FET คืออะไร — ใบจากธนาคารว่าเงินซื้อคอนโดมาจากต่างประเทศ (ธ.ต.3)

แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction form) คือหลักฐานทางเอกสารที่ยืนยันว่าเงินซื้อห้องชุดในประเทศไทยมาจากต่างประเทศในรูปเงินตราต่างประเทศ สำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ FET เป็นเอกสารบังคับ ไม่มี FET ก็จดทะเบียนห้องชุดไม่ได้ ขั้นตอนไม่ซับซ้อน แต่เรื่องจังหวะเวลา ความใหม่ของเอกสาร และความครบถ้วนของรายละเอียด ล้วนสำคัญทั้งสิ้น

แบบฟอร์ม FET คืออะไร และต้องใช้ตอนไหนเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย?

แบบฟอร์ม FET (เดิมเรียกว่า ธ.ต.3) คือเอกสารที่ธนาคารไทยออกให้เมื่อมีเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยและแลกเป็นเงินบาท เอกสารนี้คือสะพานเชื่อมระหว่างการโอนเงินจากธนาคารในประเทศของผู้ซื้อ กับข้อกำหนดของสำนักงานที่ดินที่ว่าการซื้อห้องชุดโดยคนต่างชาติต้องใช้เงินจากต่างประเทศ คุณต้องใช้ FET สำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบถือครองขาดในชื่อคนต่างชาติ สำนักงานที่ดินเรียกดูต้นฉบับในวันโอนกรรมสิทธิ์ และหากไม่มี การจดทะเบียนก็ดำเนินการต่อไม่ได้ ส่วนการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว การซื้อผ่านคู่สมรสไทย และโครงสร้างอื่นสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ข้อกำหนดแตกต่างกันไป (ดูด้านล่าง) และเอกสารนี้จะสำคัญอีกครั้งตอนขายต่อ เพื่อโอนเงินที่ได้กลับออกไปต่างประเทศโดยไม่ติดปัญหาการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน

เอกสารนี้ระบุรายละเอียดต่อไปนี้

• ชื่อ-นามสกุลเต็มของผู้ซื้อ (ตรงกับหนังสือเดินทาง)
• จำนวนเงินในสกุลเงินต่างประเทศเดิม (ดอลลาร์สหรัฐ ยูโร ดอลลาร์สิงคโปร์ ฯลฯ)
• จำนวนเงินบาทที่ธนาคารได้รับ หลังการแลกเปลี่ยน
• รหัสวัตถุประสงค์ ที่ระบุประเภทของธุรกรรม (โดยทั่วไปคือ “ซื้อห้องชุด” หรือรหัสเทียบเท่า)
• วันที่ออกเอกสารและเลขอ้างอิงของธนาคาร

แบบฟอร์มนี้จัดทำบนแบบพิมพ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด พร้อมตราประทับและลายมือชื่อของธนาคารไทย ถือเป็นการยืนยันอย่างเป็นทางการว่าเงินที่มีแหล่งที่มาจากต่างประเทศได้เข้ามาในประเทศไทยและแลกเป็นเงินบาทแล้ว

ทำไมสำนักงานที่ดินจึงเรียกแบบฟอร์ม FET จากผู้ซื้อคอนโด?

มาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดให้ผู้ซื้อห้องชุดชาวต่างชาตินำเงินซื้อเข้ามาจากต่างประเทศ และแบบฟอร์ม FET คือหลักฐานทางเอกสารที่สำนักงานที่ดินใช้ยึดถือ หากไม่มีเอกสารนี้ สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนห้องชุดในชื่อผู้ซื้อต่างชาติ

ข้อกำหนดนี้เป็นวิธีบังคับใช้กฎเรื่องเงินจากต่างประเทศที่ตรงไปตรงมาที่สุด แทนที่จะต้องไล่ตรวจเส้นทางการโอนเงินและการแลกเปลี่ยนสกุลเงินผ่านเอกสารจำนวนมาก ธนาคารไทยรับรองการโอนเงินเข้าด้วยแบบฟอร์มมาตรฐานฉบับเดียว สำนักงานที่ดินรับแบบฟอร์มนั้น ข้อกำหนดก็ถือว่าครบถ้วน

แบบฟอร์ม FET ยังมีวัตถุประสงค์ที่สอง คือตอนขายต่อในอนาคต เอกสารนี้ช่วยให้คนต่างชาติโอนเงินที่ได้จากการขายกลับออกไปต่างประเทศได้โดยไม่ติดปัญหาการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน แบบฟอร์ม FET ฉบับเดิมเป็นหลักฐานว่ามีเงินตราต่างประเทศเข้ามา เงินที่ได้จากการขายในวงเงินไม่เกินจำนวนนั้นจึงโอนกลับออกไปในฐานะการนำเงินกลับ ไม่ใช่การส่งเงินตราออกนอกประเทศรายการใหม่

ขอแบบฟอร์ม FET ได้อย่างไร?

คุณจะได้แบบฟอร์ม FET ด้วยการโอนเงินตราต่างประเทศจากธนาคารในประเทศของคุณมายังธนาคารไทย พร้อมระบุรหัสวัตถุประสงค์ให้ถูกต้อง ธนาคารจะออกแบบฟอร์มให้เมื่อเงินเข้าบัญชีและมีการลงรหัสอย่างถูกต้อง ขั้นตอนมาตรฐานมีดังนี้

1. โอนเงินตราต่างประเทศจากธนาคารในประเทศของคุณมายังธนาคารไทย บัญชีปลายทางในไทยอาจเป็น

• บัญชีธนาคารไทยของคุณเอง (ในชื่อของคุณ)
• บัญชีเอสโครว์ของทนายความ
• บัญชีของผู้ขาย (พบไม่บ่อยสำหรับวัตถุประสงค์ของ FET โดยทั่วไปบัญชีของตัวเองเรียบร้อยที่สุด)

2. ระบุรหัสวัตถุประสงค์ คำสั่งโอนเงินควรระบุวัตถุประสงค์ว่า “ซื้อห้องชุด” (หรือรหัสเทียบเท่าตามระบบของธนาคาร) รหัสนี้เป็นตัวเปิดขั้นตอนการออกแบบฟอร์ม FET

3. ส่งเป็นเงินตราต่างประเทศ ไม่ใช่เงินบาท ดอลลาร์สหรัฐ ยูโร ดอลลาร์สิงคโปร์ ปอนด์สเตอร์ลิง ดอลลาร์ออสเตรเลีย ใช้ได้ทั้งสิ้น แต่เงินบาทใช้ไม่ได้ การโอนที่ระบุจำนวนเป็นเงินบาทจากต่างประเทศไม่เข้าเงื่อนไข เงินต้องเป็นสกุลต่างประเทศที่ธนาคารไทยเป็นผู้แลกให้

4. รับแบบฟอร์ม FET การโอนครั้งเดียวที่มีมูลค่าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป (หรือเทียบเท่าในสกุลเงินต่างประเทศอื่น) ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม FET ให้โดยอัตโนมัติ ส่วนจำนวนที่น้อยกว่านั้นอาจต้องยื่นคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรต่อธนาคารไทยผู้รับเงิน โดยทั่วไปธนาคารจะออกแบบฟอร์มภายใน 1–3 วันทำการนับจากวันที่ได้รับเงินโอน

5. เก็บต้นฉบับไว้ นำแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับ (ไม่ใช่สำเนา) ไปที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ และเก็บสำเนาเพิ่มเติมไว้เป็นหลักฐานของคุณเอง

แบบฟอร์ม FET มีปัญหาอะไรได้บ้าง?

ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดของ FET คือเอกสารเก่าเกินไป ชื่อผู้รับเงินไม่ถูกต้อง จำนวนเงินไม่ตรงกัน ไม่มีรหัสวัตถุประสงค์ และการโอนเงินย่อยหลายครั้งที่ต้องนำมากระทบยอดกันที่สำนักงานที่ดิน

1. FET เก่าเกินไป (อายุเกินราว 6 เดือน) สำนักงานที่ดินบางแห่งทักท้วงแบบฟอร์ม FET ที่มีอายุเกินราว 6 เดือน หากการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าเกินกรอบเวลาดังกล่าว ให้จัดการโอนเงินเข้ามาใหม่ผ่านธนาคารเดิม แม้เป็นจำนวนไม่มาก (5,000–10,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ก็เพียงพอที่จะได้แบบฟอร์ม FET ฉบับใหม่ ซึ่งแสดงว่ามีเงินจากต่างประเทศเข้ามาในระยะเวลาอันใกล้

2. ชื่อผู้รับเงินไม่ถูกต้อง แบบฟอร์ม FET ต้องแสดงชื่อผู้ซื้อตรงกับชื่อที่จะปรากฏในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ หากโอนเงินไปยังบัญชีเอสโครว์ของทนายความโดยระบุชื่อทนายความเป็นผู้รับ FET จะแสดงชื่อทนายความไม่ใช่ชื่อคุณ ซึ่งสำนักงานที่ดินอาจไม่รับ ควรใช้บัญชีธนาคารไทยของคุณเองเมื่อทำได้

3. จำนวนเงินไม่ถูกต้อง แบบฟอร์ม FET ควรแสดงทั้งจำนวนเงินตราต่างประเทศและจำนวนเงินบาทที่แลกได้ โดยจำนวนเงินบาทต้องไม่น้อยกว่าราคาซื้อขาย (หรือไม่น้อยกว่าส่วนที่มีเอกสารรองรับ ในกรณีที่ใช้ FET เพียงบางส่วน)

4. ไม่มีรหัสวัตถุประสงค์ หากคำสั่งโอนเงินฉบับเดิมไม่ได้ระบุรหัสวัตถุประสงค์ “ซื้อห้องชุด” ธนาคารอาจไม่ออกแบบฟอร์ม FET ให้โดยอัตโนมัติ กรณีนี้แก้ไขได้ด้วยการยื่นคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรต่อธนาคารพร้อมเอกสารประกอบ

5. โอนเงินย่อยหลายครั้ง หากเงินซื้อทยอยเข้ามาเป็นหลายรายการย่อยแทนที่จะเป็นรายการใหญ่รายการเดียว คุณอาจมีแบบฟอร์ม FET หลายฉบับที่รวมกันแล้วเท่ากับราคาซื้อขาย สำนักงานที่ดินส่วนใหญ่ยอมรับแนวทางนี้ แต่ควรสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ของคุณไว้ล่วงหน้า

ควรโอนเงินเมื่อใดเพื่อให้ได้แบบฟอร์ม FET ทัน?

โอนเงิน 5–10 วันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ธนาคารออกแบบฟอร์ม FET และคุณได้รับเอกสารมาถือไว้ก่อนถึงวันที่ต้องใช้ที่สำนักงานที่ดิน กำหนดการเต็มรูปแบบมีดังนี้

• 5–10 วันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์: โอนเงินจากธนาคารในประเทศของคุณ การโอนเงินระหว่างประเทศอาจใช้เวลา 1–3 วันทำการกว่าเงินจะเข้าบัญชีและพร้อมให้ออกแบบฟอร์ม FET
• 3–5 วันก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์: ตรวจสอบว่าธนาคารไทยออกแบบฟอร์ม FET แล้ว และไปรับต้นฉบับ
• 1–2 วันก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์: สั่งซื้อแคชเชียร์เช็คจากธนาคารไทยแห่งเดียวกัน สำหรับยอดเงินคงเหลือและค่าธรรมเนียมการโอน
• วันโอนกรรมสิทธิ์: นำแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับและแคชเชียร์เช็คไปที่สำนักงานที่ดิน

สาเหตุที่ทำให้วันโอนกรรมสิทธิ์ล้มเหลวบ่อยที่สุดคือโอนเงินช้าเกินไป ธนาคารยังไม่ออกแบบฟอร์ม FET และการโอนกรรมสิทธิ์จึงต้องเลื่อนออกไป

การซื้อทุกรูปแบบต้องใช้แบบฟอร์ม FET หรือไม่?

ไม่ใช่ ข้อกำหนดเรื่อง FET ใช้เฉพาะกับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบถือครองขาดในชื่อคนต่างชาติ กรณีอื่นไม่ต้องใช้

• การจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (คนต่างชาติจดทะเบียนสิทธิการเช่า): ข้อกำหนดต่างออกไป บางครั้งต้องใช้ FET บางครั้งไม่ต้อง
• การซื้อผ่านคู่สมรสไทย (คู่สมรสไทยซื้อที่ดินในชื่อตนเอง): ไม่ต้องใช้ FET (ในมุมของสำนักงานที่ดิน การซื้อของคู่สมรสไทยไม่ใช่ธุรกรรมของคนต่างชาติ แม้ว่าหนังสือรับรองของคู่สมรสไทยจะมีข้อกำหนดของตัวเองก็ตาม)
• การซื้อที่ดินของคนต่างชาติโดยอาศัยการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ: ใช้เอกสารชุดอื่น โดยมีเอกสารเทียบเท่า FET สำหรับเงินลงทุน 40 ล้านบาท
• การรับโอนมรดก: ใช้กฎเกณฑ์อีกชุดหนึ่ง

สำหรับโครงสร้างการถือครองอื่นที่ไม่ใช่ห้องชุดแบบถือครองขาด ทนายความของคุณจะให้คำแนะนำเรื่องเอกสารแสดงที่มาของเงินเข้าที่เทียบเท่ากัน

ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติควรทำอย่างไรกับแบบฟอร์ม FET ของตน?

วางแผนการโอนเงินล่วงหน้า 5–10 วันทำการ โอนเข้าบัญชีธนาคารไทยของคุณเอง และเก็บต้นฉบับไว้เมื่อธนาคารออกเอกสารให้ รายละเอียดมีดังนี้

1. วางแผนเรื่อง FET ล่วงหน้า 5–10 วันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ โอนเงินโดยเผื่อเวลาไว้ อย่ารอจนถึงนาทีสุดท้าย

2. ใช้บัญชีธนาคารไทยของคุณเอง นี่คือเส้นทางที่เรียบร้อยที่สุด ชื่อของคุณ บัญชีของคุณ FET ของคุณ หลีกเลี่ยงการโอนผ่านบัญชีเอสโครว์ของทนายความ เว้นแต่จะได้รับคำแนะนำเป็นการเฉพาะ หากคุณยังไม่มีบัญชี ดูการเปิดบัญชีธนาคารไทยสำหรับคนต่างชาติ เพราะสิทธิในการเปิดบัญชีขึ้นอยู่กับประเภทวีซ่าของคุณ และบัญชีต้องมีอยู่ก่อนเงินโอนจะเข้ามา

3. ระบุรหัสวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน “ซื้อห้องชุด” หรือรหัสเทียบเท่า ธนาคารต้องใช้ข้อมูลนี้ในการออกแบบฟอร์ม FET

4. เก็บแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับไว้ ต้องใช้ที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ และเก็บสำเนาไว้เป็นหลักฐานของคุณเองด้วย เพราะคุณจะต้องใช้อีกครั้งตอนขายต่อ เพื่อโอนเงินที่ได้กลับออกไปต่างประเทศ

สำหรับภาพรวมของธุรกรรมทั้งหมด ดู ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยทีละขั้นตอน และ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน สำหรับกรอบกฎหมายอาคารชุดที่เป็นพื้นฐาน ดู พระราชบัญญัติอาคารชุด และ การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติในไทย

ลิงก์

• ธนาคารแห่งประเทศไทย — ระเบียบว่าด้วยธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ
• กรมที่ดิน
• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 — มาตรา 19