В тайской практике покупатель, который отказывается от сделки, теряет задаток, а продавец, который отказывается, возвращает его и может быть должен ещё и доказанные убытки. Договор может изменить оба правила, поэтому именно условия ниже решают, вернутся ли ваши деньги.
Из каких трёх этапов платежей состоит покупка недвижимости в Таиланде?
Покупка на Пхукете обычно проходит через три платежа, и для каждого договор задаёт своё правило возврата.
- Резервационный задаток (бронирование). Небольшой платёж, который закрепляет объект до составления договора купли-продажи (SPA). Его держит застройщик или продавец, и он засчитывается в первый платёж по SPA, если обе стороны продолжают сделку.
- Задаток по SPA или первоначальный взнос. Платится при подписании договора купли-продажи: обычно 10–30% цены для off-plan, 5–10% на вторичном рынке. Его держит продавец или агент эскроу (escrow).
- Поэтапные платежи и финальный остаток. Для off-plan — по этапам: фундамент, кровля, отделка, сдача (см. Графики платежей off-plan на Пхукете: как их читать). На вторичном рынке — при переходе права собственности.
Чем раньше этап, тем больше свободы у покупателя.
Возвращается ли резервационный задаток в Таиланде?
Да, если отказывается не покупатель, а форма бронирования не говорит иного. У off-plan кондоминиума, купленного у застройщика, свои правила. С 31 января 2025 года форму договора бронирования кондоминиума устанавливает Управление по защите прав потребителей (OCPB). По этому договору плата за бронирование — не задаток и не первоначальный взнос, и застройщик может оставить её себе, только если вы не подписали SPA в срок, указанный в договоре, и только после письменного уведомления, в котором вам дают на подписание не меньше 7 дней с момента получения. Застройщик возвращает плату в течение 15 дней наличными, переводом или чеком либо в течение 45 дней на кредитную карту за вычетом комиссии по карте, если она есть, когда:
- застройщик не подписал с вами SPA в срок, не получил разрешение на строительство или изменил проект или материалы без вашего согласия;
- застройщик знал, что вы подаёте заявку на банковский кредит, а банк не одобрил её в согласованный срок.
Для виллы, дома или объекта на вторичном рынке резервационный задаток (по-тайски jong) — это задаток в смысле закона, и его регулирует форма бронирования. Если форма молчит, действуют статьи 377–378 Гражданского и торгового кодекса:
- Отказывается покупатель: задаток остаётся у продавца (статья 378(2)).
- Отказывается продавец: продавец возвращает задаток. Это простой возврат, без удвоения по закону (статья 378(3)).
- Форс-мажор не по вине сторон: задаток возвращается, обе стороны освобождаются от обязательств (статья 219).
- Обе стороны исполняют договор: задаток засчитывается в цену (статья 378(1)).
Хотите получить двойную сумму, если продавец откажется? Это условие договора, а не закона, поэтому согласуйте пункт об удвоении в форме бронирования. Сверх возвращённого задатка можно требовать доказанные убытки, например расходы на юриста и на подачу заявки на ипотеку. В потребительских делах Закон о несправедливых условиях договора B.E. 2540 позволяет суду отменить пункт, ограничивающий ответственность продавца.
Тайский закон не даёт статутного периода охлаждения при покупке недвижимости. Он есть, только если его создаёт договор, и некоторые застройщики предлагают 7 дней. Просите не менее 7 дней в форме бронирования и используйте их для проверки due diligence.
Когда задаток по подписанному SPA подлежит возврату?
Когда срабатывает одно из условий возврата в SPA. Вот какие стоит искать:
- Форс-мажор. Если проект стал невозможен не по вине сторон, статья 219 освобождает обе стороны, и платежи возвращаются.
- Существенная просрочка. Срок задаёт SPA, например 6 или 12 месяцев сверх даты передачи. Без такого условия направьте застройщику письменное уведомление с разумным сроком на исполнение. Если он так и не исполнит договор, статья 387 Гражданского и торгового кодекса позволяет вам расторгнуть договор. Этот путь медленнее.
- Существенные дефекты. Приложите спецификации объекта к SPA отдельным приложением. Если переданный объект существенно от них отличается, вы вправе отказаться от приёмки и потребовать платежи обратно.
- Условие об ипотечном финансировании. Если ипотеку не одобрили в течение 30–60 дней после подписания, SPA расторгается и задаток возвращается. Большинство стандартных SPA исходят из оплаты наличными, поэтому добавьте этот пункт, если используете финансирование через тайский банк.
- Форс-мажор для покупателя. Пункт, который позволяет расторгнуть договор при тяжёлой болезни, смерти или других указанных событиях. Встречается редко, но его стоит запросить.
- Период охлаждения после подписания. Единичные застройщики дают несколько дней после подписания SPA.
Насколько безопасен задаток, если бронировать виллу в Таиланде за год вперёд?
Безопаснее всего — у лицензированного агента эскроу по письменному соглашению. Закон об эскроу B.E. 2551 (2008) не действует автоматически: он применяется, когда стороны и лицензированный агент подписывают письменное соглашение с условиями, которые установил закон. Министерство финансов лицензирует агентов (статьи 9–10), и большинство из них — крупные тайские банки: Bangkok Bank, Kasikornbank, SCB, Krungthai, Krungsri и TTB.
По соглашению об эскроу:
- ваши платежи поступают на выделенный счёт эскроу, а не застройщику;
- агент перечисляет деньги только при выполнении условий, записанных в соглашении об эскроу, например после подтверждённых этапов строительства, а при расторжении договора перечисляет их стороне, которую называет соглашение;
- при споре о правах и обязанностях сторон по договору эскроу агент держит средства, пока стороны не договорятся или суд не вынесет окончательное решение. Прочитайте условия о спорах до подписания.
Вознаграждение агента — 0,1–0,3% от суммы договора, обычно пополам между покупателем и застройщиком. До подписания проверьте, что названный в договоре агент есть в списке лицензированных Министерством финансов. Подробнее — в Эскроу-счёт в Таиланде: банк держит ваши платежи, пока дом не построен.
Как вернуть задаток, если сделка сорвалась?
Начните с претензионного письма от юриста, а дальше действуйте по необходимости.
- Претензионное письмо. Тайский адвокат берёт ฿5 000–15 000. В письме указываются пункты SPA и статьи Гражданского и торгового кодекса и даётся срок 14–30 дней.
- Жалоба в OCPB. Управление по защите прав потребителей (OCPB) принимает жалобы по потребительским покупкам от иностранных и тайских покупателей. Это бесплатно, занимает 3–12 месяцев, и управление проводит посредничество или передаёт дело в суд.
- Гражданский суд. Иск подаётся в суд по месту нахождения объекта. Судебные сборы — около 1–2,5% от суммы иска, первая инстанция занимает 12–24 месяца, и решение исполняется за счёт активов застройщика.
- Арбитраж. Если SPA его предусматривает (Тайский арбитражный институт или международный арбитраж), это быстрее суда, но дороже на старте.
Проверка финансов застройщика до бронирования заметно снижает шанс, что эти пути вообще понадобятся.
Что требовать до внесения задатка за недвижимость в Таиланде?
До резервационного задатка:
- Письменная форма бронирования
- Условия возврата, указанные в форме
- Срок 7–14 дней для предоставления SPA
- Подпись уполномоченного представителя застройщика или продавца и печать компании
До подписания SPA:
- Условие о существенной просрочке: полный возврат с процентами после согласованной просрочки, например 6 месяцев сверх даты передачи
- Условие о форс-мажоре
- Приложение со спецификациями
- Условие об ипотечном финансировании, если берёте ипотеку
- Подтверждённый эскроу для off-plan
- Штраф за просрочку этапов
- Двуязычный договор или заверенный перевод на тайский язык
- Проверка независимым тайским адвокатом, которому не платит застройщик (฿15 000–40 000)
Эта проверка — самые выгодные деньги в сделке, и обычно она даёт 1–3 изменения в условиях договора.
