รายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีในไทยไม่ว่าเจ้าของจะอาศัยอยู่ที่ใด กลไกมีความชัดเจน — หักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% จากค่าเช่ารวม (หรือค่าใช้จ่ายจริง) คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าของไทย และยื่นแบบกลางปีกับประจำปี การให้เช่าระยะสั้นอาจทำให้ต้องจดทะเบียน VAT ควบคู่กับความเสี่ยงตามพระราชบัญญัติโรงแรม
บทความนี้ครอบคลุมการเสียภาษีทั้งหมดสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติที่รับรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในภูเก็ตและพื้นที่อื่นในไทย
รายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติหรือไม่?
ต้องเสีย ค่าเช่าทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในไทยเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ว่าเจ้าของจะมีถิ่นพำนักทางภาษีในไทยหรือไม่
| คำถาม | คำตอบที่ตรวจสอบแล้ว | แหล่งข้อมูลปฐมภูมิ |
|---|---|---|
| ค่าเช่าต้องเสียภาษีหรือไม่? | ต้องเสีย ค่าเช่าทรัพย์สินเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร | ประมวลรัษฎากร มาตรา 38–64 |
| การหักค่าใช้จ่ายมาตรฐานคือเท่าใด? | 30% สำหรับอาคารและท่าเทียบเรือ หรือหักค่าใช้จ่ายจริงที่มีเอกสาร | คู่มือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของกรมสรรพากร |
| อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าเช่าคือเท่าใด? | 15% สำหรับค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้เสียภาษีซึ่งไม่มีถิ่นพำนัก ตามมาตรา 50(3) ส่วนกรณีภายในประเทศทั่วไป ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลไทยหักภาษี 5% จากค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของบุคคลธรรมดาที่มีถิ่นพำนัก ทั้งสองจำนวนเป็นเครดิตต่อภาษีสุดท้าย | ประมวลรัษฎากร มาตรา 50(3); คู่มือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของกรมสรรพากร |
| บุคคลธรรมดาเป็นผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีเมื่อใด? | เมื่ออยู่ในไทยรวม 180 วันขึ้นไปในปีปฏิทิน | ประมวลรัษฎากร มาตรา 41 |
ค่าเช่าแบบใดบ้างที่นับเป็นรายได้จากแหล่งในไทยที่ต้องเสียภาษี?
ค่าเช่าทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในไทยเป็นรายได้จากแหล่งในไทย รวมถึงเงินที่รับในต่างประเทศหรือรับเป็นสกุลเงินอื่น
รายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทยได้แก่:
- การเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว (ผู้เช่า 1+ ปี)
- การให้เช่าระยะสั้น (Airbnb), Booking.com, รายวัน/รายสัปดาห์
- แบบมีเฟอร์นิเจอร์และไม่มีเฟอร์นิเจอร์
- ให้เช่าโดยตรงหรือผ่านบริษัทบริหารจัดการทรัพย์สิน
- ค่าเช่าที่รับเป็น THB หรือสกุลเงินอื่น (แปลงเป็น THB ณ วันที่รับ)
รายได้ที่ต้องเสียภาษีคือ ค่าเช่ารวมที่ได้รับ เงินมัดจำที่คืนได้ไม่ถือเป็นรายได้ ค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าถือเป็นรายได้ในปีที่รับ ค่าสาธารณูปโภคที่ผู้เช่าชำระตามต้นทุนจริงโดยทั่วไปไม่ถือเป็นรายได้ (ให้ตรวจสอบกับนักบัญชีของคุณ) แต่ส่วนต่างกำไรถือเป็นรายได้
รายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทย ต้องเสียภาษีในไทยเสมอ — รวมถึงเจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนัก เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศส่วนใหญ่ของปี และเจ้าของที่ไม่เคยมาประเทศไทย ทรัพย์สินอยู่ในไทย ค่าเช่าจึงเป็นรายได้จากแหล่งในไทย
การหักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% สำหรับรายได้ค่าเช่าในไทยทำงานอย่างไร?
ผู้ให้เช่าหักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% จากค่าเช่ารวมได้โดยอัตโนมัติ หรือจะเลือกหักค่าใช้จ่ายจริงที่มีเอกสารแทนหากสูงกว่าก็ได้
กฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทยให้ผู้ให้เช่าเลือกระหว่าง:
ตัวเลือกที่ 1 — หักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% อัตโนมัติ ไม่ต้องใช้เอกสาร ครอบคลุมค่าซ่อมบำรุง ค่าเสื่อมราคา ค่าบริหารจัดการ ค่าประกัน และค่าใช้จ่ายในการถือครองอื่น ๆ หักจากค่าเช่ารวม เหลือ 70% เป็นรายได้ค่าเช่าสุทธิโดยประมาณ
ตัวเลือกที่ 2 — หักค่าใช้จ่ายจริงที่มีเอกสาร ติดตามค่าใช้จ่ายจริงพร้อมใบเสร็จ ได้แก่ ค่าบริหารจัดการ ค่าส่วนกลาง (CAM) เงินกองทุนสำรอง (sinking fund) (ตามส่วนรายปี) ค่าสาธารณูปโภคที่หักได้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าประกัน ค่าซ่อมบำรุง ค่าโฆษณา ค่าเสื่อมราคา จำนวนรวมที่หักได้คือค่าใช้จ่ายจริง
สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ การหักมาตรฐาน 30% ง่ายกว่าและมักสูงกว่าค่าใช้จ่ายจริง ควรเปลี่ยนไปใช้ค่าใช้จ่ายจริงเฉพาะเมื่อมีเหตุผลให้เชื่อว่าค่าใช้จ่ายจริงเกิน 30% เช่น การปรับปรุงครั้งใหญ่ ค่าบริหารจัดการที่สูงมาก หรือสถานการณ์ต้นทุนสูงเป็นพิเศษ
รายได้ค่าเช่าใช้อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าเท่าใด?
หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว รายได้ค่าเช่าสุทธิจะถูกรวมกับรายได้ที่ต้องเสียภาษีทั้งหมดของเจ้าของในไทย และคำนวณในอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 0% ถึง 35%
อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าของไทยมีดังนี้:
| รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี | อัตราส่วนเพิ่ม |
|---|---|
| 0–150,000 THB | 0% |
| 150,001–300,000 | 5% |
| 300,001–500,000 | 10% |
| 500,001–750,000 | 15% |
| 750,001–1,000,000 | 20% |
| 1,000,001–2,000,000 | 25% |
| 2,000,001–5,000,000 | 30% |
| 5,000,001+ | 35% |
รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี 150,000 THB แรกได้รับยกเว้น ค่าลดหย่อนส่วนตัว (60,000 THB ส่วนตัว บวกค่าลดหย่อนผู้อยู่ในอุปการะ) ยิ่งช่วยลดฐานภาษีลงอีก
สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ให้เช่าทรัพย์สินหนึ่งแห่ง รายได้ค่าเช่ามักอยู่ในวงเล็บอัตราส่วนเพิ่ม 5%–15% และหลังหักมาตรฐาน 30% และยกเว้น 150,000 THB อัตราภาษีที่มีผลจริงมักอยู่ที่ 5%–10% ของค่าเช่ารวม
เจ้าของชาวต่างชาติต้องยื่น PND.94 และ PND.90 เมื่อใด?
เจ้าของชาวต่างชาติยื่น PND.90 สำหรับทั้งปีภายใน 31 มีนาคมของปีถัดไปเมื่อรายได้รวมเกินเกณฑ์การยื่น และยื่น PND.94 ภายใน 30 กันยายนหากเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) – 40(8) ซึ่งรวมถึงค่าเช่า ที่ได้รับในช่วงมกราคม–มิถุนายนเข้าตามตัวเลขสองจำนวนเดียวกัน คือ 60,000 และ 120,000 THB โดยนับเฉพาะเงินได้ครึ่งปีนี้
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทยมีแบบแสดงรายการสองแบบสำหรับผู้ให้เช่า:
PND.94 — แบบแสดงรายการกลางปี กำหนดยื่น 30 กันยายน ของปีปัจจุบัน ผู้ให้เช่าที่มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) – 40(8) ซึ่งรวมถึงค่าเช่า ที่ได้รับในหกเดือนแรกของปีภาษีเข้าตามเกณฑ์ข้างล่างต้องยื่นแบบนี้ โดยรายงานรายได้ที่ได้รับในช่วงมกราคม–มิถุนายน ภาษีที่ชำระถือเป็นการชำระล่วงหน้าสำหรับภาระภาษีประจำปี
PND.90 — แบบแสดงรายการประจำปี กำหนดยื่น 31 มีนาคม ของปีถัดไป รายงานรายได้รวมทั้งปี (รวมช่วงกลางปีที่รายงานใน PND.94) คำนวณภาษีที่ต้องชำระขั้นสุดท้าย หักเงินที่จ่ายล่วงหน้าตาม PND.94 แล้วชำระส่วนที่เหลือ (หรือขอคืนภาษี)
คู่มือ PND.90 ของกรมสรรพากรระบุว่าใครต้องยื่นแบบนี้ ผู้มีถิ่นพำนักในไทย — อยู่ในไทย 180 วันขึ้นไปในปีภาษี — ต้องยื่นเมื่อรายได้รวมในปีภาษีเกิน 60,000 THB หรือเมื่อรายได้รวมกับคู่สมรสเกิน 120,000 THB ผู้ไม่มีถิ่นพำนักที่มีรายได้ซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทยยื่นแบบตามเงื่อนไขสองข้อเดียวกัน เกณฑ์การยื่น 60,000 THB นี้เป็นคนละเรื่องกับค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 THB ที่กล่าวถึงข้างต้น — ตัวเลขเดียวกัน แต่คนละกฎ
คู่มือใช้คำว่า “รายได้รวม” โดยไม่ได้ให้นิยามไว้ หน้าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของกรมสรรพากร เรียกเงินได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาว่า “เงินได้พึงประเมิน” เกณฑ์ของ PND.90 นี้จึงครอบคลุมค่าเช่ารวมกับรายได้อื่นของเจ้าของที่ต้องเสียภาษีในไทย ไม่ใช่เฉพาะค่าเช่า ผู้ให้เช่าที่มีค่าเช่าไม่มากแต่มีรายได้อื่นในไทยจึงอาจถึงเกณฑ์รายปีเมื่อรวมกัน การรวมแบบนี้เป็นกฎของ PND.90 ส่วนเกณฑ์ครึ่งปีข้างล่างแคบกว่า เพราะนับเฉพาะเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) – 40(8) ที่ได้รับในหกเดือนแรกเท่านั้น เงินเดือนตามมาตรา 40(1) จึงไม่นับรวม
แบบกลางปีใช้ตัวเลขสองจำนวนเดียวกัน เอกสารเผยแพร่ ภ.ง.ด.94 ของกรมสรรพากร ระบุว่าผู้ยื่นคือผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) (6) (7) และ (8) แห่งประมวลรัษฎากร — มาตรา 40(5) คือการให้เช่าทรัพย์สิน — ที่ได้รับในระหว่างเดือนมกราคม ถึงเดือนมิถุนายนในปีภาษี และเข้าตามเกณฑ์ ดังต่อไปนี้ โสด มีเงินได้พึงประเมินเกิน 60,000 บาท ผู้ที่มีคู่สมรส มีเงินได้พึงประเมินไม่ว่าฝ่ายเดียว หรือทั้งสองฝ่ายรวมกันเกิน 120,000 บาท ขอบเขตข้างต้นเป็นไปตามเอกสารเผยแพร่ฉบับนี้ ส่วนหน้าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาภาษาอังกฤษของกรมสรรพากร อธิบายแบบกลางปีไว้แคบกว่า โดยระบุการให้เช่าทรัพย์สิน วิชาชีพอิสระ และเงินได้จากธุรกิจ แต่ไม่รวมเงินได้จากการรับเหมาตามมาตรา 40(7)
การยื่น PND.90 ทางอิเล็กทรอนิกส์ผ่านเว็บไซต์กรมสรรพากรได้ขยายเวลาอัตโนมัติแปดวัน สำหรับปีภาษี 2024 กำหนดยื่นจึงเลื่อนจาก 31 มีนาคม 2025 เป็น 8 เมษายน 2025 ภ.ง.ด.94 ได้แปดวันเดียวกัน โดยหน้าเวลาการยื่นแบบในเอกสารเผยแพร่ระบุว่ายื่นผ่านระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ต ภายในวันที่ 8 ตุลาคมของทุกปี
การยื่นทั้งสองครั้งทำได้ที่สำนักงานกรมสรรพากร (Revenue Department) ในพื้นที่ ผ่านระบบ e-Filing ออนไลน์ หรือผ่านตัวแทนภาษี เจ้าของชาวต่างชาติมักใช้ตัวแทนภาษี — ค่าบริการ 5,000–15,000 THB ต่อการยื่นสำหรับแบบแสดงรายการทั่วไป
ผู้ให้เช่าชาวต่างชาติถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าอย่างไร?
ค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของซึ่งไม่มีถิ่นพำนักถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% ตามมาตรา 50(3) ส่วนอัตรา 5% ใช้กับกรณีภายในประเทศทั่วไปที่ผู้จ่ายเป็นนิติบุคคล
เมื่อจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของที่ ไม่มีถิ่นพำนักทางภาษีในประเทศไทย มาตรา 50(3) กำหนดให้ผู้จ่าย หักภาษี 15% จากค่าเช่าตามมาตรา 40(5) ผู้จ่ายนำส่งกรมสรรพากรและออกหนังสือรับรองให้เจ้าของ เจ้าของนำยอดที่หักไปเครดิตกับภาระภาษีสุดท้าย และเมื่อต้องยื่นแบบตามเกณฑ์ของ PND.90 หรือ PND.94 ข้างต้น ภาษีหัก ณ ที่จ่ายไม่ได้แทนทั้งการยื่นแบบและการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้า ส่วนผู้ไม่มีถิ่นพำนักที่อยู่ต่ำกว่าเกณฑ์ทั้งสองไม่มีหน้าที่ยื่นแบบด้วยเหตุนี้
อัตรา 5% ที่มักอ้างถึงเป็นอีกกรณีหนึ่งในประเทศ คือผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลไทยจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของบุคคลธรรมดาที่มีถิ่นพำนัก โดยทั่วไปผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หักภาษีในธุรกรรมภายในประเทศแบบนี้
ดังนั้นถิ่นพำนักของผู้รับเงินจึงสำคัญ ห้ามใช้อัตราภายในประเทศ 5% กับเจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนัก เพราะมาตรา 50(3) กำหนด 15% ให้เก็บหนังสือรับรองทุกฉบับและเครดิตยอดที่ถูกหักจริงในแบบภาษีไทยที่เกี่ยวข้อง
การอยู่ในไทย 180 วันทำให้เจ้าของชาวต่างชาติที่ปล่อยเช่าเป็นผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีหรือไม่?
ใช่ การอยู่ในไทยรวม 180 วันขึ้นไปในปีปฏิทินทำให้บุคคลนั้นเป็นผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีของไทย
ไทยถือว่าคุณเป็นผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีหากอยู่ในไทย 180 วันขึ้นไปในปีปฏิทิน ผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีต้องเสียภาษีจาก:
- รายได้ทั่วโลกในส่วนที่นำเข้าประเทศไทย (กฎการนำเงินเข้าเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยในปี 2024 — ดูด้านล่าง)
- รายได้ทั้งหมดจากแหล่งในไทย
ผู้ไม่มีถิ่นพำนักเสียภาษีเฉพาะรายได้จากแหล่งในไทยเท่านั้น
สำหรับเจ้าของทรัพย์สินโดยเฉพาะ รายได้ค่าเช่าเป็นรายได้จากแหล่งในไทยโดยไม่คำนึงถึงถิ่นพำนัก คำถามเรื่อง 180 วันส่งผลต่อการจัดการรายได้อื่นของคุณ (เงินเดือนจากต่างประเทศ เงินปันผล กำไรจากทุน) ไม่ใช่รายได้ค่าเช่า
การเปลี่ยนแปลงปี 2024: คำสั่งกรมสรรพากร ป. 161/2566 (มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2024) ปิดช่องโหว่ที่มีมายาวนานซึ่งรายได้จากต่างประเทศที่นำเข้าไทยได้รับการยกเว้นภาษีหากนำเข้ามาหลังปีปฏิทินที่หาได้ ตั้งแต่ปี 2024 รายได้ต่างประเทศที่นำเข้าโดยผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีไทยต้องเสียภาษีโดยไม่คำนึงถึงเวลาที่หาได้ ผู้ถือวีซ่า LTR (Long-Term Resident) ได้รับการยกเว้นจากภาษีการนำเงินเข้า — ดู วีซ่า LTR (Long-Term Resident) — อสังหาฯ US$500,000 อยู่ได้ 10 ปี
เจ้าของชาวต่างชาติที่ยื่นภาษีรายได้ค่าเช่าในไทยควรทราบด้วยว่าข้อมูลใดออกจากประเทศไทย ตามมาตรฐานการรายงานร่วมของ OECD (OECD Common Reporting Standard) ธนาคารไทยรายงานบัญชีทางการเงินที่ถือโดยผู้มีถิ่นที่อยู่ในเขตอำนาจศาลที่เข้าร่วม ส่วน FATCA ใช้กับบัญชีที่ถือโดยบุคคลอเมริกัน (US person) ทั้งสองระบบไม่ได้รายงานตัวอสังหาริมทรัพย์เอง บัญชีธนาคารไทยที่ใช้รับค่าเช่าอาจถูกรายงานได้ และสำหรับบัญชีเงินฝาก สิ่งที่ถูกรายงานคือยอดคงเหลือ ณ สิ้นปีและดอกเบี้ยที่จ่ายหรือเครดิตเข้าบัญชีระหว่างปี ค่าเช่าจึงปรากฏเพียงในรูปยอดคงเหลือที่สูงขึ้น ดู กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในไทยกับการรายงาน CRS / FATCA สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ ว่าบัญชีธนาคารไทยรายงานอะไรไปต่างประเทศ และต้องแจ้งอะไรในประเทศบ้านเกิด
VAT ใช้กับรายได้ค่าเช่าในไทยเมื่อใด?
การให้เช่าที่อยู่อาศัยแบบบริสุทธิ์ได้รับยกเว้น VAT แต่กิจกรรมแบบโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ต้องจดทะเบียนเมื่อรายได้รวมที่ต้องเสีย VAT เกิน 1.8 ล้าน THB ต่อปี
การให้เช่าที่อยู่อาศัยแบบบริสุทธิ์ (การเช่าอสังหาริมทรัพย์) ได้รับยกเว้น VAT ผู้เช่าระยะยาวที่จ่ายค่าเช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่ก่อให้เกิด VAT
VAT จะบังคับเมื่อกิจกรรมการให้เช่าถูกพิจารณาเป็น ธุรกิจโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ — โดยทั่วไปเมื่อ:
- ระยะเวลาเช่าสั้น (น้อยกว่า 30 วัน รายวัน/รายสัปดาห์)
- มีบริการเพิ่มเติม (ทำความสะอาด อาหารเช้า คอนเซียร์จ เปลี่ยนผ้าขนหนู/ผ้าปูที่นอนรายวัน)
- ดำเนินการในลักษณะโรงแรม
เมื่อกิจกรรมนับเป็นกิจกรรมที่ต้องเสีย VAT และ รายได้รวมจากกิจกรรมที่ต้องเสีย VAT เกิน 1.8 ล้าน THB ต่อปี การจดทะเบียนจะบังคับ จากนั้น VAT 7% ใช้กับรายได้จากกิจกรรมที่ต้องเสียภาษีนั้น เจ้าของสามารถเรียกร้อง VAT ซื้อจากค่าใช้จ่ายบางรายการได้
เกณฑ์ 1.8 ล้านนับต่อเจ้าของ ครอบคลุมทุกทรัพย์สิน สำหรับเจ้าของที่มีหน่วยให้เช่าระยะสั้นหลายแห่งและรายได้รวมเกินเกณฑ์ การจดทะเบียนเป็นสิ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับนักลงทุนที่เช่าระยะสั้นในภูเก็ต: เกณฑ์ VAT รวมกับความเสี่ยงตามพระราชบัญญัติโรงแรม การดำเนินการให้เช่าระยะสั้นที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านโดยไม่จดทะเบียน VAT จะเพิ่มความเสี่ยงด้านการหลีกเลี่ยงภาษีนอกเหนือจากความเสี่ยงด้านโรงแรมที่ไม่มีใบอนุญาต
ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมอัตรา 12.5% ยังใช้กับทรัพย์สินให้เช่าอยู่หรือไม่?
ไม่ใช้แล้ว พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ยกเลิกภาษีนี้และแทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ไทยเคยมีภาษีโรงเรือนและที่ดิน (12.5% ของมูลค่าค่าเช่าต่อปี) ภาษีนี้ถูกยกเลิกโดยพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 — แทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งต่ำกว่ามาก (~0.02% ของมูลค่าประเมินสำหรับคอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองส่วนใหญ่) และบังคับใช้กับการถือครองไม่ใช่รายได้ค่าเช่า
แหล่งข้อมูลออนไลน์เก่าบางแหล่งยังอ้างถึงอัตรา 12.5% อัตรานั้นไม่มีอีกแล้ว อย่านับซ้ำ
เจ้าของชาวต่างชาติต้องเสียภาษีไทยจากรายได้ค่าเช่าเท่าใด?
จำนวนภาษีขึ้นอยู่กับรายได้ที่ต้องเสียภาษีทั้งหมดในไทย ค่าใช้จ่ายที่หักได้ ค่าลดหย่อน และรายได้จากการเช่าระยะสั้นที่ต้องเสีย VAT หรือไม่ ตัวอย่างต่อไปนี้แสดงวิธีคำนวณ
ตัวอย่างที่ 1 — เจ้าของชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนัก ทรัพย์สิน 1 แห่ง ค่าเช่าต่อปี 800,000 THB
- ค่าเช่ารวม: 800,000
- หักมาตรฐาน 30%: -240,000
- รายได้ค่าเช่าสุทธิโดยประมาณ: 560,000
- ค่าลดหย่อนส่วนตัว (โสด): -60,000
- รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี: 500,000
- การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา:
- 0–150,000 ที่ 0% = 0
- 150,001–300,000 ที่ 5% = 7,500
- 300,001–500,000 ที่ 10% = 20,000
- รวม: 27,500
- อัตราภาษีที่มีผลจริงจากค่าเช่า: ~3.4% ของค่าเช่ารวม
ตัวอย่างที่ 2 — เจ้าของชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนัก ทรัพย์สิน 2 แห่ง ค่าเช่ารวม 2.5 ล้าน THB ในจำนวนนั้น 1.9 ล้านเป็นการเช่าระยะสั้น
- ค่าเช่ารวม: 2,500,000
- หักมาตรฐาน 30%: -750,000
- รายได้ค่าเช่าสุทธิ: 1,750,000
- ค่าลดหย่อนส่วนตัว: -60,000
- รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี: 1,690,000
- การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา:
- 0–150,000 ที่ 0%, 150,001–300,000 ที่ 5%, 300,001–500,000 ที่ 10%, 500,001–750,000 ที่ 15%, 750,001–1,000,000 ที่ 20%, 1,000,001–1,690,000 ที่ 25%
- รวม: ~258,000
- VAT: ส่วนการเช่าระยะสั้นที่ต้องเสีย VAT (1.9 ล้าน) เกินเกณฑ์ 1.8 ล้าน — ต้องจดทะเบียน และ 7% ของส่วนนั้นเท่ากับประมาณ 133,000
- อัตราภาษีรวมที่มีผลจริง: ~16% ของค่าเช่ารวม รวม VAT
ส่วนที่เป็นการเช่าระยะสั้นสร้างความซับซ้อนส่วนใหญ่ในกรณีที่มีรายได้สูง การให้เช่าระยะยาวทำให้การเสียภาษีง่ายกว่า
เจ้าของทรัพย์สินให้เช่าชาวต่างชาติมักทำข้อผิดพลาดทางภาษีอะไรบ้าง?
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือไม่ยื่นแบบที่กำหนด จัดประเภทการเช่าหรือใช้อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายผิด และเรียกร้องการหักค่าใช้จ่ายทั้งสองวิธีพร้อมกัน
1. ไม่ยื่นแบบเลย หวังว่ากรมสรรพากร (Revenue Department) จะไม่สังเกตเห็น กรมสรรพากรมีการตรวจสอบข้าม-อ้างอิงรายการให้เช่ากับการยื่นแบบภาษีมากขึ้น ผู้ไม่ยื่นแบบเผชิญกับการประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมค่าปรับ
2. ยื่นเฉพาะแบบประจำปี (PND.90) โดยไม่ยื่นกลางปี (PND.94) PND.94 ครอบคลุมรายได้เดือนมกราคม–มิถุนายนและเป็นการชำระภาษีประจำปีล่วงหน้าบางส่วน ผู้ให้เช่าที่เกินเกณฑ์กลางปีแล้วข้ามการยื่นจะถูกปรับ
3. นับรวมการเช่าระยะสั้นเป็นระยะยาวเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี กรมสรรพากรตรวจสอบการจัดประเภทการเช่า การจองรายวัน/รายสัปดาห์เป็นการเช่าระยะสั้นและต้องได้รับการวิเคราะห์ VAT และพระราชบัญญัติโรงแรมที่แตกต่างออกไป
4. เรียกร้องทั้งการหักมาตรฐาน 30% และค่าใช้จ่ายจริงพร้อมกัน ต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง เลือกอัตราที่สูงกว่า
5. ถือว่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีสุดท้าย หรือใช้อัตราผิด ค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นพำนักถูกหัก 15% ตามมาตรา 50(3) ส่วน 5% ใช้กับกรณีภายในประเทศทั่วไปที่ผู้จ่ายเป็นนิติบุคคล ทั้งสองกรณีเป็นเพียงเครดิตต่อภาระภาษีสุดท้าย ไม่ได้แทนการคำนวณและยื่นแบบเมื่อต้องยื่น
6. ไม่แจ้งในประเทศบ้านเกิด เจ้าของชาวต่างชาติหลายรายต้องรายงานรายได้ค่าเช่าไทยต่อหน่วยงานภาษีในประเทศบ้านเกิดด้วย (สหรัฐฯ สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย ฯลฯ) สนธิสัญญาภาษีมักให้เครดิตสำหรับภาษีไทยที่ชำระ แต่ภาระผูกพันในการแจ้งมักยังคงอยู่
ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรทำอะไรก่อนเริ่มรับรายได้ค่าเช่าในไทย?
ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีไทย ยื่นแบบที่เกี่ยวข้องกับคุณ และเก็บบันทึกรายได้จากการเช่าระยะสั้นกับระยะยาวแยกกัน
กฎสามข้อ:
-
ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีไทยและยื่นแบบที่เกี่ยวข้องกับคุณ เก็บหนังสือรับรองทุกฉบับเพื่อเครดิตยอดที่ถูกหักจริง คือ 15% สำหรับผู้รับที่ไม่มีถิ่นพำนัก หรือ 5% ในกรณีภายในประเทศทั่วไป
-
ใช้การหักมาตรฐาน 30% เว้นแต่มีเหตุผลเฉพาะเจาะจงที่ไม่ควรใช้ ง่ายกว่าและมักสูงกว่าค่าใช้จ่ายจริง
-
ติดตามรายได้จากการเช่าระยะสั้นและระยะยาวแยกกัน การจัดการภาษีต่างกัน ความเสี่ยง VAT ต่างกัน และความเสี่ยงตามพระราชบัญญัติโรงแรมต่างกัน การปะปนกันในบัญชีสร้างปัญหาเมื่อถูกตรวจสอบ
สำหรับบริบทภาษีกว้างขึ้น: ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 สำหรับพระราชบัญญัติโรงแรมและความเสี่ยงเช่าระยะสั้น (STR): การปล่อยเช่าระยะสั้นในไทย — พ.ร.บ. โรงแรม 2547 กับการบังคับใช้ในภูเก็ต สำหรับบริบทผลตอบแทน: ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ สำหรับการยกเว้นภาษีวีซ่า LTR ที่ส่งผลเฉพาะรายได้จากต่างประเทศ: วีซ่า LTR (Long-Term Resident) — อสังหาฯ US$500,000 อยู่ได้ 10 ปี
