而他给出的全岛在建公寓总量是 23,000–25,000 套；他还说，围绕 邦涛 一处地标 500 米半径范围内，把宣布到 2030 年的项目算进去，约有二十个公寓项目、4,500 套单位。大 邦涛 地区的在建存量，与单一年份按区统计的新公寓开盘量是两种不同的口径，这也是为什么我们的 2026–2030 展望可以显示 邦涛 在 2025 年开盘量中只占很小份额，而目前在建的存量却有很大一部分在那里。Davydovsky 预计 邦涛 不会以这个速度继续吸纳投资，投资者会转移：他点名南部，尤其是 拉威 和 Nai Harn，认为被低估，体量小于 邦涛 但盈利性更好，并说 Kamala 可能不错。他不认为岛的北部会像一些人预期的那样快速发展。
他还预计联排别墅会回来。他说普吉岛在 2008–2011 年前后建了很多，后来因为公寓更赚钱而停了；手上有约 2000万泰铢、想要一套带泳池的住宅但够不到别墅的买家，没有明显对应的产品，而在 邦涛，把别墅当住宅现在意味着要拿出大约 100万美元。他说，他将在访谈后一周之内推出六套联排别墅。谈到建筑质量，他归咎于承包商群体——大众市场吸引进来大量缺乏经验的劳动力——并说请监理也解决不了；他自己的答案是建立内部施工团队，而规模更大的曼谷开发商会从其他地区带自己的队伍过来。
牌照是他提到的另一项结构性约束。他说，泰国任何地方的公寓楼都没有酒店牌照，也无法取得，而公寓照样在做短租；普吉岛上约 40% 的酒店没有酒店牌照，某些区域高达 90%。他描述的实际做法是，由相邻的持牌酒店通过同一个前台来运营一栋公寓。
Davydovsky 还把近期的短租检查、针对泰国公司 49/51 外资与泰资股比的核查，以及对休眠的外籍银行账户的关闭，分别解读为：选举前的政治造势；以选票而非摧毁外资生意为目标、照名单进行的检查；以及银行依据自身内部风险统计、而非政府指令的行为。这些是他对泰国当局和银行动机的解读，不是既定事实；没有任何公开记录说明这些事情为何而为。他补充说，真正监管短租的部门是土地办公室，通过一个受理居民投诉、保护居民权利的办公室行使职权；而能够认定某种持有结构违法的是法院，不是一次检查。
尚未确定的部分
以上全部内容，都是两位具名发言者在一段有明确日期的录音中所说的话。没有公开记录能在他们之外独立证实这些税务机制、登记沿革、密度和许可数字、牌照比例或供应量统计。Polyakov 关于 邦涛 的数字来自他在节目中所述的自有研究；底层数据集并未公开。Davydovsky 不只是未经核实，他本身也是利益相关方：长期租赁权是他自己项目中的主导结构，他所建议的公司转长期租赁权会由他的公司经办，而他正把联排别墅投向他口中没有产品的那个细分市场。他对市场的判断和他的商业立场指向同一个方向。Davydovsky 直言，对于他所看到的、买家从出租或度假转向来普吉岛居住的变化，他没有任何硬数据——只有越来越多客户这样对他说。
他的十年判断是市场正在走向成熟：2023、2024 和 2025 年是不会重演的异常繁荣，岛上已回到类似疫情前那种有旺季和淡季、增长持续而没有大起大落的节奏。他只投资自己建的项目，加上土地——不买证券，不买基金。
对卖方来说，可操作的结论更窄，也可以自己核对。在定二手挂牌价之前，请按实际持有的年限、用法定扣除表把预扣所得税算出来，而不要用市场上反复流传的 1%。
