คู่มืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

กฎหมายและการถือครอง

กฎการถือครองโดยชาวต่างชาติ freehold และ leasehold โครงสร้างบริษัท สัญญา

14 บทความ

• โควต้าต่างชาติ 49% ในคอนโดไทย — วิธีคำนวณที่แท้จริง

  มาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดเพดานโควต้าต่างชาติของคอนโดมิเนียม (49%) ต่อโครงการ — วิธีคำนวณ สิ่งที่นับรวม และแนวทางเมื่อโควต้าเต็ม

• การส่งเสริมการลงทุนจาก BOI (คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน) กับอสังหาริมทรัพย์ไทย — สิ่งที่เจ้าของชาวต่างชาติได้รับจริง

  การส่งเสริมจาก BOI เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไร — เมื่อใดที่เปิดทางให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้ และเหตุใดจึงแทบไม่เหมาะกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

• บริษัท offshore กับอสังหาริมทรัพย์ไทย: หลักฐาน สัญญาณอันตราย และเช็กลิสต์

  ผู้ซื้อผ่านบริษัท offshore ต้องมีหลักฐานอะไรก่อนโอน สัญญาณอันตรายใดควรหยุดการซื้อ และโครงสร้างนี้เหมาะกับใคร

• บริษัทฮ่องกงถือที่ดินไทยเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้ แต่ถือคอนโดโควตาต่างชาติได้

  บริษัทบน BVI หรือสิงคโปร์ไม่ทำให้ประมวลกฎหมายที่ดินหยุดใช้บังคับ ที่ดินต้องมีผู้ลงทุนไทยจริง ส่วนคอนโดในชื่อชาวต่างชาติต้องมีโควตาและ FET

• บริษัทไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อใด และบริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์หรือไม่

  บริษัทไทยถือครองที่ดินได้ก็ต่อเมื่อไม่เข้าเกณฑ์นิติบุคคลต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน และการมีบริษัทแม่ต่างชาติอยู่เหนือขึ้นไปไม่เปลี่ยนเกณฑ์เหล่านั้น

ขั้นตอนการซื้อ

ขั้นตอนการทำธุรกรรม การตรวจสอบ ค่าธรรมเนียม และการจัดหาเงิน

15 บทความ

• วิธีซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ: ขั้นตอน ที่ดิน และสิทธิ (2026)

  โดยทั่วไปชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินใต้วิลล่าในไทยไม่ได้ ขั้นตอนการซื้อในภูเก็ตทีละขั้น: โฉนดที่ดิน ตัวบ้าน สัญญาเช่า 30 ปี และสำนักงานที่ดิน

• เงินมัดจำซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคืนได้เมื่อไหร่

  เงินมัดจำซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคืนได้หรือไม่ — ขึ้นอยู่กับสัญญา กฎหมายไทยปี 2026 กำหนดไว้อย่างไร และควรระบุเงื่อนไขใดก่อนเซ็น

• ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต — แบบไหนปกติ แบบไหนเอาเปรียบผู้ซื้อ

  วิธีอ่านตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต ผูกงวดชำระเข้ากับความคืบหน้าการก่อสร้าง และหาเงื่อนไขที่ควรต่อรองก่อนเซ็นสัญญา

• Is Houseviser the Cian of Phuket? Yes — FAQ

  Houseviser works like Cian for Phuket: sale and rental listings, new projects and developers, and a direct enquiry to the team. Answers to common questions.

• วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในประเทศไทย — เกิดอะไรขึ้นจริงๆ

  คู่มือทีละขั้นตอนสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ — เอกสาร วิธีชำระเงิน ค่าธรรมเนียม และข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

ภาษีและค่าธรรมเนียม

ภาษีโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ ภาษีรายได้ค่าเช่า ภาษีกำไร

7 บทความ

• ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในไทย

  ภาษีรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินของชาวต่างชาติในไทย — อัตราก้าวหน้า, หักมาตรฐาน 30%, PND.94/PND.90, WHT 15% สำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนัก และเกณฑ์ VAT 1.8 ล้าน

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีในไทย — พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

  พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 คืออะไร — อัตราภาษี การยกเว้น บ้านหลังที่สอง และทำไมปี 2026 จึงเป็นปีแรกที่ใช้อัตราเต็ม

• ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — ชาวต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้าง

  ไทยไม่มีภาษีกำไรจากการขายแยกต่างหากสำหรับบุคคลธรรมดา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินทำหน้าที่แทน บทความนี้อธิบายกลไกและความต่างของผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล

• กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในไทยกับการรายงาน CRS / FATCA สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ

  ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และบัญชีธนาคารในไทยถูกรายงานไปต่างประเทศภายใต้ CRS และ FATCA อย่างไร และเจ้าของชาวต่างชาติควรคาดหวังอะไรจากธนาคารไทย

• ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทย — กฎ 2% และมาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทย

  ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ในไทยทำงานอย่างไร ใครเป็นผู้จ่าย มาตรการ 0.01% เฉพาะคนไทยปี 2569–2570 และเหตุใดผู้ซื้อต่างชาติจึงต้องจ่ายอัตราเต็ม

การลงทุนและผลตอบแทน

ผลตอบแทน รวมการเช่า มูลค่าเพิ่ม ข้อมูลตลาด

7 บทความ

• มูลค่าทรัพย์สินภูเก็ต — ภาพรวมระยะยาวและความแตกต่างระหว่างกลุ่มตลาด

  ราคาทรัพย์สินภูเก็ตเปลี่ยนแปลงอย่างไรในช่วงหลายทศวรรษ อะไรขับเคลื่อนแต่ละช่วง และความต่างระหว่างคอนโดกับวิลล่าในแง่ capital appreciation

• ผลตอบแทนการลงทุนวิลล่าในภูเก็ตเทียบกับคอนโด

  วิลล่าและคอนโดในภูเก็ตให้ผลตอบแทนค่าเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์ใกล้เคียงกัน แต่วิลล่าราคาสูงกว่าหลายเท่าและขายต่อได้ช้ากว่า

• ความเสี่ยงของการลงทุน off-plan ในภูเก็ต — สิ่งที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องรู้จริง

  ความเสี่ยงการลงทุน off-plan ในภูเก็ต — ผู้พัฒนาล้มละลาย, ความล่าช้า 12–36 เดือน, สเปคลดลง, โควต้าต่างชาติหมด และวิธีลดความเสี่ยงแต่ละข้อ

• โปรแกรม rental pool และการันตีผลตอบแทนในภูเก็ต — ทำงานอย่างไรในความเป็นจริง

  อธิบายโปรแกรม rental pool และการันตีผลตอบแทนของ developer ในภูเก็ต — เงื่อนไขทั่วไป วิธีจัดหาเงินทุนของการันตี กรณีที่เป็นกับดัก และกรณีที่เป็นธรรม

• ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่

  ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ตสำหรับนักลงทุนต่างชาติ — ขั้นต้นกับสุทธิ เช่าสั้นกับเช่ายาว โครงสร้างต้นทุน ความเสี่ยงจาก Hotel Act และทำไมตัวเลขโฆษณาทำให้เข้าใจผิด

วีซ่าและการพำนัก

LTR, Elite, วีซ่าเกษียณ วีซ่าทำงาน ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

7 บทความ

• วีซ่าไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์: เส้นทาง เงินทุน งาน ภาษี ครอบครัว และสิทธิ

  ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ต้องมีวีซ่าพิเศษและทรัพย์สินไม่ให้สถานะ เปรียบเทียบ LTR การลงทุน DTV เกษียณ ครอบครัว ธุรกิจ และถิ่นที่อยู่ถาวร

• วีซ่า LTR (Long-Term Resident) — อสังหาฯ US$500,000 อยู่ได้ 10 ปี

  เส้นทางหนึ่งคือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ US$500,000. สิทธิภาษีและระยะอยู่ อธิบายในเนื้อหา. ซื้อทรัพย์อย่างเดียวไม่ได้วีซ่า ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขหมวด.

• วีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย — ช่องทาง 10 ล้านบาทและ 3 ล้านบาท

  การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ให้วีซ่าอัตโนมัติ เปรียบเทียบการต่ออายุด้วยเงิน 10 ล้านบาทกับช่องทาง 3 ล้านบาทที่ต้องมีหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

• กฎถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยและเกณฑ์ 180 วัน

  คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยเมื่ออยู่ในไทย 180 วันขึ้นไปในปีปฏิทิน ตั้งแต่ปี 2024 เงินได้จากต่างประเทศที่ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีนำเข้ามาอาจถูกเก็บภาษี

• วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) — 5 ปี พักครั้งละ 180 วัน เงินในบัญชี ฿500,000

  ออกแบบมาเพื่อคนทำงานทางไกล ไม่ใช่วีซ่าสำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ และไม่ได้ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน

คู่มือภูเก็ต

ทำเล โรงเรียน โครงสร้างพื้นฐาน ไลฟ์สไตล์ ฤดูกาล

26 บทความ

• คู่มือพื้นที่ Bang Tao และ Cherngtalay — ที่ตั้ง ชีวิตประจำวัน และโรงเรียน

  Bang Tao อยู่ตรงไหนในภูเก็ต ชีวิตประจำวันใน Cherngtalay เป็นอย่างไร และมีโรงเรียนนานาชาติใดบ้างที่ให้บริการพื้นที่นี้

• ฉลอง ภูเก็ต: ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใกล้อ่าวฉลองและวัดฉลอง

  ฉลองมีประกาศสาธารณะสี่รายการ เป็นบ้านสามหลังและอพาร์ตเมนต์หนึ่งรายการทางใต้ของภูเก็ต สองรายการยังสร้างไม่เสร็จ ดูราคาและสิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อ

• คู่มืออสังหาริมทรัพย์ Kamala — ซื้อบ้านในอ่าวเงียบสงบบนชายฝั่งตะวันตกของ Phuket

  คู่มือสำหรับผู้ซื้อต่างชาติใน Kamala — ชายหาด, โรงเรียน, พลวัตตลาดเช่า, ราคา และตำแหน่งระหว่าง Patong กับ Surin บนชายฝั่งตะวันตก

• กะรน ภูเก็ต: คู่มืออสังหาริมทรัพย์ ซื้อคอนโดและใช้ชีวิตใกล้หาดกะรน

  ประกาศขายส่วนใหญ่ในกะรนบน Houseviser เป็นคอนโดหนึ่งห้องนอน หลายยูนิตสร้างเสร็จปี 2024 และส่วนใหญ่เป็นสิทธิการเช่า ตรวจกรรมสิทธิ์และเงื่อนไขเช่าก่อนซื้อ

• กะตะ ภูเก็ต: ซื้ออพาร์ตเมนต์ใกล้กะตะใหญ่และกะตะน้อย

  ประกาศที่กะตะบน Houseviser คืออพาร์ตเมนต์ขายสี่รายการ สองรายการยังไม่ได้สร้าง ดูราคา ตำแหน่งของกะตะในตำบลกะรน และสิ่งที่ต้องตรวจสอบ

การเช่าและการบริหาร

การบริหารทรัพย์สิน เช่าระยะสั้นและระยะยาว กฎระเบียบ

5 บทความ

• การปล่อยเช่าระยะสั้นในไทย — พ.ร.บ. โรงแรม 2547 กับการบังคับใช้ในภูเก็ต

  พ.ร.บ. โรงแรม 2547 มองการปล่อยเช่าผ่าน Airbnb และการเช่ารายวันอย่างไร อะไรถูกกฎหมายในปี 2026 และการบังคับใช้ในภูเก็ตที่ปิดฉากพื้นที่สีเทา

• วิธีเชื่อมต่อ Beds24 เพื่อซิงค์ปฏิทินและการจองของที่พัก

  คู่มือทีละขั้นตอนสำหรับการเชื่อมต่อ Beds24 Channel Manager เพื่อให้ความพร้อมใช้งาน ปฏิทิน และการจองซิงค์กันอยู่ตลอดเวลาในทุกแพลตฟอร์มการจองพร้อมกัน

• สัญญาเช่าระยะยาวในไทย — สิ่งที่เจ้าของและผู้เช่าต้องรู้

  สัญญาเช่าระยะยาวในไทยสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ — เงื่อนไขมาตรฐาน เงินประกัน หน้าที่ของเจ้าของและผู้เช่า การไล่ออก และการร่างสัญญาที่มั่นคง

• Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม? ไม่ใช่สำหรับคอนโดและวิลล่าส่วนใหญ่

  การเข้าพักแบบ Airbnb ต่ำกว่า 30 วันต้องมีใบอนุญาตโรงแรมตาม พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ส่วนสัญญาเช่าจริงตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปโดยทั่วไปไม่เข้าข่าย

• ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — สิ่งที่ควรรู้สำหรับเช่าระยะสั้นและระยะยาว

  โครงสร้างค่าบริหารฯ ในภูเก็ต — เช่าระยะสั้น/ยาว สิ่งที่รวมและไม่รวม ค่าวิลล่าเทียบคอนโด และวิธีประเมินผู้ดำเนินการ

อภิธานศัพท์

คำอธิบายศัพท์เฉพาะ (Chanote, Nor Sor 3 ฯลฯ)

7 บทความ

• FET คืออะไร — ใบจากธนาคารว่าเงินซื้อคอนโดมาจากต่างประเทศ (ธ.ต.3)

  โอนเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีไทย ธนาคารออกใบนี้ เอาต้นฉบับไปวันโอน ไม่มีใบนี้ สำนักงานที่ดินไม่จดคอนโดในชื่อคุณจากการซื้อ

• พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวและผลต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

  พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 — กิจการต้องห้าม กฎถือหุ้น 49% และผลต่อโครงสร้างบริษัทไทยสำหรับการถือครองที่ดิน

• ทะเบียนบ้าน เล่มสีน้ำเงินหรือสีเหลือง — ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์

  คนไทยถือทะเบียนบ้านเล่มสีน้ำเงิน ชาวต่างชาติยื่นขอเล่มสีเหลืองได้ กรรมสิทธิ์อยู่ที่โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ใช่สมุดเล่มนี้

• โฉนดที่ดิน (Chanote, Nor Sor 4 Jor) — เอกสารสิทธิ์ที่ดินระดับสูงสุดของไทย

  โฉนดรังวัดครบถ้วนพร้อมพิกัด GPS และจดทะเบียนกับกรมที่ดิน โอนได้ตามปกติ เว้นแต่มีภาระผูกพันหรือข้อจำกัดทางกฎหมาย

• พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย — โควตาต่างชาติ 49% ตามมาตรา 19/2

  พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 19/2 กำหนดโควตาการถือครองของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% อย่างไร และนิติบุคคลอาคารชุดบริหารอาคารที่จดทะเบียนแล้วอย่างไร