Таиланд облагает прирост капитала от недвижимости иначе, чем большинство западных юрисдикций. Отдельного налога на прирост капитала для физических лиц здесь нет — вместо него итоговым налогом на прирост считается налог у источника, который Земельный офис (Land Office) удерживает при переходе права собственности. Для компаний-продавцов применяется налог на прибыль. Асимметрия между двумя структурами — одна из нескольких причин, по которым индивидуальное владение остаётся более чистым вариантом для иностранных покупателей там, где оно доступно.
В статье разобраны фактический налоговый режим при продаже недвижимости иностранцами, разница между компанией и физлицом, а также редкая льгота, которая всё же существует.
Как Таиланд облагает прирост при продаже недвижимости?
В тайском налоговом законодательстве нет отдельной главы о налоге на прирост капитала (CGT) для недвижимости — вместо этого выручка от продажи облагается как обычный доход по одному из двух механизмов, в зависимости от того, кто владеет объектом:
- Для физических лиц прирост облагается через механизм налога у источника (withholding tax) в Земельном офисе, и этот налог считается итоговым
- Для компаний прирост является обычным корпоративным доходом и облагается налогом на прибыль по ставке 20%
Оба механизма взимают налог с прироста. Различаются сам механизм, ставка и долгосрочная нагрузка.
Какой налог платит продавец-физлицо при продаже недвижимости?
Продавец-физлицо платит только налог у источника (WHT) в Земельном офисе, который рассчитывается по установленной формуле исходя из оценочной стоимости, срока владения и прогрессивных ставок НДФЛ (5%–35%) — полная механика описана в Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его считает Земельный офис. Результат для большинства сделок перепродажи укладывается в диапазон 1–4% от оценочной стоимости, и этот же диапазон подтверждается в Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его считает Земельный офис.
Этот WHT и есть итоговый налог продавца. Формально продавец может включить продажу недвижимости в годовую декларацию по НДФЛ (PND.90), но такой расчёт редко оказывается выгоднее — для большинства продавцов налог у источника в Земельном офисе является итоговым, платится наличными в день сделки, и больше ничего не причитается.
Что это означает на практике
Тайский налоговый режим для физлиц, продающих недвижимость, действительно проще большинства западных систем. Здесь нет:
- Отдельного расчёта CGT
- Разделения на долгосрочный и краткосрочный прирост (кроме таблицы вычета затрат по годам владения, встроенной в WHT)
- Индексации на инфляцию
- Зачёта убытков против других приростов
- Специальных вычетов и освобождений по CGT
Продавец платит WHT в Земельном офисе, выходит из кабинета, и налоговое обязательство закрыто.
Какой налог платит тайская компания при продаже недвижимости?
Компания-продавец платит налог на прибыль (CIT) по ставке 20% с фактического прироста, а удержанный Земельным офисом 1% засчитывается в счёт этого итогового счёта — структура ощутимо более тяжёлая, чем индивидуальное владение. Для компании с привилегиями Совета по инвестициям (BOI, Board of Investment) нужно отдельно смотреть сертификат: её налоговые льготы могут изменить результат:
1. Земельный офис удерживает WHT — фиксированный 1% от большей из двух величин: оценочной стоимости или цены продажи. Это авансовый платёж компании.
2. Годовой налог на прибыль (CIT) по ставке 20% с фактического прироста. Прирост считается так:
Прирост = Цена продажи − (Первоначальная цена покупки + документально подтверждённые улучшения + уже начисленная амортизация)
Удержанный 1% WHT засчитывается в счёт 20% CIT — компания доплачивает разницу (или заявляет возврат, если WHT превысил итоговый CIT, что бывает редко).
Пример расчёта — продажа через компанию
Тайская компания купила виллу в 2018 году за 20 млн бат. Продаёт в 2026 году за 30 млн бат. Документально подтверждённые улучшения: 2 млн. Амортизация, начисленная за 8 лет: 1,6 млн. Оценочная стоимость на момент продажи: 25 млн.
- Цена продажи: 30 млн
- Налоговая база: 20 млн + 2 млн улучшений − 1,6 млн амортизации = 20,4 млн
- Прирост: 30 млн − 20,4 млн = 9,6 млн
- CIT: 20% × 9,6 млн = 1,92 млн
- WHT Земельного офиса 1%: 1% × 30 млн (большая из оценочной и цены продажи) = 0,3 млн
- CIT к доплате по итогам года: 1,92 млн − 0,3 млн = 1,62 млн
- Итого налог со сделки: 1,92 млн (~6,4% от цены продажи)
Для сравнения: та же сделка при индивидуальном владении — WHT, рассчитанный по установленной формуле (см. Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его считает Земельный офис), остаётся в диапазоне 1–4% от оценочной стоимости. Напрямую с ~6,4% от цены продажи у компании это не сопоставимо: у двух цифр разная база — оценочная стоимость против цены продажи. На числах самого примера налог компании 1,92 млн — это около 7,7% от оценочной стоимости 25 млн, и на такой общей базе обе формы владения уже сопоставимы: компания в любом случае несёт заметно более тяжёлую налоговую нагрузку.
Налоговая нагрузка при индивидуальном владении в этом примере составляет лишь долю от нагрузки при владении через компанию. Со временем и на более крупных приростах асимметрия нарастает.
Это одна из нескольких причин, по которым структура с владением землёй через тайскую компанию обходится дороже в долгосрочном налоговом отношении, чем индивидуальное владение через лизхолд и суперфиций — отдельно от риска уголовного преследования за номинальных акционеров, который нарастает с 2024 года.
Есть ли в Таиланде освобождение от налога на прирост капитала для основного жилья?
Узкая льгота существует для физлиц, которые реинвестируют выручку от продажи в новое основное жильё, но иностранным владельцам она подходит редко: нужна непрерывная регистрация по Tabien Baan, которой у большинства из них нет. Тайское законодательство предоставляет эту льготу тем, кто:
- Продаёт своё основное место жительства
- Направляет выручку на покупку нового основного жилья в течение 1 года (до или после продажи)
- Был непрерывно зарегистрирован по Tabien Baan (домовая книга / жёлтая книга) по адресу этой недвижимости
- Выполняет прочие условия, специфичные для конкретного случая
Иностранным продавцам льгота подходит редко, потому что:
- У иностранных собственников обычно нет регистрации по Tabien Baan в их квартире
- Статус «основного жилья» требует реальной истории проживания, а не просто факта владения
- Реинвестировать нужно в подходящую замещающую тайскую недвижимость
Большинству иностранных владельцев стоит считать льготу недоступной. Тем немногим, кто действительно проходит по условиям (давно живущие в Таиланде иностранцы с Tabien Baan, меняющие одно тайское основное жильё на другое), следует обратиться к тайскому налоговому специалисту.
Считается ли приростом капитала продажа акций компании или уступка лизхолда?
Нет — оба случая облагаются по иным правилам, чем прямая продажа фрихолда, и ни один из них не запускает описанную выше механику WHT в Земельном офисе:
1. Продажа акций тайской компании, владеющей недвижимостью. Это продажа акций, а не недвижимости, и она считается корпоративной сделкой с другими налоговыми правилами: специальный налог на бизнес (SBT) по Налоговому кодексу применяется к продаже недвижимого имущества, а не к передаче акций, поэтому на уровне акций он не возникает. Передача акций вместо этого облагается гербовым сбором 0,1% — 1 бат за каждые 1000 бат (или часть этой суммы) от оплаченной стоимости акций или номинальной стоимости документа, смотря что больше. Такую структуру иногда используют, чтобы обойти сборы Земельного офиса за переход права и SBT, но Налоговое управление Таиланда (Revenue Department) проверяет схемы «продажа акций вместо продажи недвижимости» на предмет уклонения и может переквалифицировать сделку в скрытую продажу недвижимости.
2. Продажа прав лизхолда (уступка аренды). Когда вы уступаете зарегистрированный лизхолд другой стороне, это технически передача прав, а не продажа недвижимости. Налоговый режим отличается от режима при передаче фрихолда. Уступка аренды облагается гербовым сбором и регистрационными сборами, но не полным набором сборов (transfer fee / SBT / WHT), характерным для продажи фрихолда.
Должны ли иностранные продавцы платить налог на прирост ещё и у себя дома?
Большинство иностранных продавцов обязаны задекларировать тайский прирост в своей стране, хотя соглашение об избежании двойного налогообложения (DTA), как правило, засчитывает уже уплаченный тайский налог. Прирост от тайской недвижимости подлежит декларированию в:
- США — IRS облагает мировой доход и прирост капитала; тайский налог засчитывается против американского
- Великобритания — HMRC облагает мировой доход резидентов Великобритании; зачёт тайского налога доступен
- Австралия — Австралийская налоговая служба действует аналогично; зачёт доступен
- Страны ЕС — различаются по государствам, как правило аналогичный механизм зачёта по соглашению об избежании двойного налогообложения
- Россия, Китай, Индия — уточняйте у местного налогового консультанта
У Таиланда есть соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA) с большинством крупных стран, и они не дают обложить один и тот же прирост дважды. Обычно DTA отдаёт приоритетное право на налогообложение Таиланду (недвижимость находится здесь), а страна проживания продавца засчитывает уплаченный тайский налог. Задекларировать продажу на родине продавец всё равно обязан и может доплатить налог, если ставки в его стране выше тайских.
Отдельно для американских продавцов: исключение иностранных трудовых доходов (Foreign Earned Income Exclusion) к приросту капитала не применяется. Продажа тайской недвижимости облагается в США даже после уплаты тайского налога; тайский налог засчитывается против американского, но расчёт и отчётность бывают сложными. Американским продавцам стоит привлечь налогового консультанта с опытом продаж зарубежной недвижимости.
Меняет ли налоговое резидентство Таиланда налогообложение продажи?
Нет — расчёт WHT в Земельном офисе и его статус итогового налога одинаковы независимо от того, является ли продавец налоговым резидентом Таиланда, потому что прирост относится к доходу из тайских источников, а такой доход облагается одинаково для всех вне зависимости от резидентства (сам тест на 180 дней разобран в Налоговое резидентство Таиланда и порог в 180 дней). Налоговое резидентство влияет в основном на налогообложение арендного дохода и доходов из зарубежных источников, а не на налог с продажи недвижимости.
Изменения правил о переводе доходов 2024 года (По. 161/2566) касаются доходов из зарубежных источников, переводимых в Таиланд налоговыми резидентами. На налогообложение прироста от тайской недвижимости они не влияют.
Что покупателю нужно знать о налоге на прирост капитала до покупки?
Три правила:
-
Для физических лиц планируйте налог с продажи как WHT в Земельном офисе. Отдельный CGT закладывать не нужно. WHT находится в диапазоне 1–4% от оценочной стоимости; рассчитайте его для своего года продажи.
-
Для недвижимости на тайской компании ожидайте CIT 20% с фактического прироста. Это существенно выше, чем при индивидуальном владении. Учитывайте это в долгосрочной экономике корпоративных структур.
-
Задекларируйте продажу в своей стране. Зачёт налога по соглашениям об избежании двойного налогообложения доступен, но обязанность отчитаться, как правило, сохраняется.
Более широкий налоговый контекст: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026. Подробный расчёт WHT: Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его считает Земельный офис. Вопрос выбора между компанией и индивидуальным владением: Может ли тайская компания владеть недвижимостью и что меняет иностранная материнская компания? и Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать.
.jpg?width=2000)
