ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักสับสนระหว่างสองระบบการรายงานที่แตกต่างกันเมื่อถามว่าไทย “บอก” ประเทศบ้านเกิดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่ คำตอบแยกออกได้ชัดเจน: ไทยไม่รายงานความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้หน่วยงานภาษีต่างประเทศ แต่รายงานบัญชีธนาคารในไทย เนื่องจากผู้ซื้อชาวต่างชาติแทบทุกรายโอนเงินผ่านบัญชีธนาคารไทย (การจดทะเบียนคอนโดเป็นกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ในชื่อชาวต่างชาติต้องใช้แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) — ดู แบบฟอร์ม FET) ตัวบัญชี ยอดคงเหลือ ณ สิ้นปี และดอกเบี้ยที่เครดิตเข้าบัญชีจึงมองเห็นได้จากประเทศบ้านเกิด แม้ว่าโฉนดเองจะไม่ถูกรายงาน
CRS รายงานอสังหาริมทรัพย์ในไทย หรือรายงานบัญชีธนาคารที่ใช้ซื้อ?
CRS รายงานบัญชีธนาคารไทย ไม่ใช่โฉนดหรือความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอง มาตรฐานการรายงานร่วม (CRS) ของ OECD คือการแลกเปลี่ยนอัตโนมัติของข้อมูลบัญชีทางการเงินระหว่างเขตอำนาจศาลที่เข้าร่วม ไทยกลายเป็นเขตอำนาจศาลรายงาน CRS ภายใต้พระราชบัญญัติการแลกเปลี่ยนข้อมูลภาษี พ.ศ. 2566 (2023 CE) โดยการแลกเปลี่ยนครั้งแรกครอบคลุมปีปฏิทิน 2022 ถูกส่งในเดือนกันยายน 2023
สิ่งที่ถูกรายงาน:
- ยอดบัญชีธนาคาร ณ สิ้นปี
- ดอกเบี้ยที่เครดิตเข้าบัญชีเงินฝาก และดอกเบี้ย เงินปันผล และรายได้อื่นที่เกิดจากสินทรัพย์ที่ถืออยู่ในบัญชีรับฝากทรัพย์สิน (custodial account)
- รายได้รวมจากการขายสินทรัพย์ทางการเงิน
- ชื่อผู้ถือบัญชี ที่อยู่ หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี และประเทศที่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี
สิ่งที่ ไม่ ถูกรายงาน:
- ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน คอนโด วิลล่า)
- โฉนดหรือบันทึกของสำนักงานที่ดิน (Land Office)
- การจำนอง การจดทะเบียนเช่า หรือการชำระภาษีทรัพย์สิน
ไทยแลกเปลี่ยนข้อมูลกับประมาณ 100 เขตอำนาจศาล รวมถึงประเทศสมาชิก EU ทั้งหมด สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย สิงคโปร์ ฮ่องกง สวิตเซอร์แลนด์ และศูนย์กลางการเงินสำคัญส่วนใหญ่ รายชื่อดูแลโดย OECD Global Forum
FATCA รายงานอสังหาริมทรัพย์ในไทยไหม ถ้าผมเป็นบุคคลอเมริกัน?
FATCA ไม่ได้รายงานอสังหาริมทรัพย์ในไทยเอง แต่ใช้กับบัญชีทางการเงินในไทยที่ถือโดยบุคคลอเมริกัน (US person) พระราชบัญญัติการปฏิบัติตามภาษีบัญชีต่างประเทศ (FATCA) ของสหรัฐฯ เป็นแบบทวิภาคีและใช้กับพลเมืองอเมริกัน ผู้ถือกรีนการ์ด และผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในสหรัฐฯ เท่านั้น ไทยลงนามข้อตกลงระหว่างรัฐบาล (IGA) แบบ Model 1 กับกระทรวงการคลังสหรัฐฯ ในปี 2016 สถาบันการเงินไทยระบุผู้ถือบัญชีที่เป็นบุคคลอเมริกันและรายงานยอดบัญชีและรายได้ของพวกเขาต่อ IRS ผ่านกรมสรรพากร (Revenue Department)
เกณฑ์ของสหรัฐฯ สำหรับการรายงานแยกต่างหากของผู้เสียภาษี:
- FBAR (FinCEN 114): ยอดบัญชีต่างประเทศรวมเกิน USD 10,000 ณ จุดใดก็ตามในปี
- Form 8938 (โสด อยู่ในสหรัฐฯ): USD 50,000 ณ สิ้นปี หรือ USD 75,000 ณ จุดใดก็ตาม
- Form 8938 (ยื่นร่วมคู่สมรส อยู่ในสหรัฐฯ): USD 100,000 ณ สิ้นปี หรือ USD 150,000 ณ จุดใดก็ตาม
- Form 8938 (โสด อยู่ต่างประเทศ): USD 200,000 ณ สิ้นปี หรือ USD 300,000 ณ จุดใดก็ตาม
บทลงโทษสำหรับการไม่ยื่นนั้นรุนแรง (USD 10,000 ต่อการละเมิด FBAR หนึ่งครั้ง และเพิ่มขึ้นสำหรับการละเมิดโดยเจตนา) FATCA เป็นเหตุผลเดียวที่ผู้ซื้อชาวอเมริกันส่วนใหญ่วางโครงสร้างการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแตกต่างจากผู้ซื้อที่ไม่ใช่ชาวอเมริกัน
หน่วยงานภาษีบ้านเกิดติดตามการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร?
หน่วยงานภาษีติดตามยอดคงเหลือของบัญชีธนาคารไทยที่ถูกรายงานรอบการซื้อ ค่าเช่า และการขายในภายหลังได้ แม้ไม่มีใครรายงานโฉนดก็ตาม นี่คือวิธีที่ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทยกลายเป็นสิ่งที่มองเห็นได้จากหน่วยงานภาษีบ้านเกิด:
- คุณโอนเงินซื้อจากต่างประเทศไปยังบัญชีธนาคารไทย แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) บันทึกแหล่งที่มาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ (จำเป็นสำหรับกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) คอนโดของชาวต่างชาติภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด)
- ธนาคารไทยรายงานบัญชีของคุณภายใต้ CRS (หากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในเขตอำนาจศาล CRS) หรือ FATCA (หากเป็นชาวอเมริกัน)
- ค่าเช่าที่เข้าบัญชีนั้นทำให้ยอดคงเหลือ ณ สิ้นปีที่ถูกรายงานสูงขึ้น หากเงินยังอยู่ในบัญชี ณ สิ้นปี ส่วนรายได้ที่รายงานสำหรับบัญชีเงินฝากคือดอกเบี้ยที่เครดิตเข้าบัญชี ไม่ใช่ตัวค่าเช่า
- เมื่อขาย ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) จะถูกหักที่ต้นทางโดยสำนักงานที่ดิน (Land Office) และเงินจากการขายเข้าบัญชีไทย ทำให้ยอดคงเหลือที่รายงานของปีนั้นสูงขึ้น หากเงินยังอยู่ในบัญชี ณ สิ้นปี ดู ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายทรัพย์สิน
- หน่วยงานภาษีบ้านเกิดเห็นบัญชีไทย และเห็นยอดคงเหลือที่รายงานซึ่งไม่ตรงกับสินทรัพย์ต่างประเทศที่แจ้งไว้ และตั้งคำถาม
ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เองไม่ใช่ตัวกระตุ้น แต่เป็นยอดคงเหลือในบัญชีที่ถูกรายงานรอบๆ มันต่างหาก
ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแล้วต้องแจ้งอะไรบ้าง?
แจ้งรายได้ค่าเช่าต่างประเทศและบัญชีในไทยตามที่ประเทศบ้านเกิดกำหนด และบางประเทศจำนวนน้อยยังกำหนดให้แจ้งอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศเองด้วย เขตอำนาจศาลส่วนใหญ่กำหนดให้แจ้งรายได้ค่าเช่าต่างประเทศในแบบแสดงรายการภาษีบ้านเกิด ไม่ว่าคุณจะชำระภาษีในไทยด้วยหรือไม่ (ดู ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับชาวต่างชาติ) หลายประเทศกำหนดให้แจ้งบัญชีต่างประเทศที่เกินเกณฑ์ บางประเทศ (ฝรั่งเศส สเปน บางประเทศในละตินอเมริกา) กำหนดให้แจ้งอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศด้วย — ตรวจสอบกฎท้องถิ่นของคุณ
ใช้ถิ่นที่อยู่ทางภาษีจริงในแบบฟอร์มธนาคารไทย การแจ้งประเทศที่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีเป็นเท็จในแบบฟอร์ม KYC ของธนาคารไทยเป็นการกระทำที่มีความเสี่ยงสูงสุด เพราะข้อมูล CRS ไปยังประเทศที่คุณอ้างไว้ บวกกับประเทศบ้านเกิดสามารถขอข้อมูลภายใต้สนธิสัญญาภาษีได้ ความคลาดเคลื่อนสามารถตรวจพบได้
การมีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยเปลี่ยนภาพรวม หากคุณกลายเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยภายใต้กฎ 180 วัน (ถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทย) คุณสามารถแจ้งไทยเป็นประเทศที่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีเพื่อวัตถุประสงค์ของ CRS และประเทศบ้านเกิดเดิมโดยทั่วไปจะหยุดรับรายงานอัตโนมัติ — แม้ว่าจะยังสามารถขอข้อมูลแบบทวิภาคีได้
