Большинство покупателей путают два разных режима отчётности, спрашивая, «сообщает» ли Таиланд их стране о покупке недвижимости. Ответ чёткий: Таиланд не передаёт иностранным налоговым органам данные о праве собственности на недвижимость, но передаёт данные о тайских банковских счетах. Поскольку практически каждый иностранный покупатель проводит деньги через тайский банковский счёт (для оформления кондоминиума в собственность иностранца нужна форма FET (Foreign Exchange Transaction Form) — см. Форма FET (Foreign Exchange Transaction) — справка банка о переводе валюты из-за рубежа), сам счёт, его остаток на конец года и зачисленные по нему проценты видны вашей стране, даже если правоустанавливающий документ — нет.
Передаёт ли CRS данные о тайской недвижимости или о счёте, с которого её купили?
CRS передаёт данные о тайском банковском счёте, а не о правоустанавливающем документе и не о самом праве собственности. Стандарт OECD Common Reporting Standard (CRS) предусматривает автоматический обмен информацией о финансовых счетах между участвующими юрисдикциями. Таиланд стал юрисдикцией, подающей отчётность по CRS, согласно Закону об обмене налоговой информацией B.E. 2566 (2023); первый обмен за 2022 календарный год состоялся в сентябре 2023 года.
Что передаётся:
- Остатки на банковских счетах на конец года
- Проценты, зачисленные на депозитный счёт; проценты, дивиденды и иные доходы от активов, которые хранятся на кастодиальном счёте
- Валовая выручка от продажи финансовых активов
- Имя и адрес владельца счёта, его идентификационный номер налогоплательщика и страна налогового резидентства
Что не передаётся:
- Право собственности на недвижимость (земля, кондоминиумы, виллы)
- Сам правоустанавливающий документ или записи Земельного офиса (Land Office)
- Ипотека, регистрация аренды или платежи по налогу на имущество
Таиланд обменивается данными примерно со 100 юрисдикциями, включая все государства — члены ЕС, Великобританию, Австралию, Сингапур, Гонконг, Швейцарию и большинство крупных финансовых центров. Список ведётся Глобальным форумом OECD.
Передаёт ли FATCA данные о тайской недвижимости, если я американское лицо?
FATCA не передаёт данные о самой тайской недвижимости — она применяется к тайским финансовым счетам, которые держат американские лица. Американский Закон о налоговом соответствии иностранных счетов (Foreign Account Tax Compliance Act, FATCA) действует на двусторонней основе и распространяется только на граждан США, обладателей грин-карт и налоговых резидентов США. Таиланд подписал с Министерством финансов США соглашение Model 1 Intergovernmental Agreement в 2016 году. Тайские финансовые учреждения выявляют держателей счетов-американцев и передают сведения об их остатках и доходах в IRS через Налоговое управление Таиланда (Revenue Department).
Американские пороги отдельной отчётности на стороне налогоплательщика:
- FBAR (FinCEN 114): совокупный остаток на иностранных счетах превышает USD 10 000 в любой момент года
- Form 8938 (одиночная подача, резидент США): USD 50 000 на конец года или USD 75 000 в любой момент
- Form 8938 (совместная подача супругов, резиденты США): USD 100 000 на конец года или USD 150 000 в любой момент
- Form 8938 (одиночная подача, за рубежом): USD 200 000 на конец года или USD 300 000 в любой момент
Штрафы за непредставление отчётности существенны (USD 10 000 за каждое нарушение FBAR, с нарастанием при умышленных нарушениях). FATCA — единственная причина, по которой большинство американских покупателей структурируют покупку тайской недвижимости иначе, чем покупатели из других стран.
Как налоговый орган моей страны может отследить покупку недвижимости в Таиланде?
Он может отследить остатки по тайскому счёту, которые передаются вокруг покупки, аренды и будущей продажи, хотя правоустанавливающий документ никто не передаёт. Вот как право собственности на тайскую недвижимость становится видимым для налогового органа вашей страны:
- Вы переводите средства на покупку из-за рубежа на тайский банковский счёт. Форма FET (Foreign Exchange Transaction Form) фиксирует валютное происхождение средств (обязательное условие для владения кондоминиумом иностранцем в соответствии с Закон о кондоминиумах Таиланда — квота иностранного владения по статье 19/2).
- Тайский банк передаёт данные о вашем счёте по CRS (если вы являетесь резидентом юрисдикции CRS) или FATCA (если вы американское лицо).
- Арендная плата, поступающая на этот счёт, увеличивает остаток на конец года, который и передаётся, — если она остаётся на счёте к концу года; доходом по депозитному счёту в отчётности считаются зачисленные проценты, а не сама арендная плата.
- При продаже подоходный налог у источника (withholding tax) удерживается Земельным офисом (Land Office) при переоформлении, а выручка зачисляется на тайский счёт и увеличивает остаток, передаваемый за этот год, если деньги остаются на счёте к концу года (см. Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его считает Земельный офис).
- Налоговый орган вашей страны видит тайский счёт и переданный остаток, который не соответствует задекларированным иностранным активам, и задаёт вопросы.
Само по себе право собственности на недвижимость не является триггером. Таковыми являются передаваемые остатки по счёту вокруг него.
Что нужно декларировать после покупки недвижимости в Таиланде?
Декларируйте иностранный арендный доход и тайские счета, если этого требует ваша страна; небольшое число стран требует декларировать и саму иностранную недвижимость. Большинство юрисдикций обязывают указывать иностранные арендные доходы в налоговой декларации вне зависимости от уплаты тайского налога (см. Налог на доход от аренды для иностранных владельцев недвижимости в Таиланде). Многие также требуют декларировать иностранные счета, превышающие пороговые значения. Небольшое число стран (Франция, Испания, ряд латиноамериканских государств) требуют декларировать саму иностранную недвижимость — уточните местные правила.
Указывайте реальное налоговое резидентство в банковских формах. Искажение сведений о стране налогового резидентства в формах KYC тайского банка — самый рискованный шаг, поскольку данные CRS направляются в ту страну, которую вы указали, а ваша фактическая страна резидентства может запросить информацию по налоговым договорам. Расхождение выявляется.
Налоговое резидентство в Таиланде меняет картину. Если вы становитесь налоговым резидентом Таиланда по правилу 180 дней (Налоговое резидентство Таиланда и порог в 180 дней), вы можете указать Таиланд как страну налогового резидентства для целей CRS, и ваша прежняя страна резидентства, как правило, перестаёт получать автоматические отчёты — хотя по-прежнему может запрашивать информацию на двусторонней основе.
