ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทย — กฎ 2% และมาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทย

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% คือภาษีหลักในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไทย ชำระเป็นเงินสด (โดยปกติเป็นแคชเชียร์เช็ค) ให้กรมที่ดิน (Land Department) ณ วันโอน กลไกนี้ตรงไปตรงมาในหลักการ แต่มีรายละเอียดหลายอย่างที่ส่งผลต่อสิ่งที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องจ่ายจริง โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นปี 2569–2570 ที่ลดอัตราให้เฉพาะคนสัญชาติไทย

บทความนี้ครอบคลุมอัตราค่าธรรมเนียม วิธีคำนวณ ผู้รับผิดชอบ และสิ่งที่ควรเจรจา ซึ่งเป็นรายการค่าใช้จ่ายหนึ่งในลำดับขั้นตอนการซื้อที่เริ่มตั้งแต่การจองจนถึงวันโอน

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทยคิดเท่าไหร่ และคำนวณจากฐานใด?

กรมที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เท่ากับ 2% ของราคาประเมิน เมื่อมีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุด ใช้กับ:

• การซื้อขาย
• การโอนเป็นของขวัญ (มีข้อยกเว้นจำกัดสำหรับสมาชิกในครอบครัว)
• การโอนตามคำสั่งศาล
• การเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่รูปแบบอื่น

ฐานคือ ราคาประเมิน ตามฐานข้อมูลของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาขายที่ตกลงกันระหว่างคู่สัญญา สำหรับการซื้อขายมือสองส่วนใหญ่ ราคาขายมักสูงกว่าราคาประเมิน (เนื่องจากราคาประเมินมักต่ำกว่าตลาด 30–50%) เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) จะใช้ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขายที่ประกาศ ดังนั้น 2% จะคำนวณจากตัวเลขที่สูงกว่า

สำหรับการขายของผู้พัฒนาโครงการใหม่ ราคาตามสัญญามักสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น 2% จะคำนวณจากราคาตามสัญญา

มาตรการกระตุ้นปี 2569–2570 ลดค่าธรรมเนียมโอนให้ผู้ซื้อต่างชาติด้วยหรือไม่?

ไม่ อัตรา 0.01% จำกัดไว้เฉพาะคนสัญชาติไทย ผู้ซื้อต่างชาติจ่ายอัตราเต็ม 2% ตลอดช่วงมาตรการ รัฐบาลออกมาตรการนี้ในปี 2567 โดยลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% เหลือ 0.01% สำหรับบ้าน ห้องชุด และอาคารพาณิชย์ที่เข้าเกณฑ์ มูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท และต่ออายุทุกปีนับแต่นั้น รอบปี 2568–2569 สิ้นสุดลงเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 กระทรวงมหาดไทยประกาศฉบับใหม่ทดแทนในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ด้วยเงื่อนไขเดิม — ค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง 0.01% ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา — และมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

ขอบเขตของมาตรการกว้างกว่าที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ประกาศครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องชุดในอาคารชุด อาคารพาณิชย์ที่เข้าเกณฑ์ และที่ดินที่ขายพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ ส่วนฝั่งจำนองมีเงื่อนไขแคบกว่าฝั่งโอน อัตราค่าจดจำนอง 0.01% ใช้ได้เฉพาะการจำนองอันเนื่องมาจากการซื้อขายที่เข้าเกณฑ์รายเดียวกัน และจดทะเบียนในคราวเดียวกันกับการโอนเท่านั้น

อัตราลดพิเศษนี้ใช้ได้เฉพาะคนสัญชาติไทยเท่านั้น ประกาศกระทรวงมหาดไทยจำกัดสิทธิประโยชน์ไว้สำหรับพลเมืองไทยที่ซื้อบ้าน ห้องชุด หรืออาคารพาณิชย์ที่เข้าเกณฑ์ ผู้ซื้อต่างชาติ รวมถึงชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยโดยคู่สมรสต่างชาติเป็นผู้ซื้อที่จดทะเบียน ยังคงจ่ายอัตราเต็ม 2%

บางสำนักนายหน้าสื่อสารว่าต่างชาติอาจได้รับประโยชน์ในยูนิตที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งไม่ถูกต้อง นักปฏิบัติ (Nishimura & Asahi, FRANK Legal & Tax) ยืนยันข้อจำกัดเฉพาะคนไทย สมมติฐานที่ปลอดภัยในการวางแผนคือต้องจ่าย 2% หากเจ้าหน้าที่ที่ดินใช้อัตราลด ให้ถือเป็นโบนัส

ค่าธรรมเนียมโอนเป็นภาระของผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

ตามธรรมเนียมปฏิบัติ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์แบ่งกัน 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่สัญญาซื้อขาย (SPA) เป็นตัวกำหนด หากสัญญาไม่ระบุ คู่สัญญาต้องตกลงกันเอง เพราะธรรมเนียมไม่ใช่ค่าเริ่มต้นตามกฎหมาย

ในทางปฏิบัติ สัดส่วนการแบ่งจะแตกต่างกัน:

• การซื้อขายมือสอง มักใช้การแบ่ง 50/50 หลังการเจรจาบ้าง
• สัญญา SPA ของผู้พัฒนาโครงการใหม่ มักผลักภาระค่าธรรมเนียม 2% เต็มให้ผู้ซื้อ — นี่เป็นส่วนหนึ่งของการเจรจาราคาหลัก
• ดีลที่ผู้ขายเร่งรีบหรือมีแรงกดดัน บางครั้งเพิ่มภาระให้ผู้ซื้อเพื่อแลกกับการลดราคา
• ออฟแพลนที่มีแรงจูงใจด้านตารางการชำระเงิน อาจมีผู้พัฒนารับผิดชอบค่าธรรมเนียมเป็นการให้ส่วนลดทางการตลาด

ธรรมเนียมการแบ่งเป็นแนวปฏิบัติที่พบบ่อย ไม่ใช่ค่าเริ่มต้นตามกฎหมาย ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอน การปล่อยให้เป็น “ธรรมเนียมปฏิบัติ” เปิดช่องให้เกิดข้อพิพาทในวันโอน

ในธุรกรรมจริง ค่าธรรมเนียมโอนคิดเป็นเงินเท่าไหร่?

ค่าธรรมเนียมโอนเท่ากับ 2% ของค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายหรือราคาตามสัญญาเสมอ (0.01% สำหรับคนสัญชาติไทยที่ซื้อบ้าน ห้องชุด หรืออาคารพาณิชย์ที่เข้าเกณฑ์ มูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาทในช่วงมาตรการ) ดังนั้นจำนวนเงินจึงแปรผันตรงกับตัวเลขนั้น ตัวอย่างการคำนวณสี่กรณี:

ตัวอย่าง 1 — คอนโดมือสองในภูเก็ต ราคาขาย ฿10,000,000 ราคาประเมิน ฿7,000,000

• ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: ฿10,000,000 (ราคาขาย)
• ค่าธรรมเนียมโอน: 2% × ฿10,000,000 = ฿200,000
• แบ่ง 50/50: ฝ่ายละ ฿100,000

ตัวอย่าง 2 — คอนโดออฟแพลนในภูเก็ต ราคาตามสัญญา ฿12,000,000 ราคาประเมิน ฿8,000,000 ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด

• ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: ฿12,000,000 (ราคาตามสัญญา)
• ค่าธรรมเนียมโอน: 2% × ฿12,000,000 = ฿240,000
• ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด: ฿240,000

ตัวอย่าง 3 — โอนที่ดินวิลล่าภูเก็ตให้บริษัทที่คนไทยถือหุ้นใหญ่ ฿25,000,000

• ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: ฿25,000,000
• ค่าธรรมเนียมโอน: 2% × ฿25,000,000 = ฿500,000
• แบ่ง 50/50: ฝ่ายละ ฿250,000

ตัวอย่าง 4 — คอนโดมือสอง ฿6,000,000 ซื้อโดยคนสัญชาติไทย (มาตรการกระตุ้นใช้ได้)

• ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: ฿6,000,000
• ค่าธรรมเนียมโอนพร้อมมาตรการกระตุ้น: 0.01% × ฿6,000,000 = ฿600
• แบ่ง 50/50: ฝ่ายละ ฿300
• (สำหรับผู้ซื้อต่างชาติในยูนิตเดียวกัน: 2% × ฿6,000,000 = ฿120,000)

มาตรการกระตุ้นนี้สร้างความแตกต่างด้านต้นทุนจริงที่มีนัยสำคัญสำหรับธุรกรรมมือสองของคนไทย สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ความไม่สมดุลนี้ยังคงอยู่ในขณะนี้

นอกจากค่าธรรมเนียมโอนแล้ว ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรอีกที่สำนักงานที่ดิน?

นอกจากส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอนแล้ว ผู้ซื้อมักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าและอากรแสตมป์หากเป็นดีลสิทธิการเช่าระยะยาว รวมถึงค่าธรรมเนียมตรวจสอบโควตาต่างชาติจำนวนเล็กน้อยสำหรับคอนโด ในวันโอน ผู้ซื้อมักชำระที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ดังนี้:

• ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอนของผู้ซื้อ
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่า (1% ของค่าเช่าทั้งหมด) หากเป็นสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold)
• อากรแสตมป์ (stamp duty) 0.1% สำหรับการเช่าหากเป็น leasehold
• ค่าธรรมเนียมตรวจสอบโควตาต่างชาติ (เล็กน้อย สำหรับคอนโดเท่านั้น)
• ค่าธรรมเนียมธุรการต่าง ๆ จำนวนเล็กน้อย

สำหรับรายละเอียดภาษีแยกรายการทั้งหมด รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax, SBT) อากรแสตมป์จากการขาย และภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) ซึ่งโดยธรรมเนียมเป็นของผู้ขาย ดูที่ ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 ส่วนขั้นตอนทีละขั้นเมื่อไปถึงเคาน์เตอร์แล้ว ดูที่ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในประเทศไทย — เกิดอะไรขึ้นจริงๆ

ค่าธรรมเนียมจดจำนองได้ลดตามมาตรการเฉพาะคนไทยชุดเดียวกันหรือไม่?

ได้ ค่าธรรมเนียมจดจำนองมาตรฐาน 1% ถูกลดเหลือ 0.01% ภายใต้มาตรการกระตุ้นปี 2569–2570 ชุดเดียวกัน และมีข้อจำกัดเฉพาะคนไทยเหมือนกับค่าธรรมเนียมโอน การลดนี้มีขอบเขตแคบ อัตรา 0.01% ใช้ได้เฉพาะการจำนองที่เกิดจากการซื้อขายที่เข้าเกณฑ์รายเดียวกัน และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในคราวเดียวกันกับการโอน หากจดจำนองในวันหลัง หรือจำนองทรัพย์ที่ถืออยู่เดิม ยังคงเสียอัตราเต็ม 1% ผู้ซื้อต่างชาติที่ได้รับสินเชื่อธนาคารไทย (ซึ่งหายาก) สำหรับคอนโดที่ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อ ยังคงจ่ายอัตราเต็ม 1%

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่เรื่องนี้เป็นเพียงทฤษฎี เพราะธนาคารไทยแทบไม่ปล่อยสินเชื่อให้ต่างชาติสำหรับที่อยู่อาศัย แต่ก็เป็นส่วนหนึ่งของประกาศกระทรวงมหาดไทยชุดเดียวกัน

ผู้ซื้อควรเจรจาการแบ่งค่าธรรมเนียมโอนใน SPA อย่างไร?

ควรเจรจาการแบ่งให้ชัดเจนใน SPA แทนที่จะพึ่งธรรมเนียม เพราะรูปแบบที่พบบ่อยสามแบบให้ประโยชน์กับคนละฝ่าย และสิ่งที่มีผลบังคับจริงคือสัญญา ไม่ใช่ธรรมเนียม 50/50

1. แบ่ง 50/50 สมเหตุสมผลที่สุด ตรงกับธรรมเนียมปฏิบัติ และอธิบายได้ง่าย

2. ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด (SPA ของผู้พัฒนา) พบบ่อยในโครงการใหม่ บางครั้งสามารถเจรจาให้เป็น 50/50 หรือให้ผู้ขายรับผิดชอบบางส่วนเป็นการลดราคาได้

3. ผู้ขายจ่ายทั้งหมด (ผู้ขายเร่งรีบ มีแรงกดดัน หรือมีแรงจูงใจเชิงโครงสร้าง) พบน้อยกว่า ปรากฏเมื่อผู้ขายต้องการปิดดีลรวดเร็วและชัดเจน

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ การเจรจาที่เป็นจริงได้:

• สำหรับมือสอง: ยืนกรานขอ 50/50 เว้นแต่ราคาสะท้อนว่าคุณจ่ายมากกว่า
• สำหรับออฟแพลนจากผู้พัฒนา: พยายามเจรจาให้เป็น 50/50 หากผู้พัฒนายืนกราน ให้รวม 2% ไว้ในต้นทุนรวม
• สำหรับผู้ขายเร่งรีบหรือมีแรงกดดัน: ขอให้ผู้ขายรับผิดชอบทั้งหมดเป็นส่วนหนึ่งของข้อเสนอที่ชัดเจน

ถ้า SPA ไม่ได้ระบุว่าใครจ่ายค่าธรรมเนียมโอน จะเกิดอะไรขึ้น?

ข้อพิพาทเรื่องการจัดสรรบางครั้งปะทุขึ้นที่สำนักงานที่ดินเมื่อ SPA ไม่ได้ระบุหรือระบุไม่ชัดเจน เพราะเจ้าหน้าที่ผู้เรียกเก็บไม่ได้ทำหน้าที่ตัดสินว่าใครต้องจ่ายเท่าไร เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ไม่ได้เลือกข้าง — พวกเขาเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ส่วนการแบ่งกันระหว่างคู่สัญญาเป็นเรื่องที่คู่สัญญาต้องแก้ไขเอง

หากมาถึงสำนักงานที่ดินโดยไม่มีความชัดเจนว่าใครเป็นผู้จ่าย คาดว่าจะเกิด:

• การเจรจา 30 นาทีในทางเดิน
• แรงกดดันให้ “จ่ายไปก่อนแล้วค่อยตกลงกันทีหลัง”
• ความเสี่ยงที่การโอนจะล่าช้าหากไม่มีฝ่ายใดยอมจ่าย

วิธีแก้คือระบุให้ชัดเจนใน SPA ต้นทุนของความชัดเจนในสัญญาเป็นศูนย์ แต่ต้นทุนของการแก้ไขข้อพิพาทที่สำนักงานที่ดินมีจริง (การโอนล่าช้า ความสัมพันธ์ที่ตึงเครียด การเดินทางพิเศษหากต้องนัดใหม่)

ผู้ซื้อควรทำอย่างไรกับค่าธรรมเนียมโอนในปี 2569?

ตั้งงบ 2% เต็มในฐานะผู้ซื้อต่างชาติ เจรจาการแบ่งใน SPA แทนที่จะรอถึงวันโอน และจัดเตรียมแคชเชียร์เช็คสำหรับส่วนของผู้ซื้อไว้ล่วงหน้าหนึ่งวัน สามกฎ:

1. ตั้งงบ 2% เต็มสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ อย่าวางแผนด้วยมาตรการกระตุ้น 0.01% เพราะไม่ใช่สำหรับคุณ

2. เจรจาการแบ่งใน SPA ไม่ใช่วันโอน ระบุให้ชัดเจนว่าใครจ่าย สำหรับมือสองให้ขอแบ่ง 50/50 ผลักกลับหากถูกเรียกให้จ่าย 100% ในสัญญาผู้พัฒนาที่ราคาไม่ได้ลดลง

3. ชำระส่วนแบ่งผู้ซื้อด้วยแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายสำนักงานที่ดิน จัดเตรียมเช็คก่อนวันโอนหนึ่งวัน อย่านำเงินสดมาสำหรับจำนวนเงินระดับราคาอสังหาริมทรัพย์

สำหรับบริบทภาษีในภาพรวม: ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 สำหรับขั้นตอนสำนักงานที่ดิน: วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในประเทศไทย — เกิดอะไรขึ้นจริงๆ สำหรับภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) ซึ่งเป็นภาษีหลักของผู้ขาย: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ สำหรับการเจรจา SPA: สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (SPA) ในประเทศไทย — สิ่งที่ชาวต่างชาติควรรู้

ลิงก์

• กรมที่ดิน
• กรมธนารักษ์
• Nishimura & Asahi — การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองปี 2568
• FRANK Legal & Tax — คู่มือภาษีคอนโดไทย 2568
• ฐานเศรษฐกิจ — ราชกิจจานุเบกษาประกาศลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% มีผล 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570
• Bangkok Post — คณะรัฐมนตรีอนุมัติการลดค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกเมื่อปี 2567