ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — ชาวต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้าง

ไทยจัดการภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ต่างจากประเทศตะวันตกส่วนใหญ่ บุคคลธรรมดาไม่มีภาษีกำไรจากการขายแยกต่างหาก แต่ใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บในวันโอนเป็นภาษีสุดท้ายของกำไรแทน ส่วนผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ความไม่สมมาตรระหว่างสองโครงสร้างนี้เป็นหนึ่งในหลายเหตุผลที่ทำให้การถือครองในนามบุคคลธรรมดาเป็นทางเลือกที่สะอาดกว่าสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ เมื่อทำได้

บทความนี้อธิบายการปฏิบัติทางภาษีที่เกิดขึ้นจริงเมื่อผู้ขายต่างชาติขายอสังหาริมทรัพย์ ความต่างระหว่างนิติบุคคลกับบุคคลธรรมดา และการยกเว้นที่มีอยู่แต่พบได้ยาก

ไทยเก็บภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

กฎหมายภาษีไทยไม่มีหมวดภาษีกำไรจากการขาย (CGT) สำหรับอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ แต่เก็บภาษีจากเงินได้จากการขายในฐานะรายได้ปกติ ผ่านกลไกหนึ่งในสองแบบ ขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน:

• สำหรับ ผู้ขายบุคคลธรรมดา กำไรถูกเก็บภาษีผ่านกลไกภาษีหัก ณ ที่จ่ายของสำนักงานที่ดิน ซึ่งถือเป็นภาษีสุดท้าย
• สำหรับ ผู้ขายนิติบุคคล กำไรเป็นรายได้ปกติของบริษัท เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 20%

ทั้งสองกลไกเก็บภาษีจากกำไรเหมือนกัน แต่ต่างกันที่กลไก อัตรา และภาระในระยะยาว

ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีเท่าไรเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์?

ผู้ขายบุคคลธรรมดาเสียเฉพาะภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งคำนวณตามสูตรที่กฎหมายกำหนดจากราคาประเมิน จำนวนปีที่ถือครอง และอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได (5%–35%) — รายละเอียดกลไกทั้งหมดอยู่ใน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ ผลลัพธ์สำหรับธุรกรรมขายต่อส่วนใหญ่อยู่ใน ช่วง 1–4% ของราคาประเมิน ซึ่งตรงกับช่วงเดียวกันใน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายนี้คือภาษีสุดท้ายของผู้ขาย ในทางเทคนิคผู้ขายเลือกนำการขายอสังหาริมทรัพย์ไปรวมในแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (ภ.ง.ด.90) ได้ แต่การคำนวณแบบรวมมักไม่คุ้ม — สำหรับผู้ขายส่วนใหญ่ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินคือภาษีสุดท้าย จ่ายเป็นเงินสดในวันโอน และไม่มีภาระค้างอยู่อีก

ในทางปฏิบัติหมายความว่าอย่างไร

โครงสร้างภาษีไทยสำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นบุคคลธรรมดาเรียบง่ายกว่าระบบภาษีตะวันตกส่วนใหญ่จริง ๆ เพราะไม่มี:

• การคำนวณ CGT แยกต่างหาก
• การแยกกำไรระยะสั้นกับระยะยาว (นอกจากตารางหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครองซึ่งฝังอยู่ใน WHT อยู่แล้ว)
• การปรับฐานตามอัตราเงินเฟ้อ
• การนำผลขาดทุนไปหักกลบกับกำไรอื่น
• ค่าลดหย่อนหรือการยกเว้นเฉพาะของ CGT

ผู้ขายจ่าย WHT ที่สำนักงานที่ดิน เดินออกมา แล้วภาระภาษีก็จบ

บริษัทไทยต้องเสียภาษีเท่าไรเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์?

ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล (CIT) 20% ของกำไรที่แท้จริง โดยนำภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ที่สำนักงานที่ดินไปเครดิตกับยอดสุดท้ายได้ ซึ่งเป็นโครงสร้างที่หนักกว่าการถือครองในนามบุคคลธรรมดาอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ต้องตรวจบัตรส่งเสริมของตนแยกต่างหาก เพราะสิทธิประโยชน์ทางภาษีอาจทำให้ผลลัพธ์เปลี่ยนไป:

1. สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ WHT — อัตราคงที่ 1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย นี่คือเงินที่บริษัทจ่ายล่วงหน้า

2. ภาษีเงินได้นิติบุคคล (CIT) ประจำปี 20% ของกำไรที่แท้จริง กำไรคำนวณดังนี้:

กำไร = ราคาขาย − (ราคาซื้อเดิม + ค่าปรับปรุงที่มีหลักฐาน + ค่าเสื่อมราคาที่หักไปแล้ว)

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% นำไปเครดิต กับ CIT 20% ได้ — บริษัทจ่ายเฉพาะส่วนต่าง (หรือขอคืนหาก WHT สูงกว่า CIT สุดท้าย ซึ่งพบได้ยาก)

ตัวอย่างการคำนวณ — การขายโดยบริษัท

บริษัทไทยซื้อวิลลาในปี 2018 ราคา 20 ล้านบาท ขายในปี 2026 ราคา 30 ล้านบาท ค่าปรับปรุงที่มีหลักฐาน: 2 ล้านบาท ค่าเสื่อมราคาที่หักไปตลอด 8 ปี: 1.6 ล้านบาท ราคาประเมิน ณ วันขาย: 25 ล้านบาท

• ราคาขาย: 30 ล้านบาท
• ฐานต้นทุน: 20 ล้าน + 2 ล้าน (ค่าปรับปรุง) − 1.6 ล้าน (ค่าเสื่อมราคา) = 20.4 ล้านบาท
• กำไร: 30 ล้าน − 20.4 ล้าน = 9.6 ล้านบาท
• CIT: 20% × 9.6 ล้าน = 1.92 ล้านบาท
• WHT 1% ที่สำนักงานที่ดิน: 1% × 30 ล้าน (ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย) = 0.3 ล้านบาท
• CIT สุทธิที่ต้องจ่ายสิ้นปี: 1.92 ล้าน − 0.3 ล้าน = 1.62 ล้านบาท
• ภาษีรวมจากการขาย: 1.92 ล้านบาท (~6.4% ของราคาขาย)

เทียบกับการขายเดียวกันหากทรัพย์สินถือครองในนามบุคคลธรรมดา: WHT ที่คำนวณตามสูตรกฎหมาย (ดู ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ) ยังอยู่ในช่วง 1–4% ของราคาประเมินสำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา ตัวเลขนี้เทียบกับ ~6.4% ของราคาขายที่บริษัทต้องเสียข้างต้นโดยตรงไม่ได้ เพราะทั้งสองใช้ฐานคนละอย่าง คือราคาประเมินกับราคาขาย หากใช้ตัวเลขในตัวอย่างเดียวกันนี้ ภาษี 1.92 ล้านบาทของบริษัทคิดเป็นราว 7.7% ของราคาประเมิน 25 ล้านบาท ซึ่งทำให้โครงสร้างการถือครองทั้งสองแบบอยู่บนฐานเดียวกัน และบริษัทยังคงแบกภาระภาษีที่หนักกว่าอย่างมีนัยสำคัญไม่ว่าจะมองจากฐานใด

ภาระภาษีของการถือครองในนามบุคคลธรรมดาในตัวอย่างนี้เป็นเพียงเศษเสี้ยวของภาระภาษีเมื่อถือครองผ่านบริษัท และเมื่อเวลาผ่านไปพร้อมกำไรที่โตขึ้น ความต่างนี้ก็ยิ่งทบทวี

นี่เป็นหนึ่งในหลายเหตุผลที่ โครงสร้างให้บริษัทไทยถือที่ดิน มีต้นทุนภาษีระยะยาวสูงกว่าการถือครองในนามบุคคลธรรมดาผ่านสิทธิการเช่าระยะยาวควบคู่กับสิทธิเหนือพื้นดิน — แยกต่างหากจาก ความเสี่ยงถูกดำเนินคดีเรื่องนอมินี ที่เร่งตัวขึ้นตั้งแต่ปี 2024

ไทยมีการยกเว้นภาษีกำไรจากการขายสำหรับที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่?

มีการยกเว้นในขอบเขตแคบสำหรับบุคคลธรรมดาที่นำเงินได้จากการขายไปลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยหลักแห่งใหม่ แต่แทบไม่เข้ากับเจ้าของชาวต่างชาติ เพราะต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่วนใหญ่ไม่มี กฎหมายไทยให้สิทธิ์นี้แก่บุคคลธรรมดาที่:

• ขายที่อยู่อาศัยหลักของตน
• นำเงินได้ไปซื้อที่อยู่อาศัยหลักแห่งใหม่ภายใน 1 ปี (ก่อนหรือหลังการขาย)
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (Tabien Baan) หรือสมุดปกเหลืองของทรัพย์สินนั้นอย่างต่อเนื่อง
• ปฏิบัติตามเงื่อนไขอื่นที่เฉพาะเจาะจงของแต่ละกรณี

การยกเว้นนี้แทบไม่เข้ากับผู้ขายต่างชาติ เพราะ:

• เจ้าของต่างชาติโดยทั่วไปไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องชุดตนเอง
• สถานะ “ที่อยู่อาศัยหลัก” ต้องมีประวัติการอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่แค่การเป็นเจ้าของ
• เงินที่นำไปลงทุนใหม่ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยที่เข้าเกณฑ์ทดแทน

เจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่ควรถือว่าใช้สิทธิ์นี้ไม่ได้ ส่วนคนกลุ่มเล็ก ๆ ที่เข้าเกณฑ์จริง (ชาวต่างชาติที่พำนักในไทยระยะยาวและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ซึ่งเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหลักในไทยจากแห่งหนึ่งไปอีกแห่ง) ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษีไทย

การขายหุ้นบริษัทหรือการโอนสิทธิการเช่านับเป็นกำไรจากอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ไม่ใช่ — ทั้งสองกรณีอยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ที่ต่างจากการขายกรรมสิทธิ์โดยตรง และไม่มีกรณีใดที่ทำให้เกิดกลไก WHT ที่สำนักงานที่ดินตามที่อธิบายข้างต้น:

1. การขายหุ้นในบริษัทไทยที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ นี่คือการขายหุ้น ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ และถือเป็นธุรกรรมของบริษัทที่มีกฎภาษีต่างออกไป ภาษีธุรกิจเฉพาะตามประมวลรัษฎากรใช้กับการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่กับการโอนหุ้น จึงไม่มีผลในระดับหุ้น การโอนหุ้นเสียอากรแสตมป์ 0.1% แทน — อัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท (หรือเศษของ 1,000 บาท) ของมูลค่าหุ้นที่ชำระแล้วหรือมูลค่าที่ตราไว้ของตราสาร แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า โครงสร้างนี้บางครั้งถูกใช้เพื่อเลี่ยงค่าธรรมเนียมการโอนที่สำนักงานที่ดินและภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่กรมสรรพากรมีมาตรการตรวจสอบการเลี่ยงภาษีกับโครงสร้างที่ใช้การขายหุ้นแทนการขายอสังหาริมทรัพย์ และอาจตีความธุรกรรมใหม่ว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อำพรางไว้

2. การขายสิทธิการเช่าระยะยาว (การโอนสิทธิตามสัญญาเช่า) เมื่อคุณโอนสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนแล้วให้อีกฝ่าย ในทางเทคนิคถือเป็นการโอนสิทธิ ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ การปฏิบัติทางภาษีจึงต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์ การโอนสิทธิการเช่าอยู่ภายใต้อากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมจดทะเบียน แต่ไม่ต้องเสียชุดค่าธรรมเนียมโอน/ภาษีธุรกิจเฉพาะ/ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเต็มรูปแบบเหมือนการขายกรรมสิทธิ์

ผู้ขายต่างชาติต้องเสียภาษีกำไรจากการขายในประเทศบ้านเกิดด้วยหรือไม่?

ผู้ขายต่างชาติส่วนใหญ่ยังต้องรายงานกำไรที่เกิดในไทยต่อประเทศบ้านเกิด แม้อนุสัญญาภาษีซ้อน (DTA) มักให้เครดิตภาษีไทยที่จ่ายไปแล้ว กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องรายงานใน:

• สหรัฐอเมริกา — IRS เก็บภาษีรายได้และกำไรจากการขายทั่วโลก โดยนำภาษีไทยมาเป็นเครดิตกับภาษีสหรัฐฯ ได้
• สหราชอาณาจักร — HMRC เก็บภาษีรายได้ทั่วโลกของผู้มีถิ่นที่อยู่ในสหราชอาณาจักร และให้เครดิตภาษีไทย
• ออสเตรเลีย — สำนักงานภาษีออสเตรเลียมีแนวทางคล้ายกัน และให้เครดิตภาษี
• ประเทศในสหภาพยุโรป — แตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ แต่โดยทั่วไปใช้กลไกเครดิตคล้ายกันผ่านอนุสัญญาภาษีซ้อน
• รัสเซีย จีน อินเดีย — ตรวจสอบกับที่ปรึกษาภาษีในประเทศนั้น

ไทยมีอนุสัญญาภาษีซ้อน (DTA) กับประเทศหลักส่วนใหญ่ ซึ่งป้องกันไม่ให้กำไรก้อนเดียวกันถูกเก็บภาษีสองครั้ง โดยทั่วไป DTA ให้ไทยมีสิทธิ์เก็บภาษีกำไรก่อน (เพราะทรัพย์สินตั้งอยู่ในไทย) และประเทศบ้านเกิดของผู้ขายให้เครดิตสำหรับภาษีไทยที่จ่ายไปแล้ว ผู้ขายยังต้องรายงานการขายในประเทศบ้านเกิด และอาจต้องจ่ายภาษีเพิ่มหากอัตราภาษีในประเทศนั้นสูงกว่าภาษีไทย

สำหรับผู้ขายชาวอเมริกันโดยเฉพาะ: Foreign Earned Income Exclusion ไม่ครอบคลุมกำไรจากการขาย การขายอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเสียภาษีในสหรัฐฯ แม้จ่ายภาษีไทยไปแล้ว ภาษีไทยนำมาเป็นเครดิตกับภาษีสหรัฐฯ ได้ แต่การคำนวณและการรายงานอาจซับซ้อน ผู้ขายชาวอเมริกันจึงควรใช้บริการผู้จัดทำภาษีสหรัฐฯ ที่มีประสบการณ์ด้านการขายอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ

ถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยเปลี่ยนการเก็บภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ไม่เปลี่ยน — การคำนวณ WHT ที่สำนักงานที่ดินและสถานะการเป็นภาษีสุดท้ายเหมือนกันไม่ว่าผู้ขายจะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยหรือไม่ เพราะกำไรนี้เป็นเงินได้แหล่งไทย และเงินได้แหล่งไทยถูกเก็บภาษีเหมือนกันสำหรับทุกคนไม่ว่าจะมีถิ่นที่อยู่ที่ใด (ดูเกณฑ์ 180 วันได้ที่ กฎถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยและเกณฑ์ 180 วัน) ถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยส่งผลหลักกับวิธีเก็บภาษีรายได้ค่าเช่าและเงินได้จากต่างประเทศ ไม่ใช่ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

การเปลี่ยนแปลงกฎการนำเงินได้เข้าประเทศเมื่อปี 2024 (ป. 161/2566) มีผลกับเงินได้จากแหล่งต่างประเทศที่ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีนำเข้ามาในไทย แต่ไม่มีผลกับการเก็บภาษีกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเงินได้แหล่งไทย

ผู้ซื้อควรจำอะไรเรื่องภาษีกำไรจากการขายก่อนตัดสินใจซื้อ?

สามข้อ:

1. สำหรับบุคคลธรรมดา ให้วางแผนภาษีจากการขายเป็น WHT ที่สำนักงานที่ดิน ไม่ต้องกันงบสำหรับ CGT แยกต่างหาก WHT อยู่ในช่วง 1–4% ของราคาประเมิน ให้คำนวณตามปีที่คุณจะขายจริง

2. สำหรับทรัพย์สินที่ถือครองโดยบริษัทไทย ให้คาดว่าจะเสีย CIT 20% ของกำไรที่แท้จริง ซึ่งสูงกว่าการถือครองในนามบุคคลธรรมดาอย่างมีนัยสำคัญ ให้นำไปคิดรวมในเศรษฐศาสตร์ระยะยาวของโครงสร้างที่ให้บริษัทถือครอง

3. รายงานการขายในประเทศบ้านเกิดของคุณ เครดิตภาษีมีให้ผ่านอนุสัญญาภาษีซ้อน แต่หน้าที่ในการรายงานโดยทั่วไปยังคงอยู่

บริบทภาษีในภาพกว้าง: ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 รายละเอียดการคำนวณ WHT: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ คำถามเรื่องโครงสร้างบริษัทกับบุคคลธรรมดา: บริษัทไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อใด และบริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์หรือไม่ และ กรรมสิทธิ์เต็ม vs สิทธิการเช่าระยะยาวในไทย — ต่างกันอย่างไรและควรเลือกแบบไหน

ลิงก์

• กรมสรรพากร
• PwC Thai Tax Booklet 2025–26
• PwC Thailand — การพิจารณาเงินได้ของนิติบุคคล
• PwC Thailand — การพิจารณาเงินได้ของบุคคลธรรมดา
• กรมที่ดิน
• กรมสรรพากร — รายชื่ออนุสัญญาภาษีซ้อน