Покупатели, изучающие тайскую недвижимость, регулярно слышат о «BOI» как о способе обойти ограничения на иностранное владение. Большая часть этих сведений ошибочна, устарела или относится исключительно к проектам коммерческого масштаба. Для жилой виллы BOI-продвижение не является рабочим путём к владению землёй в 2026 году. Реальные точки пересечения BOI и недвижимости значительно уже, чем предполагает маркетинг.
Что такое Совет по инвестициям Таиланда (BOI)?
BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям) — это государственное агентство Таиланда, которое на основании Закона об инвестиционном продвижении B.E. 2520 (1977, с последующими изменениями) предоставляет льготы компаниям, ведущим деятельность, которую правительство Таиланда хочет стимулировать: производство, технологии, отдельные виды услуг, сельское хозяйство, инфраструктуру. Льготы включают налоговые каникулы по налогу на прибыль (3–8 лет), освобождение от пошлин на импортное оборудование, упрощение разрешений на работу и — что важно в данном контексте — право по статье 27 для компании с иностранным большинством в капитале владеть землёй для продвигаемой деятельности.
Чем BOI не является: жилой инвестиционной схемой. В действующем законодательстве нет пути «купи виллу за ฿X — и BOI даёт тебе право собственности».
Даёт ли статья 27 компании с иностранным большинством право владеть землёй в Таиланде?
Да — статья 27 Закона об инвестиционном продвижении позволяет компании с BOI-продвижением владеть землёй для продвигаемой деятельности, даже если большинство акций принадлежит иностранцам. Это право сопровождается условиями:
- Одобрение выдаётся под конкретный проект — площадь земли утверждается при выдаче статуса
- Земля должна использоваться по продвигаемому назначению; переход в личное жилое использование влечёт отзыв статуса
- При отзыве статуса или сворачивании деятельности земля, как правило, должна быть продана в течение одного года (статья 27, абзац 2)
На практике BOI-владение землёй предназначено для заводов, коммерчески эксплуатируемых отелей, крупных апарт-отелей, R&D-кампусов и аналогичных объектов — но не для частных домов.
Может ли иностранец владеть жилой землёй по статье 96 bis?
Да, но это исключительный путь и не жилая BOI-программа. Старые статьи иногда описывают статью 96 bis Земельного кодекса как прекращённую или как жилую BOI-программу. Обе формулировки неверны. Земельный департамент по-прежнему публикует процедуру подачи: иностранное физическое лицо может запросить право владеть до одного рая жилой земли после ввоза не менее ฿40 млн в квалифицирующие категории инвестиций, указанные в официальной процедуре Земельного департамента по статье 96 bis (ссылка ниже), сохранения этой инвестиции не менее пяти лет и получения разрешения Министра внутренних дел. Земля должна находиться в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или назначенной жилой зоне и вне военных зон безопасности.
Это действующая норма, но исключительная. Это персональное разрешение на жилую землю по Земельному кодексу, а не BOI-продвижение и не общий путь «купи виллу — получи фрихолд землю». Большинству иностранных покупателей всё равно следует планировать кондоминиум в фрихолд, зарегистрированный лизхолд, superficies, usufruct или реальную бизнес-структуру.
Даёт ли виза LTR иностранцам с BOI право собственности на землю?
Нет — виза LTR (Long-Term Resident), запущенная в сентябре 2022 года и администрируемая BOI, это виза на проживание, а не разрешение на владение землёй. Именно с этой программой BOI покупатели сталкиваются чаще всего.
Виза LTR предоставляет:
- Возобновляемую 10-летнюю визу по четырём категориям (Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner, Work-from-Thailand Professional, Highly-Skilled Professional)
- Многократный въезд без отдельного разрешения на повторный въезд
- Упрощённую 90-дневную регистрацию (достаточно ежегодной)
- Освобождение от налога на доходы из иностранных источников для категорий Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner и Work-from-Thailand Professional при соблюдении применимых официальных условий — особенно существенно с учётом изменений 2024 года по переводам, рассмотренных в Налоговое резидентство Таиланда и порог в 180 дней
- Цифровое разрешение на работу для держателей LTR, работающих на организацию в Таиланде, с ежегодной платой ฿3 000
- Законный супруг, родители, дети младше 20 лет и законные иждивенцы, находящиеся на попечении основного держателя LTR, могут подать заявление на зависимые визы; численного лимита нет
Держатели LTR покупают кондоминиумы на тех же условиях 49-процентной иностранной квоты, что и любой другой иностранец (Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике), и арендуют землю на тех же условиях лизхолда (leasehold) (Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать).
Когда BOI-продвижение оправдано при покупке недвижимости?
Только для реальных коммерческих или промышленных проектов — но никогда для частного дома. BOI-продвижение оправдано в сфере недвижимости, если:
- Вы строите отель от 100 номеров (деятельность BOI 7.4)
- Вы развиваете апарт-отель нужного масштаба (ряд подвидов деятельности квалифицируются в сфере услуг)
- Вы управляете медицинским, пенсионным или велнес-объектом (соответствует деятельности 7.32)
- У вас промышленный или коммерческий проект, в котором недвижимость является вспомогательным элементом продвигаемой деятельности
В таких случаях налоговые каникулы BOI и право на владение землёй существенно меняют экономику проекта. При жилой покупке каждый «обходной путь», который, кажется, предлагает BOI, либо не существует, либо является неподходящим инструментом — обычная структура через тайскую компанию (Может ли тайская компания владеть недвижимостью и что меняет иностранная материнская компания?) требует меньшей отчётности, хотя и несёт собственные серьёзные риски.
Сколько стоит создать и поддерживать структуру с BOI-продвижением?
Универсальной цифры нет — расходы масштабируются вместе с проектом, поэтому к любой фиксированной сумме от брокера стоит относиться с подозрением и запрашивать письменную смету под конкретный проект (тот же принцип действует и для расходов на тайскую компанию). Что повторяется независимо от размера проекта:
- Подача заявки в BOI: государственные пошлины плюс гонорар консультантов за саму заявку
- Регистрация компании и структурирование — сверх заявки в BOI
- Ежегодные отчёты по комплаенсу BOI, аудированная отчётность и отчёты о ходе деятельности
- Риск санкций: отзыв льгот, ретроактивные налоговые обязательства за невыполненные обязательства
Эти обязанности оправданы выручкой коммерческого или промышленного проекта. Для покупки жилой виллы они несоразмерны.
Кому подходит BOI-продвижение?
BOI-продвижение подходит девелоперам и операторам, которые ведут проекты коммерческого масштаба, а не частным покупателям жилья:
- Девелоперы, строящие отели или апарт-отели нужного масштаба
- Операторы медицинских или велнес-объектов
- Промышленные или технологические проекты, где земля функционально связана с бизнесом
Кому BOI-продвижение может не подойти?
BOI-продвижение может не подойти частному покупателю, которому нужна вилла с землёй: программа построена под коммерческие и промышленные проекты, а не под личное жильё.
- Частные покупатели, ищущие виллу с землёй
- Покупатели, которым говорят, что «BOI даёт фрихолд (freehold) на землю за ฿40 млн» — статья 96 bis является отдельным разрешением по Земельному кодексу, а не жилой BOI-программой
- Все, кто рассчитывает, что виза LTR решит вопрос владения землёй в фрихолд, — виза LTR этого не решает
