Форма FET (Foreign Exchange Transaction) — документальное подтверждение того, что средства на покупку кондоминиума в Таиланде поступили из-за рубежа в иностранной валюте. Для иностранных покупателей кондоминиумов FET обязательна: без неё регистрация невозможна. Механика проста, но важны сроки, актуальность документа и точность оформления.
Что такое форма FET и когда она нужна при покупке недвижимости в Таиланде?
Форма FET (ранее называвшаяся Тор Тор 3, ธ.ต.3) — документ, который тайский банк выдаёт при поступлении иностранной валюты в Таиланд и её конвертации в тайский бат. Это связующее звено между переводом из банка покупателя на родине и требованием Земельного офиса (Land Office), чтобы покупка кондоминиума иностранцем финансировалась из-за рубежа. Она нужна для регистрации фрихолда кондоминиума на имя иностранца: Земельный офис требует оригинал в день передачи, и без него регистрация не проходит. Для лизхолда, покупки на имя супруга-тайца и других структур для иностранных покупателей требования различаются (см. ниже), а при последующей продаже форма понадобится снова — чтобы репатриировать вырученные средства за рубеж без затруднений с валютным контролем.
В документе указываются:
- Полное имя покупателя (в соответствии с паспортом)
- Сумма в исходной иностранной валюте (USD, EUR, SGD и др.)
- Эквивалент в батах, полученный банком после конвертации
- Код назначения, идентифицирующий транзакцию (как правило, «purchase of condominium» или аналог)
- Дата выдачи и банковский номер
Форма оформляется на бланке, утверждённом Банком Таиланда (Bank of Thailand), с печатью и подписью тайского банка. Она служит официальным подтверждением того, что средства из иностранного источника поступили в Таиланд и конвертированы в баты.
Почему Земельный офис требует форму FET у покупателей кондо?
Статья 19 Закона о кондоминиумах обязывает иностранного покупателя кондоминиума ввезти средства на покупку из-за рубежа, и форма FET — то самое документальное доказательство, на которое опирается Земельный офис (Land Office). Без неё офис откажет в регистрации юнита на имя иностранца.
Это самый чёткий механизм реализации нормы закона об иностранных средствах: вместо того чтобы отслеживать банковские переводы и конвертации по разрозненным документам, тайский банк подтверждает входящий перевод стандартной формой. Земельный офис принимает её — и требование считается выполненным.
У формы FET есть вторая функция: при последующей продаже она позволяет репатриировать вырученные средства за рубеж без проблем с валютным контролем. Исходная FET подтверждает факт ввоза иностранной валюты, и средства от продажи в пределах этой суммы могут быть выведены как репатриация, а не как новый вывод валюты.
Как получить форму FET?
Форму FET вы получаете, переведя иностранную валюту из своего банка на счёт тайского банка с правильным кодом назначения: банк выдаёт документ, как только перевод зачислен и верно закодирован. Стандартная процедура:
1. Переведите иностранную валюту из своего банка на счёт тайского банка. Банком-получателем может быть:
- Ваш собственный счёт в тайском банке (на ваше имя)
- Эскроу-счёт вашего юриста
- Счёт продавца (реже; для целей FET собственный счёт предпочтительнее)
2. Укажите код назначения. В платёжном поручении должно быть указано назначение «purchase of condominium» (или соответствующий код банка). Этот код запускает процедуру выдачи FET.
3. Отправляйте иностранную валюту, а не баты. USD, EUR, SGD, GBP, AUD — не баты. Переводы в батах из-за рубежа не подходят; средства должны быть в иностранной валюте, которую тайский банк конвертирует.
4. Получите FET. Единовременные переводы от USD 50 000 (или эквивалента в другой иностранной валюте) запускают автоматическую выдачу формы. Для меньших сумм может потребоваться письменный запрос в тайский банк-получатель. Как правило, форма выдаётся в течение 1–3 рабочих дней с момента получения перевода.
5. Сохраните оригинал. В Земельный офис (Land Office) в день передачи нужно принести оригинал FET (не копию). Сделайте дополнительные копии для своих записей.
Что может пойти не так с формой FET?
Чаще всего с FET случается следующее: форма устарела, указано не то имя получателя, не сходится сумма, отсутствует код назначения, а несколько мелких переводов приходится сводить воедино в Земельном офисе.
1. Устаревшая FET (старше ~6 месяцев). Некоторые Земельные офисы оспаривают формы FET старше ~6 месяцев. Если перевод задержался дольше этого срока, организуйте новый входящий перевод через тот же банк — даже небольшой суммы (USD 5 000–10 000) достаточно для получения свежей FET, подтверждающей недавнюю иностранную активность.
2. Неверное имя получателя. В форме FET должно быть указано имя покупателя в том виде, в каком оно будет фигурировать в правоустанавливающем документе. Если перевод был отправлен на эскроу-счёт (escrow) юриста и получателем указан юрист, в FET будет его имя, а не ваше — Земельный офис может не принять такой документ. По возможности используйте собственный счёт в тайском банке.
3. Неверная сумма. В форме FET должна быть указана сумма в иностранной валюте и эквивалент в батах, причём эквивалент должен быть не меньше цены покупки (или задокументированной её части в ситуациях с частичной FET).
4. Отсутствие кода назначения. Если в исходном платёжном поручении не был указан код «purchase of condominium», банк может не выдать FET автоматически. В этом случае поможет письменный запрос в банк с подтверждающими документами.
5. Несколько мелких переводов. Если средства на покупку поступали несколькими небольшими переводами, а не одним крупным, у вас может быть несколько FET, которые в сумме равны цене покупки. Большинство Земельных офисов это принимают; заранее уточните в вашем конкретном офисе.
Когда отправлять деньги, чтобы получить форму FET?
Отправляйте перевод за 5–10 рабочих дней до дня передачи, чтобы FET была выдана и оказалась у вас на руках задолго до визита в Земельный офис. Полный график:
- За 5–10 рабочих дней до передачи: отправьте перевод из своего банка. Международные переводы могут проходить 1–3 рабочих дня, прежде чем средства будут зачислены и доступны для выдачи FET.
- За 3–5 дней до передачи: убедитесь, что тайский банк выдал FET. Заберите оригинал.
- За 1–2 дня до передачи: закажите в том же тайском банке кассирские чеки на остаток суммы и сборы за регистрацию.
- В день передачи: принесите оригинал FET и кассирские чеки в Земельный офис (Land Office).
Самая распространённая причина срыва дня передачи — слишком поздно отправленный перевод, из-за которого FET ещё не выдана и сделка откладывается.
Нужна ли форма FET при любой покупке?
Нет — требование FET распространяется исключительно на регистрацию фрихолда (freehold) кондоминиума на имя иностранца. В других случаях она не нужна:
- Регистрация лизхолда (leasehold) (иностранец оформляет зарегистрированную долгосрочную аренду): другие требования; FET иногда нужна, иногда нет
- Покупка на имя супруга-тайца (тайский супруг покупает землю на своё имя): FET не требуется (с точки зрения Земельного офиса это не иностранная сделка, хотя декларация супруга-тайца предполагает собственные требования)
- Покупка земли иностранцем по статье 96 бис на основании инвестиций: другая документация, эквивалент FET для инвестиций в размере ฿40 млн
- Переход по наследству: другие правила
Для каждой структуры, не являющейся фрихолдом кондоминиума, ваш юрист расскажет об эквивалентных требованиях к документации по входящим средствам.
Что делать иностранному покупателю кондо со своей формой FET?
Запланируйте перевод за 5–10 рабочих дней, отправьте его на собственный счёт в тайском банке и сохраните оригинал, как только его выдадут. Подробнее:
1. Планируйте получение FET за 5–10 рабочих дней до передачи. Отправляйте средства с запасом — не откладывайте на последний момент.
2. Используйте собственный счёт в тайском банке. Самый чистый вариант — ваше имя, ваш счёт, ваша FET. Избегайте эскроу-счёта (escrow) юриста, если вам специально не посоветовали этот путь. Если счёта ещё нет, см. как иностранцу открыть счёт в тайском банке — возможность зависит от типа визы, и счёт должен существовать до поступления перевода.
3. Чётко укажите код назначения. «Purchase of condominium» или аналог. Банку нужен этот код для выдачи FET.
4. Сохраните оригинал FET. Он нужен в Земельном офисе (Land Office) в день передачи. Сделайте копии для своих записей — документ понадобится снова при продаже для репатриации средств.
О более широком контексте сделки: Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев и День регистрации сделки в Земельном офисе Таиланда — что происходит на самом деле. О правовой основе Закона о кондоминиумах: Закон о кондоминиумах Таиланда — квота иностранного владения по статье 19/2 и Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить.
.jpg?width=2000)
