ตามหลักปฏิบัติในไทย ผู้ซื้อที่ยกเลิกจะเสียเงินมัดจำ ส่วนผู้ขายที่ยกเลิกต้องคืนเงินมัดจำและอาจต้องจ่ายค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้ด้วย สัญญาเปลี่ยนกฎทั้งสองข้อนี้ได้ ดังนั้นเงื่อนไขด้านล่างคือสิ่งที่กำหนดว่าเงินของคุณจะได้คืนหรือไม่
การชำระเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมีสามขั้นตอนอะไรบ้าง?
การซื้อในภูเก็ตโดยทั่วไปมีการชำระเงินสามครั้ง และสัญญากำหนดกฎการคืนเงินของแต่ละครั้ง
- เงินมัดจำจอง (Booking Fee). เงินจำนวนเล็กน้อยที่จองยูนิตไว้ก่อนร่างสัญญาซื้อขาย (SPA) ผู้พัฒนาหรือผู้ขายเป็นผู้ถือ และจะกลายเป็นงวดแรกตาม SPA เมื่อทั้งสองฝ่ายดำเนินการต่อ
- เงินมัดจำ SPA / เงินดาวน์. ชำระเมื่อเซ็นสัญญาซื้อขาย จำนวนเงินกำหนดไว้ใน SPA ผู้ขายหรือตัวแทนบัญชีเอสโครว์ (escrow) เป็นผู้ถือ
- งวดตาม Milestone และยอดคงเหลือ. สำหรับ off-plan ชำระเมื่อฐานราก หลังคา งานตกแต่ง และการส่งมอบแล้วเสร็จ (ดู ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต: วิธีอ่านให้เข้าใจ) สำหรับอสังหาฯ มือสอง ชำระเมื่อโอน
ยิ่งขั้นตอนต้น ผู้ซื้อยิ่งมีความยืดหยุ่นมาก
เงินมัดจำจองในไทยคืนได้ไหม?
ได้ เว้นแต่ผู้ซื้อเป็นฝ่ายยกเลิกและแบบฟอร์มจองไม่ได้ระบุเป็นอย่างอื่น คอนโดมิเนียม off-plan ที่ซื้อจากผู้พัฒนามีกฎของตัวเอง ตั้งแต่ 31 มกราคม 2568 (2025) สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กำหนดแบบสัญญาจองห้องชุด ตามสัญญานี้ เงินจองไม่ใช่มัดจำหรือเงินดาวน์ และผู้พัฒนาริบได้เฉพาะเมื่อคุณไม่เซ็น SPA ภายในเวลาที่สัญญาจองกำหนด และต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้คุณเซ็นภายในเวลาไม่น้อยกว่า 7 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือก่อน ผู้พัฒนาต้องคืนเงินจองภายใน 15 วันหากคืนเป็นเงินสด เงินโอน หรือเช็ค หรือภายใน 45 วันหากคืนผ่านบัตรเครดิต ซึ่งหักค่าธรรมเนียมบัตรเครดิต (ถ้ามี) ได้ เมื่อ:
- ผู้พัฒนาไม่เซ็น SPA กับคุณตามกำหนด ไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง หรือเปลี่ยนแปลงโครงการหรือวัสดุโดยไม่ได้รับความยินยอมจากคุณ
- ผู้พัฒนาทราบว่าคุณยื่นขอสินเชื่อธนาคาร และธนาคารไม่อนุมัติภายในเวลาที่ตกลงกัน
สำหรับวิลล่า บ้าน หรืออสังหาฯ มือสอง เงินมัดจำจอง (เรียกว่า จอง) เป็นมัดจำตามกฎหมาย และอยู่ภายใต้แบบฟอร์มจอง หากแบบฟอร์มไม่ได้ระบุ ให้ใช้มาตรา 377-378 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์:
- ผู้ซื้อยกเลิก: ผู้ขายริบเงินมัดจำ (มาตรา 378(2))
- ผู้ขายยกเลิก: ผู้ขายคืนเงินมัดจำ เป็นการคืนธรรมดา ไม่มีการเพิ่มเป็นสองเท่าตามกฎหมาย (มาตรา 378(3))
- เหตุสุดวิสัยที่ไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใด: คืนเงินมัดจำและทั้งสองฝ่ายหลุดพ้นจากสัญญา (มาตรา 219)
- ทั้งสองฝ่ายปฏิบัติตามสัญญา: นำเงินมัดจำไปหักจากราคา (มาตรา 378(1))
ต้องการได้คืนสองเท่าหากผู้ขายถอนตัวใช่ไหม? นั่นมาจากสัญญา ไม่ใช่กฎหมาย จึงต้องเจรจาเงื่อนไขการเพิ่มสองเท่าไว้ในแบบฟอร์มจอง นอกจากเงินมัดจำที่ได้คืน คุณยังเรียกค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้ เช่น ค่าทนายความและค่าสมัครสินเชื่อ ในคดีผู้บริโภค พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ให้ศาลตัดเงื่อนไขที่จำกัดความรับผิดของผู้ขายได้
กฎหมายไทยไม่มีระยะเวลาผ่อนผันตามกฎหมายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะมีก็ต่อเมื่อสัญญากำหนดไว้ และผู้พัฒนาบางรายเสนอ 7 วัน ขออย่างน้อย 7 วันในแบบฟอร์มจอง และใช้ช่วงนี้ตรวจสอบ due diligence
เงินมัดจำ SPA ที่เซ็นแล้วคืนได้เมื่อไหร่?
เมื่อเงื่อนไขการคืนเงินข้อใดข้อหนึ่งใน SPA มีผล เงื่อนไขที่ควรมองหามีดังนี้:
- เหตุสุดวิสัย. หากโครงการเป็นไปไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใด มาตรา 219 ปลดทั้งสองฝ่าย และเงินที่ชำระจะได้คืน
- ความล่าช้าอย่างมีนัยสำคัญ. SPA เป็นตัวกำหนดระยะล่าช้า เช่น 6 หรือ 12 เดือนเกินวันส่งมอบ หากไม่มีเงื่อนไขนี้ ให้มีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้พัฒนาปฏิบัติตามสัญญาภายในระยะเวลาอันสมควร หากยังไม่ปฏิบัติ มาตรา 387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้คุณบอกเลิกสัญญาได้ ซึ่งช้ากว่า
- ข้อบกพร่องที่มีนัยสำคัญ. แนบสเปกยูนิตเป็นภาคผนวกของ SPA หากยูนิตที่ส่งมอบต่างจากสเปกอย่างมีนัยสำคัญ คุณปฏิเสธการรับมอบและขอเงินที่ชำระคืนได้
- เงื่อนไขสินเชื่อ. หากสินเชื่อไม่ได้รับอนุมัติภายใน 30-60 วันหลังเซ็น SPA จะถูกยกเลิกและคืนเงินมัดจำ SPA มาตรฐานส่วนใหญ่ถือว่าชำระเงินสด จึงต้องเจรจาเพิ่มหากคุณใช้สินเชื่อธนาคารไทย
- เหตุสุดวิสัยสำหรับผู้ซื้อ. เงื่อนไขที่ให้คุณบอกเลิกสัญญาเมื่อเจ็บป่วยร้ายแรง เสียชีวิต หรือเหตุการณ์อื่นที่ระบุ พบน้อยแต่ควรขอ
- ระยะเวลาผ่อนผันหลังเซ็น. ผู้พัฒนาบางรายให้ไม่กี่วันหลังเซ็น SPA
จองวิลล่าในไทยล่วงหน้าหนึ่งปี เงินมัดจำปลอดภัยไหม?
ปลอดภัยที่สุดเมื่ออยู่กับตัวแทน Escrow ที่ได้รับใบอนุญาตภายใต้ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร พระราชบัญญัติ Escrow พ.ศ. 2551 (2008) ไม่ได้มีผลอัตโนมัติ แต่ใช้บังคับเมื่อคู่สัญญาและตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตเซ็นข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่มีเงื่อนไขตามที่กฎหมายกำหนด กระทรวงการคลังเป็นผู้ให้ใบอนุญาตตัวแทน (มาตรา 9-10) และตัวแทนส่วนใหญ่คือธนาคารไทยรายใหญ่: Bangkok Bank, Kasikornbank, SCB, Krungthai, Krungsri และ TTB
ภายใต้ข้อตกลง Escrow:
- เงินที่คุณชำระเข้าบัญชี Escrow เฉพาะ ไม่ใช่ไปที่ผู้พัฒนา
- ตัวแทนปล่อยเงินเฉพาะเมื่อเงื่อนไขที่เขียนไว้ในข้อตกลง Escrow ครบถ้วน เช่น Milestone การก่อสร้างได้รับการยืนยัน และเมื่อเลิกสัญญา ตัวแทนจ่ายเงินให้ฝ่ายที่ข้อตกลงระบุ
- เมื่อมีข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาตามสัญญา Escrow ตัวแทนถือเงินไว้จนกว่าคู่สัญญาจะตกลงกันหรือศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุด อ่านเงื่อนไขเรื่องข้อพิพาทก่อนเซ็น
ค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 0.1-0.3% ของมูลค่าสัญญา โดยทั่วไปแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้พัฒนา ก่อนเซ็น ตรวจสอบว่าตัวแทนที่ระบุในสัญญาอยู่ในรายชื่อที่ได้รับใบอนุญาตของกระทรวงการคลัง ดูเพิ่มเติมที่ Escrow คืออะไร — บัญชีที่ธนาคารถือเงินซื้อบ้านไว้จนกว่างานจะเสร็จตามงวด
จะขอเงินมัดจำคืนได้อย่างไรหากการซื้อขายมีปัญหา?
เริ่มจากจดหมายทวงถามจากทนายความ แล้วจึงยกระดับเมื่อจำเป็น
- จดหมายทวงถาม. ทนายความไทยคิดค่าบริการ ฿5,000-15,000 จดหมายอ้างเงื่อนไข SPA และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกำหนดเส้นตาย
- ร้องเรียน สคบ. สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) รับเรื่องร้องเรียนการซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวต่างชาติและชาวไทย ไม่มีค่าใช้จ่าย ใช้เวลา 3-12 เดือน และไกล่เกลี่ยหรือส่งเรื่องขึ้นศาล
- ศาลแพ่ง. ยื่นฟ้องที่ศาลในพื้นที่ที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2.5% ของมูลค่าเรียกร้อง ศาลชั้นต้นใช้เวลา 12-24 เดือน และคำพิพากษาบังคับกับทรัพย์สินของผู้พัฒนาได้
- อนุญาโตตุลาการ. หาก SPA ระบุไว้ (สถาบันอนุญาโตตุลาการไทยหรืออนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ) จะเร็วกว่าศาลแต่ค่าใช้จ่ายล่วงหน้าสูงกว่า
การตรวจสอบ Due diligence เรื่องการเงินของผู้พัฒนาก่อนจอง ทำให้โอกาสที่ต้องใช้เส้นทางเหล่านี้ลดลงมาก
ควรยืนกรานเรื่องอะไรก่อนจ่ายเงินมัดจำอสังหาฯ ในไทย?
ก่อนจ่ายเงินมัดจำจอง:
- แบบฟอร์มจองเป็นลายลักษณ์อักษร
- เงื่อนไขการคืนเงินระบุในแบบฟอร์ม
- กรอบเวลา 7-14 วันสำหรับการนำเสนอ SPA
- ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจของผู้พัฒนาหรือผู้ขาย พร้อมตราประทับบริษัท
ก่อนเซ็น SPA:
- เงื่อนไขความล่าช้าอย่างมีนัยสำคัญ: คืนเงินเต็มพร้อมดอกเบี้ยหลังล่าช้าตามที่ตกลง เช่น 6 เดือนเกินวันส่งมอบ
- เงื่อนไขเหตุสุดวิสัย
- ภาคผนวกสเปก
- เงื่อนไขสินเชื่อ หากใช้สินเชื่อ
- ยืนยัน Escrow สำหรับ off-plan
- บทลงโทษเมื่อ Milestone ล่าช้า
- สัญญาสองภาษาหรือคำแปลภาษาไทยที่ผ่านการรับรอง
- ตรวจสอบโดยทนายความไทยอิสระที่ไม่ได้รับค่าจ้างจากผู้พัฒนา (฿15,000-40,000)
การตรวจสอบนี้คือเงินที่คุ้มค่าที่สุดในการซื้อ และมักได้การแก้ไขเงื่อนไขสัญญา 1-3 ข้อ
