บริษัทไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อใด และบริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์หรือไม่

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ผู้ซื้อต่างชาติบางรายใช้บริษัทจำกัดไทยถือครองที่ดิน บริษัทที่ไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 และมีผู้ลงทุนไทยจริงอาจถือครองที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แต่บริษัทที่ผู้ถือหุ้นไทยเพียงให้ยืมชื่อหรือถือหุ้นแทนชาวต่างชาติเป็นการจัดการอีกแบบหนึ่งที่กฎหมายห้าม ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับเกณฑ์ตามกฎหมายและเนื้อแท้ของการลงทุน ไม่ใช่สัดส่วน 51/49 เพียงอย่างเดียว

รูปแบบนอมินีแพร่หลายในบางส่วนของตลาดวิลล่าภูเก็ต ขณะที่บริษัทที่ดำเนินงานจริงยังคงใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจจริง ในปี 2026 กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) เพิ่มความเข้มงวดของหลักฐานประกอบการจดทะเบียน และหน่วยงานต่าง ๆ ดำเนินการสืบสวนใหม่ในภูเก็ตและจังหวัดฝั่งอันดามัน

บทความนี้อธิบายความแตกต่างดังกล่าว มาตรการบังคับใช้ปี 2026 พร้อมวันที่อ้างอิง และคำถามที่เจ้าของเดิมควรทบทวนกับทนายไทยอิสระ เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อวินิจฉัยต่อบริษัทใดบริษัทหนึ่ง

บริษัทไทยถือครองที่ดินในไทยได้โดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่?

บริษัทไทยถือครองที่ดินได้ก็ต่อเมื่อไม่เข้าเกณฑ์นิติบุคคลต่างด้าวของประมวลกฎหมายที่ดิน และไม่ได้ทำหน้าที่เป็นนอมินีให้ชาวต่างชาติ มาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดินจำกัดการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวเป็นการทั่วไป เว้นแต่เป็นไปตามประมวลกฎหมายหรือสนธิสัญญา มาตรา 97 ถือว่าบริษัทจำกัดเป็นคนต่างด้าวเพื่อสิทธิในที่ดิน หากคนต่างด้าวถือหุ้นเกิน 49% ของทุนจดทะเบียน หรือ จำนวนผู้ถือหุ้นต่างด้าวเกินกึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้นทั้งหมด มาตรา 98 ถือว่านิติบุคคลอื่นเป็นคนต่างด้าวเมื่อนิติบุคคลตามมาตรา 97 ถือหุ้นหรือลงทุนในนิติบุคคลนั้นตามลักษณะที่มาตรา 97 กำหนด

ดังนั้นสัดส่วนทุนจดทะเบียน 51/49 จึงไม่เพียงพอหากไม่ผ่านเกณฑ์จำนวนผู้ถือหุ้น และการไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 ก็ไม่ใช่หลักประกันสำหรับโครงสร้างนอมินี

มาตรา 113 กำหนดความรับผิดทางอาญาแก่ผู้ที่ได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเจ้าของแทนคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา 97 หรือ 98 มาตรา 96 ให้อำนาจจำหน่ายที่ดินที่ได้มาผ่านการถือแทนดังกล่าวโดยบังคับ และให้นำวิธีการจำหน่ายตามมาตรา 94 มาใช้ การใช้บทบัญญัติเหล่านี้ขึ้นอยู่กับพยานหลักฐาน ไม่ใช่สัดส่วนหุ้นที่จดทะเบียนเพียงอย่างเดียว

เส้นแบ่งทางกฎหมายระหว่างบริษัทที่ผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่อย่างถูกต้องกับโครงสร้างนอมินีที่ผิดกฎหมายนั้นขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและค่อนข้างยืดหยุ่นมาเสมอ สิ่งที่เปลี่ยนแปลงในปี 2026 ไม่ใช่กฎ แต่เป็นการบังคับใช้

การบังคับใช้กับบริษัทนอมินีในไทยเปลี่ยนไปอย่างไรในปี 2026?

ในปี 2026 DBD เพิ่มการตรวจเส้นทางเงินทุนให้กว้างขึ้นและหน่วยงานต่าง ๆ ดำเนินการสืบสวนใหม่ ขณะที่กฎพื้นฐานของประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้เปลี่ยน พัฒนาการที่มีวันที่อ้างอิงสามประการกำหนดภาพการบังคับใช้ในปี 2026:

1. คำสั่งจดทะเบียนเดือนมีนาคม. คำสั่ง DBD ที่ 1/2569 ลงวันที่ 16 มีนาคม 2026 เริ่มใช้หนังสือยืนยันการลงทุนเมื่อห้างหุ้นส่วนเดิมเพิ่มคนต่างด้าวเป็นหุ้นส่วน หรือบริษัทจำกัดแต่งตั้งคนต่างด้าวเป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม หนังสือยืนยันกำหนดให้ผู้ยื่นรับรองว่าหุ้นส่วนหรือผู้ถือหุ้นทุกคนลงทุนและชำระเงินจริง และไม่มีผู้เข้าร่วมชาวไทยสนับสนุนโครงสร้างนอมินี คำสั่งที่ 2/2569 แทนที่และขยายระบบจดทะเบียนดังกล่าวเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2026

2. หลักฐานเส้นทางเงินที่ต้องยื่นตั้งแต่ 1 สิงหาคม. ตามคำสั่งที่ 2/2569 และชุดแบบฟอร์มทางการปัจจุบัน การจัดตั้งหรือแก้ไขทะเบียนบางกรณีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนหรืออำนาจลงนามของคนต่างด้าวขณะนี้ต้องมีหลักฐานธนาคารจากผู้ลงทุนไทยและกรรมการผู้รับเงินทุน นายทะเบียนเปรียบเทียบเงินลงทุนที่แจ้งกับยอดโอนจริง สัดส่วน และช่วงเวลา ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกันอาจทำให้คำขอจดทะเบียนถูกปฏิเสธ DBD ระบุว่าการทบทวนข้อมูลพบเกือบ 120,000 บริษัทที่เกี่ยวข้องกับต่างชาติซึ่งควรตรวจสอบเพิ่มเติมใน 16 จังหวัด รวมถึงภูเก็ต พังงา และกระบี่ ตัวเลขนี้คือกลุ่มสำหรับตรวจสอบ ไม่ใช่จำนวนบริษัทที่ทำผิดกฎหมาย

3. ปฏิบัติการฝั่งอันดามันเดือนมิถุนายน. รายงานรัฐบาลไทยลงวันที่ 21 มิถุนายนกล่าวถึงการตรวจค้นที่ดิน 89 แปลงในภูเก็ต พังงา และกระบี่ รวม 49 ไร่ 1 งาน 6.4 ตารางวา โดยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่า 1,053,518,872 บาท รายงานระบุ 29 บริษัทว่ามีพฤติการณ์เป็นนอมินี และอีก 48 บริษัทถือครองที่ดินมี จำนวน ผู้ถือหุ้นต่างด้าวมากกว่าผู้ถือหุ้นไทย โดยไม่ได้ระบุว่า 48 บริษัทนั้นมีทุนต่างด้าวเป็นส่วนใหญ่ รายงานยังกล่าวถึงหมายจับ 59 หมายและหมายค้น 60 หมาย แยกกันนั้น รายงานข่าววันที่ 20 มิถุนายนระบุว่าการคัดกรองทะเบียนภูเก็ตมากกว่า 30,000 รายการจัดบริษัทมากกว่า 600 แห่งไว้ในกลุ่มเสี่ยงสูงขึ้น การตรวจค้น หมายศาล ข้อสงสัยของเจ้าหน้าที่ และการจัดกลุ่มเสี่ยงเป็นขั้นตอนสืบสวน รายงานที่อ้างถึงไม่ได้ประกาศคำพิพากษาถึงที่สุดต่อทุกบริษัทหรือทุกบุคคล

การเปลี่ยนแปลงในทางปฏิบัติคือเรื่องพยานหลักฐาน เจ้าหน้าที่ถามว่าใครเป็นผู้จัดหาเงินทุน ใครได้รับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ใครควบคุมการตัดสินใจ และบริษัททำอะไรจริง ไม่มีมาตรการใดในปี 2026 ที่สร้างหลักประกันจากสัดส่วนหุ้น และการจัดกลุ่มเสี่ยงเพียงอย่างเดียวไม่พิสูจน์ความผิดเรื่องนอมินี

หากต้องการพยานหลักฐานตามวันที่แทนบทสรุปแบบย่อ โปรดดูรายงานของ Houseviser เรื่อง กฎ DBD เกี่ยวกับเส้นทางเงินทุนตั้งแต่เดือนสิงหาคม และ การตรวจค้นฝั่งอันดามันในเดือนมิถุนายน ซึ่งแยกการตรวจทะเบียน การคัดกรอง ข้อกล่าวหา หมายศาล และผลถึงที่สุดออกจากกัน

บริษัทไทยที่ถือครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายมีลักษณะอย่างไร?

บริษัทที่ชอบด้วยกฎหมายมีผู้ลงทุนไทยจริง มีส่วนได้เสียทางเศรษฐกิจจริง และมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่อธิบายได้ ไม่ใช่สิ่งที่พิสูจน์ได้ด้วยสัดส่วนหุ้นเพียงอย่างเดียว สำหรับบริษัทที่ไม่เข้าเกณฑ์มาตรา 97 และ 98 ตัวบ่งชี้ในทางปฏิบัติต่อไปนี้ช่วยแยกธุรกิจจริงที่มีผู้ถือหุ้นไทยจริงออกจากโครงสร้างนอมินี:

การลงทุนด้วยทุนที่แท้จริง. ผู้ถือหุ้นไทยจ่ายเงินจริงสำหรับหุ้น ซึ่งตรวจสอบได้ในบันทึกธนาคาร ทุนเป็นสัดส่วนกับการถือหุ้น (ผู้ถือหุ้นไทย 51% ลงทุน 51% ของทุนที่ชำระแล้วของบริษัท) ไม่มี “เงินกู้ผู้ถือหุ้น” จากผู้ถือหุ้นต่างชาติรายย่อยกลับไปยังผู้ถือหุ้นไทยส่วนใหญ่เพื่อปกปิดแหล่งที่มาของเงิน

ส่วนได้เสียทางเศรษฐกิจที่แท้จริง. ผู้ถือหุ้นไทยได้รับส่วนแบ่งเงินปันผล เข้าร่วมประชุมคณะกรรมการ ลงนามในการตัดสินใจองค์กรที่มีความหมาย และรับผลดีและผลเสียทางเศรษฐกิจจริง พวกเขาไม่ได้รับเงินรายเดือนคงที่โดยไม่ขึ้นกับผลประกอบการของบริษัท

วัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่อธิบายได้. บริษัทดำเนินกิจกรรมจริง — โรงแรม ร้านอาหาร บริษัทนำเที่ยว ธุรกิจบริหารอสังหาริมทรัพย์ หรือกิจการผลิตที่ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (Board of Investment, BOI) การถือวิลล่าที่พักอาศัยเดี่ยวเพื่อใช้ส่วนตัวไม่ใช่วัตถุประสงค์ทางธุรกิจและอาจมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงเป็นพิเศษ

ข้อเหล่านี้เป็นตัวบ่งชี้ในทางปฏิบัติ ไม่ใช่รายการตามกฎหมายหรือคำรับประกัน นายทะเบียน พนักงานสอบสวน และศาลจะพิจารณาข้อเท็จจริงทั้งหมดของแต่ละบริษัท

เมื่อใดบริษัทไทยจึงเป็นโครงสร้างที่เหมาะกับการถืออสังหาริมทรัพย์?

บริษัทไทยอาจเป็นโครงสร้างที่เหมาะเมื่อหุ้นส่วนไทยที่แท้จริงและธุรกิจจริงจำเป็นต้องใช้ที่ดิน ไม่ใช่เมื่อมีเจตนาให้ผู้ซื้อต่างชาติควบคุมที่อยู่อาศัยส่วนตัว สถานการณ์เชิงพาณิชย์สามกรณีที่ทนายอิสระอาจประเมินการใช้โครงสร้างบริษัท:

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จริง. นักลงทุนต่างชาติที่ร่วมมือกับหุ้นส่วนไทยเพื่อพัฒนาโรงแรม ศูนย์การค้า หรือคอมเพล็กซ์เช่า โดยหุ้นส่วนไทยเป็นผู้มีส่วนร่วมจริงในกิจการ บริษัทถือที่ดินสำหรับธุรกิจ และธุรกิจจ่ายผลตอบแทนที่ให้เงินทุนแก่การมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นไทย

กิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI. มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุนไม่ได้ให้สิทธิถือที่ดินโดยอัตโนมัติหรือเป็นการทั่วไป บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมอาจถือได้เฉพาะที่ดินที่ BOI อนุมัติเป็นการเฉพาะว่าจำเป็นต่อกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม และต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของโครงการ สำนักงาน ที่พักพนักงาน และการใช้ประกอบอื่นมีข้อจำกัดแยกต่างหาก หากการส่งเสริมสิ้นสุดหรือใช้ที่ดินนอกเหนือการอนุมัติ อาจต้องจำหน่ายที่ดิน

การร่วมทุนที่มีความเป็นเจ้าของผสม. นักลงทุนต่างชาติและหุ้นส่วนไทยที่เป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ร่วมกันอย่างแท้จริง หุ้นส่วนไทยไม่ใช่นอมินี — เขามีส่วนได้เสียจริง นำทุนมาลง และมีส่วนร่วมในการตัดสินใจ

สำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ ทนายอิสระต้องประเมินเกณฑ์ตามกฎหมายและข้อเท็จจริงทั้งหมด

จะตั้งบริษัทไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างปลอดภัยได้อย่างไร?

โครงสร้างที่ถูกต้องเริ่มจากความจำเป็นทางธุรกิจจริงที่ต้องใช้อสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนไทยที่นำทุนมาลงและร่วมรับความเสี่ยงและผลตอบแทน และการกำกับดูแลที่สะท้อนผู้ลงทุนเหล่านั้น เมื่อผลที่ต้องการคือเพียงให้ชาวต่างชาติควบคุมบ้านส่วนตัวโดยมีชื่อคนไทยอยู่ในทะเบียนเท่านั้น โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ รูปแบบบริษัท การถือหุ้นส่วนน้อยของต่างชาติ หรือสัดส่วน 51/49 ไม่เปลี่ยนกรณีหลังให้เป็นกรณีแรก

ก่อนชำระค่าจองหรือค่าจัดตั้ง ให้ขอความเห็นทางกฎหมายและบัญชีจากที่ปรึกษาไทยอิสระในเรื่องต่อไปนี้:

• กิจกรรมเชิงพาณิชย์จริงและเหตุผลที่กิจกรรมนั้นต้องใช้อสังหาริมทรัพย์นี้
• ตัวตนของผู้ถือหุ้นแต่ละราย แหล่งที่มาและจำนวนเงินทุน สิทธิในเงินปันผล สิทธิออกเสียง และการรับความเสียหาย
• ผู้มีอำนาจแต่งตั้งกรรมการ ใช้บัญชีธนาคาร ลงนามสัญญา และตัดสินใจในเรื่องที่สงวนไว้
• กิจกรรมนั้นถูกจำกัดตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวหรือไม่ หรือต้องมีใบอนุญาตหรือการอนุมัติอื่น
• โฉนด ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมของธุรกรรม การจัดหาเงิน และเงื่อนไข BOI ถ้ามี และ
• แผนออกหากธุรกิจ การส่งเสริม ความร่วมมือ หรือการใช้ตามที่ตั้งใจไว้สิ้นสุดลง

อย่าใช้ที่ปรึกษาของผู้ขาย ผู้พัฒนา หรือผู้รับจัดตั้งบริษัทเป็นผู้ตรวจเพียงรายเดียว ที่ปรึกษาควรทำงานให้ผู้ซื้อและตรวจเนื้อแท้ ไม่ใช่เพียงจัดเตรียมแบบฟอร์มจดทะเบียน

การตั้งและดูแลบริษัทไทยเพื่อถืออสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายเท่าใด?

ไม่มีตัวเลขค่าจัดตั้งหรือค่าดูแลที่ใช้ได้กับทุกกรณี จึงควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะบริษัทนั้น และตั้งงบทั้งการจัดตั้งและการปฏิบัติตามกฎที่เกิดซ้ำ DBD ระบุว่าบริษัทจำกัดต้องนำงบการเงินประจำปีเสนอต่อที่ประชุมสามัญภายในสี่เดือนนับจากวันสิ้นรอบบัญชี ยื่นงบที่อนุมัติแล้วภายในหนึ่งเดือน และยื่นบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นภายใน 14 วันหลังการประชุม งบต้องผ่านการตรวจสอบบัญชี ส่วนกรมสรรพากรกำหนดให้ยื่นแบบภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปีภายใน 150 วันนับจากวันสิ้นรอบบัญชี และแบบครึ่งปีเมื่อเข้าเงื่อนไข หน้าที่ VAT เงินเดือน และภาษีหัก ณ ที่จ่ายขึ้นอยู่กับการจดทะเบียน กิจกรรม และการจ่ายเงิน กรรมการยังต้องดูแลบันทึกบริษัท บัญชี ผู้ถือหุ้น และการประชุมให้เป็นปัจจุบัน และเก็บหลักฐานว่าผู้ถือหุ้นและธุรกิจยังเป็นของจริง

ควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะบริษัท แทนการอาศัยตัวเลขค่าจัดตั้งแบบสำเร็จรูป หมวดที่เกี่ยวข้องรวมถึงการจัดตั้งและการตรวจสอบกฎหมาย การนำเงินทุนเข้า การทำบัญชี การสอบบัญชีประจำปี การยื่น DBD และภาษี สำนักงานจดทะเบียนและงานเลขานุการบริษัท ใบอนุญาต ธนาคาร ประกัน การดำเนินงานทรัพย์สิน ตลอดจนภาษีและค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินเมื่อซื้อ ปรับโครงสร้าง หรือออกจากการลงทุน ค่าใช้จ่ายบางอย่างเกิดซ้ำแม้บริษัทจะถืออสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวและไม่มีรายได้ ส่วนค่าใช้จ่ายอื่นขึ้นอยู่กับธุรกรรมหรือกิจกรรม

บริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์ประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้บังคับหรือไม่?

ไม่เปลี่ยน บริษัทแม่ต่างชาติที่อยู่เหนือบริษัทไทยเปลี่ยนเพียงว่าใครควบคุมกลุ่มบริษัท ไม่ได้เปลี่ยนว่าบริษัทลูกไทยต้องผ่านเกณฑ์ใดของประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 98 ถือว่าบริษัทไทยเป็นคนต่างด้าวเมื่อบริษัทตามมาตรา 97 ถือหุ้นหรือลงทุนในบริษัทนั้นตามลักษณะที่มาตรา 97 กำหนด ชั้นการถือหุ้นนอกประเทศจึงไม่ได้ปิดการใช้มาตรา 97 และ 98 ส่วนเส้นทางอาคารชุด BOI และ IEAT ที่เปิดให้บริษัทแม่ต่างชาติซื้อโดยตรงแทนการซื้อผ่านบริษัทลูกไทย อธิบายไว้ในบริษัทฮ่องกงถือที่ดินไทยเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้ แต่ถือคอนโดโควตาต่างชาติได้

ควรเปรียบเทียบสิทธิที่ง่ายกว่าก่อนใช้บริษัทไทยหรือไม่?

สำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ ตราบใดที่ผู้ซื้อยังไม่ได้ประเมินสิทธิที่จดทะเบียนได้ซึ่งง่ายกว่าและตรงกับการใช้งานที่ตั้งใจไว้

ดูรายการตรวจสอบธุรกรรมได้ที่ คู่มือซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ: ที่ดิน บ้าน สิทธิ และความเสี่ยง

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัท ควรถามทนายไทยอิสระว่าอย่างไร?

ขอให้ทนายไทยอิสระประเมินเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะธุรกรรมนั้น โดยอาศัยโฉนด เอกสารบริษัท หลักฐานเงินทุน สัญญา บัญชี การยื่นแบบ ใบอนุญาต และสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนไว้ นำโฉนดและรายการสำนักงานที่ดิน สัญญาซื้อหรือจอง หนังสือรับรองและวัตถุประสงค์บริษัท หนังสือบริคณห์สนธิและข้อบังคับ บัญชีผู้ถือหุ้นปัจจุบันและที่เสนอ หลักฐานชำระค่าหุ้น รายการเดินบัญชีธนาคาร ข้อตกลงผู้ถือหุ้นและกรรมการ รายงานการประชุม บัญชีและการยื่นภาษี ใบอนุญาต บัตรส่งเสริม BOI และการอนุมัติที่ดินหากอ้างถึง รวมถึงสัญญาเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน เงินกู้ side letter หรือหนังสือมอบอำนาจใด ๆ ไปด้วย

ขอให้ทนายตอบเป็นลายลักษณ์อักษรว่า:

1. ใครจะเป็นเจ้าของที่ดินและอาคารตามกฎหมาย และจะจดทะเบียนสิทธิใดบ้าง?
2. กฎของประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว กฎหมายบริษัท ภาษี และใบอนุญาตข้อใดใช้กับกิจกรรมจริง?
3. ทุน ผลประโยชน์ การควบคุม และความเสี่ยงของผู้ลงทุนแต่ละรายพิสูจน์ได้โดยไม่มีนอมินีหรือข้อตกลงข้างเคียงหรือไม่?
4. งานยื่นแบบ สอบบัญชี ภาษี การกำกับดูแล และการเก็บบันทึกใดเกิดซ้ำทุกปี รวมถึงปีที่ไม่มีรายได้?
5. การอนุมัติ ภาษี ค่าธรรมเนียม ความยินยอม และกำหนดเวลาใดใช้กับการซื้อ การดำเนินงาน การปรับโครงสร้าง และการออกจากการลงทุน?
6. ที่ดินและสิทธิที่จดทะเบียนจะเป็นอย่างไรหากบริษัท ธุรกิจ ความร่วมมือ หรือการส่งเสริม BOI สิ้นสุดลง?

การตรวจนี้เป็นงานกฎหมายและภาษีเฉพาะธุรกรรม ไม่ใช่รายการตรวจสอบการจัดตั้งบริษัทหรือคำรับประกันความชอบด้วยกฎหมาย

ควรทำอย่างไรหากตั้งบริษัทไทยเพื่อถืออสังหาริมทรัพย์ก่อนปี 2023?

ขอให้ทนายไทยอิสระตรวจสอบใหม่ เพราะการเปลี่ยนแปลงภายหลังอาจไม่แก้การได้มาผ่านนอมินีที่ผิดกฎหมายตั้งแต่ต้น และไม่ลบความรับผิดในอดีต สถานการณ์ที่พบบ่อยในปี 2026: ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าในภูเก็ตผ่านโครงสร้างบริษัทไทยในปี 2010, 2015 หรือ 2020 เมื่อโครงสร้างนี้เป็นมาตรฐาน ผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพื่อน ครอบครัวของทนายความ หรือพนักงานผู้พัฒนาโครงการ บริษัทไม่มีธุรกิจจริงนอกจากถือวิลล่า โครงสร้างนิ่งมาหลายปี จ่ายภาษีน้อยที่สุด ไม่เคยถูกสอบบัญชี

ลักษณะเหล่านี้อยู่ในกลุ่มปัจจัยเสี่ยงที่เจ้าหน้าที่อาจตรวจสอบ การที่บริษัทใดจะถูกคัดกรองหรือสอบสวนขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของบริษัทนั้น คำถามต่อไปนี้ควรให้ทนายไทยอิสระพิจารณา:

ปรับโครงสร้างความเป็นเจ้าของและสิทธิที่จดทะเบียนได้หรือไม่? ทนายควรตรวจโฉนด การได้มาเดิม คำรับรองเรื่องสินสมรส ที่เกี่ยวข้อง กรรมสิทธิ์อาคาร สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิอื่นที่อาจใช้ได้ ความยินยอมที่ต้องมี การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ภาษี และค่าธรรมเนียม การโอนหรือยุบเลิกภายหลังไม่ลบความรับผิดที่เกิดจากการได้มาผ่านนอมินีในอดีต และไม่มีทางเลือกปรับโครงสร้างใดรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมาย

ทำให้การดำเนินงานปัจจุบันของบริษัทถูกต้องได้หรือไม่? ทุน ผู้ถือหุ้น การกำกับดูแล และธุรกิจที่แท้จริงอาจมีผลในอนาคต แต่การเพิ่มทุน เปลี่ยนผู้ถือหุ้น หรือเริ่มธุรกิจภายหลัง ไม่ แก้การได้มาผ่านนอมินีที่ผิดกฎหมายตั้งแต่แรก และไม่ลบความรับผิดทางแพ่งหรืออาญาในอดีต ทนายต้องประเมินข้อเท็จจริงเดิมและปัจจุบันแยกกัน

หากไม่ดำเนินการจะมีผลอย่างไร? ทนายควรประเมินพยานหลักฐาน ความเสี่ยงจากการสอบสวน การบังคับจำหน่าย ความรับผิดทางอาญา ภาระภาษี และผลในทางปฏิบัติของแต่ละแนวทางที่มี การจัดกลุ่มเสี่ยงไม่ใช่คำพิพากษา แต่การคงโครงสร้างเดิมไว้ก็ไม่ใช่วิธีแก้ทางกฎหมาย

การตรวจสอบกฎหมายอย่างระมัดระวัง (ไม่ใช่โดยทนายความที่จัดตั้งโครงสร้างเดิม) เป็นขั้นตอนแรกที่ถูกต้อง การตรวจสอบควรระบุปัจจัยเสี่ยงนอมินีเฉพาะในโครงสร้างที่มีอยู่ และกำหนดต้นทุนและระยะเวลาสำหรับแต่ละตัวเลือกการปรับโครงสร้าง

ผู้ซื้อควรตั้งคำถามกับข้ออ้างใดเกี่ยวกับบริษัทไทย?

ผู้ซื้อควรตั้งคำถามกับข้ออ้างที่ว่าสัดส่วน 51/49 หุ้นบุริมสิทธิ ข้อตกลงข้างเคียง หรือการส่งเสริม BOI ทำให้การถือที่ดินชอบด้วยกฎหมายโดยอัตโนมัติ คำกล่าวหลายอย่างที่ได้ยินบ่อยในการสนทนาขายในภูเก็ตละเลยการวิเคราะห์ข้อเท็จจริงเฉพาะกรณี:

• “มีคนมากมายทำแบบนี้ ไม่มีใครถูกดำเนินคดี” การปฏิบัติกันมาในอดีตไม่ใช่หลักฐานว่าถูกกฎหมายหรือจะไม่ต้องรับผิด รายงานปี 2026 ที่อ้างถึงกล่าวถึงการตรวจค้น หมายศาล และการสอบสวน ส่วนจะมีการดำเนินคดีหรือความรับผิดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับพยานหลักฐานของแต่ละกรณี
• “ผู้ถือหุ้นไทยได้รับหุ้นคนละหนึ่งหุ้น ดังนั้นชาวต่างชาติมี 49% ของหุ้นทั้งหมดแต่ควบคุมหุ้นบุริมสิทธิ” เงื่อนไขของหุ้นบุริมสิทธิไม่ได้ชี้ขาดความชอบด้วยกฎหมายด้วยตัวเอง เจ้าหน้าที่อาจตรวจว่าใครเป็นผู้ชำระค่าหุ้น ใครได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ใครควบคุมการตัดสินใจ และผู้ถือหุ้นไทยมีส่วนร่วมจริงหรือไม่
• “คุณเซ็นข้อตกลงข้างเคียงที่โอนสิทธิทางเศรษฐกิจของผู้ถือหุ้นไทยกลับมาให้คุณ” ข้อตกลงข้างเคียงไม่ใช่ข้อพิสูจน์เด็ดขาดโดยอัตโนมัติ แต่ข้อกำหนดที่คืนประโยชน์ทางเศรษฐกิจหรืออำนาจควบคุมให้ชาวต่างชาติอาจเป็นหลักฐานของโครงสร้างนอมินี เมื่อพิจารณาร่วมกับเงินทุน การกำกับดูแล และกิจกรรมจริง
• “การส่งเสริมจาก BOI ทำให้โครงสร้างใดก็ถูกกฎหมาย” การได้รับส่งเสริมเพียงอย่างเดียวไม่ก่อให้เกิดสิทธิในที่ดิน ตามมาตรา 27 บริษัทที่ได้รับส่งเสริมอาจถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะที่ดินที่ BOI อนุมัติเป็นการเฉพาะว่าจำเป็นต่อกิจการที่ได้รับส่งเสริม และต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของโครงการ วิลล่าส่วนตัวเพื่อการพักผ่อนไม่อยู่ในสิทธินี้เพียงเพราะบริษัทได้รับส่งเสริม

ผู้ซื้อต่างชาติควรทำอะไรก่อนเลือกใช้บริษัทไทยในปี 2026?

สำหรับการซื้อใหม่ในปี 2026 ให้ประเมินสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับการใช้งานจริงของผู้ซื้อก่อน แล้วจึงพิจารณาบริษัทไทยเป็นทางเลือก สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่กำลังตัดสินใจซื้อใหม่ในปี 2026:

• สำหรับคอนโด ให้ประเมินกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ภายใต้โควตาต่างชาติก่อน. คุณสมบัติ โควตา หลักฐานเงินทุน และโฉนดยังต้องตรวจตามข้อเท็จจริง ดู การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย — สิ่งที่ถือครองได้และไม่ได้
• สำหรับวิลล่าหรือบ้านบนที่ดิน ให้ทนายอิสระประเมินว่าสิทธิที่จดทะเบียนแบบใดเหมาะกับข้อเท็จจริง. สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือโครงสร้างอื่นให้สิทธิและความเสี่ยงต่างกัน ไม่มีแบบใดรับประกันความมั่นคงเทียบเท่ากรรมสิทธิ์เต็ม ดู กรรมสิทธิ์เต็ม vs สิทธิการเช่าระยะยาวในไทย — ต่างกันอย่างไรและควรเลือกแบบไหน และ สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย — สิทธิจริงเหนือทรัพย์สินทางเลือกสำหรับชาวต่างชาติในไทย
• อย่าถือว่าโครงสร้างบริษัทไทยถือที่ดินหรือทางเลือกใดถูกกฎหมายโดยอัตโนมัติสำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว. คำตอบขึ้นอยู่กับคู่กรณี เงินทุน เอกสาร โฉนด และวัตถุประสงค์การใช้
• สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จริง ให้ประเมินโครงสร้างบริษัทและการลงทุนที่ใช้ได้ร่วมกับทนายอิสระ. การลงทุนของไทยและกิจกรรมธุรกิจจริงมีความสำคัญ แต่ไม่มีโครงสร้างใดชอบด้วยกฎหมายเพียงเพราะเอกสารใช้รูปแบบที่คุ้นเคย

สำหรับโครงสร้างก่อนปี 2023 ที่มีอยู่: ขอการตรวจสอบกฎหมายอิสระใหม่ และชั่งน้ำหนักการปรับโครงสร้างกับความเสี่ยงที่ต่อเนื่องอย่างซื่อสัตย์

สำหรับบริษัทแม่ต่างชาติ การซื้อโดยบริษัทต่างชาติโดยตรง และเส้นทางที่ต้องมีใบอนุญาต ดู บริษัทต่างประเทศกับอสังหาริมทรัพย์ไทย

ลิงก์

แหล่งข้อมูลหลัก (รัฐบาลไทย / ทางการ):

• DBD — แบบฟอร์มคำสั่งที่ 2/2569 ที่ประกาศแล้ว; ข้อกำหนดมีผล 1 สิงหาคม 2026
• DBD — ระบบยื่นงบการเงินและบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• DBD — กำหนดเวลาทางการสำหรับงบการเงินและบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• กรมสรรพากร — หน้าที่ยื่นแบบภาษีเงินได้นิติบุคคล
• DBD — แบบชี้แจงเส้นทางเงินทุนในการจัดตั้งบริษัทตามคำสั่งที่ 2/2569
• รัฐบาลไทย — รายงานปฏิบัติการฝั่งอันดามันวันที่ 21 มิถุนายน 2026
• กรมที่ดิน — หน้าทางการของประมวลกฎหมายที่ดิน
• กรมที่ดิน — ประมวลกฎหมายที่ดินฉบับรวมที่ใช้ปัจจุบัน (PDF ทางการ)
• BOI — พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน มาตรา 27
• BOI — ประกาศที่ 16/2567 เรื่องการใช้ที่ดินประกอบกิจการ

รายงานจากสื่อที่น่าเชื่อถือเพื่อยืนยันประกาศปี 2026:

• Nation Thailand — ประกาศ DBD เรื่องตรวจเส้นทางเงินวันที่ 16 กรกฎาคม 2026
• Nation Thailand — ตัวเลขการคัดกรองบริษัทภูเก็ตวันที่ 20 มิถุนายน 2026
• Thairath — รายงาน DBD เรื่องปฏิบัติการภูเก็ตและกระบี่วันที่ 21 มิถุนายน 2026