ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ต — แบบไหนปกติ แบบไหนเอาเปรียบผู้ซื้อ

การซื้อ off-plan คือการจ่ายเงินก่อนที่ทรัพย์สินจะสร้างเสร็จ ตารางการชำระเงินเป็นตัวกำหนดว่าเงินจะออกจากมือผู้ซื้อเมื่อใด และต้องมีความคืบหน้าการก่อสร้างเท่าใดก่อนถึงเวลานั้น เปรียบเทียบความเสี่ยงนี้กับการซื้อทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วได้ใน อสังหาริมทรัพย์ off-plan vs มือสองในไทย — ความเสี่ยง ตารางชำระเงิน และเมื่อใดที่เหมาะสม และแยกสมมติฐานผลตอบแทนการเช่าออกมาพิจารณาต่างหากที่ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่

ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ตโดยทั่วไปเป็นอย่างไร?

ตารางการชำระเงิน off-plan ในภูเก็ตโดยปกติแบ่งเป็นสี่ขั้นตอน คือ เงินมัดจำจอง ฿50,000-300,000 หรือ 1-5% ของราคา เพื่อจองยูนิต, งวดที่ชำระเมื่อเซ็นสัญญาซื้อขายภายใน 14-30 วันถัดมา ซึ่งทำให้ยอดสะสมถึง 10-30% โดยเงินมัดจำจองนับรวมอยู่ในยอดนี้ ไม่ใช่บวกเพิ่ม, งวดชำระที่ปล่อยตามไมล์สโตนการก่อสร้าง และยอดคงเหลือเมื่อส่งมอบ เงินแต่ละก้อนจะเรียกคืนได้เมื่อใดบ้าง อ่านได้ที่ เงินมัดจำซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคืนได้เมื่อไหร่

ตัวเลขเปอร์เซ็นต์คือส่วนที่ต่อรองได้ แต่ลำดับของขั้นตอนไม่ใช่ ตารางที่สมเหตุสมผลจะทำให้ทุกงวดหลังการชำระตอนเซ็นสัญญาขึ้นอยู่กับความคืบหน้าการก่อสร้างที่นิยามไว้ชัดเจน

ชื่อเรียกแต่ละขั้นตอนสำคัญน้อยกว่าลำดับของมัน อย่าถือว่างวดใดเป็นงวดไมล์สโตนตามปกติ จนกว่าสัญญาจะระบุว่างานใดเสร็จแล้วและผู้ซื้อจะตรวจสอบได้อย่างไร

ควรเลือกตารางแบบหน้าหนักหรือหลังหนัก?

ตารางที่เหลือราคาส่วนใหญ่ไว้จ่ายหลังจากตรวจสอบความคืบหน้าแล้ว จะทิ้งความเสี่ยงการก่อสร้างไว้กับผู้พัฒนามากกว่า ตารางแบบหน้าหนักขอให้ผู้ซื้อออกเงินให้งานที่ยังไม่เสร็จ ส่วนตารางแบบหลังหนักทำให้ผู้พัฒนาต้องแบกภาระเงินทุนไปจนถึงวันส่งมอบ

งวดช่วงกลางอาจเป็นก้อนใหญ่ก้อนเดียวหรือแบ่งเป็นก้อนย่อยหลายก้อน งวดย่อยที่ผูกกับงานเฉพาะเจาะจงประเมินได้ง่ายกว่า เพราะผู้ซื้อเทียบใบเรียกเก็บแต่ละใบกับไมล์สโตนที่ตกลงกันไว้ได้ ตารางที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับผลงานที่ผ่านมาของผู้พัฒนาและข้อคุ้มครองในสัญญา ไม่ใช่สัดส่วนเปอร์เซ็นต์ตัวใดตัวหนึ่ง

แหล่งเงินทุนของผู้พัฒนาส่งผลต่อตารางการชำระเงินอย่างไร?

ยิ่งผู้พัฒนาพึ่งพาเงินก้อนแรก ๆ ของผู้ซื้อมากเท่าไร ผู้ซื้อยิ่งต้องพิจารณาตารางการชำระเงินและความสามารถในการสร้างจนจบของผู้พัฒนาอย่างละเอียดมากขึ้นเท่านั้น ขอหลักฐานโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว หาคำตอบว่าใครเป็นผู้ให้ทุนการก่อสร้าง และผู้พัฒนาจะเดินงานต่อได้หรือไม่หากยอดขายชะลอตัว

อย่าเชื่อฉลากการตลาดหรือ “ระดับ” ของผู้พัฒนาที่กล่าวอ้างกันเอง หลักฐานที่ใช้ได้จริงคือสิ่งที่เจาะจง ได้แก่ ทรัพย์สินที่สร้างเสร็จและเข้าไปดูได้ นิติบุคคลที่ระบุชื่อใน SPA ผู้รับผิดชอบงานก่อสร้าง และเงื่อนไขด้านเงินทุนกับการส่งมอบที่เขียนไว้ในสัญญา

ข้อกำหนดไมล์สโตนการก่อสร้างต้องเขียนอะไรไว้บ้าง?

ข้อกำหนดไมล์สโตนต้องนิยามงานที่ถือว่าเสร็จ หลักฐานที่พิสูจน์ว่าเสร็จ และผลที่ตามมาหากงานล่าช้าหรือบกพร่อง ข้อกำหนดการชำระเงินทุกข้อควรครอบคลุม:

• การตรวจสอบเชิงปรนัย. นิยามตัวงานและกำหนดให้มีหลักฐาน เช่น ใบรับรองวิศวกรหรือการตรวจโดยผู้ตรวจอิสระ อย่าปล่อยให้การชี้ว่างานเสร็จขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้พัฒนาเอง
• กรอบเวลา. ให้แต่ละไมล์สโตนมีวันที่หรือช่วงเวลาที่ชัดเจน แทนการประมาณแบบปลายเปิด
• สิทธิเยียวยาของผู้ซื้อ. ระบุทางเลือกของผู้ซื้อเมื่องานล่าช้า ทั้งการระงับงวดถัดไป การเรียกค่าชดเชยตามที่ตกลงกันไว้ หรือการบอกเลิกสัญญาเมื่อเงื่อนไขเปิดช่องให้ทำได้
• ผลที่ตามมาอย่างสมดุล. ตรวจดูผลที่ตามมาเมื่อผู้พัฒนาล่าช้า ควบคู่กับบทลงโทษการชำระล่าช้าฝั่งผู้ซื้อ
• ข้อกำหนดคุณลักษณะ. แนบยูนิต วัสดุตกแต่ง อุปกรณ์ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตกลงกันไว้เป็นภาคผนวก เพื่อให้วัดความเสร็จสมบูรณ์กับสิ่งที่จับต้องได้

เงื่อนไขเหล่านี้ต้องอยู่ในสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่อยู่แค่ในโบรชัวร์หรือข้อความจากฝ่ายขาย

บัญชีเอสโครว์ทำให้เงินมัดจำ off-plan ปลอดภัยหรือไม่?

เอสโครว์คุ้มครองเงินที่ยังไม่ถูกปล่อยออกไป แต่ไม่ได้ทำให้การซื้อ off-plan ปราศจากความเสี่ยง ตรวจใน SPA ว่างวดใดเข้าบัญชีเอสโครว์ ใครเป็นตัวแทนเอสโครว์ หลักฐานแบบใดที่ทำให้เงินถูกปล่อย และเงินที่ยังไม่ถูกปล่อยจะเป็นอย่างไรหากโครงการล้ม

ไม่ใช่ทุกโครงการที่ใช้รูปแบบเดียวกัน อ่านกลไกที่ต้องตรวจสอบได้ที่ Escrow คืออะไร — บัญชีที่ธนาคารถือเงินซื้อบ้านไว้จนกว่างานจะเสร็จตามงวด และยืนยันข้อตกลงเอสโครว์ที่กล่าวอ้างกับธนาคารหรือตัวแทนที่ได้รับอนุญาตซึ่งระบุชื่อไว้ ก่อนเซ็นสัญญา

สัญญาณเตือนใดในตารางการชำระเงินที่ควรทำให้หยุดคิด?

หยุดเมื่อสัญญาขอเงินก้อนใหญ่ก่อนที่จะมีความคืบหน้าการก่อสร้างที่ตรวจสอบได้ หรือให้อำนาจผู้พัฒนาฝ่ายเดียวในการชี้ว่าไมล์สโตนเสร็จแล้ว สัญญาณเตือนที่พบบ่อยได้แก่:

• การเรียกเก็บเงินก่อนถึงไมล์สโตนทางกายภาพที่นิยามไว้
• ไมล์สโตนที่อธิบายเพียงว่าเสร็จสมบูรณ์ตามความพอใจของผู้พัฒนา
• กำหนดส่งมอบที่เขียนเป็นเพียงการคาดการณ์ โดยไม่ระบุสิทธิเยียวยาของผู้ซื้อเมื่อล่าช้า
• บทลงโทษการชำระล่าช้าฝั่งผู้ซื้อ โดยไม่มีข้อกำหนดเทียบเท่าสำหรับความล่าช้าฝั่งผู้พัฒนา
• ข้อกำหนดคุณลักษณะหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่โฆษณาไว้ แต่หายไปจากภาคผนวกที่ลงนาม
• ข้อตกลงเอสโครว์ที่กล่าวอ้าง แต่ไม่ได้ระบุไว้ใน SPA หรือตรวจสอบไม่ได้

เงื่อนไขข้อเดียวไม่ได้ชี้ขาดทั้งดีล แต่หลายข้อรวมกันยิ่งทำให้การขอคำปรึกษาทางกฎหมายและทางเทคนิคอิสระก่อนชำระเงินงวดต่อไปมีความสำคัญมากขึ้น

ควรต่อรองอะไรก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย off-plan?

ต่อรองลำดับการชำระเงิน หลักฐานของแต่ละไมล์สโตน สิทธิเยียวยาเมื่อล่าช้า และข้อกำหนดคุณลักษณะ ให้เรียบร้อยก่อนเซ็น SPA แล้วใส่ทุกข้อที่ตกลงกันไว้ลงในสัญญาที่ลงนาม หรือภาคผนวกที่แนบและมีหมายเลขกำกับ

• ทำให้งวดถัดไปขึ้นอยู่กับความคืบหน้าที่ตรวจสอบได้เชิงปรนัย
• กำหนดวันที่หรือช่วงเวลาที่ชัดเจนสำหรับการก่อสร้างและการส่งมอบ
• ระบุสิทธิเยียวยาของผู้ซื้อหากผู้พัฒนาพลาดไมล์สโตนหรือกำหนดส่งมอบ
• ยืนยันสิทธิ์ตรวจสอบก่อนการชำระแต่ละงวดตามไมล์สโตน
• ระบุข้อตกลงเอสโครว์และเงื่อนไขการปล่อยเงิน
• แนบข้อกำหนดคุณลักษณะและรายการสิ่งอำนวยความสะดวกฉบับเต็ม
• หากต้องใช้สินเชื่อ ให้เขียนเงื่อนไขบังคับก่อนที่เกี่ยวข้องไว้ในสัญญา ดู เงินมัดจำซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคืนได้เมื่อไหร่

ตารางการชำระเงิน off-plan เหมาะกับใคร?

เหมาะกับผู้ซื้อที่อ่านสัญญาเป็น ยอมรับกรอบเวลาการก่อสร้างได้ และมีเงินพร้อมสำหรับทุกไมล์สโตนที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อรายนั้นควรพร้อมตรวจสอบความคืบหน้าและขอคำปรึกษาอิสระก่อนจ่ายเงินก้อนใหญ่

ตารางการชำระเงิน off-plan อาจไม่เหมาะกับใคร?

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องตรวจทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้วก่อนจ่ายราคาส่วนใหญ่ off-plan อาจไม่ใช่ทางที่เหมาะ ทรัพย์มือสองที่สร้างเสร็จแล้วตัดความเสี่ยงด้านการส่งมอบออกไป แม้จะมีการตรวจสอบสถานะในแบบของมันเอง

ลิงก์

แหล่งข้อมูลหลัก:

• Escrow Act B.E. 2551 (2008)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง — ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาและรายชื่อผู้ได้รับใบอนุญาตปัจจุบัน
• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (OCPB)
• กรมที่ดิน (Land Department)
• คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค — ประกาศให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 (2000) รวมถึงห้องชุดที่ยังสร้างไม่เสร็จ