วิธีซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ: ขั้นตอน ที่ดิน และสิทธิ (2026)

ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าในไทยผ่านสิทธิที่จดทะเบียน ได้แก่ สัญญาเช่าที่ดิน กรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน และบางครั้งทรัพยสิทธิอื่น ส่วนที่ดินยังอยู่กับเจ้าของชาวไทย กฎการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติระดับประเทศวางกรอบไว้ หน้านี้ว่าด้วยธุรกรรมวิลล่า

ผู้ซื้อต่างชาติเป็นเจ้าของหรือจดทะเบียนอะไรเกี่ยวกับวิลล่าได้จริง?

สิทธิแต่ละประเภทมีผู้ถือ ระยะเวลา และเอกสารของตนเอง

คู่มือสัญญาเช่าและคู่มือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อธิบายตราสารแต่ละประเภท

มีข้อยกเว้นให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือไม่?

มี เป็นช่องทางขออนุญาตสี่ช่องทาง:

• มาตรา 96 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน: บุคคลต่างชาติอาจขออนุญาตรัฐมนตรีเพื่อถือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกินหนึ่งไร่ เมื่อได้ลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาทในประเภทที่กำหนดและดำรงการลงทุนนั้นอย่างน้อยห้าปี ราคาวิลล่าไม่นับเป็นเงินลงทุน
• มาตรา 27 ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI): บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมถือที่ดินได้ตามที่คณะกรรมการอนุมัติสำหรับกิจการที่ได้รับส่งเสริม
• มาตรา 44 ของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (IEAT): ผู้ประกอบการที่ได้รับอนุมัติถือที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการเสรีเพื่อธุรกิจนั้นได้
• มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน: ชาวต่างชาติอาจถือที่ดินตามสนธิสัญญาที่ใช้บังคับ ภายใต้เงื่อนไขตามกฎหมายและการอนุญาตจากรัฐมนตรี

ทุกช่องทางต้องมีฐานกฎหมายเป็นลายลักษณ์อักษรและการอนุมัติสำหรับแปลงนั้นโดยเฉพาะก่อนโอน

ใครเป็นเจ้าของที่ดินที่ถือโดยคู่สมรส บริษัท ทรัสต์ หรือตัวแทน?

บุคคลหรือบริษัทที่มีชื่อในโฉนด คู่สมรสชาวไทยที่ซื้อด้วยสินส่วนตัวเป็นเจ้าของที่ดินเอง บริษัทไทยที่ประกอบกิจการจริงเป็นเจ้าของที่ดินของบริษัท และผู้ถือหุ้นต่างชาติเป็นเจ้าของหุ้น บุคคลหรือบริษัทไทยที่รับเงินหรือถูกควบคุมเพียงเพื่อถือที่ดินให้ชาวต่างชาติเข้าข่ายกฎต่อต้านนอมินี (ตัวแทนอำพราง) ในประมวลกฎหมายที่ดิน ดู บริษัทไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อใด และบริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์หรือไม่ และ บริษัทฮ่องกงถือที่ดินไทยเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้ แต่ถือคอนโดโควตาต่างชาติได้

ขั้นตอนการซื้อวิลล่าในภูเก็ตทีละขั้นมีอะไรบ้าง?

ลำดับเดียวกันนี้ใช้ได้ทั่วประเทศไทย

1. ตกลงชุดสิทธิ โฉนดที่ดินในชื่อเจ้าของชาวไทย กรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน (โดยทั่วไปคือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน) และสัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียนไม่เกิน 30 ปีต่อคราว
2. จองโดยมีเงื่อนไขคืนเงินได้ เงินมัดจำได้คืนหากการตรวจโฉนด การรังวัด ใบอนุญาต หรือการตรวจผู้ขายไม่ผ่าน ดู วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน
3. แต่งตั้งทนายของตนเอง ที่เป็นอิสระจากผู้พัฒนาและนายหน้า
4. ตรวจโฉนด แนวเขต อำนาจผู้ขาย และทางเข้า ขอสำเนารับรองโฉนดฉบับใหม่จากสำนักงานที่ดิน รังวัดเมื่อแนวเขตสำคัญ และให้มีภาระจำยอมที่จดทะเบียนสำหรับถนน รายละเอียดใน รายการตรวจสอบ Due Diligence สำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย
5. ตรวจแฟ้มอาคารและใบอนุญาต แล้วตรวจสภาพ รวบรวมหลักฐานกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านและว่าจ้างตรวจสภาพทางเทคนิค (คู่มือตรวจรับและทำรายการข้อบกพร่องอสังหาริมทรัพย์ไทย)
6. ลงนามสัญญาที่ระบุทรัพย์และสิทธิทุกรายการ เงินแต่ละงวดจ่ายตามหลักฐาน งวดสุดท้ายจ่ายเมื่อจดทะเบียนและส่งมอบ (สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (SPA) ในประเทศไทย — สิ่งที่ชาวต่างชาติควรรู้)
7. โอนเงินจากต่างประเทศ โอนเป็นเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในไทยที่เป็นชื่อของคุณเอง และเก็บหลักฐานการโอนจากธนาคาร หากโอนครั้งเดียวตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) ให้โดยอัตโนมัติ หากยอดน้อยกว่านั้นให้ขอเป็นลายลักษณ์อักษร สำหรับวิลล่า FET และหลักฐานจากธนาคารช่วยให้โอนเงินจากการขายกลับออกนอกประเทศได้ในภายหลัง ไม่เกินจำนวนที่นำเข้ามา (FET คืออะไร — ใบจากธนาคารว่าเงินซื้อคอนโดมาจากต่างประเทศ (ธ.ต.3))
8. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ถือโฉนด จดทะเบียนสัญญาเช่าและสิทธิเหนือพื้นดิน บันทึกการโอนตัวบ้าน และชำระค่าธรรมเนียมกับภาษีตามที่สัญญากำหนด การชำระเงินและการจดทะเบียนเกิดขึ้นพร้อมกัน (วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในประเทศไทย — เกิดอะไรขึ้นจริงๆ, ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026)
9. รับมอบ ลงนามบัญชีทรัพย์ กุญแจ มิเตอร์ และการรับประกัน แล้วเก็บแฟ้มวิลล่าฉบับสุดท้าย

สำหรับวิลล่าระหว่างก่อสร้าง ขั้นที่ 4–6 ดำเนินไปตลอดช่วงก่อสร้าง และการจดทะเบียนเกิดขึ้นเมื่อสร้างเสร็จ (อสังหาริมทรัพย์ off-plan vs มือสองในไทย — ความเสี่ยง ตารางชำระเงิน และเมื่อใดที่เหมาะสม)

ต้องตรวจโฉนด แนวเขต ทางเข้า และอำนาจผู้ขายอย่างไร?

ต้องตรวจตัววิลล่า สระ ใบอนุญาต และกรรมสิทธิ์อาคารอย่างไร?

1. ขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ แบบที่อนุมัติ และแบบแก้ไขจากหน่วยงานท้องถิ่น
2. เทียบพื้นที่อาคาร พื้นที่ใช้สอย ความสูง ระยะร่น สระ กำแพงกันดิน ส่วนต่อเติม และระบบระบายน้ำกับสิ่งที่มีอยู่จริงบนแปลง
3. ถามหน่วยงานท้องถิ่นเป็นลายลักษณ์อักษรว่าสระ กำแพง และการแก้ไขภายหลังอยู่ในใบอนุญาตหรือต้องขออนุญาตแยก
4. รวบรวมหลักฐานกรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน: สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน ร่วมกับการอนุญาตก่อสร้างในชื่อเจ้าของ การออกเลขที่บ้าน เอกสารการก่อสร้างและการชำระเงิน และเอกสารการโอนก่อนหน้า
5. ว่าจ้างตรวจสภาพโครงสร้าง การกันซึม ระบบไฟฟ้า ระบบสระ และระบบระบายน้ำ (คู่มือตรวจรับและทำรายการข้อบกพร่องอสังหาริมทรัพย์ไทย)
6. นำผลตรวจเข้าสู่สัญญาซื้อขาย (SPA): การซ่อม เงินกันไว้ การตรวจซ้ำ และงวดสุดท้าย

วิลล่ามือสองเสร็จแล้ว สต็อกพร้อมขาย และระหว่างก่อสร้างต่างกันอย่างไร?

การเปรียบเทียบระหว่างก่อสร้างกับพร้อมอยู่อธิบายการเลือกโดยละเอียด

สัญญาวิลล่าต้องระบุอะไร?

• โฉนดและเนื้อที่แน่นอน พร้อมรายการจดทะเบียนที่มีอยู่และที่จะจดทะเบียน;
• วิลล่า สระ อาคารประกอบ ของติดตั้ง เฟอร์นิเจอร์ แบบ และบัญชีทรัพย์;
• สัญญาเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย หรือภาระจำยอมแต่ละรายการ: คู่สัญญา ระยะเวลา ราคา และกำหนดจดทะเบียน;
• เงื่อนไขการตรวจโฉนด รังวัด ใบอนุญาต และตรวจสภาพ พร้อมเงื่อนไขคืนเงิน;
• งวดเงินที่ผูกกับหลักฐาน และงวดสุดท้ายที่ผูกกับการจดทะเบียนและส่งมอบ;
• ค่าธรรมเนียมและภาษีของแต่ละตราสาร (ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026);
• การต่ออายุ สิทธิซื้อ หรือสิทธิปฏิเสธก่อน: ราคา การแจ้ง และผู้สืบสิทธิ;
• การโอนสิทธิ การเช่าช่วง การปล่อยเช่า การดัดแปลง การประกันภัย การเสียชีวิต การขายที่ดิน และการสิ้นสุดระยะเวลา;
• ข้อบกพร่อง การรับประกัน การตรวจรับ คู่มือ มิเตอร์ กุญแจ และเอกสารส่งมอบที่ลงนาม

ในวันจดทะเบียน ให้เทียบตราสารภาษาไทยฉบับสุดท้ายกับสัญญา และชำระเงินตามการจดทะเบียนที่ตกลงไว้

โครงสร้างสิทธิวิลล่านี้เหมาะกับใคร?

ผู้ซื้อที่ต้องการวิลล่าของตนเองในประเทศไทยตลอดระยะสัญญาเช่าที่จดทะเบียน โดยมีตัวบ้านในชื่อของตนเอง เหมาะกับผู้ซื้อที่ประเมินมูลค่าวิลล่าจากระยะแรก 30 ปี และตรวจโฉนด ทางเข้า ใบอนุญาต และตัวอาคารก่อนชำระเงิน

แฟ้มวิลล่าฉบับสุดท้ายต้องมีเอกสารใด?

• สำเนารับรองของโฉนดและรายการจดทะเบียน รูปแผนที่ และผลการรังวัด
• ตัวตนผู้ขาย ข้อมูลบริษัท มติ ความยินยอม และการปลดจำนอง
• สัญญาเช่าที่จดทะเบียนและทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนทุกรายการ พร้อมใบเสร็จ
• หลักฐานกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านและสายการโอน
• ใบอนุญาตหรือระเบียนมาตรา 39 ทวิ แบบที่อนุมัติ การแก้ไข และระเบียน EIA เมื่อใช้บังคับ
• โฉนดถนน สาธารณูปโภค และที่ดินส่วนกลาง ภาระจำยอม และระเบียนมิเตอร์
• กฎโครงการ นิติบุคคลบริหาร งบประมาณ ประกันภัย และตารางค่าธรรมเนียม
• สัญญาภาษาไทยและคำแปล เส้นทางการชำระเงิน และหลักฐานภาษี
• รายงานของทนาย ผลรังวัด รายงานตรวจสภาพทางเทคนิค และรายการแก้ไขข้อบกพร่อง
• เอกสารส่งมอบที่ลงนาม พร้อมบัญชีทรัพย์ กุญแจ คู่มือ และการรับประกัน

ลิงก์

• กรมที่ดิน — ประมวลกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน
• กรมที่ดิน — ข้อมูลและคู่มือปัจจุบันเรื่องที่ดินสำหรับคนต่างด้าว
• กรมที่ดิน — คู่มือขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามมาตรา 96 ทวิ
• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับปัจจุบัน
• กรมที่ดิน — คู่มือจดทะเบียนเช่า
• กรมที่ดิน — หลักฐานราชการเรื่องกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดิน
• กรมที่ดิน — ตัวอย่างการจดทะเบียนภาระจำยอม
• สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน — พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน รวมมาตรา 27
• การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย — พ.ร.บ. กนอ. รวมมาตรา 44
• สำนักงานควบคุมอาคาร กรุงเทพมหานคร — พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
• กรมโยธาธิการและผังเมือง — ค้นกฎหมายและมาตรฐาน
• ONEP Smart EIA Plus — ฐานข้อมูลการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม
• กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรในการจดทะเบียน