Due diligence คือส่วนของธุรกรรมที่ปัญหาส่วนใหญ่ถูกตรวจพบ และยังเป็นส่วนที่ผู้ซื้อต่างชาติมักตัดทอนหรือข้ามไป — ด้วยแรงกดดันจากกำหนดเวลา คำยืนยันของนายหน้า หรือความลังเลที่จะจ่ายค่าทนายเพิ่มจากค่าใช้จ่ายอื่นทั้งหมด การตรวจสอบแบบย่ออาจทำให้ปัญหาเรื่องโฉนด ทางเข้าออก หนี้สิน หรือใบอนุญาต ไม่ถูกค้นพบจนกระทั่งเงินเปลี่ยนมือไปแล้ว
บทความนี้คือรายการตรวจสอบการทำงานที่ทนายของคุณควรดำเนินการ ใช้เพื่อยืนยันว่าเขาทำงานครบถ้วน — และเพื่อเข้าใจว่าแต่ละรายการตรวจสอบอะไร สำหรับสภาพทางกายภาพและระบบต่าง ๆ ให้ดำเนินการ ขั้นตอนตรวจรับและตรวจหาข้อบกพร่องทางเทคนิค แยกต่างหาก
นายหน้ารวบรวมเอกสารและจัดการเข้าชมได้ แต่แทนงานกฎหมายนี้ไม่ได้ ดูขอบเขตระหว่างการประสานงานกับคำแนะนำอิสระใน คู่มือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต
ทำไมต้องทำ due diligence ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย?
เพราะมันยืนยันว่าผู้ขายโอนอสังหาริมทรัพย์ได้จริง ว่าอสังหาริมทรัพย์ตรงกับที่เสนอขาย และว่าปัญหาทางกฎหมายหรือทางปฏิบัติถูกเปิดเผยก่อนที่คุณจะผูกมัดเงิน เป้าหมายสามประการคือ
- ยืนยันว่าผู้ขายสามารถขายสิ่งที่กำลังขายได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียน มีอำนาจในการโอน ไม่มีสิ่งกีดขวาง (การสมรส คำสั่งศาล การเรียกร้องของเจ้าหนี้)
- ยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างที่ปรากฏ ประเภทโฉนด เนื้อที่ ขอบเขต ใบอนุญาตก่อสร้าง สถานะโควตาต่างชาติ หนี้การจัดการอาคาร และภาระจำยอม ตรงกับข้อมูลที่ใช้ทำการตลาด
- เปิดเผยปัญหาทางกฎหมายหรือทางปฏิบัติก่อนที่เงินจะถูกผูกมัด ธุรกรรมที่ควรยกเลิกด้วยเหตุที่มีน้ำหนักควรยกเลิกก่อนวางเงินมัดจำ — ไม่ใช่หลังการโอน
Due diligence ที่ดำเนินการอย่างถูกต้องจะให้ผลลัพธ์อย่างใดอย่างหนึ่ง: ไฟเขียวให้ปิดดีล รายการที่ต้องแก้ไขก่อนปิดดีล หรือเหตุผลที่ชัดเจนในการถอนตัวพร้อมคืนค่าจอง
ต้องมีเอกสารอะไรบ้างก่อนเริ่ม due diligence?
ก่อนเริ่มการตรวจสอบทางกฎหมาย ให้รวบรวมสัญญาจอง ร่างสัญญาซื้อขาย ข้อมูลระบุตัวอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลผู้ขาย ราคาขาย และวันโอนที่เสนอ
- สัญญาจอง พร้อมข้อกำหนดคืนเงินเมื่อพบข้อบกพร่อง สัญญาจองควรระบุว่าข้อบกพร่องที่ค้นพบใน due diligence ทำให้เงินจองขอคืนได้ หากไม่มีข้อกำหนดนี้ ค่าจองของคุณขอคืนไม่ได้แม้ว่าโฉนดจะมีปัญหา
- ร่างสัญญาซื้อขาย (SPA) ทบทวนร่างก่อน due diligence เพื่อให้ทนายระบุปัญหาเฉพาะของสัญญาควบคู่กับปัญหาโฉนดได้
- ข้อมูลระบุตัวอสังหาริมทรัพย์: หมายเลขโฉนด (โฉนด (Chanote)/ใบกรรมสิทธิ์ห้องชุด), หมายเลขยูนิต, ชื่อโครงการและชื่อที่จดทะเบียน (บางครั้งต่างกัน)
- ข้อมูลผู้ขาย: ชื่อบนโฉนด (ยืนยันว่าตรงกับผู้ขายที่ระบุ), หนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชน, สถานภาพสมรส, และเอกสารนิติบุคคลหากผู้ขายเป็นนิติบุคคล
- ราคาขายและวันโอนที่เสนอ
จะยืนยันโฉนดที่ดินในไทยได้อย่างไร?
ทนายของคุณควรขอสำเนาโฉนดฉบับปัจจุบันจากสำนักงานที่ดิน และตรวจสอบความถูกต้อง เจ้าของ เนื้อที่ และขอบเขต เทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังขาย
ความถูกต้องของโฉนด
- ดึงสำเนาโฉนดฉบับปัจจุบันจากสำนักงานที่ดิน (เรียกว่า “หลังโฉนด” หรือ lang chanote) สำเนาจะมีวันที่และประทับตราโดยสำนักงานที่ดิน สำเนาโฉนดที่เกินกว่า 30 วันถือว่าล้าสมัย
- ยืนยันประเภทโฉนด — สำหรับวิลล่าและบ้าน เฉพาะ โฉนด (น.ส. 4) เท่านั้นที่ให้กรรมสิทธิ์เต็มที่จดทะเบียนพร้อมขอบเขตที่สำรวจแล้ว โฉนดที่อ่อนกว่า (น.ส. 3 ก., น.ส. 3, ส.ค. 1) มีระดับการจดทะเบียนและการสำรวจที่แตกต่างกัน และไม่ใช่ทั้งหมดที่จำนองได้ โอนให้โครงสร้างนิติบุคคลของต่างชาติได้ หรือต้านทานข้อพิพาทได้
- เปรียบเทียบ โฉนดที่ผู้ขายอ้างว่าตนมีกับสำเนาจากสำนักงานที่ดิน ความไม่ตรงกันในชื่อ เนื้อที่ หรือวันที่จดทะเบียน คือสัญญาณเตือน
การยืนยันเจ้าของ
- เจ้าของที่จดทะเบียนปัจจุบันตรงกับผู้ขายที่ระบุ
- สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคล: หนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนไทยตรงกับโฉนด
- สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท: หนังสือรับรองบริษัท, มติกรรมการอนุมัติการขาย, อำนาจของเจ้าหน้าที่ผู้ลงนาม, สถานะดำเนินธุรกิจปัจจุบันกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
- สำหรับผู้ขายที่มีคู่สมรสชาวไทย: คำประกาศสถานภาพสมรส, การรับทราบของคู่สมรสต่างชาติเกี่ยวกับลักษณะทรัพย์สินส่วนตัวของสินทรัพย์ (เกี่ยวข้องหากโครงสร้างตัดกับกฎเกณฑ์ การซื้อโดยคู่สมรสชาวไทย)
- หนังสือมอบอำนาจหากผู้ขายดำเนินการผ่านตัวแทน: มีการรับรอง, เพิ่งออก, ขอบเขตครอบคลุมการขาย
เนื้อที่และขอบเขต
- เนื้อที่ที่จดทะเบียนในโฉนดตรงกับสิ่งที่กำลังขาย (และสิ่งที่ทำการตลาด)
- สำหรับที่ดินที่มีขอบเขต: หลักเขตกายภาพสอดคล้องกับการสำรวจที่จดทะเบียนของโฉนด
- สำหรับการซื้อที่ดินบางส่วน: มีการจดทะเบียนการรังวัดแบ่งแยกที่ถูกต้อง
- การรุกล้ำใด ๆ (รั้วบนที่ดินเพื่อนบ้าน, สิ่งปลูกสร้างของเพื่อนบ้านบนที่ดินของคุณ, ภาระจำยอมสาธารณะที่ผ่านแปลง) ได้รับการระบุและจัดการ
ต้องตรวจภาระติดพันและสิทธิที่จดทะเบียนอะไรบ้างก่อนซื้อ?
ตรวจหลังโฉนดเพื่อดูจำนอง สัญญาเช่า คำสั่งศาล สิทธิยึดหน่วง ภาระจำยอม และสิทธิที่จดทะเบียนทุกรายการที่จะส่งผลต่อผู้ซื้อหลังการโอน
การจำนอง
- การจำนองที่จดทะเบียนทั้งหมดต้องได้รับการปลดภาระ ณ เวลาโอนหรือก่อนหน้า ยืนยันกลไกการปลดภาระในสัญญาซื้อขาย (SPA) — รูปแบบทั่วไปคือเงินของผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดินบางส่วนไปที่ธนาคารผู้รับจำนองเพื่อปลดภาระจำนองพร้อมกับการโอน
- ยอดจำนองคงค้าง, ตัวตนผู้รับจำนอง, และกระบวนการปลดภาระต้องได้รับการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารผู้รับจำนองก่อนวันโอน
สัญญาเช่า
- สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้กับโฉนดจะโอนไปพร้อมกับอสังหาริมทรัพย์ — เจ้าของใหม่ต้องรับไปทั้งภาระ
- ยืนยันว่าสัญญาเช่าที่จดทะเบียนทั้งหมดตรงกับการตลาด (เช่น อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ภายใต้สัญญาเช่า 30 ปีให้บุคคลอื่นที่ผู้ขายลืมพูดถึง)
- สิทธิของผู้เช่ายังคงอยู่หลังการขาย
คำสั่งศาล, สิทธิยึดหน่วง, การอายัด
- คำสั่งศาลแพ่งอายัดอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันคำพิพากษา
- หนี้ภาษีจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือภาระผูกพันอื่นที่ค้างชำระ
- คำสั่งริบในคดีอาญา
- สิ่งเหล่านี้ต้องได้รับการเคลียร์หรือยอมรับเป็นภาระติดพันที่โอนมาก่อนปิดดีล
ภาระจำยอมและสิทธิของผู้อื่น
- ภาระจำยอมที่จดทะเบียน (สิทธิทางเดิน, สิทธิการใช้น้ำ, ภาระจำยอมสาธารณูปโภค)
- สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, หรือสิทธิอาศัยที่จดทะเบียนเพื่อประโยชน์ของผู้อื่น
- ภาระจำยอมเพื่อสาธารณประโยชน์ (การระบายน้ำ, การกันเขตเพื่อขยายถนน)
สถานะโควตาต่างชาติ (คอนโด)
- สำหรับห้องชุด, หนังสือโควตาต่างชาติ จากนิติบุคคลอาคารชุด ลงวันที่ภายใน 30 วัน ยืนยันว่าการจดทะเบียนยูนิตนี้ให้ต่างชาติจะไม่เกินเพดาน 49%
การตรวจสอบระดับอาคารและโครงการอะไรบ้างที่สำคัญก่อนซื้อ?
สำหรับคอนโดและนิคมวิลล่าที่มีการจัดการ ให้ตรวจสถานะของนิติบุคคลผู้บริหาร หนี้ของยูนิต ค่าใช้จ่ายที่กำลังจะเกิดขึ้น และกฎที่ส่งผลต่อการใช้งานที่ตั้งใจไว้
สถานะนิติบุคคล (การจัดการคอนโด)
- นิติบุคคลอาคารชุดจดทะเบียนและดำเนินงานในสถานะที่ดี
- รายงานการประชุมสามัญประจำปีล่าสุด — อะไรถูกพูดถึง, มีข้อโต้แย้งหรือไม่, มีประเด็นที่รอดำเนินการหรือไม่
- ยอดคงเหลือกองทุนสำรอง (sinking fund) — เพียงพอหรือต่ำกว่าเกณฑ์
- งบการเงินสามปีล่าสุด
- โครงการลงทุนสำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้น (ทาสีอาคาร, การเปลี่ยนลิฟต์, งานโครงสร้าง) ที่จะก่อให้เกิดการเรียกเก็บเงินพิเศษจากเจ้าของ
ค่าธรรมเนียมคงค้างของยูนิต
- ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) — ปัจจุบันและในอดีต
- ค่าสมทบกองทุนสำรอง (sinking fund) — ปัจจุบันและในอดีต
- เงินมัดจำสาธารณูปโภคและการใช้งาน
- ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ค่าธรรมเนียมคงค้างโอนไปพร้อมกับยูนิต เว้นแต่จะได้รับการเคลียร์ ณ วันโอน ขอ “หนังสือรับรองปลอดหนี้” จากนิติบุคคล ลงวันที่ภายใน 7 วันก่อนวันโอน
กฎและข้อจำกัดของอาคาร
- นโยบายสัตว์เลี้ยง, นโยบายการเช่าระยะสั้น, กฎการดัดแปลง, ภาระผูกพันผนังร่วม
- ข้อจำกัดเฉพาะโครงการที่ส่งผลต่อการใช้งานที่ตั้งใจ (โดยเฉพาะหากซื้อเพื่อให้เช่าระยะสั้น — คอนโดหลายแห่งจำกัดการเช่ารายวันในระดับอาคารแม้ว่า พระราชบัญญัติโรงแรม จะอนุญาตในทางเทคนิค)
สำหรับนิคมวิลล่า
- สถานะและค่าธรรมเนียมบริษัทจัดการนิคม
- สถานะการบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน (สระว่ายน้ำ, ยิม, ประตู, รักษาความปลอดภัย)
- กฎนิคมและข้อจำกัดทางสถาปัตยกรรมเกี่ยวกับการดัดแปลง
จะตรวจสอบได้อย่างไรว่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีใบอนุญาตครบ?
เปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ตามที่ก่อสร้างจริงและตามการใช้งานที่ตั้งใจไว้ กับใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัย การจดทะเบียนอาคารชุด การอนุมัติด้านสิ่งแวดล้อม และการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- ใบอนุญาตก่อสร้าง สำหรับสิ่งปลูกสร้างตามที่สร้าง ตรงกับพื้นที่อาคารจริงและการใช้งาน
- ใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัย (หรือการระบุกรณีที่ขาด)
- การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (สำหรับคอนโด) — ยืนยันว่าอาคารได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้องเป็นอาคารชุดภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ของต่างชาติ
- การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) สำหรับโครงการที่เกินกว่าเกณฑ์ (โดยปกติ 80+ ยูนิต หรือพื้นที่อาคาร 4,000+ ตร.ม.) — ยืนยันว่ามี EIA ที่ได้รับอนุมัติอยู่
- การปฏิบัติตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน — อสังหาริมทรัพย์ถูกจัดโซนเพื่อที่พักอาศัย (หรือการใช้งานที่ตั้งใจ)
- การปฏิบัติตามระยะถอยร่นและเนื้อที่ — อาคารไม่ละเมิดข้อกำหนดระยะถอยร่นหรืออัตราส่วนพื้นที่ปกคลุมสูงสุด
เฉพาะภูเก็ต: การก่อสร้างใกล้ชายฝั่งถูกจำกัด — ตามกฎผังเมืองระดับจังหวัดและระดับตำบลของภูเก็ต ห้ามก่อสร้างอาคารภายในระยะราว 20 เมตรจากแนวน้ำทะเลขึ้นสูงสุด และในช่วงถัดเข้ามาอีก 20–50 เมตร จำกัดความสูงไว้ที่ราว 6 เมตร อาคารริมชายหาดที่ไม่ปฏิบัติตามเคยได้รับคำสั่งรื้อถอนเป็นรายกรณี สำหรับการซื้อริมชายหาดใด ๆ ให้ขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรถึงระยะถอยร่นและข้อจำกัดความสูงที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน เพราะตัวเลขที่แน่นอนแตกต่างกันตามโซนและมีการแก้ไขเป็นระยะ
ซื้อ off-plan ต้องตรวจสอบเพิ่มอะไรบ้าง?
สำหรับการซื้อ off-plan ให้ตรวจสอบฐานะการเงินของผู้พัฒนา กรรมสิทธิ์ในที่ดิน การอนุมัติโครงการ ความก้าวหน้าการก่อสร้าง การคุ้มครองเงินมัดจำของผู้ซื้อ และเงื่อนไขในสัญญา
ฐานะทางการเงินของผู้พัฒนา
- การจดทะเบียนบริษัท, ทุนชำระแล้ว, งบการเงินล่าสุด
- โครงการที่เสร็จสมบูรณ์อื่น ๆ — เยี่ยมชมอย่างน้อยหนึ่งโครงการ พูดคุยกับเจ้าของ
- การฟ้องร้องใด ๆ, การยื่นล้มละลาย, การผิดนัดในโครงการก่อนหน้า
- การจัดการเงินกู้ธนาคารสำหรับโครงการปัจจุบัน
สถานะโครงการ
- ที่ดินที่ผู้พัฒนาเป็นเจ้าของโดยตรง หรืออยู่ภายใต้ข้อตกลงแบบใด
- ใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้ว, EIA ได้รับอนุมัติ
- ความก้าวหน้าการก่อสร้างตรงกับกำหนดการสำหรับเงินมัดจำที่กำลังขอให้จ่าย
- การจัดการบัญชีเอสโครว์สำหรับเงินมัดจำของผู้ซื้อ — พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (2008) ให้การคุ้มครองแบบ เอสโครว์ ที่ไม่บังคับ ยืนยันว่ามีการใช้เอสโครว์อยู่หรือไม่
- ระยะเวลาการก่อสร้างสมจริง — ภูเก็ตมีหลายกรณีของโครงการ off-plan ที่ล่าช้าอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่เสร็จเลย
ข้อกำหนดเฉพาะในสัญญาซื้อขาย (SPA)
- ค่าปรับสำหรับการก่อสร้างล่าช้า (ต่อวันหรือต่อเดือน)
- กลไกการคืนเงินหากก่อสร้างล่าช้ากว่า X เดือนหรือไม่เสร็จเลย
- ข้อกำหนดของยูนิต/วิลล่าที่ถูกล็อก (เปลี่ยนจาก “อาจมีการแก้ไข” เป็นที่ระบุแน่นอน)
- ข้อกำหนดโควตาต่างชาติ — อะไรจะเกิดขึ้นหากอาคารถึง 49% ก่อนการจดทะเบียนของคุณ
- ระยะเวลาการรับประกันข้อบกพร่อง (โดยปกติ 1 ปีสำหรับการตกแต่ง, 5 ปีสำหรับโครงสร้าง)
ความเสี่ยงเฉพาะของภูเก็ตอะไรบ้างที่ต้องตรวจในช่วง due diligence?
ในภูเก็ต ให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับสิทธิทางเข้าออกและสิทธิใช้น้ำที่จดทะเบียน ส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาต และฐานทางกฎหมายของการปล่อยเช่าระยะสั้น
ข้อพิพาทภาระจำยอม
อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในภูเก็ต — โดยเฉพาะวิลล่าเก่าและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กึ่งชนบท — ถูกสร้างขึ้นด้วยข้อตกลงภาระจำยอมที่ไม่เป็นทางการสำหรับถนนเข้า, การเชื่อมต่อน้ำ, และทัศนียภาพ สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ถูกจดทะเบียนเสมอ เมื่อเพื่อนบ้านของผู้ขายเปลี่ยน (เจ้าของที่ดินข้างเคียงใหม่) ข้อตกลงที่ไม่เป็นทางการสามารถถูกเพิกถอนได้
ทนายควรตรวจสอบ:
- สิทธิการเข้าถึงทางถูกกฎหมาย (ภาระจำยอมที่จดทะเบียน, หน้าถนนสาธารณะ, หรือสิทธิทางเดินที่จดทะเบียน)
- ความถูกกฎหมายของแหล่งน้ำ (การเชื่อมต่อระบบประปา, บ่อน้ำที่จดทะเบียน, หรือภาระจำยอมการจ่ายน้ำส่วนตัวที่จดทะเบียน)
- ภาระจำยอมทัศนียภาพ (หายาก แต่มีมูลค่าสูงเมื่อมีอยู่)
- ข้อตกลงขอบเขตที่จดทะเบียน (ไม่ใช่แค่วาจา)
การก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาต
วิลล่าในภูเก็ตมักมีส่วนต่อเติมที่สร้างหลังจากได้รับใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัยเดิม — ห้องเพิ่มเติม, ส่วนต่อขยายสระว่ายน้ำ, ระเบียง หากส่วนต่อเติมไม่ได้รับอนุญาต ทางเทคนิคแล้วจะอยู่ภายใต้คำสั่งรื้อถอน
ทนายควร:
- เปรียบเทียบพื้นที่อาคารปัจจุบันกับใบอนุญาตก่อสร้างเดิม
- ระบุส่วนต่อเติมและยืนยันว่าได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง
- ระบุการก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตเพื่อการเจรจา (ลดราคา, การชดเชยจากผู้ขาย, หรือรื้อถอนก่อนโอน)
ความเสี่ยงตามพระราชบัญญัติโรงแรม (อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าระยะสั้น)
หากซื้อเพื่อการลงทุนให้เช่าระยะสั้น ให้ตรวจสอบ:
- สถานะการได้รับอนุญาตให้เช่าระยะสั้นของอาคาร (ใบอนุญาตโรงแรมของนิติบุคคล? การอนุญาตให้เช่าระยะสั้นที่ถูกกฎหมาย?)
- การบังคับใช้กฎหมายที่รอดำเนินการหรือล่าสุดต่ออาคาร
- การเรียกร้องทางการตลาดเกี่ยวกับผลตอบแทนการเช่าระยะสั้นอ้างอิงจากการดำเนินการที่ถูกกฎหมาย ไม่ใช่ตลาดสีเทา
ดู การปล่อยเช่าระยะสั้นในไทย — พ.ร.บ. โรงแรม 2547 กับการบังคับใช้ในภูเก็ต สำหรับภาพรวมกฎระเบียบที่ครอบคลุม
รายงาน due diligence ควรมีอะไรบ้าง?
ทนายของคุณควรส่งรายงานเป็นลายลักษณ์อักษรที่บันทึกการตรวจสอบแต่ละรายการ ระบุเงื่อนไขหรือประเด็นที่ทำให้ดีลล้ม และให้คำแนะนำว่าควรดำเนินการต่อหรือไม่
- สรุปแต่ละรายการที่ตรวจสอบและว่าสะอาด, มีเงื่อนไข, หรือมีปัญหา
- ระบุรายการที่ต้องแก้ไขก่อนปิดดีล (พร้อมวิธีแก้ไขและผู้รับผิดชอบ)
- ระบุรายการที่เป็นเหตุให้ยกเลิกดีล (ที่ควรถอนตัว)
- แนะนำการแก้ไขสัญญาซื้อขาย (SPA) ตามสิ่งที่พบ
- สรุปด้วย: ดำเนินการได้, ดำเนินการได้ตามเงื่อนไข, หรือไม่ควรดำเนินการ
อ่านรายงาน อย่ายอมรับการสรุปด้วยวาจา อย่าเซ็นสัญญาซื้อขาย (SPA) ก่อนอ่าน หากรายงานระบุปัญหา ให้เลื่อนวันปิดดีลออกไปจนกว่าจะได้รับการแก้ไข หรือยอมรับผลที่ตามมาเป็นลายลักษณ์อักษร
ถ้าเวลาทำ due diligence มีจำกัด ควรให้ความสำคัญกับอะไรก่อน?
ให้ความสำคัญกับการค้นข้อมูลโฉนดฉบับปัจจุบันที่สำนักงานที่ดิน การยืนยันโควตาและหนี้สินของคอนโดเมื่อเกี่ยวข้อง และสิทธิทางเข้าออกและสิทธิใช้น้ำที่จดทะเบียนสำหรับวิลล่า
- ดึงสำเนาโฉนดฉบับปัจจุบันจากสำนักงานที่ดินและยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนโดยไม่มีภาระติดพันสำคัญ
- สำหรับคอนโด รับหนังสือโควตาต่างชาติและหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคล ลงวันที่ภายใน 7–30 วัน
- สำหรับวิลล่า ยืนยันว่าสิทธิการเข้าถึงทางถูกกฎหมายและสิทธิการใช้น้ำได้รับการจดทะเบียน (ไม่ใช่ไม่เป็นทางการ)
สามข้อนี้ตรวจจับความล้มเหลวร้ายแรงส่วนใหญ่ ทุกสิ่งอื่นโดยปกติสามารถแก้ไขได้ด้วยเงิน
ลำดับธุรกรรมทั้งหมด: วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน ประเภทโฉนดและสิทธิที่แต่ละประเภทให้: โฉนดที่ดิน (Chanote, Nor Sor 4 Jor) — เอกสารสิทธิ์ที่ดินระดับสูงสุดของไทย กลไกโควตาต่างชาติ: โควต้าต่างชาติ 49% ในคอนโดไทย — วิธีคำนวณที่แท้จริง
