การปล่อยเช่าระยะสั้นในไทย — พ.ร.บ. โรงแรม 2547 กับการบังคับใช้ในภูเก็ต

พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 เป็นกฎหมายไทยฉบับหนึ่งที่ถูกฝ่าฝืนมากที่สุดและเข้าใจผิดกันมากที่สุดในหมู่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ กฎหมายฉบับนี้ออกมาก่อน Airbnb และอุตสาหกรรมการเช่าระยะสั้น (short-term rental หรือ STR) สมัยใหม่หลายปี การนำมาใช้กับชาวต่างชาติที่ปล่อยเช่าคอนโดของตนเป็นรายวันจึงเป็นการขยายผลที่ผู้ร่างไม่ได้ตั้งใจ แต่ตัวบทก็ครอบคลุมอยู่อย่างชัดเจน เป็นเวลาราว 15 ปีที่ช่องว่างระหว่างกฎหมายกับตลาดถูกปล่อยผ่าน ตั้งแต่ปลายปี 2023 การบังคับใช้ก็ตามมาทัน

บทความนี้อธิบายว่า พ.ร.บ. โรงแรม เขียนไว้อย่างไร ใช้กับใคร การบังคับใช้ในภูเก็ตช่วงปี 2024–2026 เป็นอย่างไร มีทางเลือกปล่อยเช่าระยะสั้นแบบถูกกฎหมายจริงอะไรบ้าง และเรื่องนี้ส่งผลต่อการประเมินการลงทุนอย่างไร

พ.ร.บ. โรงแรม 2547 พูดถึงการปล่อยเช่าระยะสั้นไว้อย่างไร?

พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 นิยาม “โรงแรม” ว่าเป็นสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นเพื่อธุรกิจ ให้บริการที่พักชั่วคราวแก่ประชาชนโดยมีค่าตอบแทน มาตรา 4(2) ยกเว้นเฉพาะที่พักที่ให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น นิยามนี้จึงครอบคลุมการเช่าระยะสั้นแทบทุกรูปแบบ

• การเช่ารายวันผ่าน Airbnb
• การเช่ารายวันและรายสัปดาห์ผ่าน Booking.com
• การเช่ารายวันโดยตรง
• การเช่ารายสัปดาห์
• ข้อตกลงอื่นใดในที่พักที่ไม่ได้ให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น

การประกอบธุรกิจโรงแรมต้องมีใบอนุญาตที่ออกโดยกระทรวงมหาดไทย และใบอนุญาตมีเงื่อนไขคุณสมบัติ

• ผู้ขอใบอนุญาตต้องมีคุณสมบัติตามมาตรา 16 ของ พ.ร.บ. ซึ่งไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเรื่องสัญชาติ แต่ผู้ขอที่เป็นคนต่างด้าวต้องมีคุณสมบัติตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ด้วย
• อาคารต้องเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และสุขอนามัยของโรงแรม
• ต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานท้องถิ่น

ทรัพย์สินที่ไม่เข้าเกณฑ์ขอใบอนุญาตย่อมประกอบธุรกิจโรงแรมอย่างถูกกฎหมายไม่ได้ ส่วนทรัพย์สินที่เข้าเกณฑ์แต่ดำเนินการโดยไม่มีใบอนุญาตก็ถือว่าฝ่าฝืนกฎหมาย

มีใบอนุญาต “ไม่ใช่โรงแรม” ขนาดเล็กสำหรับเจ้าของรายบุคคลหรือไม่?

มี สำหรับที่พักขนาดเล็ก กฎกระทรวงปี 2008 สร้างประเภท “ไม่ใช่โรงแรม” ขึ้น และกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 (2023) ขยายเกณฑ์นี้ตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2023 ที่พักที่มีไม่เกิน 8 ห้องและรองรับผู้เข้าพักได้ไม่เกิน 30 คน ไม่ถือเป็นโรงแรม เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจแล้วและออกใบรับแจ้งให้ ผู้ประกอบการแจ้งต่อนายทะเบียน ได้รับใบรับแจ้งภายใน 40 วัน และใบรับแจ้งมีอายุ 5 ปีนับแต่วันแจ้ง กฎกระทรวงไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเรื่องสัญชาติ แนวทางปฏิบัติของกรมการปกครองสำหรับนายทะเบียนกำหนดเงื่อนไขของผู้แจ้งเพิ่มเติม

• เป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่นิติบุคคล เพราะประเภทนี้มีไว้เพื่อหารายได้เสริม
• มีหลักฐานรายได้หลัก เช่น หลักฐานการได้รับเงินเดือนหรือสำเนาสมุดบัญชีธนาคาร
• มีคำรับรองจากบุคคลที่น่าเชื่อถือในพื้นที่ เช่น เจ้าหน้าที่ของรัฐ กำนัน หรือผู้ใหญ่บ้าน ว่าผู้แจ้งมีภูมิลำเนาในพื้นที่ที่สถานที่พักตั้งอยู่

ผู้แจ้งไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของตามทะเบียน แนวทางปฏิบัติรับเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง หรือสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินและอาคาร เช่น สิทธิการเช่า หรือการยินยอมให้ใช้ประโยชน์

จะขอใบอนุญาตปล่อยเช่าระยะสั้นในไทยได้อย่างไร?

ตรวจก่อนซื้อว่าช่องทางที่ถูกกฎหมายช่องทางใดใช้ได้กับยูนิตนั้น พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 มีสองช่องทางของตัวเอง ใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบต้องใช้อาคารที่ผ่านมาตรฐานโรงแรม ส่วนการแจ้ง “ไม่ใช่โรงแรม” ครอบคลุมที่พักขนาดเล็กที่มีไม่เกิน 8 ห้องและรองรับผู้เข้าพักได้ไม่เกิน 30 คน ซึ่งดำเนินการโดยบุคคลธรรมดาที่มีรายได้หลักและมีภูมิลำเนาในพื้นที่ ทางเลือกที่สามคือซื้อห้องหรือชั้นที่อยู่ในบัญชีห้องพักภายใต้ใบอนุญาตโรงแรมของอาคารอยู่แล้ว แล้วปล่อยเช่าภายใต้ใบอนุญาตของผู้บริหารรายนั้น

สองช่องทาง

• ใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ ออกโดยกระทรวงมหาดไทย อาคารต้องเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และสุขอนามัยของโรงแรม และต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานท้องถิ่น กฎหมายไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเรื่องสัญชาติของผู้ถือใบอนุญาต แต่ผู้ขอที่เป็นคนต่างด้าวต้องมีคุณสมบัติตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ด้วย
• การแจ้ง “ไม่ใช่โรงแรม” ครอบคลุมที่พักที่มีไม่เกิน 8 ห้องและรองรับผู้เข้าพักได้ไม่เกิน 30 คน ผู้ประกอบการ ซึ่งอาจเป็นเจ้าของ หรือผู้มีสิทธิการเช่าหรือได้รับความยินยอมให้ใช้สถานที่ แจ้งต่อนายทะเบียนและได้รับใบรับแจ้งที่มีอายุ 5 ปีนับแต่วันแจ้ง ผู้แจ้งต้องเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่นิติบุคคล มีหลักฐานรายได้หลัก และมีคำรับรองว่ามีภูมิลำเนาในพื้นที่

ดังนั้นคำถามที่มีประโยชน์ก่อนซื้อคือ “ช่องทางใดครอบคลุมยูนิตนี้” คอนโดเทล เรสซิเดนซ์โรงแรม และเรสซิเดนซ์แบรนด์ดังบางแห่ง นำบางห้องหรือบางชั้นเข้าไปอยู่ในบัญชีห้องพักที่อยู่ภายใต้ใบอนุญาตของโรงแรม เจ้าของห้องเหล่านั้นปล่อยเช่าระยะสั้นภายใต้ใบอนุญาตที่ผู้บริหารถืออยู่แล้ว โดยปกติผ่านการบริหารการเช่าแบบบังคับ ส่วนเจ้าของห้องอื่น ๆ ทั้งหมด รวมถึงห้องบนชั้นที่พักอาศัยในอาคารแบรนด์เดียวกัน ไม่มีใบอนุญาตของอาคารรองรับ และต้องมีใบอนุญาตโรงแรมหรือใบรับแจ้ง “ไม่ใช่โรงแรม” ของตนเอง หัวข้อเรื่องการบังคับใช้ด้านล่างอธิบายว่าการปล่อยเช่าโดยไม่มีทั้งสองอย่างมีต้นทุนอย่างไร และหัวข้อเรื่องอาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรมจริงอธิบายว่าเส้นทางที่ถูกกฎหมายนี้ขออะไรจากเจ้าของเป็นการแลกเปลี่ยน

พ.ร.บ. โรงแรม ใช้กับทรัพย์สินประเภทใดในปี 2026?

กฎหมายนี้แตะทรัพย์สินในภูเก็ตสามกลุ่ม และมีเพียงกลุ่มเดียวที่ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ถูกกฎหมาย

1. อาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรม อาคารบางแห่งในภูเก็ตมีใบอนุญาตโรงแรมในนามนิติบุคคล และดำเนินการเป็นคอนโดเทล เรสซิเดนซ์โรงแรม หรือโครงการลูกผสมโรงแรม-ที่พักอาศัย ตัวอย่างเช่นโครงการคอนโดเทลโดยเฉพาะ และเรสซิเดนซ์แบรนด์ดังบางแห่งที่มีบางห้องหรือบางชั้นอยู่ในบัญชีห้องพักที่อยู่ภายใต้ใบอนุญาตของแบรนด์โรงแรม เคียงข้างกับห้องพักอาศัยที่ขายขาดแยกต่างหาก เจ้าของห้องที่อยู่ในบัญชีดังกล่าวปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านผู้บริหารอาคารได้ โดยปกติผ่านการบริหารการเช่าแบบบังคับ สำหรับห้องเหล่านั้นข้อตกลงนี้ถูกกฎหมาย

2. อาคารที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรม จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย คอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองในภูเก็ตส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มนี้ บางเทา ลากูน่า สุรินทร์ กมลา ป่าตอง ราไวย์ ในหาน — โครงการคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยทั่วไปจดทะเบียนตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ไม่ได้จดเป็นโรงแรม การปล่อยเช่าระยะสั้นจากห้องแต่ละห้องในอาคารเหล่านี้จึงฝ่าฝืน พ.ร.บ. โรงแรม

3. วิลล่าและบ้านเดี่ยว วิลล่าที่ชาวต่างชาติอยู่อาศัยแล้วนำมาปล่อยเช่าระยะสั้น (Airbnb หรือรายสัปดาห์) ถือเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตตามกฎหมาย ข้อยกเว้นคือกิจการเซอร์วิสวิลล่าที่มีใบอนุญาตจริง ซึ่งพบได้ยาก และต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ

กฎหมายนี้ไม่กระทบกับ

• การเช่าระยะยาว (ตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป ควรมีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร)
• ทรัพย์สินที่เจ้าของอยู่เอง
• ทรัพย์สินที่ให้เพื่อนและครอบครัวใช้โดยไม่มีค่าตอบแทน

การบังคับใช้ พ.ร.บ. โรงแรม ในภูเก็ตช่วงปี 2024–2026 เป็นอย่างไร?

การบังคับใช้เปลี่ยนจากพอเป็นพิธีมาเป็นจริงจังเมื่อปลายปี 2023 และดำเนินต่อเนื่องตลอดปี 2024 2025 จนถึงปี 2026 หลังจากที่กฎหมายอยู่ในสารบบมาราว 15 ปีโดยแทบไม่ถูกบังคับใช้กับเจ้าของคอนโดและวิลล่ารายบุคคล

การบังคับใช้มีหน้าตาแบบนี้

การตรวจเชิงรุก ตำรวจท่องเที่ยว กระทรวงมหาดไทย และหน่วยงานท้องถิ่นออกตรวจแบบเจาะจงในช่วงไฮซีซัน (ธันวาคม–เมษายน) โดยเน้นกลุ่มชายฝั่งตะวันตกของภูเก็ต (บางเทา ป่าตอง กะตะ กะรน) และย่านท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ ผู้ตรวจจะเทียบสถานะใบอนุญาตของทรัพย์สินกับประกาศที่ลงไว้

การเจาะจงจากประกาศออนไลน์ ผู้ตรวจให้ความสำคัญกับห้องที่ลงประกาศต่อสาธารณะบน Airbnb และ Booking.com ผู้ที่ใช้ช่องทางซึ่งมองเห็นได้ยากกว่า (จองตรง แพลตฟอร์มภาษารัสเซีย การบอกต่อ) ถูกตรวจน้อยกว่า แต่ไม่ได้รับการยกเว้น

ค่าปรับและคำสั่งให้หยุดกิจการ โทษคือจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ บวกค่าปรับรายวันไม่เกินวันละ 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน เจ้าหน้าที่จะสั่งให้หยุดกิจการ และหากยังดำเนินการต่อค่าปรับจะทบขึ้นเรื่อย ๆ

แรงกดดันระดับอาคาร นิติบุคคลอาคารชุดที่พักอาศัยบังคับใช้ระเบียบภายในห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นเข้มขึ้นเรื่อย ๆ ส่วนหนึ่งเพราะความเสี่ยงที่ตกมาถึงตัวอาคารเอง บางอาคารห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นโดยสิ้นเชิง บางแห่งเพิ่มการตรวจสอบที่ทางเข้า

การประสานกับแพลตฟอร์ม มีรายงานว่ามีแรงกดดันให้แพลตฟอร์มตรวจสอบใบอนุญาตก่อนรับลงประกาศ แต่ยังไม่ได้ทำกันทั่วไป

รูปแบบการบังคับใช้ไม่สม่ำเสมอ บางอาคารและบางทรัพย์สินถูกตรวจเป็นประจำ ขณะที่บางแห่งผ่านไปหลายปีโดยไม่มีใครมาเยือน แต่ความเสี่ยงพื้นฐานเท่ากันหมด นั่นคือการปล่อยเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตถือเป็นการฝ่าฝืน และดำเนินคดีได้ทุกเมื่อ

อาคารที่ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ถูกกฎหมายมีหน้าตาอย่างไร?

อาคารในภูเก็ตจำนวนไม่มากที่ถือใบอนุญาตโรงแรมจริงและเปิดให้เจ้าของรายบุคคลปล่อยเช่าระยะสั้นได้อย่างถูกกฎหมาย

• คอนโดเทล โครงการที่จดทะเบียนเป็นโรงแรมมาตั้งแต่ต้น ขายห้องให้เจ้าของรายบุคคลแต่บริหารรวมเป็นโรงแรมเดียว การเข้าใช้ของเจ้าของมักถูกจำกัด (ปีละ 2–4 สัปดาห์) รายได้จากการเช่าระยะสั้นไหลผ่านผู้บริหารโรงแรม
• เรสซิเดนซ์โรงแรมที่มีรายการเช่าแบบบังคับ เรสซิเดนซ์แบรนด์ดัง (Banyan Tree, Anantara และบางโครงการภายใต้แบรนด์ Marriott) ที่ห้องของเจ้าของเป็นส่วนหนึ่งของบัญชีห้องพักโรงแรม เจ้าของใช้ห้องของตนได้ภายใต้กฎของโรงแรม ส่วนการปล่อยเช่าทำผ่านโรงแรม
• อาคารผสมที่มีชั้นซึ่งได้ใบอนุญาตปล่อยเช่าระยะสั้นแยกต่างหาก พบได้ยาก บางอาคารมีบางชั้นหรือบางประเภทห้องที่จดทะเบียนโรงแรม ขณะที่ส่วนที่เหลือเป็นที่พักอาศัย

การซื้อเข้าโครงสร้างแบบนี้หมายถึงการยอมรับเงื่อนไขต่อไปนี้

• ข้อจำกัดการใช้งานของเจ้าของ (อยู่อาศัยเต็มเวลาไม่ได้)
• ต้องเข้าร่วมรายการเช่าแบบบังคับ (ยืดหยุ่นน้อยลง)
• ผู้บริหารโรงแรมรับส่วนแบ่งรายได้ก้อนใหญ่ (โดยทั่วไป 25–40%)
• ตลาดขายต่อจำกัดอยู่กับนักลงทุนที่ต้องการทรัพย์สินซึ่งปล่อยเช่าระยะสั้นได้อย่างถูกกฎหมายโดยเฉพาะ

สิ่งที่ได้กลับมาคือรายได้จากการเช่าระยะสั้นที่ถูกกฎหมายเต็มร้อย และกระแสเงินสดที่อยู่รอดข้ามรอบการบังคับใช้กฎหมาย

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ต้องการทั้งใช้เองและมีอิสระในการปล่อยเช่า โครงสร้างที่มีใบอนุญาตโรงแรมนั้นจำกัดเกินไป คอนโดมิเนียมที่พักอาศัยทั่วไปซึ่งแฝงความเสี่ยงตาม พ.ร.บ. โรงแรม จึงยังเป็นตัวเลือกหลัก พร้อมกับความเสี่ยงด้านกฎระเบียบที่ไม่ได้ถูกคิดรวมไว้ในราคา

การบังคับใช้ พ.ร.บ. โรงแรม ส่งผลต่อการประเมินผลตอบแทนการเช่าอย่างไร?

มันกดระดับพื้นที่เป็นจริงลงมาเท่ากับการเช่าระยะยาว เพราะรายได้ระยะสั้นจากทรัพย์สินที่ไม่มีใบอนุญาตอาจถูกตัดด้วยคำสั่งให้หยุดกิจการเมื่อใดก็ได้ การตลาดของโครงการภูเก็ตที่เจาะผู้ซื้อต่างชาติมักอ้างผลตอบแทนจากการเช่าระยะสั้นราวกับความเสี่ยงนี้ไม่มีอยู่

บทความ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ ระบุว่าภูเก็ตไม่มีชุดข้อมูลผลตอบแทนที่เผยแพร่จากแหล่งปฐมภูมิ ตัวเลขผลตอบแทนระยะสั้นที่โฆษณากันจึงควรอ่านเป็นคำกล่าวอ้างของเอเจนซีและผู้พัฒนา ไม่ใช่ผลการวัด แต่การแจกแจงโครงสร้างต้นทุนในบทความนั้นแสดงให้เห็นว่าเหตุใดผลตอบแทนระยะสั้นกับระยะยาวจึงลู่เข้าหากัน เมื่อหักค่าบริหารจัดการ ช่วงห้องว่าง ค่าส่วนกลาง (CAM) ค่าซ่อมบำรุง และภาษีออกจากรายได้รวม

กรอบการประเมินที่ตรงไปตรงมาสำหรับปี 2026

• ทรัพย์สินที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรมแต่ใช้ปล่อยเช่าระยะสั้น ให้ใช้ผลตอบแทนการเช่าระยะยาวเป็นกรณีตั้งต้น และถือรายได้ระยะสั้นเป็นส่วนเพิ่มที่กฎระเบียบอาจตัดออกไปได้ ถ้าตัวเลขยังคุ้มที่ผลตอบแทนระยะยาว นั่นคือการลงทุนที่ใช้ได้ ถ้าคุ้มเฉพาะเมื่อได้ผลตอบแทนระยะสั้น นั่นคือการเดิมพันกับกฎระเบียบ ไม่ใช่การลงทุน
• ทรัพย์สินที่มีใบอนุญาตโรงแรม รายได้ระยะสั้นยั่งยืน แต่ถูกจำกัดด้วยส่วนแบ่งของผู้บริหารโรงแรมซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ 25–40% บวกกับข้อจำกัดการใช้งานของเจ้าของ ให้ประเมินจากผลตอบแทนสุทธิหลังหักส่วนแบ่งนั้น ไม่ใช่จากตัวเลขรายได้รวมที่ผู้บริหารโฆษณา
• ทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าระยะยาวได้อย่างเดียว (ราไวย์ ในหาน ฉลอง เมืองภูเก็ต) ไม่มีส่วนเพิ่มจากการเช่าระยะสั้นให้คำนวณเลย ผลตอบแทนระยะยาวคือภาพทั้งหมด

ดูบริบทผลตอบแทนการเช่าที่กว้างขึ้นได้ที่ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ และการเลือกทำเลในภูเก็ตโดยคำนึงถึงเรื่องนี้ที่ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ

แล้วการปล่อยเช่าระยะยาวที่เจ้าของดูแลเอง (ตั้งแต่ 1 เดือนขึ้นไป) ล่ะ?

การเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 4(2) เฉพาะเมื่อที่พักจัดไว้สำหรับการพักรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น กฎหมายไม่ได้วัดที่จำนวนวัน แต่ดูว่าที่พักให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้นหรือไม่ ที่พักที่รับจองระยะสั้นด้วยจึงไม่เข้าข้อยกเว้นนี้ แต่ยังอาจอยู่นอกนิยามโรงแรมได้ด้วยทางอื่น เช่น การแจ้งเป็นที่พัก “ไม่ใช่โรงแรม” สำหรับที่พักขนาดเล็กตามที่กล่าวไว้ข้างต้น

ข้อพิจารณาในทางปฏิบัติ

• ใช้สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุระยะเวลา (ขั้นต่ำ 30 วัน)
• เก็บสำเนาหนังสือเดินทางของผู้เช่า และให้ผู้เช่าแจ้ง ตม.30 (การแจ้งที่พักของคนต่างด้าว) ซึ่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองกำหนดไว้อยู่แล้ว
• เรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน ไม่ใช่รายคืน เพราะรูปแบบการตรวจสอบของกรมสรรพากรไวต่อการวางบิลแบบรายคืน
• อย่าโปรโมตทรัพย์สินบนแพลตฟอร์มที่เน้นประกาศเช่าระยะสั้นเป็นหลัก

วีซ่าดิจิทัลโนแมด DTV ที่เปิดตัวกลางปี 2024 ทำให้ความต้องการผู้เช่าระยะยาวขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ ทรัพย์สินที่วางตำแหน่งไว้สำหรับการเช่า 1–6 เดือนให้ผู้ถือวีซ่า DTV ผู้ถือวีซ่า LTR ผู้เกษียณอายุ และดิจิทัลโนแมด ดำเนินการได้ถูกกฎหมายเต็มรูปแบบ และจับกลุ่มตลาดที่เติบโตเชิงโครงสร้าง

ข้อเสนอโควตา 75% และสัญญาเช่า 99 ปี กระทบความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้นหรือไม่?

ไม่กระทบ ข้อเสนอที่จะเพิ่มโควตาต่างชาติในคอนโดเป็น 75% และขยายสัญญาเช่าระยะยาวเป็น 99 ปี (ทั้งคู่ยังเป็นเพียงร่างจนถึงปี 2026) ไม่เกี่ยวข้องกับ พ.ร.บ. โรงแรม แม้จะประกาศใช้ทั้งสองฉบับในวันพรุ่งนี้ พ.ร.บ. โรงแรม ก็ยังห้ามการปล่อยเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตอยู่ดี ความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้นเป็นคำถามด้านกฎระเบียบคนละเรื่อง และต้องแก้ด้วยกฎหมายของตัวเอง ซึ่งไม่อยู่ในวาระปัจจุบัน

ผู้ซื้อควรทำอย่างไรกับเรื่องความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้นในปี 2026?

สามข้อนี้ครอบคลุมกรณีส่วนใหญ่ ตรวจก่อนซื้อว่าห้องของคุณอยู่ในบัญชีห้องพักที่อยู่ภายใต้ใบอนุญาตโรงแรมของอาคารหรือไม่ ประเมินโดยใช้ผลตอบแทนระยะยาวเป็นกรณีตั้งต้น และตั้งค่าเริ่มต้นไว้ที่การเช่า 30 วันขึ้นไปหากห้องไม่ได้อยู่ในบัญชีนั้นและไม่มีใบอนุญาตหรือใบรับแจ้ง “ไม่ใช่โรงแรม” ของตนเอง

1. ตรวจก่อนซื้อว่าห้องของคุณอยู่ในบัญชีห้องพักที่อยู่ภายใต้ใบอนุญาตโรงแรมของอาคารหรือไม่ ทรัพย์สินที่ซื้อไว้เพื่อลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้นมีมูลค่าขายต่อผูกกับความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้น ห้องที่อยู่ในบัญชีห้องพักซึ่งนิติบุคคลถือใบอนุญาตจะรักษามูลค่านั้นไว้ ส่วนห้องที่อยู่นอกบัญชี รวมถึงชั้นที่พักอาศัยของเรสซิเดนซ์แบรนด์ดังบางแห่ง และคอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองส่วนใหญ่ ล้วนแบกความเสี่ยงจากการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่ได้ถูกคิดรวมไว้ในราคา หากไม่มีใบอนุญาตโรงแรมหรือใบรับแจ้ง “ไม่ใช่โรงแรม” ของตนเอง

2. ประเมินโดยใช้ผลตอบแทนการเช่าระยะยาวเป็นกรณีตั้งต้น อย่าสร้างแบบจำลองผลตอบแทนจากตัวเลขการเช่าระยะสั้นที่โฆษณาไว้ พื้นที่เป็นจริงคือผลตอบแทนการเช่าระยะยาว ส่วนการเช่าระยะสั้นเป็นส่วนเพิ่มที่กฎระเบียบอาจตัดออกไป

3. ใช้การเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปเป็นค่าเริ่มต้นที่สะอาดทางกฎหมาย วางตำแหน่งทรัพย์สินสำหรับการเช่ารายเดือนกับผู้ถือวีซ่า DTV วีซ่า LTR และผู้เกษียณอายุ ผลตอบแทนต่ำกว่าช่วงพีคของการเช่าระยะสั้น แต่รายได้สะอาดทางกฎหมายและฐานอุปสงค์กำลังโตเชิงโครงสร้าง

สำหรับผู้ซื้อที่หวังพึ่งรายได้ระดับ Airbnb โดยเฉพาะ คอนโดทั่วไปที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรมอาจไม่ใช่ตัวเลือกที่เหมาะ เพราะผลตอบแทนขึ้นอยู่กับการที่การบังคับใช้จะยังผ่อนปรนต่อไป ซึ่งสวนทางกับแนวโน้มปี 2024–2026 ส่วนผู้ซื้อที่พอใจกับการเช่าระยะยาวเป็นกรณีตั้งต้น และมองการเช่าระยะสั้นเป็นส่วนเพิ่มที่ไม่ได้คิดรวมไว้ในราคา ก็ไม่เจอช่องว่างแบบนั้น

ดูบริบทการลงทุนแบบเต็มได้ที่ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ เส้นแบ่ง 30 วันในแง่ภาษีที่ ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 และภาพรวมวีซ่าที่ขับเคลื่อนอุปสงค์ผู้เช่าระยะยาวที่ วีซ่า LTR (Long-Term Resident) — อสังหาฯ US$500,000 อยู่ได้ 10 ปี

ลิงก์

• พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 — บทวิเคราะห์
• Bangkok Post — รายงานการบังคับใช้กฎหมายกับการเช่าระยะสั้น
• Pattaya News — อัปเดตการบังคับใช้กฎหมายกับการเช่าระยะสั้น มีนาคม 2025
• กรมการปกครอง — วารสารเทศาภิบาล มกราคม 2025: กฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 ว่าด้วยที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม (PDF ภาษาไทย)
• กรมการปกครอง — แนวทางปฏิบัติการรับแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม แนบท้ายหนังสือกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 27 ตุลาคม 2566 (PDF ภาษาไทย)
• กรมการปกครอง — คู่มือ พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 สำหรับผู้ได้รับใบอนุญาต (PDF ภาษาไทย)