Off-plan — это покупка у застройщика, пока здание строится, с оплатой по этапам. Перепродажа — это покупка готового объекта у владельца с оплатой при передаче, и у каждого пути свой график платежей и свой покупатель.
Чем off-plan отличается от перепродажи недвижимости в Таиланде?
Off-plan — это договор с застройщиком на объект, который ещё строится, а перепродажа — переход готового объекта от его нынешнего владельца. Платежи по off-plan привязаны к строительным этапам в договоре, а заселение наступает по завершении стройки. Сравните цену раннего этапа с ценами на готовое жильё в ежеквартальном отчёте по рынку недвижимости Пхукета.
Перепродажа идёт по цепочке: резервация, проверка, договор купли-продажи (SPA) и переоформление в Земельном офисе, и объект вы осматриваете до того, как обязуетесь заплатить всю сумму.
Оба варианта применимы к кондоминиумам, виллам и таунхаусам, с одинаковыми структурами владения: фрихолд (freehold) для кондо в пределах квоты, лизхолд (leasehold) плюс суперфиций (superficies) для вилл.
Как off-plan и перепродажа сравниваются между собой?
Off-plan даёт поэтапные платежи и возможность кастомизации, вместе с риском застройщика. Перепродажа даёт объект, который можно осмотреть сейчас, известное состояние и оплату при передаче.
| Параметр | Off-plan | Перепродажа |
|---|---|---|
| Цена (относительно завершения) | Ощутимый дисконт на раннем этапе запуска | Рыночная цена |
| Время от предложения до ключей | Срок строительства | Доступен сразу после передачи |
| Структура платежей | Поэтапно в ходе строительства | Резервация + депозит + остаток при передаче |
| Распределение капитала | Постепенное | Единовременное |
| Видимость характеристик | Планировка, список материалов, шоу-юнит | Реальный объект |
| Проверяемость качества строительства | Нет (только по завершении) | Да (инспекция) |
| Гарантия на дефекты | Договорная гарантия | Продаётся «как есть» — без гарантии |
| Риск застройщика / продавца | Высокий — застройщик может не достроить | Низкий — продавец просто передаёт право |
| Сроки иностранной квоты | Риск заполнения квоты до вашей регистрации | Статус квоты известен на момент подписания |
| Кастомизация | Возможна (отделка, иногда планировка) | Не предусмотрена |
| Типичный покупатель | Долгосрочный, с высокой риск-толерантностью, с запасом наличных | Первичный покупатель, для немедленного использования, с низкой толерантностью к риску |
Что именно я покупаю, когда покупаю off-plan?
Вы покупаете договорное право получить указанный объект в указанный срок в обмен на серию платежей, а не готовое здание. Это обещание держится на трёх вещах:
- Обязательство застройщика исполнить договор — его можно взыскать в тайском суде, но медленно и лишь в пределах активов застройщика
- Ваши резервационный взнос и депозит — лучше всего их защищает эскроу (escrow) по Закону об эскроу 2008 года; эскроу необязателен, и не все застройщики его применяют
- Земля под проектом — принадлежит застройщику или используется на особых условиях; на землю застройщика-банкрота могут претендовать кредиторы, и проект зависнет на неопределённый срок
Иллюстративный график платежей при off-plan
| Этап | Триггер |
|---|---|
| Резервационный взнос | Бронирование объекта |
| Подписание договора | Подписание SPA, проверка завершена (крупнейший единовременный платёж) |
| Завершение фундамента | Строительный этап |
| Завершение конструкции | Строительный этап |
| Завершение кровли | Строительный этап |
| Стены и отделка | Строительный этап |
| Передача права собственности | Регистрация в Земельном офисе (последний остаток) |
Проценты и количество этапов у разных застройщиков разные. К конструктивной готовности ваши платежи обычно составляют существенное большинство цены, а остаток вносится при передаче. Проверьте график конкретного проекта до подписания.
Что закрепить в SPA при покупке off-plan?
- Возврат при заполненной квоте. Для кондоминиума 49%-й лимит для иностранцев применяется при регистрации, а не при подписании SPA. Попросите механизм возврата средств на случай, если здание достигнет 49% до вашей передачи.
- Зафиксированные характеристики. Замените «subject to revision» на зафиксированные характеристики ключевых позиций: бренд кухни, класс напольных покрытий, сантехника, высота потолков.
- Штраф за просрочку и порог возврата. Попросите штраф за задержку сдачи и возврат средств, если задержка превысит согласованный порог.
- Инспекции по этапам. Попросите, чтобы инспектор подтверждал соответствие каждого этапного платежа реальному прогрессу, а итоговый платёж лежал в эскроу до закрытия punch list.
- Условия переуступки. Уточните, можно ли переуступить договор до завершения строительства и за какую комиссию.
Что именно я покупаю при перепродаже?
Вы покупаете существующий объект у владельца, поэтому цену, качество строительства и состояние видите до передачи. Он продаётся «как есть». Резервационный взнос и депозит вы платите до передачи, а остаток — при передаче. Крах застройщика и замершая стройка перепродаже не грозят, а дефекты или отложенный ремонт выявляет проверка due diligence.
Что проверить перед покупкой объекта на перепродаже?
- Возраст здания и фонд капитальных расходов. У старого здания фонд капитальных расходов (sinking fund) юридического лица кондоминиума может оказаться недостаточным, а впереди — покраска, замена лифтов или ремонт инженерных систем. Цена должна это отражать.
- Налог продавца. Специальный налог на бизнес (SBT) и гербовый сбор влияют на переговоры. Уточните у юриста, какой налог применяется и кто его платит.
- Действующие арендаторы. Зарегистрированные договоры аренды сохраняются при продаже, и новый собственник получает объект вместе с ними. До подписания проверьте условия аренды, ставки и арендаторов.
- Юридическое лицо и управление. Обойдите здание в непиковые часы, поговорите с охраной и спросите юридическое лицо кондоминиума (juristic person) о нерешённых вопросах.
Как цена off-plan соотносится с ценами перепродажи?
Off-plan часто стоит дешевле будущего готового объекта: дисконт компенсирует строительный риск и капитал, замороженный до сдачи. Это не гарантированная прибыль, и дисконт сужается по мере снижения строительного риска:
- Ранний запуск (этап фундамента): ощутимый дисконт к прогнозируемой цене завершения
- Середина строительства: меньший дисконт
- Близко к завершению: минимальный дисконт, цена почти как при перепродаже, с остаточным риском завершения
- Перепродажа сразу после завершения: рыночная цена или чуть выше за новое здание
Дисконт становится выгодой, когда проект завершён, завершён в срок, а рынок не просел за время стройки. Сравните цену с завершёнными перепродажами в том же здании или районе. Про доказательства арендного дохода вместо прогнозируемой доходности — Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле.
Кому подходит off-plan?
Off-plan подходит покупателю с долгим горизонтом, с желанием кастомизации или с конкретным новым проектом на примете.
- Долгосрочному инвестору с диверсифицированным портфелем, который может нести риск одного проекта в рамках более широкого портфеля и хочет раннюю цену.
- Покупателю, которому важна кастомизация — отделка, а иногда и изменения планировки.
- Покупателю, которому нужен конкретный новый проект, где объектов на перепродаже ещё нет.
Таким покупателям стоит проверять застройщика так же тщательно, как объект:
- Другие завершённые проекты — посетите хотя бы один и поговорите с владельцами
- Финансовое положение и финансирование проекта
- Условия эскроу (escrow) для депозитов покупателей
- Послужной список по срокам и разрешению споров
Кому подходит перепродажа?
Перепродажа подходит покупателю, которому нужны известное состояние, немедленное использование или сложившаяся история аренды.
- Иностранцу, впервые покупающему в Таиланде. Стандартная сделка (Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев) при перепродаже короче и проще.
- Тому, кто хочет скоро въехать. Выбирайте свободный объект: им можно пользоваться сразу после передачи. Объект с арендатором переходит вместе с договором аренды, и арендатор продолжает в нём жить.
- Тому, кто ищет известный доход. Сданный объект на перепродаже приходит с историей аренды, известными расходами и арендаторами, а арендные цифры off-plan — лишь оценки.
Стоит ли рассматривать перепродажу в только что построенном доме?
Да. Перепродажа в свежесданном здании сочетает проверяемое качество строительства и немедленное использование с гарантией застройщика, которая ещё может действовать, — но цена при этом вторичного рынка, а не раннего запуска.
Как выбрать между off-plan и перепродажей в Таиланде?
Выбирайте перепродажу, когда нужен известный объект, который можно осмотреть. Выбирайте off-plan, когда поэтапная оплата, кастомизация или конкретный проект стоят риска застройщика и стройки, и уделяйте застройщику и SPA столько же времени, сколько самому юниту.
Полная последовательность сделки: Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев. Проверка due diligence, которая идёт параллельно: Чеклист due diligence при покупке недвижимости в Таиланде. Выбор района на Пхукете: Покупка недвижимости на Пхукете — полное руководство для иностранцев.
