تتعامل تايلاند مع أرباح رأس المال العقارية بطريقة تختلف عن معظم الدول الغربية. لا توجد ضريبة منفصلة لأرباح رأس المال على الأفراد؛ بل تُعامَل الضريبة المقتطعة التي يجمعها مكتب الأراضي عند التحويل بوصفها الضريبة النهائية على الربح. أما الشركات البائعة فتخضع لضريبة دخل الشركات. وهذا التفاوت بين الهيكلين أحد أسباب عدة تجعل الملكية الفردية الخيار الأنظف للمشترين الأجانب حيثما كانت متاحة.
تتناول هذه المقالة المعالجة الضريبية الفعلية لبيع العقارات بالنسبة للبائعين الأجانب، والفرق بين الشركة والفرد، والإعفاء النادر القائم.
كيف تفرض تايلاند الضريبة على الربح عند بيع العقار؟
لا يتضمن القانون الضريبي التايلاندي فصلًا مخصصًا لضريبة أرباح رأس المال (CGT) على العقارات، وإنما يفرض الضريبة على عائدات البيع بوصفها دخلًا اعتياديًا، عبر إحدى آليتين تبعًا لهوية المالك:
- بالنسبة للبائعين الأفراد، يخضع الربح للضريبة عبر آلية الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي، وتُعامَل هذه الضريبة بوصفها نهائية
- بالنسبة للشركات البائعة، يُعدّ الربح دخلًا اعتياديًا للشركة يخضع لضريبة دخل الشركات بنسبة 20%
تجمع الآليتان ضريبة على الربح، لكنهما تختلفان في الآلية والمعدل والعبء على المدى الطويل.
ما الضريبة التي يدفعها البائع الفرد عند بيع العقار؟
يدفع البائع الفرد الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي (WHT) وحدها، وتُحسب وفق صيغة قانونية تقوم على القيمة التقديرية وعدد سنوات التملك وشرائح ضريبة الدخل الشخصي التصاعدية (5%–35%) — وتجد التفاصيل الكاملة في الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي. وتقع النتيجة في نطاق 1% إلى 4% من القيمة التقديرية في معظم معاملات إعادة البيع، وهو النطاق ذاته المذكور في الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي.
هذه الضريبة المقتطعة هي الضريبة النهائية للبائع. يحق للبائع من الناحية التقنية أن يضمّ بيع العقار إلى إقرار ضريبة الدخل الشخصي السنوي (PND.90)، لكن الحساب نادرًا ما يكون في مصلحة الضمّ — فبالنسبة لمعظم البائعين تكون الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي هي الضريبة النهائية، تُسدَّد نقدًا يوم التحويل، ولا يبقى بعدها أي مستحق.
ما يعنيه ذلك عمليًا
النظام الضريبي التايلاندي للبائعين الأفراد أبسط فعلًا من معظم الأنظمة الغربية. فلا يوجد فيه:
- حساب منفصل لضريبة أرباح رأس المال
- تمييز بين المكاسب قصيرة الأجل وطويلة الأجل (عدا جدول خصم التكلفة حسب سنوات التملك المدمج أصلًا في الضريبة المقتطعة)
- تعديل بالتضخم
- خصم الخسائر من مكاسب أخرى
- مخصصات أو إعفاءات خاصة بضريبة أرباح رأس المال
يدفع البائع الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي ويغادر، ويكون الالتزام الضريبي قد سُوّي.
ما الضريبة التي تدفعها الشركة التايلاندية عند بيع العقار؟
تدفع الشركة البائعة ضريبة دخل الشركات (CIT) بنسبة 20% على الربح الفعلي، مع خصم الـ 1% المقتطعة في مكتب الأراضي من تلك الفاتورة النهائية — وهو هيكل أثقل بوضوح من الملكية الفردية. أما الكيان المرخَّص من مجلس الاستثمار (BOI, Board of Investment) فيحتاج إلى مراجعة شهادة الترخيص الخاصة به على حدة، لأن حوافزه الضريبية قد تغيّر النتيجة:
1. استقطاع الضريبة في مكتب الأراضي — 1% ثابتة من الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع. هذه هي الدفعة المقدمة للشركة.
2. ضريبة دخل الشركات السنوية (CIT) بنسبة 20% على الربح الفعلي. ويُحسب الربح كالآتي:
الربح = سعر البيع − (سعر الشراء الأصلي + التحسينات الموثقة + الاستهلاك المُحتسب مسبقًا)
الـ 1% المقتطعة قابلة للخصم من الـ 20% CIT — تدفع الشركة الفرق (أو تطالب باسترداد إذا تجاوزت الضريبة المقتطعة الـ CIT النهائي، وهو نادر).
مثال تطبيقي — بيع عبر شركة
اشترت شركة تايلاندية فيلا عام 2018 بـ 20 مليون بات، وباعتها عام 2026 بـ 30 مليون بات. التحسينات الموثقة: 2 مليون. الاستهلاك المُحتسب خلال 8 سنوات: 1.6 مليون. القيمة التقديرية وقت البيع: 25 مليون.
- سعر البيع: 30 مليون
- أساس التكلفة: 20 مليون + 2 مليون تحسينات − 1.6 مليون استهلاك = 20.4 مليون
- الربح: 30 مليون − 20.4 مليون = 9.6 مليون
- الـ CIT: 20% × 9.6 مليون = 1.92 مليون
- الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي 1%: 1% × 30 مليون (الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع) = 0.3 مليون
- صافي الـ CIT المستحق في نهاية العام: 1.92 مليون − 0.3 مليون = 1.62 مليون
- إجمالي الضريبة على البيع: 1.92 مليون (~6.4% من سعر البيع)
وللمقارنة، لو كان العقار مملوكًا بصفة فردية في البيع نفسه: تبقى الضريبة المقتطعة المحسوبة وفق الصيغة القانونية (انظر الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي) ضمن نطاق 1–4% من القيمة التقديرية للبائعين الأفراد. وهذا الرقم غير قابل للمقارنة مباشرةً بنحو 6.4% من سعر البيع لدى الشركة أعلاه، لأن الرقمين يقومان على أساسين مختلفين: القيمة التقديرية مقابل سعر البيع. وبأرقام هذا المثال نفسه، تعادل ضريبة الشركة البالغة 1.92 مليون نحو 7.7% من القيمة التقديرية البالغة 25 مليونًا، وهو ما يضع هيكلَي التملك على أساس واحد: تتحمل الشركة عبئًا ضريبيًا أثقل بكثير في الحالتين.
العبء الضريبي للملكية الفردية في هذا المثال جزء يسير من عبء الملكية عبر شركة. ومع مرور الوقت واتساع الأرباح، يتراكم هذا التفاوت.
وهذا أحد أسباب عدة تجعل هيكل تملّك الأرض عبر شركة تايلاندية أكثر كلفةً ضريبيًا على المدى الطويل من الملكية الفردية عبر حق الإيجار طويل الأجل وحق السطح — وهو أمر منفصل عن مخاطر الملاحقة القضائية المتعلقة بالأسماء الوهمية التي تصاعدت منذ عام 2024.
هل يوجد إعفاء من ضريبة أرباح رأس المال للمسكن الرئيسي في تايلاند؟
يوجد إعفاء ضيّق للأفراد الذين يعيدون استثمار عائدات البيع في مسكن رئيسي جديد، لكنه نادرًا ما يناسب الملاك الأجانب لأنه يشترط تسجيلًا مستمرًا في سجل المنازل لا يملكه معظمهم. يمنح القانون التايلاندي هذا الإعفاء للأفراد الذين:
- يبيعون مسكنهم الرئيسي
- يستخدمون العائدات لشراء مسكن رئيسي جديد خلال سنة واحدة (قبل البيع أو بعده)
- كانوا مسجلين بصورة مستمرة في سجل المنازل Tabien Baan (الكتيب الأصفر) في ذلك العقار
- يستوفون شروطًا أخرى خاصة بكل حالة
ونادرًا ما ينطبق الإعفاء على البائعين الأجانب للأسباب التالية:
- الملاك الأجانب لا يملكون عادةً تسجيلًا في سجل المنازل على وحدتهم السكنية
- تستلزم صفة «المسكن الرئيسي» تاريخ إقامة فعليًا، لا مجرد التملك
- يجب أن يوجَّه الاستثمار البديل إلى عقار تايلاندي مؤهل
بالنسبة لمعظم الملاك الأجانب، اعتبر هذا الإعفاء غير متاح. أما القلّة الذين يستوفون الشروط فعلًا — وهم الأجانب المقيمون في تايلاند منذ سنوات طويلة والمسجلون في سجل المنازل، ويستبدلون مسكنًا رئيسيًا تايلانديًا بآخر — فعليهم استشارة متخصص ضريبي تايلاندي.
هل يُعدّ بيع أسهم الشركة أو التنازل عن عقد الإيجار ربحًا رأسماليًا عقاريًا؟
لا — فكلاهما يخضع لقواعد مختلفة عن بيع الملكية المطلقة مباشرةً، ولا يُفعّل أيٌّ منهما آلية الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي الموصوفة أعلاه:
1. بيع أسهم في شركة تايلاندية تمتلك عقارًا. هذا بيع أسهم لا بيع عقار، ويُعامَل كمعاملة تجارية بقواعد ضريبية مختلفة: فالضريبة التجارية المحددة بموجب قانون الإيرادات تسري على بيع العقارات لا على نقل الأسهم، ومن ثم لا تنطبق على مستوى الأسهم. ويخضع نقل الأسهم بدلًا من ذلك لرسم دمغة بنسبة 0.1% — بواقع 1 بات عن كل 1,000 بات (أو جزء منها) من القيمة المدفوعة للأسهم أو القيمة الاسمية للصك، أيهما أكبر. يُستخدم هذا الهيكل أحيانًا لتفادي رسوم التحويل في مكتب الأراضي والضريبة التجارية المحددة، غير أن دائرة الإيرادات تُخضع هياكل «بيع الأسهم بدلًا من بيع العقار» لرقابة مكافحة التحايل، وقد تعيد تكييف المعاملة باعتبارها بيعًا مقنَّعًا للعقار.
2. بيع حقوق الإيجار (التنازل عن عقد الإيجار). عند التنازل عن حق إيجار مسجل لطرف آخر، يُعدّ ذلك تقنيًا نقلًا للحقوق لا بيعًا للعقار، وتختلف معالجته الضريبية عن نقل الملكية المطلقة. ويخضع التنازل عن الإيجار لرسم الدمغة ورسوم التسجيل، لا لمجموعة رسوم التحويل والضريبة التجارية المحددة والضريبة المقتطعة كاملةً كما في بيع الملكية المطلقة.
هل يدين البائعون الأجانب بضريبة أرباح رأس المال في بلدانهم أيضًا؟
على معظم البائعين الأجانب الإبلاغ عن الربح التايلاندي في بلدانهم، وإن كانت اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي (DTA) تمنح عادةً خصمًا للضريبة التايلاندية المدفوعة. وأرباح العقارات التايلاندية قابلة للإبلاغ في:
- الولايات المتحدة — تفرض مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) ضريبة على الدخل وأرباح رأس المال العالمية؛ والخصم الضريبي التايلاندي متاح مقابل الضريبة الأمريكية
- المملكة المتحدة — تفرض هيئة الإيرادات والجمارك (HMRC) ضريبة على الدخل العالمي للمقيمين؛ والخصم الضريبي التايلاندي متاح
- أستراليا — مكتب الضرائب الأسترالي يتبع نهجًا مماثلًا؛ والخصم الضريبي متاح
- دول الاتحاد الأوروبي — تتفاوت حسب الدولة، وتعتمد عمومًا آلية خصم مماثلة عبر اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي
- روسيا والصين والهند — تحقق مع مستشار ضريبي محلي
لدى تايلاند اتفاقيات لتجنب الازدواج الضريبي (DTA) مع معظم الدول الكبرى تمنع فرض الضريبة على الربح ذاته مرتين. وتمنح الاتفاقية عادةً تايلاند الحق الأول في فرض الضريبة على الربح (لأن العقار في تايلاند)، بينما يمنح بلد إقامة البائع خصمًا للضريبة التايلاندية المدفوعة. ويظل على البائع الإبلاغ عن البيع في بلده، وقد يستحق عليه دفع ضريبة إضافية إن كانت معدلات بلده أعلى من الضريبة التايلاندية.
وبالنسبة للبائعين الأمريكيين تحديدًا: لا ينطبق إعفاء الدخل المكتسب في الخارج (Foreign Earned Income Exclusion) على أرباح رأس المال. فمبيعات العقارات التايلاندية خاضعة للضريبة في الولايات المتحدة حتى بعد دفع الضريبة التايلاندية؛ والضريبة التايلاندية قابلة للخصم من الضريبة الأمريكية، لكن الحساب والإبلاغ قد يكونان معقّدين. لذا ينبغي للبائعين الأمريكيين الاستعانة بمُعِدّ ضرائب أمريكي ذي خبرة في مبيعات العقارات الخارجية.
هل تغيّر الإقامة الضريبية في تايلاند طريقة فرض الضريبة على بيع العقار؟
لا — فحساب الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي ومعاملتها كضريبة نهائية متطابقان سواء كان البائع مقيمًا ضريبيًا في تايلاند أم لا، لأن الربح دخل من مصدر تايلاندي، والدخل ذو المصدر التايلاندي يخضع للضريبة بالطريقة نفسها للجميع بصرف النظر عن الإقامة (انظر قواعد الإقامة الضريبية في تايلاند وعتبة 180 يومًا لمعيار الـ 180 يومًا نفسه). وتؤثر الإقامة الضريبية أساسًا على كيفية فرض الضريبة على دخل الإيجار والدخل الأجنبي المصدر، لا على ضريبة بيع العقار.
أما تعديلات قاعدة التحويلات لعام 2024 (Por. 161/2566) فتنطبق على الدخل الأجنبي المصدر الذي يحوّله المقيمون الضريبيون إلى تايلاند، ولا تؤثر على فرض الضريبة على أرباح العقارات ذات المصدر التايلاندي.
ما الذي ينبغي أن يخرج به المشتري عن ضريبة أرباح رأس المال قبل الشراء؟
ثلاث قواعد:
-
بالنسبة للأفراد، خطّط لضريبة البيع على أنها الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي. لا توجد ضريبة أرباح رأس مال منفصلة في الميزانية. تقع الضريبة المقتطعة في نطاق 1–4% من القيمة التقديرية؛ احسبها لسنة بيعك تحديدًا.
-
بالنسبة للعقار المملوك لشركة تايلاندية، توقّع 20% CIT على الربح الفعلي. وهذا أعلى جوهريًا من معاملة الفرد. ضعه في حساب الاقتصاديات طويلة الأجل للهياكل التي تحتفظ فيها شركة بالعقار.
-
أبلغ عن البيع في بلدك. الخصومات الضريبية متاحة عبر اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي، لكن التزام الإبلاغ يظل قائمًا في الغالب.
للسياق الضريبي الأوسع: الضرائب والرسوم عند شراء عقار في تايلاند — تفصيل كامل لعام 2026. ولتفاصيل حساب الضريبة المقتطعة: الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي. ولمسألة هيكل الشركة مقابل الفرد: هل يجوز لشركة تايلاندية تملّك العقار، وهل تغيّر الشركة الأم الأجنبية ذلك؟ والملكية المطلقة مقابل حق الإيجار في تايلاند — الفرق بينهما وأيهما تختار.
.jpg?width=2000)
