พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 เป็นกฎหมายไทยฉบับหนึ่งที่ถูกฝ่าฝืนมากที่สุดและเข้าใจผิดกันมากที่สุดในหมู่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ กฎหมายฉบับนี้ออกมาก่อน Airbnb และอุตสาหกรรมการเช่าระยะสั้น (short-term rental หรือ STR) สมัยใหม่หลายปี การนำมาใช้กับชาวต่างชาติที่ปล่อยเช่าคอนโดของตนเป็นรายวันจึงเป็นการขยายผลที่ผู้ร่างไม่ได้ตั้งใจ แต่ตัวบทก็ครอบคลุมอยู่อย่างชัดเจน เป็นเวลาราว 15 ปีที่ช่องว่างระหว่างกฎหมายกับตลาดถูกปล่อยผ่าน ตั้งแต่ปลายปี 2023 การบังคับใช้ก็ตามมาทัน
บทความนี้อธิบายว่า พ.ร.บ. โรงแรม เขียนไว้อย่างไร ใช้กับใคร การบังคับใช้ในภูเก็ตช่วงปี 2024–2026 เป็นอย่างไร มีทางเลือกปล่อยเช่าระยะสั้นแบบถูกกฎหมายจริงอะไรบ้าง และเรื่องนี้ส่งผลต่อการประเมินการลงทุนอย่างไร
พ.ร.บ. โรงแรม 2547 พูดถึงการปล่อยเช่าระยะสั้นไว้อย่างไร?
พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 นิยาม “โรงแรม” ว่าเป็นที่พักที่จัดให้บริการแก่ประชาชนโดยมีค่าตอบแทน และมีระยะเวลาเข้าพักน้อยกว่า 30 วัน นิยามนี้ครอบคลุมการเช่าระยะสั้นแทบทุกรูปแบบ
- การเช่ารายวันผ่าน Airbnb
- การเช่ารายวันและรายสัปดาห์ผ่าน Booking.com
- การเช่ารายวันโดยตรง
- การเช่ารายสัปดาห์
- ข้อตกลงอื่นใดที่ผู้เข้าพักจ่ายค่าที่พักน้อยกว่า 30 คืน
การประกอบธุรกิจโรงแรมต้องมีใบอนุญาตที่ออกโดยกระทรวงมหาดไทย และใบอนุญาตมีเงื่อนไขคุณสมบัติ
- ผู้ถือใบอนุญาตต้องเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก (ชาวต่างชาติถือใบอนุญาตโรงแรมในนามบุคคลไม่ได้)
- อาคารต้องเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และสุขอนามัยของโรงแรม
- มีเกณฑ์ขั้นต่ำด้านขนาดและจำนวนห้อง (โดยรวมคือมากกว่าสี่ห้อง หรือผู้เข้าพักตั้งแต่ 20 คนขึ้นไป)
- ต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานท้องถิ่น
ทรัพย์สินที่ไม่เข้าเกณฑ์ขอใบอนุญาตย่อมประกอบธุรกิจโรงแรมอย่างถูกกฎหมายไม่ได้ ส่วนทรัพย์สินที่เข้าเกณฑ์แต่ดำเนินการโดยไม่มีใบอนุญาตก็ถือว่าฝ่าฝืนกฎหมาย
มีใบอนุญาต “ไม่ใช่โรงแรม” ขนาดเล็กสำหรับเจ้าของรายบุคคลหรือไม่?
ไม่มี การแก้ไขกฎหมายเมื่อปี 2008 สร้างประเภทใบอนุญาต “ไม่ใช่โรงแรม” สำหรับกิจการขนาดเล็ก (ไม่เกินสี่ห้อง และผู้เข้าพักไม่เกิน 20 คน) แต่สงวนไว้สำหรับคนไทยเท่านั้นและต้องจดทะเบียนกับท้องถิ่น ในทางปฏิบัติเจ้าของคอนโดและวิลล่ารายบุคคล โดยเฉพาะเจ้าของชาวต่างชาติ จึงขอไม่ได้ เจตนาของใบอนุญาตนี้คือเปิดทางให้กิจการแบบเกสต์เฮาส์ที่คนไทยเป็นผู้ดำเนินการ ไม่ใช่เปิดช่องขนาดเล็กให้เจ้าของต่างชาติปล่อยเช่าระยะสั้นได้อย่างถูกกฎหมาย
จะขอใบอนุญาตปล่อยเช่าระยะสั้นในไทยได้อย่างไร?
ถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติที่ถือคอนโดหรือวิลล่าเพียงหนึ่งยูนิตในนามบุคคล โดยทั่วไปขอไม่ได้ พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 มีใบอนุญาตอยู่สองประเภท และทั้งสองประเภทปิดสำหรับคุณ ใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบกำหนดให้ผู้ถือใบอนุญาตเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก และต้องมีขนาดด้านจำนวนห้องและผู้เข้าพักที่ยูนิตเดียวไปไม่ถึง ส่วนใบอนุญาต “ไม่ใช่โรงแรม” ปี 2008 สำหรับกิจการขนาดเล็กสงวนไว้สำหรับคนไทยเท่านั้น ทางที่ใช้ได้จริงเพื่อให้มีรายได้จากการเช่าระยะสั้นอย่างถูกกฎหมาย คือซื้อห้องหรือชั้นที่อยู่ในบัญชีห้องพักภายใต้ใบอนุญาตโรงแรมของอาคารอยู่แล้ว แล้วปล่อยเช่าภายใต้ใบอนุญาตของผู้บริหารรายนั้น
เหตุผลที่ใบอนุญาตแต่ละประเภทปิดสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ
- ใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ ออกโดยกระทรวงมหาดไทย ผู้ถือใบอนุญาตต้องเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก อาคารต้องเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และสุขอนามัยของโรงแรม ทรัพย์สินต้องผ่านเกณฑ์จำนวนห้องและผู้เข้าพักที่ระบุไว้ข้างต้น และต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานท้องถิ่น คอนโดหรือวิลล่ายูนิตเดียวไม่ผ่านทั้งเรื่องผู้ถือและเรื่องขนาด
- ใบอนุญาต “ไม่ใช่โรงแรม” ปี 2008 ครอบคลุมกิจการขนาดเล็กที่ต่ำกว่าเกณฑ์ดังกล่าว แต่มีเพียงคนไทยเท่านั้นที่ถือได้
ดังนั้นคำถามที่มีประโยชน์ก่อนซื้อจึงไม่ใช่ “จะยื่นขออย่างไร” แต่เป็น “ยูนิตนี้อยู่ภายใต้ใบอนุญาตอยู่แล้วหรือไม่” คอนโดเทล เรสซิเดนซ์โรงแรม และเรสซิเดนซ์แบรนด์ดังบางแห่ง นำบางห้องหรือบางชั้นเข้าไปอยู่ในบัญชีห้องพักที่อยู่ภายใต้ใบอนุญาตของโรงแรม เจ้าของห้องเหล่านั้นปล่อยเช่าระยะสั้นภายใต้ใบอนุญาตที่ผู้บริหารถืออยู่แล้ว โดยปกติผ่านการบริหารการเช่าแบบบังคับ ส่วนเจ้าของห้องอื่น ๆ ทั้งหมด รวมถึงห้องบนชั้นที่พักอาศัยในอาคารแบรนด์เดียวกัน ไม่มีใบอนุญาตใดรองรับการปล่อยเช่าระยะสั้น หัวข้อเรื่องการบังคับใช้ด้านล่างอธิบายว่าการปล่อยเช่าโดยไม่มีใบอนุญาตมีต้นทุนอย่างไร และหัวข้อเรื่องอาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรมจริงอธิบายว่าเส้นทางที่ถูกกฎหมายนี้ขออะไรจากเจ้าของเป็นการแลกเปลี่ยน
พ.ร.บ. โรงแรม ใช้กับทรัพย์สินประเภทใดในปี 2026?
กฎหมายนี้แตะทรัพย์สินในภูเก็ตสามกลุ่ม และมีเพียงกลุ่มเดียวที่ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ถูกกฎหมาย
1. อาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรม อาคารบางแห่งในภูเก็ตมีใบอนุญาตโรงแรมในนามนิติบุคคล และดำเนินการเป็นคอนโดเทล เรสซิเดนซ์โรงแรม หรือโครงการลูกผสมโรงแรม-ที่พักอาศัย ตัวอย่างเช่นโครงการคอนโดเทลโดยเฉพาะ และเรสซิเดนซ์แบรนด์ดังบางแห่งที่มีบางห้องหรือบางชั้นอยู่ในบัญชีห้องพักที่อยู่ภายใต้ใบอนุญาตของแบรนด์โรงแรม เคียงข้างกับห้องพักอาศัยที่ขายขาดแยกต่างหาก เจ้าของห้องที่อยู่ในบัญชีดังกล่าวปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านผู้บริหารอาคารได้ โดยปกติผ่านการบริหารการเช่าแบบบังคับ สำหรับห้องเหล่านั้นข้อตกลงนี้ถูกกฎหมาย
2. อาคารที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรม จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย คอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองในภูเก็ตส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มนี้ บางเทา ลากูน่า สุรินทร์ กมลา ป่าตอง ราไวย์ ในหาน — โครงการคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยทั่วไปจดทะเบียนตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ไม่ได้จดเป็นโรงแรม การปล่อยเช่าระยะสั้นจากห้องแต่ละห้องในอาคารเหล่านี้จึงฝ่าฝืน พ.ร.บ. โรงแรม
3. วิลล่าและบ้านเดี่ยว วิลล่าที่ชาวต่างชาติอยู่อาศัยแล้วนำมาปล่อยเช่าระยะสั้น (Airbnb หรือรายสัปดาห์) ถือเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตตามกฎหมาย ข้อยกเว้นคือกิจการเซอร์วิสวิลล่าที่มีใบอนุญาตจริง ซึ่งพบได้ยาก และต้องมีผู้ดำเนินการที่คนไทยถือหุ้นข้างมากพร้อมใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ
กฎหมายนี้ไม่กระทบกับ
- การเช่าระยะยาว (ตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป ควรมีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร)
- ทรัพย์สินที่เจ้าของอยู่เอง
- ทรัพย์สินที่ให้เพื่อนและครอบครัวใช้โดยไม่มีค่าตอบแทน
การบังคับใช้ พ.ร.บ. โรงแรม ในภูเก็ตช่วงปี 2024–2026 เป็นอย่างไร?
การบังคับใช้เปลี่ยนจากพอเป็นพิธีมาเป็นจริงจังเมื่อปลายปี 2023 และดำเนินต่อเนื่องตลอดปี 2024 2025 จนถึงปี 2026 หลังจากที่กฎหมายอยู่ในสารบบมาราว 15 ปีโดยแทบไม่ถูกบังคับใช้กับเจ้าของคอนโดและวิลล่ารายบุคคล
การบังคับใช้มีหน้าตาแบบนี้
การตรวจเชิงรุก ตำรวจท่องเที่ยว กระทรวงมหาดไทย และหน่วยงานท้องถิ่นออกตรวจแบบเจาะจงในช่วงไฮซีซัน (ธันวาคม–เมษายน) โดยเน้นกลุ่มชายฝั่งตะวันตกของภูเก็ต (บางเทา ป่าตอง กะตะ กะรน) และย่านท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ ผู้ตรวจจะเทียบสถานะใบอนุญาตของทรัพย์สินกับประกาศที่ลงไว้
การเจาะจงจากประกาศออนไลน์ ผู้ตรวจให้ความสำคัญกับห้องที่ลงประกาศต่อสาธารณะบน Airbnb และ Booking.com ผู้ที่ใช้ช่องทางซึ่งมองเห็นได้ยากกว่า (จองตรง แพลตฟอร์มภาษารัสเซีย การบอกต่อ) ถูกตรวจน้อยกว่า แต่ไม่ได้รับการยกเว้น
ค่าปรับและคำสั่งให้หยุดกิจการ ค่าปรับสำหรับความผิดครั้งแรกมักอยู่ที่ 5,000–20,000 บาท บวกค่าปรับรายวันอีกวันละ 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน เจ้าหน้าที่จะสั่งให้หยุดกิจการ และหากยังดำเนินการต่อค่าปรับจะทบขึ้นเรื่อย ๆ
แรงกดดันระดับอาคาร นิติบุคคลอาคารชุดที่พักอาศัยบังคับใช้ระเบียบภายในห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นเข้มขึ้นเรื่อย ๆ ส่วนหนึ่งเพราะความเสี่ยงที่ตกมาถึงตัวอาคารเอง บางอาคารห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นโดยสิ้นเชิง บางแห่งเพิ่มการตรวจสอบที่ทางเข้า
การประสานกับแพลตฟอร์ม มีรายงานว่ามีแรงกดดันให้แพลตฟอร์มตรวจสอบใบอนุญาตก่อนรับลงประกาศ แต่ยังไม่ได้ทำกันทั่วไป
รูปแบบการบังคับใช้ไม่สม่ำเสมอ บางอาคารและบางทรัพย์สินถูกตรวจเป็นประจำ ขณะที่บางแห่งผ่านไปหลายปีโดยไม่มีใครมาเยือน แต่ความเสี่ยงพื้นฐานเท่ากันหมด นั่นคือการปล่อยเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตถือเป็นการฝ่าฝืน และดำเนินคดีได้ทุกเมื่อ
อาคารที่ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ถูกกฎหมายมีหน้าตาอย่างไร?
อาคารในภูเก็ตจำนวนไม่มากที่ถือใบอนุญาตโรงแรมจริงและเปิดให้เจ้าของรายบุคคลปล่อยเช่าระยะสั้นได้อย่างถูกกฎหมาย
- คอนโดเทล โครงการที่จดทะเบียนเป็นโรงแรมมาตั้งแต่ต้น ขายห้องให้เจ้าของรายบุคคลแต่บริหารรวมเป็นโรงแรมเดียว การเข้าใช้ของเจ้าของมักถูกจำกัด (ปีละ 2–4 สัปดาห์) รายได้จากการเช่าระยะสั้นไหลผ่านผู้บริหารโรงแรม
- เรสซิเดนซ์โรงแรมที่มีรายการเช่าแบบบังคับ เรสซิเดนซ์แบรนด์ดัง (Banyan Tree, Anantara และบางโครงการภายใต้แบรนด์ Marriott) ที่ห้องของเจ้าของเป็นส่วนหนึ่งของบัญชีห้องพักโรงแรม เจ้าของใช้ห้องของตนได้ภายใต้กฎของโรงแรม ส่วนการปล่อยเช่าทำผ่านโรงแรม
- อาคารผสมที่มีชั้นซึ่งได้ใบอนุญาตปล่อยเช่าระยะสั้นแยกต่างหาก พบได้ยาก บางอาคารมีบางชั้นหรือบางประเภทห้องที่จดทะเบียนโรงแรม ขณะที่ส่วนที่เหลือเป็นที่พักอาศัย
การซื้อเข้าโครงสร้างแบบนี้หมายถึงการยอมรับเงื่อนไขต่อไปนี้
- ข้อจำกัดการใช้งานของเจ้าของ (อยู่อาศัยเต็มเวลาไม่ได้)
- ต้องเข้าร่วมรายการเช่าแบบบังคับ (ยืดหยุ่นน้อยลง)
- ผู้บริหารโรงแรมรับส่วนแบ่งรายได้ก้อนใหญ่ (โดยทั่วไป 25–40%)
- ตลาดขายต่อจำกัดอยู่กับนักลงทุนที่ต้องการทรัพย์สินซึ่งปล่อยเช่าระยะสั้นได้อย่างถูกกฎหมายโดยเฉพาะ
สิ่งที่ได้กลับมาคือรายได้จากการเช่าระยะสั้นที่ถูกกฎหมายเต็มร้อย และกระแสเงินสดที่อยู่รอดข้ามรอบการบังคับใช้กฎหมาย
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ต้องการทั้งใช้เองและมีอิสระในการปล่อยเช่า โครงสร้างที่มีใบอนุญาตโรงแรมนั้นจำกัดเกินไป คอนโดมิเนียมที่พักอาศัยทั่วไปซึ่งแฝงความเสี่ยงตาม พ.ร.บ. โรงแรม จึงยังเป็นตัวเลือกหลัก พร้อมกับความเสี่ยงด้านกฎระเบียบที่ไม่ได้ถูกคิดรวมไว้ในราคา
การบังคับใช้ พ.ร.บ. โรงแรม ส่งผลต่อการประเมินผลตอบแทนการเช่าอย่างไร?
มันกดระดับพื้นที่เป็นจริงลงมาเท่ากับการเช่าระยะยาว เพราะรายได้ระยะสั้นจากทรัพย์สินที่ไม่มีใบอนุญาตอาจถูกตัดด้วยคำสั่งให้หยุดกิจการเมื่อใดก็ได้ การตลาดของโครงการภูเก็ตที่เจาะผู้ซื้อต่างชาติมักอ้างผลตอบแทนจากการเช่าระยะสั้นราวกับความเสี่ยงนี้ไม่มีอยู่
บทความ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ ระบุว่าภูเก็ตไม่มีชุดข้อมูลผลตอบแทนที่เผยแพร่จากแหล่งปฐมภูมิ ตัวเลขผลตอบแทนระยะสั้นที่โฆษณากันจึงควรอ่านเป็นคำกล่าวอ้างของเอเจนซีและผู้พัฒนา ไม่ใช่ผลการวัด แต่การแจกแจงโครงสร้างต้นทุนในบทความนั้นแสดงให้เห็นว่าเหตุใดผลตอบแทนระยะสั้นกับระยะยาวจึงลู่เข้าหากัน เมื่อหักค่าบริหารจัดการ ช่วงห้องว่าง ค่าส่วนกลาง (CAM) ค่าซ่อมบำรุง และภาษีออกจากรายได้รวม
กรอบการประเมินที่ตรงไปตรงมาสำหรับปี 2026
- ทรัพย์สินที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรมแต่ใช้ปล่อยเช่าระยะสั้น ให้ใช้ผลตอบแทนการเช่าระยะยาวเป็นกรณีตั้งต้น และถือรายได้ระยะสั้นเป็นส่วนเพิ่มที่กฎระเบียบอาจตัดออกไปได้ ถ้าตัวเลขยังคุ้มที่ผลตอบแทนระยะยาว นั่นคือการลงทุนที่ใช้ได้ ถ้าคุ้มเฉพาะเมื่อได้ผลตอบแทนระยะสั้น นั่นคือการเดิมพันกับกฎระเบียบ ไม่ใช่การลงทุน
- ทรัพย์สินที่มีใบอนุญาตโรงแรม รายได้ระยะสั้นยั่งยืน แต่ถูกจำกัดด้วยส่วนแบ่งของผู้บริหารโรงแรมซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ 25–40% บวกกับข้อจำกัดการใช้งานของเจ้าของ ให้ประเมินจากผลตอบแทนสุทธิหลังหักส่วนแบ่งนั้น ไม่ใช่จากตัวเลขรายได้รวมที่ผู้บริหารโฆษณา
- ทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าระยะยาวได้อย่างเดียว (ราไวย์ ในหาน ฉลอง เมืองภูเก็ต) ไม่มีส่วนเพิ่มจากการเช่าระยะสั้นให้คำนวณเลย ผลตอบแทนระยะยาวคือภาพทั้งหมด
ดูบริบทผลตอบแทนการเช่าที่กว้างขึ้นได้ที่ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ และการเลือกทำเลในภูเก็ตโดยคำนึงถึงเรื่องนี้ที่ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ
แล้วการปล่อยเช่าระยะยาวที่เจ้าของดูแลเอง (ตั้งแต่ 1 เดือนขึ้นไป) ล่ะ?
การเช่าที่ยาว 30 วันขึ้นไปจริง ๆ อยู่นอกขอบเขตของ พ.ร.บ. โรงแรม ทั้งหมด เพราะเกณฑ์ 30 วันคือสิ่งที่กฎหมายใช้นิยาม “โรงแรม” ตั้งแต่แรก จึงเป็นเส้นแบ่งทางกฎหมายที่ชัดเจนที่สุดเท่าที่มี
ข้อพิจารณาในทางปฏิบัติ
- ใช้สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุระยะเวลา (ขั้นต่ำ 30 วัน)
- เก็บสำเนาหนังสือเดินทางของผู้เช่า และให้ผู้เช่าแจ้ง ตม.30 (การแจ้งที่พักของคนต่างด้าว) ซึ่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองกำหนดไว้อยู่แล้ว
- เรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน ไม่ใช่รายคืน เพราะรูปแบบการตรวจสอบของกรมสรรพากรไวต่อการวางบิลแบบรายคืน
- อย่าโปรโมตทรัพย์สินบนแพลตฟอร์มที่เน้นประกาศเช่าระยะสั้นเป็นหลัก
วีซ่าดิจิทัลโนแมด DTV ที่เปิดตัวกลางปี 2024 ทำให้ความต้องการผู้เช่าระยะยาวขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ ทรัพย์สินที่วางตำแหน่งไว้สำหรับการเช่า 1–6 เดือนให้ผู้ถือวีซ่า DTV ผู้ถือวีซ่า LTR ผู้เกษียณอายุ และดิจิทัลโนแมด ดำเนินการได้ถูกกฎหมายเต็มรูปแบบ และจับกลุ่มตลาดที่เติบโตเชิงโครงสร้าง
ข้อเสนอโควตา 75% และสัญญาเช่า 99 ปี กระทบความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้นหรือไม่?
ไม่กระทบ ข้อเสนอที่จะเพิ่มโควตาต่างชาติในคอนโดเป็น 75% และขยายสัญญาเช่าระยะยาวเป็น 99 ปี (ทั้งคู่ยังเป็นเพียงร่างจนถึงปี 2026) ไม่เกี่ยวข้องกับ พ.ร.บ. โรงแรม แม้จะประกาศใช้ทั้งสองฉบับในวันพรุ่งนี้ พ.ร.บ. โรงแรม ก็ยังห้ามการปล่อยเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตอยู่ดี ความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้นเป็นคำถามด้านกฎระเบียบคนละเรื่อง และต้องแก้ด้วยกฎหมายของตัวเอง ซึ่งไม่อยู่ในวาระปัจจุบัน
ผู้ซื้อควรทำอย่างไรกับเรื่องความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้นในปี 2026?
สามข้อนี้ครอบคลุมกรณีส่วนใหญ่ ตรวจก่อนซื้อว่าห้องของคุณอยู่ในบัญชีห้องพักที่อยู่ภายใต้ใบอนุญาตโรงแรมของอาคารหรือไม่ ประเมินโดยใช้ผลตอบแทนระยะยาวเป็นกรณีตั้งต้น และตั้งค่าเริ่มต้นไว้ที่การเช่า 30 วันขึ้นไปหากห้องไม่ได้อยู่ในบัญชีนั้น
-
ตรวจก่อนซื้อว่าห้องของคุณอยู่ในบัญชีห้องพักที่อยู่ภายใต้ใบอนุญาตโรงแรมของอาคารหรือไม่ ทรัพย์สินที่ซื้อไว้เพื่อลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้นมีมูลค่าขายต่อผูกกับความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้น ห้องที่อยู่ในบัญชีห้องพักซึ่งนิติบุคคลถือใบอนุญาตจะรักษามูลค่านั้นไว้ ส่วนห้องที่อยู่นอกบัญชี รวมถึงชั้นที่พักอาศัยของเรสซิเดนซ์แบรนด์ดังบางแห่ง และคอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองส่วนใหญ่ ล้วนแบกความเสี่ยงจากการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่ได้ถูกคิดรวมไว้ในราคา
-
ประเมินโดยใช้ผลตอบแทนการเช่าระยะยาวเป็นกรณีตั้งต้น อย่าสร้างแบบจำลองผลตอบแทนจากตัวเลขการเช่าระยะสั้นที่โฆษณาไว้ พื้นที่เป็นจริงคือผลตอบแทนการเช่าระยะยาว ส่วนการเช่าระยะสั้นเป็นส่วนเพิ่มที่กฎระเบียบอาจตัดออกไป
-
ใช้การเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปเป็นค่าเริ่มต้นที่สะอาดทางกฎหมาย วางตำแหน่งทรัพย์สินสำหรับการเช่ารายเดือนกับผู้ถือวีซ่า DTV วีซ่า LTR และผู้เกษียณอายุ ผลตอบแทนต่ำกว่าช่วงพีคของการเช่าระยะสั้น แต่รายได้สะอาดทางกฎหมายและฐานอุปสงค์กำลังโตเชิงโครงสร้าง
สำหรับผู้ซื้อที่หวังพึ่งรายได้ระดับ Airbnb โดยเฉพาะ คอนโดทั่วไปที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรมอาจไม่ใช่ตัวเลือกที่เหมาะ เพราะผลตอบแทนขึ้นอยู่กับการที่การบังคับใช้จะยังผ่อนปรนต่อไป ซึ่งสวนทางกับแนวโน้มปี 2024–2026 ส่วนผู้ซื้อที่พอใจกับการเช่าระยะยาวเป็นกรณีตั้งต้น และมองการเช่าระยะสั้นเป็นส่วนเพิ่มที่ไม่ได้คิดรวมไว้ในราคา ก็ไม่เจอช่องว่างแบบนั้น
ดูบริบทการลงทุนแบบเต็มได้ที่ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ เส้นแบ่ง 30 วันในแง่ภาษีที่ ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 และภาพรวมวีซ่าที่ขับเคลื่อนอุปสงค์ผู้เช่าระยะยาวที่ วีซ่า LTR (Long-Term Resident) — อสังหาฯ US$500,000 อยู่ได้ 10 ปี
