Закон об эскроу-счетах в сфере недвижимости 2008 года создал в Таиланде правовую базу для эскроу (escrow). Механизм продуман: лицензированные эскроу-агенты (прежде всего тайские банки), чётко определённые условия перечисления, прозрачная для аудита структура счетов, защита обеих сторон. Проблема в том, что закон сделал эскроу добровольным, а не обязательным — и большинство тайских застройщиков им не пользуются. Покупателю, который хочет этой защиты, приходится требовать её отдельно.
В этой статье — когда эскроу оправдан, как тайская система работает на практике, что включить в договор и какие альтернативы существуют, если эскроу недоступен.
Обязателен ли эскроу по закону при покупке недвижимости в Таиланде?
Нет. Закон об эскроу-счетах в сфере недвижимости B.E. 2551 (2008) создаёт добровольную правовую базу для эскроу, а не требует его для какого-либо типа сделок. Он предусматривает:
- Систему лицензирования «эскроу-агентов» (как правило, тайских коммерческих банков)
- Стандартные правила открытия, ведения и закрытия эскроу-счетов
- Определённые обязанности агента перед обеими сторонами
- Требования к аудиту и отчётности
- Гражданские и уголовные санкции за нецелевое использование эскроу-средств
Эскроу-агенты должны быть лицензированы Министерством финансов. Основные поставщики услуги — тайские коммерческие банки.
Закон носит разрешительный характер: стороны могут использовать эскроу по взаимному соглашению. Никакого законодательного требования об обязательном применении эскроу для какого-либо типа сделок не существует. Результат: большинство сделок с недвижимостью в Таиланде проходят без эскроу.
Когда стоит использовать эскроу при покупке недвижимости в Таиланде?
Используйте эскроу, когда между оплатой и получением объекта есть существенный разрыв, — прежде всего при покупке off-plan с поэтапными платежами.
1. Большой разрыв между оплатой и передачей объекта. При покупке off-plan платежи вносятся по ходу строительства. Каждый этапный платёж создаёт риск дефолта застройщика. Эскроу удерживает эти средства и перечисляет их только при реальном выполнении этапа.
2. Продавец — юридическое лицо с ограниченным балансом. Платёжеспособность застройщика может измениться. Если он обанкротится между вашей оплатой и передачей объекта, необеспеченный депозит станет требованием в деле о банкротстве. Эскроу не позволяет неперечисленным средствам попасть к застройщику.
3. Покупатель не может легко проверить платёжеспособность контрагента. Иностранный покупатель, проводящий ограниченный due diligence по небольшому тайскому застройщику, имеет мало возможностей оценить состояние его баланса. Эскроу переносит кредитный риск с застройщика на банк.
4. Сделка предполагает поэтапные условия. Устранение дефектов, получение разрешения на ввод в эксплуатацию, регистрация юридического лица кондоминиума (juristic person) — все эти условия могут потребовать проверки после оплаты. Эскроу позволяет удержать часть средств до подтверждения выполнения условий.
Аргументы в пользу эскроу слабы, когда:
- Сделки перепродажи — средства и право собственности передаются одновременно в Земельном офисе (Land Office). Разрыва между оплатой и получением объекта нет.
- Застройщик с документально подтверждённым балансом и историей сдачи объектов — кредитный риск может быть ниже, хотя это и не даёт покупателю защиты, которую даёт соглашение об эскроу.
- Очень небольшие сделки — у эскроу есть фиксированные административные расходы; для малых сумм они могут быть несоразмерны.
Почему большинство тайских застройщиков не используют эскроу?
Большинство тайских застройщиков не используют эскроу, потому что он ограничивает их доступ к платежам покупателя, не является отраслевой нормой и увеличивает издержки сделки.
1. Денежный поток застройщика. Без эскроу застройщик получает этапные платежи напрямую и использует их для строительства. При эскроу средства удерживаются банком и перечисляются только против подтверждённых этапов — то есть застройщик не может свободно распоряжаться этими деньгами. Для застройщиков с ограниченным капиталом эскроу — ограничение, которого они стремятся избежать.
2. Отраслевая норма. Эскроу — не стандартное ожидание на тайском рынке недвижимости. Покупатели не требуют его в обычном порядке. Застройщики не предлагают проактивно. Норма самовоспроизводится.
3. Восприятие стоимости. Эскроу-комиссия увеличивает издержки сделки. Застройщики предпочитают избегать её там, где возможно.
Совокупный результат: эскроу доступен юридически, доступен технически (банки оказывают услугу), но редок на практике. Покупатели, желающие его использовать, должны договариваться об этом, иногда преодолевая сопротивление застройщика.
Как эскроу работает при покупке недвижимости в Таиланде?
Покупатель, продавец и лицензированный эскроу-агент подписывают соглашение, по которому платежи покупателя удерживаются и перечисляются при выполнении оговорённых условий.
1. Трёхстороннее соглашение. Покупатель, продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк) подписывают соглашение об эскроу. В нём прописываются: график платежей на эскроу-счёт, этапы, при наступлении которых средства перечисляются продавцу, и условия возврата покупателю.
2. Покупатель вносит средства на эскроу-счёт. Каждый этапный платёж поступает на эскроу-счёт, а не напрямую застройщику. Банк подтверждает получение обеим сторонам.
3. Проверка этапа. Когда этап заявлен как выполненный (фундамент готов, каркас возведён и т.д.), застройщик запрашивает перечисление. Покупатель должен его одобрить, как правило, на основании:
- Заключения архитектора или инженера о стадии строительства
- Фотографий и осмотра
- Иногда отчёта независимого инспектора
4. Перечисление средств. После одобрения покупателем банк перечисляет сумму этапа застройщику. Средства переходят к застройщику; покупатель продвигается в проекте дальше.
5. Окончательная сдача и переоформление права. При завершении проекта и регистрации в Земельном офисе (Land Office) перечисляется финальный платёж. Эскроу-счёт закрывается.
6. Механизм возврата. Если застройщик не выполнил обязательства или допустил дефолт, покупатель может потребовать возврата неперечисленных средств с эскроу-счёта — без необходимости взыскивать их из общего имущества застройщика. Закон предусматривает чётко определённые процедуры. В случае спора сторон о перечислении эскроу-агент не может перечислить средства, пока стороны не договорятся или не будет вынесено окончательное судебное решение.
Сколько стоит эскроу при сделке с недвижимостью в Таиланде?
Комиссии за эскроу зависят от агента, структуры сделки и администрирования счёта, поэтому запросите письменный расчёт до того, как соглашаться на эскроу.
В соглашении должны быть указаны полный перечень комиссий, кто платит каждую из них и взимается ли плата при перечислении по этапу. Покупатель и продавец могут договориться о распределении расходов между собой.
Какие условия об эскроу включить в договор купли-продажи (SPA)?
Требуйте, чтобы договор купли-продажи называл эскроу-агента и описывал каждое условие оплаты, перечисления, проверки и возврата.
- Обязательное условие об эскроу — все платежи покупателя проходят через определённого эскроу-агента (конкретный банк)
- График этапов — чётко определённые стадии строительства, при достижении которых производится перечисление
- Механизм проверки — способ подтверждения каждого этапа (заключение архитектора, независимый инспектор, фотоматериалы)
- Триггеры возврата — конкретные события, влекущие возврат средств с эскроу (банкротство застройщика, отказ от проекта, задержка завершения сверх X месяцев)
- Право покупателя на осмотр перед одобрением перечисления
- Контактные данные и реквизиты доступа к эскроу-агенту
Если застройщик отказывает в эскроу, оцените его финансовое положение, историю сдачи объектов и те гарантии, на которые он всё-таки готов пойти, прежде чем решать, приемлем ли платёжный риск.
Что делать, если эскроу недоступен?
Если эскроу недоступен, снижайте риск дефолта застройщика через счёт у юриста, банковскую гарантию или график платежей, при котором большая часть суммы приходится на период после проверяемого завершения строительства.
1. Трастовый счёт в юридической фирме. Некоторые тайские юридические фирмы предлагают услуги трастового счёта для средств по сделке. Менее формально, чем банковский эскроу, меньше защиты (юрист не является регулируемым эскроу-агентом), но лучше, чем прямой платёж застройщику.
2. Аккредитив (L/C). В отдельных сложных сделках используется аккредитив, выпущенный банком покупателя и выплачиваемый застройщику при подтверждённой сдаче этапа. Чаще встречается в коммерческой недвижимости, чем в жилой.
3. Банковская гарантия от застройщика. Банковская гарантия от банка застройщика, выплачиваемая покупателю при дефолте, обеспечивает аналогичную защиту с другой стороны. Увеличивает расходы застройщика.
4. Меньший аванс, крупный финальный платёж. Перестройте график платежей так, чтобы бо́льшая часть цены уплачивалась при завершении строительства (когда объект можно проверить), а не в ходе строительства. Увеличивает потребность застройщика в оборотном капитале; часть из них не согласится.
5. Гарантии завершения строительства, обеспеченные страховкой. В Таиланде встречается реже, чем на некоторых других рынках, но постепенно появляется — отдельные застройщики предлагают гарантии завершения строительства, обеспеченные страховыми продуктами.
6. Выбирайте застройщика с документально подтверждённой историей сдачи объектов. Если эскроу недоступен, изучите баланс застройщика, завершённые проекты и судебную историю, прежде чем принимать риск прямого платежа.
Нужен ли эскроу при покупке недвижимости на вторичном рынке в Таиланде?
Как правило, нет. При обычной перепродаже оплата и переход права собственности происходят одновременно в Земельном офисе (Land Office), поэтому строительного разрыва, который закрывал бы эскроу, просто нет.
- Переход права собственности и оплата происходят одновременно в Земельном офисе (Land Office) — банковские чеки передаются при регистрации
- Средства покупателя становятся доступны продавцу только в момент перехода права собственности
- Строительного риска нет, риска платёжеспособности застройщика нет
- Договор всё равно может устанавливать условия, которые должны быть выполнены до переоформления
При перепродаже схема «депозит по SPA + остаток в Земельном офисе» проста и хорошо понятна. Эскроу не добавляет существенной защиты, но добавляет расходы. Исключение — дорогостоящие перепродажи с условиями, требующими проверки после передачи, где частичное удержание в эскроу может быть оправдано.
Стоит ли требовать эскроу при покупке off-plan в Пхукете?
Да. Требуйте эскроу при каждой off-plan-сделке в Пхукете, а затем оценивайте платёжный риск по ответу застройщика и по доступным альтернативам.
- Об эскроу можно договориться, но это не стандартное предложение
- Готовность застройщика согласиться на проверяемые условия оплаты важна для оценки риска
- Альтернативы, описанные выше, тем важнее, чем большие суммы покупателя просят внести до завершения строительства
Покупателям в Пхукете: договоритесь об эскроу или о самой сильной доступной альтернативе, прежде чем вносить существенные off-plan-платежи.
Как решить, настаивать ли на эскроу?
Настаивайте на эскроу при покупке off-plan, когда вас просят платить до завершения строительства; при обычной перепродаже он может не подойти, если только нет конкретного условия, которое нужно защитить после переоформления.
-
При off-plan — требуйте эскроу. Даже если это не стандартное предложение застройщика. Ответ скажет вам кое-что о застройщике.
-
При перепродаже — рассматривайте эскроу только ради конкретного условия после переоформления. В остальном механизм Земельного офиса сам обеспечивает обмен денег на право собственности.
-
Если эскроу недоступен — используйте альтернативы. Трастовый счёт в юридической фирме, реструктуризация графика платежей и документально подтверждённая история сдачи объектов снижают риск прямого платежа.
Подробнее об off-plan в сравнении с перепродажей — Off-plan vs перепродажа недвижимости в Таиланде — риски, графики платежей и когда что выбрать. О структуре SPA — Договор купли-продажи (SPA) недвижимости в Таиланде — что нужно знать иностранцу. Полный контекст сделки — Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев и Чеклист due diligence при покупке недвижимости в Таиланде.
